Kupno nieruchomości to duże wyzwanie, którego skutki mogą wpłynąć na całe życie. Dlatego powinno być poprzedzone rozsądnym procesem decyzyjnym. Poniżej przedstawiamy kilka wskazówek, które mogą być przydatne osobom planującym zakup nowego mieszkania, choć niektóre z nich można odnieść także do mieszkań z rynku wtórnego.

1. Wybór mieszkania

Współczesne mieszkania deweloperskie dają duże możliwości pod względem metrażu, lokalizacji i rozplanowania pomieszczeń. Jednak przy kupnie mieszkania wielu z nas musi liczyć się z ograniczeniami finansowymi. Jeśli nie dysponujemy środkami wystarczającymi na sfinansowanie zakupu całego mieszkania, najpierw sprawdźmy zdolność kredytową. Dopiero wtedy będziemy mieli realny obraz, na jakie mieszkanie nas stać. Natomiast kwestie bardziej szczegółowe zależą już od naszych preferencji, stylu życia i planów na przyszłość.

ArchMan/bigstockphoto.com

Lokalizacja

Lokalizacja jest jednym z najważniejszych czynników decydujących o wyborze mieszkania. Należy dokładnie przeanalizować, czy dojazd do pracy nie zajmie nam zbyt dużo czasu. Warto zwrócić uwagę przede wszystkim na komunikację miejską i oddalenie mieszkania od przystanków. Może się to okazać znaczące nawet dla osób zwykle poruszających się samochodem. Jeśli mamy lub planujemy dzieci, istotne jest także usytuowanie przedszkoli i szkół w pobliżu. Najlepiej, gdyby można było odprowadzić dziecko pieszo do placówki oświatowej, a gdy będzie nieco starsze, żeby mogło samo bez problemu tam dotrzeć.

Jeśli chodzi o otoczenie, być może będziemy musieli zdecydować, co jest dla nas ważniejsze – cisza i kontakt z przyrodą czy bliskość kluczowych punktów miasta i łatwy dostęp do rozrywki i wydarzeń kulturalnych. Na szczęście nieraz istnieje możliwość pogodzenia jednego z drugim. Współczesne osiedla budowane są przez deweloperów na obszarach nieco oddalonych od centrum, ale jednocześnie dających możliwość szybkiego dojazdu. Dobrze jest też, gdy w pobliżu bloku znajduje się skrawek zieleni i, co ma duże znaczenie dla rodzin z dziećmi, dobrze wyposażony plac zabaw. Ważny jest również dostęp do sklepów i punktów usługowych. Dodatkowym atutem są ścieżki rowerowe oraz tereny, gdzie można wybrać się na spacer lub pobiegać.

Pamiętajmy też o sprawdzeniu planu zagospodarowania przestrzennego, by uniknąć niespodzianek w przyszłości. W przeciwnym razie możemy się rozczarować, gdy wybierzemy miejsce, które teraz jest ciche i kameralne, ale za kilka lat pod naszymi oknami stanie hipermarket. Takie informacje można znaleźć w prospekcie informacyjnym – deweloper jest zobowiązany do jego udostępnienia na żądanie.

Musimy wziąć pod uwagę, że lokalizacja ma znaczący wpływ na ceny mieszkań. Droższe są zwykle mieszkania w punktach istotnych pod względem komunikacyjnym – np. blisko stacji kolejki miejskiej, a w Warszawie stacji metra. Najdroższe i najbardziej luksusowe mieszkania często znajdują się w pobliżu najważniejszych obiektów w mieście (zwykle w centrum lub jego okolicy), a zarazem nie przy najbardziej ruchliwych ulicach. Z drugiej strony mieszkania w dzielnicach położonych bardziej na uboczu i gorzej skomunikowanych z resztą miasta bywają tańsze.

Jednak podział na dzielnice „lepsze” (droższe) i „gorsze” (tańsze) nieraz wynika z opinii ugruntowanej przez lata w świadomości mieszkańców, podczas gdy nie zawsze przekłada się to na obiektywne warunki. Nieraz w okolicach niegdyś zaniedbanych i nieatrakcyjnych powstają nowe inwestycje, które znacząco poprawiają komfort życia mieszkańców. Dlatego nie warto z góry odrzucać ofert mieszkań korzystnych cenowo, a położonych w miejscach, które nam się gorzej kojarzą, zwłaszcza z przeszłości, gdyż od tego czasu sytuacja mogła się zmienić na lepsze.

Metraż

Dobór odpowiedniego metrażu mieszkania zależy, jak wspomniano, od naszych możliwości finansowych, ale też od składu rodziny lub planów jej powiększenia w przyszłości. Singlom może wystarczyć kawalerka z aneksem kuchennym, a bezdzietnym parom mieszkanie dwupokojowe. Większość świeżo upieczonych małżeństw decyduje się od razu na kilkupokojowe lokum, w którym będzie można urządzić pokój dla dzieci. Jednak trzeba rozważyć, czy planujemy jedno dziecko, czy też dwójkę, trójkę lub więcej. Można przyjąć, że dla dwojga dzieci spokojnie wystarczy jeden pokój średniej wielkości.

Jeśli mamy lub planujemy mieć samochód, zwróćmy uwagę, czy istnieje możliwość zakupu garażu lub miejsca parkingowego. W dużych osiedlach może być bowiem problem z parkowaniem na wolnych miejscach. Garaż to również idealne miejsce do przechowywania rowerów, pojazdów dziecięcych i innych przedmiotów. Równie użyteczna, a niekiedy niezbędna jest także piwnica.

Rozkład

Przy zakupie nowego mieszkania warto zwrócić uwagę na jego rozkład. Należy wcześniej zaplanować, jak docelowo ma wyglądać mieszkanie, czy znajdzie się miejsce na elementy, które koniecznie chcielibyśmy w nim zmieścić. Warto sprawdzić, czy np. w sypialni uda się wstawić podwójne łóżko, czy będzie trzeba z niego zrezygnować na korzyść zabudowy meblowej, albo czy w łazience będziemy mogli umieścić wannę, czy trzeba będzie poprzestać na kabinie prysznicowej.

Należy także sprawdzić, czy wejścia do mediów, gniazdka elektryczne i włączniki światła są odpowiednio rozplanowane. Może się bowiem okazać, że wejście na antenę TV znajduje się akurat tam, gdzie planowaliśmy postawić szafę. To samo dotyczy punktów świetlnych, które powinny być rozmieszczone zgodnie z naszą wizją. Jeśli kupujemy mieszkanie przed wybudowaniem nieruchomości, deweloper daje możliwość ingerencji i własnego rozplanowania tych podłączeń. Natomiast jeśli decydujemy się na zakup nieruchomości już wybudowanej, możemy już nie mieć takiej możliwości.

Od pewnego czasu panuje moda na mieszkania otwarte, łączące różne funkcje w jednym pomieszczeniu. Takie mieszkania sprawiają wrażenie bardziej przestronnych, ale mają też pewne mankamenty. Trudniej jest wtedy oddzielić przestrzeń ogólnodostępną (dzienną) od prywatnej (nocnej). Niektórym nie przeszkadza, gdy jeden duży pokój pełni funkcję jadalni, sypialni, pokoju dziennego i gabinetu do pracy, ale są też osoby, którym trudno się skupić lub odpocząć w takich warunkach. Dlatego przeanalizujmy zwyczaje i preferencje zarówno swoje, jak i pozostałych domowników. Zastanówmy się, czy w otwartej przestrzeni nie będziemy sobie nawzajem przeszkadzać. Jeśli np. jedna osoba wcześnie chodzi spać, a druga lubi czytać lub oglądać telewizję do późna, zdecydowanie lepszym rozwiązaniem będą dwa mniejsze pokoje zamiast jednego dużego.

Wybór kuchni – zamkniętej, częściowo otwartej lub aneksu kuchennego – też zależy głównie od naszego trybu życia i upodobań. Jeśli lubimy gotować w towarzystwie bądź chcemy w trakcie tej czynności obserwować, co robi nasze dziecko, lepiej sprawdzi się aneks lub kuchnia częściowo otwarta. Musimy jednak pamiętać, że taka kuchnia jest bardzo wymagająca pod względem utrzymania porządku, gdyż wszystko (w tym brudne naczynia) widać z pokoju dziennego. Musimy też zainwestować w dobry okap, by kuchenne zapachy nie roznosiły się po całym mieszkaniu. Jeśli natomiast wolimy mieć więcej prywatności i spokoju przy gotowaniu, a przy tym nie chcemy nieustannie sprzątać, rozważmy kuchnię zamkniętą. Kuchnia zamknięta daje też większą swobodę aranżacyjną, gdyż nie musi być idealnie spójna z innymi pomieszczeniami, a przy tym łatwiej ustawić w niej sprzęty w sposób ergonomiczny (tzw. trójkąt roboczy).

2. Zanim podpiszemy umowę deweloperską

Jeśli decydujemy się na kupno nowego mieszkania, oznacza to zwykle skorzystanie z usług dewelopera. Poniżej przedstawiamy kilka wskazówek, na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy deweloperskiej.

Aaron Amat/bigstockphoto.com

Sprawdzenie dewelopera

Przyjrzyjmy się poprzednim realizacjom deweloperów, którzy są odpowiedzialni za interesujące nas inwestycje – czy wszystko zostało ukończone terminowo, czy nie było doniesień o wadach technicznych budynków, czy infrastruktura spełnia oczekiwania mieszkańców itp. Przy tym najbardziej miarodajne będą starsze budynki, gdyż ewentualne wady i problemy nieraz wychodzą na jaw dopiero po pewnym czasie.

Zgodnie z aktualnym ustawodawstwem, deweloper ma obowiązek przygotować prospekt informacyjny i przedstawić nam go na żądanie. Jest to inny dokument niż katalogi czy wizualizacje. Zawiera on takie informacje jak dane kontaktowe i identyfikacyjne dewelopera, jego udokumentowane doświadczenie, informacje dotyczące przedsięwzięcia i samej nieruchomości (status prawny, plan zagospodarowania przestrzennego, planowane inwestycje w promieniu 1 km, zezwolenia, termin ukończenia inwestycji i przeniesienia własności, finansowanie budowy), a także warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej. Zawartość prospektu powinna być zgodna z zawartością umowy deweloperskiej. Jeśli mają zostać wprowadzone zmiany, deweloper powinien je wskazać, byśmy mieli możliwość ich zaakceptowania bądź odrzucenia.

Nabywcy mieszkań nieraz obawiają się, że deweloper może zbankrutować, zanim prace budowlane zostaną ukończone – a w rezultacie klienci zostaną bez mieszkań, za to z kredytami. Jednak odkąd obowiązuje ustawa deweloperska, prawa kupujących są lepiej chronione. Obecnie pieniądze wpłacane przez kupującego trafiają na osobny rachunek powierniczy, którym zarządza bank.

Należy jeszcze wyjaśnić rozróżnienie między rachunkiem zamkniętym a otwartym. Zamknięty rachunek powierniczy jest bezpieczniejszy dla nabywcy, a zarazem mniej korzystny dla dewelopera. Gromadzone są na nim wszystkie wpłaty przelewane przez nabywcę. Natomiast deweloper otrzymuje pieniądze jedynie pod warunkiem ukończenia inwestycji i przeniesienia prawa własności na nabywcę. Daje więc niemal całkowitą gwarancję odzyskania pieniędzy w razie upadłości dewelopera.

Otwarty rachunek powierniczy zakłada, że środki są przekazywane deweloperowi w transzach, pod warunkiem ukończenia określonego etapu inwestycji. W razie upadłości dewelopera odzyskanie środków jest więc trudniejsze. Ten właśnie rodzaj rachunku jest częściej wykorzystywany przez deweloperów. Już od kilku lat powraca pomysł wykreślenia z ustawy otwartego rachunku powierniczego, o ile nie ma on gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej. Jednak propozycja ta budzi sprzeciw ze strony zarówno deweloperów, jak i niektórych prawników. Wskazują oni, że nie zdarzają się bankructwa deweloperów posiadających rachunki powiernicze, a nawet gdyby do tego doszło, nieruchomość i wpłaty klientów będą odrębną częścią masy upadłości, z której nabywcy mieliby zostać zaspokojeni.

Umowa rezerwacyjna

Podpisanie umowy rezerwacyjnej nie jest obowiązkowe, lecz daje nam dodatkowe zabezpieczenie. Umowę taką podpisuje się zwykle jeszcze przed dopełnieniem wszelkich formalności związanych z kupnem mieszkania (kompletowanie dokumentów, ubieganie się o kredyt hipoteczny). Daje ona gwarancję, że wybrane mieszkanie będzie na nas czekało i nie zostanie w międzyczasie sprzedane komuś innemu. W umowie rezerwacyjnej nabywca deklaruje zamiar kupna lokalu, natomiast deweloper zobowiązuje się do wyłączenia tego lokalu z ofert sprzedaży. Umowa taka nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Gdy podpisujemy umowę rezerwacyjną, zwykle musimy wpłacić określoną kwotę na konto dewelopera, najczęściej w wysokości 10% ceny lokalu. Jeśli decydujemy się na zakup, kwota ta zostaje zaliczona na poczet ceny mieszkania. Natomiast jeśli rezygnujemy (np. nie otrzymaliśmy kredytu hipotecznego), możliwość odzyskania opłaty rezerwacyjnej zależy od tego, czy w umowie rezerwacyjnej mowa o zaliczce, czy o zadatku. Pojęcia te są często mylone, a nie są tożsame. Jeśli wpłacamy zaliczkę, możemy liczyć na jej zwrot po naszej rezygnacji. Jeśli do transakcji nie dojdzie z winy sprzedającego, również odzyskamy zaliczkę w takiej kwocie, jaką wpłaciliśmy. Natomiast jeśli w umowie wymieniono zadatek, sytuacja wygląda inaczej. Jeśli nie decydujemy się na zakup, zadatek zostaje zatrzymany przez sprzedającego. Jednak jeśli to sprzedający jest odpowiedzialny za niewykonanie umowy, jest on zobowiązany zwrócić nam zadatek w podwójnej wysokości.

Umowa deweloperska

Umowa deweloperska ma doprowadzić do zawarcia umowy przyrzeczonej i zabezpieczyć transakcję handlową między stronami. W umowie deweloper zobowiązuje się do wybudowania określonej nieruchomości i przeniesienia jej prawa własności na nabywcę. Należy tu jednak podkreślić, że sama umowa deweloperska nie daje jeszcze nabywcy prawa do nieruchomości – jest to jedynie zobowiązanie do zawarcia kolejnej umowy, na mocy której nabywca takie prawo uzyska. W umowie musi się koniecznie znaleźć zapis o takim zobowiązaniu. Z kolei nabywca zobowiązuje się do regulowania płatności – często za nieruchomość, która ma dopiero zostać zbudowana.

Obecnie umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Może się to wydawać mniej dogodne niż inne, mniej sformalizowane rodzaje umów, ale z drugiej strony prawa kupującego są w ten sposób lepiej chronione. Sam dokument musi nosić nazwę „umowa deweloperska”. Inne nazwy, takie jak „umowa budowlana”, mogą być wykorzystywane jako wybieg, by nie sformułować umowy w sposób ściśle określony przepisami ustawy deweloperskiej.

Zanim podpiszemy umowę, sprawdźmy rejestr klauzul niedozwolonych UOKiK, który jest dostępny w internecie. Zawiera on postanowienia niekorzystne dla klientów, wybrane z konkretnych umów. Jeśli znajdują się tam fragmenty umów stosowanych przez dewelopera, z którego usług chcemy skorzystać, jest to dla nas sygnał alarmowy. Powinniśmy się wstrzymać z podpisaniem umowy i negocjować jej warunki, jeśli np. zostały w niej przewidziane dotkliwe kary umowne wobec nabywcy, natomiast deweloper nie ponosi odpowiedzialności w razie niewywiązania się ze swojej części umowy. Najlepiej skonsultować treść umowy z fachowym prawnikiem lub doradcą finansowym.

Jeśli pod tym względem nie musimy się niczego obawiać, upewnijmy się, że w umowie jest zapisane wszystko, co istotne – wraz z załącznikami, które dokładnie opisują lub przedstawiają to, co mamy kupić. W umowie muszą się znaleźć dokładne informacje zarówno o budynku, jak i o naszym przyszłym lokalu – o jego stanie prawnym, standardzie wykończenia (bardziej precyzyjne niż „stan deweloperski” czy „wykończenie pod klucz”, gdyż sformułowania te można różnie rozumieć), powierzchni, liczbie pomieszczeń i ich funkcjach, a także położeniu lokalu w budynku.

3. Finansowanie zakupu mieszkania

Jeśli chodzi o finansowanie zakupu mieszkania, mamy kilka możliwości, lecz nie są one dostępne dla każdego. Jeśli nie dysponujemy wystarczającymi środkami własnymi, pozostaje nam kredyt hipoteczny. Możemy też ubiegać się o dofinansowania w ramach różnych programów. Pamiętajmy też, że poza kosztem samego lokalu, musimy się przygotować na dodatkowe opłaty wymagane przy finalizowaniu transakcji.

lilai/bigstockphoto.com

Kredyt hipoteczny

Jedną z najczęściej wybieranych form zapłaty za nieruchomość (poza gotówkową) jest kredyt hipoteczny. Może mieć postać kredytu złotówkowego, walutowego (udzielanego i spłacanego w walucie obcej, bez przeliczania na złotówki) lub waloryzowanego (indeksowanego lub denominowanego do waluty obcej), którego przykładem są popularne swego czasu kredyty we frankach. Jednak ten ostatni rodzaj kredytów wiąże się z dużym ryzykiem, o czym w przykry sposób przekonali się tzw. frankowicze, gdy kurs franka szwajcarskiego znacząco wzrósł. Obecnie rekomenduje się, by banki nie udzielały kredytów w innej walucie niż ta, w której kredytobiorca pobiera wynagrodzenie.

Procedurę bankową rozpoczyna złożenie wniosku wraz z innymi dokumentami niezbędnymi do ubiegania się o kredyt hipoteczny. Wniosek warto złożyć w kilku bankach, ponieważ któryś z nich może go odrzucić, a wtedy pozostaje zawsze wyjście awaryjne. Poza tym oprocentowanie kredytu hipotecznego różni się między bankami, więc dzięki temu kupujący będzie mógł wybrać to najkorzystniejsze.

Wysokość kredytu, jaki może zostać przyznany, zależy od zdolności kredytowej wnioskującego, ale również od wyceny mieszkania. Stanowi ono bowiem zabezpieczenie kredytu, a bank dokonuje na nim ustanowienia hipoteki. Obecnie już nie przyznaje się kredytów przewyższających wartość kredytowanej nieruchomości. Przy tym wysokość wymaganego wkładu własnego od kilku lat wzrasta, zgodnie z Rekomendacją S wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego. W roku 2017 osiągnął on wysokość docelową – 20% wartości nieruchomości. Niektóre banki warunkowo udzielają kredytów przy wkładzie własnym co najmniej 10% wartości nieruchomości, ale stawiają wówczas dodatkowe wymagania, np. wyższe oprocentowanie czy dodatkowe ubezpieczenie. W związku z pandemią koronawirusa i zwiększonym ryzykiem niektóre banki zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów. Podwyższyły wymagany wkład własny lub uzależniły jego wysokość od spełnienia dodatkowych wymagań. Później kredyty znowu stały się łatwiej dostępne, przynajmniej w części banków. Dlatego, ze względu na niestabilność sytuacji i częste zmiany, trzeba zawsze sprawdzać na bieżąco, czego wymaga dany bank.

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie zaciągane na kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt lat, w trakcie których sytuacja finansowa kredytobiorcy może się drastycznie zmienić. Jednak zawsze możliwa jest sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym, o czym należy pamiętać, gdy zaczną się kłopoty ze spłacaniem rat. Dodatkowo kupujący (kredytobiorca) może się z czasem starać o refinansowanie kredytu hipotecznego, czyli o uzyskanie kredytu w innym banku, na lepszych warunkach i z niższym oprocentowaniem, co pozwoli na spłatę aktualnego zobowiązania oraz obniżenie raty, a w perspektywie 20-30 lat może spowodować obniżenie kosztów kredytu nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Inny ratunek na problemy ze spłatą, albo po prostu możliwość upłynnienia prawa własności nieruchomości, to odwrócony kredyt hipoteczny. Właściciel mieszkania lub domu na podstawie umowy z bankiem otrzymuje od niego określoną sumę środków pieniężnych, które mogą zostać spłacone po śmierci kredytobiorcy przez jego spadkobierców. Zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka, którą bank ustanawia na nieruchomości. Jeśli kredyt nie zostanie spłacony przez spadkobierców, nieruchomość przechodzi na własność banku. Jest to produkt, z którego mogą skorzystać wszyscy, jednak przeznaczony jest on głównie dla osób po 62. roku życia. Umożliwia uzyskanie dodatkowych środków do domowego budżetu poprzez spieniężenie prawa własności przysługującego kredytobiorcy.

Jeśli więc decydujemy się na kredyt hipoteczny, należy przeanalizować krok po kroku, jakie wiążą się z tym możliwości, a jakie ryzyko, pamiętając, że problemy finansowe, które mogą się pojawić w okresie kredytowania, nie są sytuacją bez wyjścia.

Opodatkowanie

Po sfinalizowaniu transakcji należy zapłacić podatek od kupna mieszkania. Jednak gdy nabywamy mieszkanie od dewelopera, obowiązek zapłaty przechodzi na niego, więc kupujący nie musi się o to martwić. Podatek taki wynosi 8% w przypadku mieszkania o powierzchni do 150 metrów, a 23% w przypadku mieszkania powyżej 150 metrów. Kwota podatku uwzględniana jest w cenie nieruchomości.

Opłaty notarialne i sądowe

Poza podatkami, musimy także liczyć się z kosztami notarialnymi. Taksa notarialna to wynagrodzenie notariusza sporządzającego umowę. Wartość taksy jest zależna od ceny nieruchomości. Przykładowo, za mieszkanie mieszczące się w przedziale cen najczęściej spotykanych na rynku, czyli od 60 000 do 1 000 000 zł, możemy zapłacić taksę w wysokości 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł. Do tego musimy doliczyć 23% VAT. Jednak, jak wspomniano, powyższa stawka jest maksymalna, więc notariusz może zastosować własną, która będzie dla nas korzystniejsza.

Inne koszty, jakie będziemy musieli ponieść, to opłaty sądowe. Mają one stałą wysokość. Przykładowo, za wpis prawa własności w księdze wieczystej będziemy musieli zapłacić 200 zł, za ustanowienie hipoteki – 200 zł, a za wpis roszczenia – 150 zł.

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.