Kupno nieruchomości to duże wyzwanie, którego skutki mogą wpłynąć na całe życie. Dlatego powinno być poprzedzone rozsądnym procesem decyzyjnym. Poniżej przedstawiamy wskazówki, które mogą być przydatne osobom planującym zakup nowego mieszkania.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Dlaczego warto kupić nowe mieszkanie?

• Czy nowe mieszkanie lepiej kupić samodzielnie, czy z pomocą pośrednika?

• Na co zwracać uwagę, wybierając nowe mieszkanie?

• Jak sprawdzić dewelopera przed zakupem nowego mieszkania?

• Czy warto podpisać umowę rezerwacyjną?

• Czym jest umowa deweloperska?

• Jak sfinansować zakup nowego mieszkania?

• Jak przeprowadzić odbiór techniczny mieszkania?

Dlaczego warto kupić nowe mieszkanie?

Nowe mieszkanie to przede wszystkim możliwość urządzenia i wyposażenia wnętrza według własnych upodobań. Twoją kreatywność ograniczają jedynie fundusze i do pewnego stopnia układ pomieszczeń – choć jeśli projekt na to pozwala, można uzgodnić z deweloperem wstawienie, przesunięcie bądź usunięcie ściany działowej. Jeśli nie zdecydujesz się na prace wykończeniowe we własnym zakresie, lecz zamówisz wykończenie pod klucz (czyli takie, po którym mieszkanie nadaje się od razu do wprowadzenia – wystarczy wstawić meble), też zwykle masz do wyboru wiele materiałów i sprzętów z różnych półek cenowych.

Mieszkania na sprzedaż

Deweloperzy zapewniają również infrastrukturę w otoczeniu budynków. Nowe osiedla są zwykle wyposażone w dużą liczbę miejsc parkingowych naziemnych i podziemnych, podczas gdy na starszych osiedlach tych pierwszych jest mało, a te drugie praktycznie nie istnieją. Nowe budynki mają też mniej barier architektonicznych i więcej ułatwień dla osób z niepełnosprawnościami (podjazdy, szerokie korytarze, duże windy docierające do wszystkich kondygnacji).

W niektórych nowych inwestycjach można znaleźć ekologiczne rozwiązania, takie jak prywatne parki i ogrody do dyspozycji mieszkańców, zielone dachy, panele fotowoltaiczne, stacje ładowania pojazdów elektrycznych. Więcej dowiesz się tutaj: „Ekologiczne rozwiązania w nowoczesnych budynkach”.

Nowe budynki są też bardziej energooszczędne niż starsze. Stosuje się w nich nowocześniejsze materiały i technologie minimalizujące straty ciepła, co przekłada się na niższe rachunki za ogrzewanie.

Kolejnym plusem nowych mieszkań jest brak konieczności remontowania ich. Jeśli wprowadzasz się do świeżo urządzonego mieszkania, jest szansa, że nie będzie trzeba martwić się o remonty przez co najmniej kilka lat.

Czy nowe mieszkanie lepiej kupić samemu, czy z pomocą pośrednika?

Na skorzystanie z usług pośrednika częściej decydują się osoby szukające mieszkania na rynku wtórnym. Jednak również w przypadku zakupu nowego mieszkania taka pomoc może się okazać przydatna. Są pośrednicy, którzy specjalizują się w rynku pierwotnym i dobrze znają oferty deweloperów w danej okolicy. Na bieżąco analizują ogłoszenia i od razu wiedzą, kiedy pojawia się nowa inwestycja albo korzystna promocja. Dlatego, jeśli nie masz czasu, by śledzić oferty na bieżąco, możesz to zlecić pośrednikowi. Pośrednik może również zająć się sprawdzeniem wiarygodności finansowej firm deweloperskich oraz jakości i terminowości ich dotychczasowych realizacji. Ponieważ ma doświadczenie w oglądaniu mieszkań i wie, na co zwrócić uwagę, może też dostrzec różne wady i problemy, które mogłyby umknąć potencjalnemu nabywcy. Tutaj dowiesz się więcej o roli pośrednika: „Jak pomoże ci pośrednik w obrocie nieruchomościami?”.

Znajdź agenta

Samodzielne poszukiwanie mieszkania to oczywiście oszczędność na prowizji. Warto jednak wziąć pod uwagę, że wymaga to czasu i wysiłku. Trzeba osobiście przeglądać oferty i dokonywać ich selekcji, kontaktować się z deweloperami oraz pilnować formalności związanych z dokumentami i finansami. Jeśli więc dysponujesz sporą ilością czasu bądź nie spieszy ci się bardzo z kupnem, a przy tym masz doświadczenie z transakcjami tego typu, możesz przejść przez proces kupna mieszkania samodzielnie. W innych przypadkach warto rozważyć skorzystanie z pomocy specjalisty.

Na co zwracać uwagę, wybierając nowe mieszkanie?

Wybierając mieszkanie, należy zwracać uwagę na:

• koszty i możliwości finansowe,
• lokalizację,
• wielkość,
• dodatkowe powierzchnie,
• układ pomieszczeń.

Poniżej przedstawiamy szczegółowe kryteria, jakie warto wziąć pod uwagę, gdy podejmujesz decyzję o wyborze mieszkania.

Koszty i możliwości finansowe

Pierwszą kwestią, jaką musisz rozważyć, jest to, na jakie mieszkanie cię stać. Jeśli zamierzasz sfinansować zakup gotówką, wiesz od razu, jaki zakres cenowy wchodzi w grę. Jeśli natomiast musisz wziąć kredyt, najpierw sprawdź zdolność kredytową. Dopiero wtedy zyskasz realny obraz, jakie mieszkania są dla ciebie dostępne finansowo. Natomiast kwestie bardziej szczegółowe zależą już od twoich preferencji, stylu życia i planów na przyszłość.

Sprawdź zdolność kredytową

Lokalizacja

Lokalizacja jest jednym z najważniejszych czynników decydujących o wyborze mieszkania. Należy dokładnie przeanalizować, czy dojazd do pracy bądź innych ważnych dla nas miejsc nie zajmie zbyt dużo czasu. Warto zwrócić uwagę na komunikację miejską i oddalenie mieszkania od przystanków. Może się to okazać znaczące nawet dla osób zmotoryzowanych, gdyż trzeba liczyć się z możliwością awarii samochodu.

Mieszkania na sprzedaż

Jeśli chodzi o otoczenie, być może będzie trzeba zdecydować, co jest dla ciebie ważniejsze – cisza i kontakt z przyrodą czy bliskość kluczowych punktów miasta i łatwy dostęp do rozrywki i wydarzeń kulturalnych. Na szczęście nieraz istnieje możliwość pogodzenia jednego z drugim. Współczesne osiedla budowane są często na obszarach nieco oddalonych od centrum, ale jednocześnie dających możliwość szybkiego dojazdu.

Ważny jest również dostęp do sklepów i punktów usługowych, aby to, co najważniejsze, można było załatwić na miejscu. Dobrze jest też, gdy w pobliżu bloku znajdują się tereny zielone i, co ma duże znaczenie dla rodzin z dziećmi, dobrze wyposażony plac zabaw. Dodatkowym atutem są ścieżki rowerowe oraz tereny, gdzie można wybrać się na spacer lub pobiegać.

Jeśli masz lub planujesz dzieci, istotne jest także usytuowanie przedszkoli i szkół w pobliżu. Najlepiej, gdyby można było odprowadzić dziecko pieszo do placówki oświatowej, a gdy będzie nieco starsze, żeby mogło samo bez problemu tam dotrzeć.

Pamiętaj też o sprawdzeniu planu zagospodarowania przestrzennego, by uniknąć niespodzianek w przyszłości. W przeciwnym razie możesz się rozczarować, gdy wybierzesz miejsce, które teraz jest ciche i kameralne, ale za kilka lat pod oknami stanie hipermarket. Takie informacje można znaleźć też w prospekcie informacyjnym – deweloper jest zobowiązany do jego udostępnienia na żądanie.

Weź pod uwagę, że lokalizacja ma znaczący wpływ na ceny mieszkań. Droższe są zwykle mieszkania w punktach istotnych pod względem komunikacyjnym – np. blisko stacji kolejki miejskiej, a w Warszawie stacji metra. Najdroższe i najbardziej luksusowe mieszkania często znajdują się w pobliżu najważniejszych obiektów w mieście (zwykle w centrum lub jego okolicy), a zarazem nie przy najbardziej ruchliwych ulicach. Z drugiej strony mieszkania w dzielnicach położonych bardziej na uboczu i gorzej skomunikowanych z resztą miasta bywają tańsze.

W niektórych miastach funkcjonuje podział na dzielnice „lepsze” (droższe) i „gorsze” (tańsze). Warto jednak wziąć pod uwagę, że nieraz wynika on z opinii ugruntowanej przez lata w świadomości mieszkańców, podczas gdy nie zawsze przekłada się to na obiektywne warunki. Zdarza się, że w okolicach niegdyś zaniedbanych i nieatrakcyjnych powstają nowe inwestycje, które znacząco poprawiają komfort życia mieszkańców. Dlatego nie warto z góry odrzucać ofert mieszkań korzystnych cenowo, a położonych w miejscach, które gorzej kojarzą się z przeszłości, gdyż od tego czasu sytuacja mogła się zmienić na lepsze.

Wielkość mieszkania i dodatkowe powierzchnie

Wybór odpowiedniego metrażu mieszkania zależy, jak wspomniano, od możliwości finansowych, ale też od liczby domowników lub planów powiększenia rodziny w przyszłości. Singlom lub bezdzietnym parom może wystarczyć mieszkanie dwupokojowe. Małżeństwa mające lub planujące dzieci będą potrzebowały mieszkania większego, najlepiej minimum trzypokojowego.

Mieszkania na sprzedaż

Jeśli masz lub planujesz mieć samochód, zwróć uwagę, czy istnieje możliwość zakupu garażu lub miejsca parkingowego. W dużych osiedlach może być bowiem problem z parkowaniem na wolnych miejscach. Garaż to również idealne miejsce do przechowywania rowerów, wózków dziecięcych i innych przedmiotów. Równie użyteczna, a niekiedy niezbędna jest także piwnica lub komórka lokatorska.

Rozkład

Przy zakupie nowego mieszkania warto zwrócić uwagę na jego rozkład oraz kształt i wielkość poszczególnych pomieszczeń. Należy wcześniej zaplanować, jak docelowo ma wyglądać mieszkanie i czy znajdzie się miejsce na elementy, które koniecznie chcesz w nim zmieścić. Warto sprawdzić, czy np. w sypialni uda się wstawić podwójne łóżko, albo czy w łazience będzie można umieścić wannę, czy trzeba będzie poprzestać na kabinie prysznicowej. Zorientuj się, czy deweloper umożliwia wprowadzanie modyfikacji, np. zmianę pozycji ścian działowych.

Mieszkania na sprzedaż

Od pewnego czasu panuje moda na mieszkania otwarte, łączące różne funkcje w jednym pomieszczeniu. Takie mieszkania sprawiają wrażenie bardziej przestronnych, ale mają też pewne mankamenty. Trudniej jest wtedy oddzielić przestrzeń ogólnodostępną (dzienną) od prywatnej (nocnej). Niektórym nie przeszkadza, gdy jeden duży pokój pełni funkcję jadalni, pokoju dziennego, gabinetu do pracy i sypialni, ale są też osoby, którym trudno się skupić lub odpocząć w takich warunkach. Dlatego przeanalizuj zwyczaje i preferencje zarówno swoje, jak i pozostałych domowników. Zastanów się, czy w otwartej przestrzeni nie będziecie sobie nawzajem przeszkadzać. Jeśli np. jedna osoba wcześnie chodzi spać, a druga lubi czytać lub oglądać telewizję do późna, zdecydowanie lepszym rozwiązaniem będą dwa mniejsze pokoje zamiast jednego dużego. Osobne pokoje są szczególnie istotne, gdy ktoś z domowników pracuje zdalnie.

Wybór kuchni – zamkniętej, częściowo otwartej lub aneksu kuchennego – też zależy głównie od trybu życia i upodobań. Jeśli lubisz gotować w towarzystwie bądź chcesz w trakcie tej czynności obserwować, co robi twoje dziecko, lepiej sprawdzi się aneks lub kuchnia częściowo otwarta. Musisz jednak pamiętać, że taka kuchnia jest bardzo wymagająca pod względem utrzymania porządku, gdyż wszystko (w tym brudne naczynia) widać z pokoju dziennego. Trzeba też zainwestować w dobry okap, by kuchenne zapachy nie roznosiły się po całym mieszkaniu. Jeśli natomiast wolisz mieć więcej prywatności i spokoju przy gotowaniu, a przy tym nie chcesz nieustannie sprzątać, rozważ kuchnię zamkniętą. Kuchnia zamknięta daje też większą swobodę aranżacyjną, gdyż nie musi być idealnie spójna z innymi pomieszczeniami, a przy tym łatwiej ustawić w niej sprzęty w sposób ergonomiczny (tzw. trójkąt roboczy). Więcej dowiesz się tutaj: „Aneks, kuchnia otwarta czy zamknięta?”.

Jak sprawdzić dewelopera przed zakupem nowego mieszkania?

Przyjrzyj się poprzednim realizacjom deweloperów, którzy są odpowiedzialni za interesujące cię inwestycje – czy wszystko zostało ukończone terminowo, czy nie było doniesień o wadach technicznych budynków, czy infrastruktura spełnia oczekiwania mieszkańców itp. Przy tym najbardziej miarodajne będą starsze budynki, gdyż ewentualne wady i problemy nieraz wychodzą na jaw dopiero po pewnym czasie.

Mieszkania na sprzedaż

Zgodnie z aktualnym ustawodawstwem, deweloper ma obowiązek przygotować prospekt informacyjny i przedstawić ci go na żądanie. Jest to inny dokument niż katalogi czy wizualizacje. Zawiera on takie informacje jak dane kontaktowe i identyfikacyjne dewelopera, jego udokumentowane doświadczenie, informacje dotyczące przedsięwzięcia i samej nieruchomości (status prawny, plan zagospodarowania przestrzennego, planowane inwestycje w pobliżu, zezwolenia, termin ukończenia inwestycji i przeniesienia własności, finansowanie budowy), a także warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej. Ważna jest zgodność prospektu z zawartością umowy deweloperskiej. Jeśli mają zostać wprowadzone zmiany, deweloper powinien je wskazać, by dać ci możliwość ich zaakceptowania bądź odrzucenia.

W przeszłości zdarzały się sytuacje, gdy deweloper bankrutował, zanim prace budowlane zostały ukończone. W rezultacie klienci zostawali bez mieszkań, za to z kredytami. Jednak odkąd obowiązuje ustawa deweloperska, prawa kupujących są lepiej chronione. Obecnie pieniądze wpłacane przez kupującego trafiają na osobny rachunek powierniczy, którym zarządza bank.

Należy jeszcze wyjaśnić rozróżnienie między rachunkiem zamkniętym a otwartym. Zamknięty rachunek powierniczy jest bezpieczniejszy dla nabywcy, a zarazem mniej korzystny dla dewelopera. Gromadzone są na nim wszystkie wpłaty przelewane przez nabywcę. Natomiast deweloper otrzymuje pieniądze jedynie pod warunkiem ukończenia inwestycji i przeniesienia prawa własności na nabywcę. Daje więc niemal całkowitą gwarancję odzyskania pieniędzy w razie upadłości dewelopera.

Otwarty rachunek powierniczy zakłada, że środki są przekazywane deweloperowi w transzach, pod warunkiem ukończenia określonego etapu inwestycji. W razie upadłości dewelopera odzyskanie środków jest więc trudniejsze. Ten właśnie rodzaj rachunku jest częściej wykorzystywany przez deweloperów.

Od 1 lipca 2022 r. wprowadzono w Polsce nowe przepisy, na mocy których uruchomiono Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Ma on chronić wpłaty kupujących na rachunki powiernicze utworzone przez deweloperów – zarówno otwarte, jak i zamknięte. Jest gwarancją, że klienci odzyskają wszystkie wpłacone pieniądze w przypadku upadłości firmy deweloperskiej lub banku, a także jeśli odstąpią od umowy z deweloperem wskutek niedotrzymania przez niego jej warunków. Od 2 lipca 2024 r. deweloperzy mają obowiązek odprowadzać składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny od wszystkich zawieranych umów.

Kolejne wymogi wobec deweloperów wprowadziła nowelizacja ustawy deweloperskiej z dnia 21 maja 2025 r. Nałożyła ona na deweloperów obowiązek publikowania cen sprzedawanych nieruchomości. Musi on być realizowany poprzez:

• założenie własnej strony internetowej dla danej inwestycji (strona pośrednika czy portal ogłoszeniowy nie wystarczy);
• publikowanie na tej stronie cen mieszkań lub domów, z uwzględnieniem także cen pomieszczeń przynależnych (komórek lokatorskich, piwnic, boksów, miejsc postojowych), jeśli nie są one składnikiem ceny lokalu;
• umieszczanie adresu strony inwestycji we wszystkich materiałach reklamowych na jej temat;
• aktualizację cen w sytuacji, gdy uległy one zmianie (np. wskutek promocji czy podwyżki); aktualizacja musi być dokonywana na bieżąco, w dniu zmiany;
• raportowanie cen co 24 godziny do portalu dane.gov.pl, nawet jeśli nie uległy one zmianie.

Więcej na temat jawności cen nieruchomości deweloperskich przeczytasz tutaj: „Q&A – Ustawa o jawności cen mieszkań”.

Czy warto podpisać umowę rezerwacyjną?

Podpisanie umowy rezerwacyjnej nie jest obowiązkowe, lecz daje ci dodatkowe zabezpieczenie. Umowę taką podpisuje się zwykle jeszcze przed dopełnieniem wszelkich formalności związanych z kupnem mieszkania (kompletowanie dokumentów, ubieganie się o kredyt hipoteczny). Daje ona gwarancję, że wybrane mieszkanie będzie na ciebie czekało i nie zostanie w międzyczasie sprzedane komuś innemu. W umowie rezerwacyjnej nabywca deklaruje zamiar kupna lokalu, natomiast deweloper zobowiązuje się do wyłączenia tego lokalu z ofert sprzedaży. Umowa taka nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Mieszkania na sprzedaż

Gdy podpisujesz umowę rezerwacyjną, zwykle musisz wpłacić określoną kwotę na konto dewelopera, najczęściej w wysokości 10% ceny lokalu. Jeśli decydujesz się na zakup, kwota ta zostaje zaliczona na poczet ceny mieszkania. Natomiast jeśli rezygnujesz (bo np. nie udało ci się dostać kredytu hipotecznego), możliwość odzyskania opłaty rezerwacyjnej zależy od tego, czy w umowie rezerwacyjnej mowa o zaliczce, czy o zadatku. Pojęcia te są często mylone, a nie są tożsame. Jeśli wpłacasz zaliczkę, możesz liczyć na jej zwrot po rezygnacji. Jeśli do transakcji nie dojdzie z winy sprzedającego, również odzyskasz zaliczkę w takiej kwocie, jaka została wpłacona. Natomiast jeśli w umowie wymieniono zadatek, sytuacja wygląda inaczej. W przypadku gdy nie zdecydujesz się na zakup, zadatek zostaje zatrzymany przez sprzedającego. Jednak jeśli to sprzedający jest odpowiedzialny za niewykonanie umowy, jest on zobowiązany zwrócić ci zadatek w podwójnej wysokości.

Czym jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska ma doprowadzić do zawarcia umowy przyrzeczonej i zabezpieczyć transakcję handlową między stronami. W umowie deweloper zobowiązuje się do wybudowania określonej nieruchomości i przeniesienia jej prawa własności na nabywcę. Należy tu jednak podkreślić, że sama umowa deweloperska nie daje jeszcze nabywcy prawa do nieruchomości – jest to jedynie zobowiązanie do zawarcia kolejnej umowy, na mocy której nabywca takie prawo uzyska. W umowie musi się koniecznie znaleźć zapis o takim zobowiązaniu. Z kolei nabywca zobowiązuje się do regulowania płatności – często za nieruchomość, która ma dopiero zostać zbudowana.

Mieszkania na sprzedaż

Umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Może się to wydawać mniej dogodne niż inne, mniej sformalizowane rodzaje umów, ale z drugiej strony prawa kupującego są w ten sposób lepiej chronione. Sam dokument musi nosić nazwę „umowa deweloperska”. Inne nazwy, takie jak „umowa budowlana”, mogą być wykorzystywane jako wybieg, by nie sformułować umowy w sposób ściśle określony przepisami ustawy deweloperskiej.

Zanim podpiszesz umowę, sprawdź, czy nic w niej nie budzi twoich wątpliwości i czy nie ma ewidentnej nierównowagi między prawami dewelopera a twoimi jako nabywcy. Warto wstrzymać się z podpisaniem umowy i negocjować jej warunki, jeśli np. zostały w niej przewidziane dotkliwe kary umowne wobec nabywcy, natomiast deweloper nie ponosi odpowiedzialności w razie niewywiązania się ze swojej części umowy. Najlepiej skonsultować treść umowy z prawnikiem lub doradcą finansowym.

Upewnij się również, że w umowie jest zapisane wszystko, co istotne – wraz z załącznikami, które dokładnie opisują lub przedstawiają to, co masz kupić. W umowie muszą się znaleźć dokładne informacje zarówno o budynku, jak i o twoim przyszłym lokalu – o jego stanie prawnym, standardzie wykończenia (bardziej precyzyjne niż „stan deweloperski” czy „wykończenie pod klucz”, gdyż sformułowania te można różnie rozumieć), powierzchni, liczbie pomieszczeń i ich funkcjach, a także położeniu lokalu w budynku.

Jak sfinansować zakup nowego mieszkania?

Jedną z możliwości finansowania zakupu mieszkania jest zakup ze środków własnych. Wielu nabywców nie dysponuje jednak odpowiednią kwotą, więc pozostaje im kredyt hipoteczny. Można też ubiegać się o dopłaty do kredytu w ramach różnych programów rządowych. Warto śledzić na bieżąco, jakie są aktualnie dostępne i jakie są kryteria ich uzyskania. Pamiętajmy też, że poza kosztem samego lokalu, musimy się przygotować na dodatkowe opłaty wymagane przy finalizowaniu transakcji.

Kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny może mieć postać kredytu złotówkowego, walutowego (udzielanego i spłacanego w walucie obcej, bez przeliczania na złotówki) lub waloryzowanego (indeksowanego lub denominowanego do waluty obcej), którego przykładem są popularne swego czasu kredyty we frankach. Jednak ten ostatni rodzaj kredytów wiąże się z dużym ryzykiem, o czym w przykry sposób przekonali się tzw. frankowicze, gdy kurs franka szwajcarskiego znacząco wzrósł. Obecnie banki w Polsce nie udzielają kredytów w innej walucie niż ta, w której kredytobiorca pobiera wynagrodzenie. Dowiedz się więcej: „Rodzaje i parametry kredytów hipotecznych”.

Sprawdź zdolność kredytową

Procedurę bankową rozpoczyna złożenie wniosku wraz z innymi dokumentami niezbędnymi do ubiegania się o kredyt hipoteczny. Częstą praktyką jest składanie wniosków do wielu banków jednocześnie, gdyż któryś z nich może mieć korzystniejszą ofertę, np. pod względem oprocentowania. Z drugiej strony jednak można trafić na opinie, że dużo zapytań w BIK obniża scoring kredytowy, czyli punktową ocenę wiarygodności wnioskującego o kredyt. Można przyjąć, że kilka zapytań (3-4) w miesiącu nie powinno budzić zastrzeżeń.

Wysokość kredytu, jaki może zostać przyznany, zależy od zdolności kredytowej wnioskującego, czyli jego zdolności do terminowej spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami, analizowanej na podstawie szeregu kryteriów, w tym dochodów, kosztów utrzymania i innych zobowiązań finansowych, a także sytuacji osobistej (m.in. wieku, stanu cywilnego, liczby osób na utrzymaniu, zatrudnienia) i historii kredytowej, czyli dotychczasowych zobowiązań i regularności ich spłacania.

Podstawą określenia wysokości kredytu jest także wycena mieszkania, które ma zostać kupione. Stanowi ono bowiem zabezpieczenie kredytu, a bank dokonuje na nim ustanowienia hipoteki. Wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy.

Obecnie już nie przyznaje się kredytów przewyższających wartość kredytowanej nieruchomości. Od 2013 r. wymagany wkład własny był stopniowo podwyższany, aż w 2017 r. osiągnął on wysokość docelową – 20% wartości nieruchomości. Niektóre banki jednak udzielają kredytów przy wkładzie własnym co najmniej 10% wartości nieruchomości, ale stawiają dodatkowe wymagania, np. wyższe oprocentowanie czy dodatkowe ubezpieczenie. Dlatego  trzeba zawsze sprawdzać na bieżąco, czego wymaga dany bank.

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie zaciągane na kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt lat, w trakcie których sytuacja finansowa kredytobiorcy może się drastycznie zmienić. Jednak zawsze możliwa jest sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym (dowiedz się więcej – „Sprzedaż mieszkania z kredytem”), o czym należy pamiętać, gdy zaczną się kłopoty ze spłacaniem rat. Dodatkowo kupujący (kredytobiorca) może się z czasem starać o refinansowanie kredytu hipotecznego, czyli o uzyskanie kredytu w innym banku, na lepszych warunkach i z niższym oprocentowaniem, co pozwoli na spłatę aktualnego zobowiązania oraz obniżenie raty, a w perspektywie 20-30 lat może spowodować obniżenie kosztów kredytu nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Inny ratunek na problemy ze spłatą, albo po prostu możliwość upłynnienia prawa własności nieruchomości, to odwrócony kredyt hipoteczny. Właściciel mieszkania lub domu na podstawie umowy z bankiem otrzymuje od niego określoną sumę środków pieniężnych, które mogą zostać spłacone po śmierci kredytobiorcy przez jego spadkobierców. Zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka, którą bank ustanawia na nieruchomości. Jeśli kredyt nie zostanie spłacony przez spadkobierców, nieruchomość przechodzi na własność banku. Jest to produkt, z którego mogą skorzystać wszyscy, jednak przeznaczony jest on głównie dla osób po 62. roku życia. Umożliwia uzyskanie dodatkowych środków do domowego budżetu poprzez spieniężenie prawa własności przysługującego kredytobiorcy.

Opodatkowanie

Mieszkania od dewelopera są objęte podatkiem VAT. Podstawowa stawka VAT w Polsce to 23%, ale w przypadku nieruchomości kupowanych na rynku pierwotnym jest ona obniżona do 8 proc. Dotyczy to mieszkań do 150 mkw. i domów do 300 mkw. Natomiast zakup nieruchomości o większym metrażu, a także garażu czy komórki lokatorskiej jest objęty stawką 23%. VAT jest już zawarty w cenie nieruchomości, więc rozlicza go deweloper, a kupujący nie musi podejmować żadnych dodatkowych czynności.

Jeśli finansujesz zakup kredytem hipotecznym, należy także uregulować podatek od ustanowienia hipoteki umownej. Jeśli wartość hipoteki jest ustalona z góry, podatek wynosi 0,1 proc. jej wartości. Jeśli natomiast jej wysokość nie jest jednoznacznie określona, stawka podatku jest ryczałtowa i wynosi 19 zł. Jeśli ustanowienie hipoteki jest zawarte w treści aktu notarialnego, notariusz pobiera wspomnianą kwotę i składa deklarację podatkową. Można także samodzielnie złożyć deklarację i opłacić podatek w urzędzie skarbowym. Jest na to 14 dni od daty podpisania oświadczenia o ustanowieniu hipoteki.

Transakcje na rynku pierwotnym nie wymagają płacenia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego wynosi on 2 proc. ich wartości rynkowej (z wyjątkiem zakupu pierwszej nieruchomości).

Opłaty notarialne i sądowe

Poza podatkami, musisz także liczyć się z kosztami notarialnymi. Taksa notarialna to wynagrodzenie notariusza sporządzającego umowę. Maksymalna wartość taksy jest zależna od ceny nieruchomości. Przykładowo, za mieszkanie mieszczące się w przedziale cen od 60 000 do 1 000 000 zł możesz zapłacić taksę w wysokości 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł. Jeśli natomiast kupujesz nieruchomość w przedziale cenowym od 1 do 2 mln zł, taksę wylicza się jako 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł. Do tego musisz doliczyć 23% VAT. Jednak, jak wspomniano, powyższa stawka jest maksymalna, więc notariusz może zastosować własną, która będzie dla ciebie korzystniejsza [dane z początku 2026 r.].

Inne koszty, jakie trzeba ponieść, to opłaty sądowe. Mają one stałą wysokość. Przykładowo, w 2026 r. za założenie księgi wieczystej trzeba zapłacić 100 zł, za wpis prawa własności w księdze – 200 zł, za wpis hipoteki – 200 zł.

Jak przeprowadzić odbiór techniczny mieszkania?

Odbiór techniczny mieszkania to sprawdzenie jego stanu przed oddaniem do użytkowania. Odbiór taki jest wymagany na mocy ustawy deweloperskiej w sytuacjach, gdy mieszkanie jest kupowane od dewelopera jeszcze przed uzyskaniem przez niego pozwolenia na użytkowanie budynku. Dowiedz się więcej: „Jak przeprowadzić odbiór techniczny mieszkania?”.

Mieszkania na sprzedaż

Odbiór można przeprowadzić samodzielnie lub z pomocą fachowca. Za tę drugą opcję trzeba dodatkowo zapłacić, ale z drugiej strony mniejsze jest ryzyko przeoczenia problemów, których naprawienie może później sporo kosztować, a nawet uniemożliwić normalne korzystanie z mieszkania. Firmy zajmujące się odbiorami dysponują nie tylko fachową wiedzą, lecz także specjalistycznym sprzętem (np. kamerami termowizyjnymi).

Jeśli nie zdecydujesz się skorzystać z usług specjalisty, warto jednak umówić się na odbiór w towarzystwie innej osoby, np. krewnego czy znajomego. Dobrze, by ta osoba miała jakieś doświadczenie w sprawach budowlano-remontowych; ale nawet jeśli nie ma, jest szansa, że okaże się bardziej obiektywna i zobaczy coś, czego ty nie dostrzeżesz. Weź też ze sobą dokumenty: rzuty lokalu i standard wykończenia (czasem jest on opisany w prospekcie informacyjnym). Dokumenty te są załącznikami do umowy.

Podczas dokonywania odbioru należy w szczególności sprawdzić:

• czy metraż mieszkania się zgadza;
• czy ściany działowe znajdują się we właściwych miejscach;
• czy wylewki podłogowe są równe i gładkie;
• czy okna i drzwi są szczelne oraz wolne od uszkodzeń i zarysowań;
• czy ściany mają zachowane piony i czy są wolne od pęknięć i rys;
• czy na suficie nie ma szczelin ani zawilgoceń;
• czy punkty świetlne i gniazdka są odpowiednio rozmieszczone, czy jest w nich prąd i nie ma przepięć;
• czy instalacja grzewcza jest odpowiednio rozmieszczona i czy są zamontowane podzielniki;
• czy położenie rur wodno-kanalizacyjnych jest zgodne z planem;
• czy wentylacja jest sprawna;
• czy przyłącza światłowodu, telewizji kablowej itp. są doprowadzone;
• jeśli do mieszkania doprowadzono gaz – czy rury są rozmieszczone według schematu;
• w przypadku wykończenia pod klucz – czy faktycznie zastosowane materiały i zainstalowane sprzęty są zgodne z wyszczególnionymi w dokumencie określającym stan wykończenia, a także, czy elementy wyposażenia nie mają uszkodzeń mechanicznych.

Jeśli podczas odbioru zostaną dostrzeżone usterki, przedstawiciel dewelopera ma obowiązek wpisać je do protokołu, lecz nie jest to jednoznaczne z ich uznaniem. Zgodnie z ustawą deweloperską deweloper może w ciągu 14 dni pisemnie odnieść się do wskazanych usterek, a więc także je odrzucić. Jeśli natomiast usterki zostaną przyjęte, deweloper ma obowiązek poprawić je w ciągu 30 dni. Może się jednak zdarzyć, że mimo zachowania należytej staranności konieczny jest dłuższy termin. Wtedy deweloper musi wskazać przyczynę jego wydłużenia i wyznaczyć nowy termin – nie dłuższy niż 90 dni od daty odbioru.

Warto wiedzieć, że odbiór techniczny i przekazanie kluczy do mieszkania to dwie różne rzeczy, choć mogą się odbyć w ciągu tego samego spotkania z przedstawicielem dewelopera. Po przekazaniu kluczy deweloper już nie może wejść do lokalu bez zgody klienta. Z drugiej strony przekazanie kluczy nie jest równoznaczne z nabyciem prawa własności – właścicielem mieszkania stajesz się po podpisaniu aktu notarialnego.

Dowiedz się więcej:

• Po co ci układ funkcjonalny mieszkania?

• Jak wybrać mieszkanie?

• Ile naprawdę kosztuje mieszkanie?

• Na co zwrócić uwagę przed zakupem mieszkania z rynku wtórnego?

• Co możesz zrobić, gdy bank odmówił ci kredytu hipotecznego?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.