Czwarty kwartał 2025 roku to okres, w którym rynek nieruchomości stał się polem walki między kalkulacją a emocjami. Z jednej strony potencjalni kupujący boją się „kupić za drogo” przed dalszymi obniżkami stóp procentowych. Z drugiej – podaż nowych mieszkań maleje, popyt będzie rósł, a ceny nie spadną. Może się więc okazać, że zapłacisz albo wyższą ratę kredytu, kupując teraz, albo wyższą cenę mieszkania, czekając na lepsze warunki kredytowe.

Intuicja może mówić Ci: „Poczekaj na kolejną obniżkę, rata będzie jeszcze niższa”. To logiczne, ale pomija fundamentalny mechanizm rynkowy – niższe stopy procentowe zwiększają zdolność kredytową wszystkich kupujących jednocześnie.

Wyobraź sobie, że dzisiaj możesz kupić mieszkanie za 600 tysięcy złotych przy stopie referencyjnej 4,25%. Rata wynosi około 3650 złotych miesięcznie. Decydujesz się poczekać na kolejną obniżkę do 4,00% – załóżmy, że do marca 2026. Rata tego samego kredytu spadłaby do około 3590 złotych – oszczędność 60 złotych miesięcznie.

Ale jest haczyk: niższe stopy oznaczają, że wszyscy kupujący mają wyższą zdolność kredytową. Popyt rośnie. Jeśli w tym czasie ceny mieszkań zwiększą się o 2-3% (co jest realistyczne przy zwiększonym popycie), to samo mieszkanie kosztować będzie 612-618 tysięcy złotych.

Twoja rata przy stopie 4,00% i cenie 615 tysięcy złotych wyniesie około 3680 złotych – więcej niż dziś przy stopie 4,25% i cenie 600 tysięcy. Straciłeś 60 złotych miesięcznie i 15 tysięcy złotych na cenie mieszkania. Żeby „odrobić” tę różnicę w cenie przez niższą ratę, potrzebujesz około 15-20 lat spłaty.

To nie teoria – to mechanizm, który działa na każdym rynku nieruchomości. Ceny mieszkań reagują na dostępność kredytu szybciej niż myślisz.

Mieszkania na sprzedaż

Trzy zasady dla kredytobiorcy – co naprawdę ma znaczenie

Zasada pierwsza:
Stopy są ważne, ale to nie główny czynnik

Listopadowe cięcie stóp obniżyło raty i zwiększyło zdolność kredytową – to fakt. Ale nie kupuj mieszkania tylko dlatego, że stopy spadły. Znacznie ważniejsze są:

• Lokalizacja – mieszkanie w dobrym miejscu zyskuje na wartości niezależnie od stóp procentowych
• Stan techniczny – konieczny remont za 100 tysięcy złotych zniweluje każdą oszczędność na racie
• Twoja stabilność finansowa – czy masz fundusz awaryjny na 6 miesięcy? Czy Twoja praca jest stabilna?

Różnica 0,25 punktu procentowego w stopie referencyjnej to przy kredycie 500 tysięcy złotych około 60 złotych miesięcznie. To nie zmienia Twojej sytuacji życiowej. Dobra lokalizacja i dobry stan mieszkania – owszem.

Zasada druga:
Marża to jedyna zmienna, którą kontrolujesz

Stopę referencyjną NBP ustala Rada Polityki Pieniężnej – nie masz na to wpływu. WIBOR 3M wynika z rynku międzybankowego – też nie masz wpływu. Ale marżę banku negocjujesz indywidualnie.

Różnica między marżą 2,5% a 1,8% przy kredycie 500 tysięcy złotych to:

• 300 złotych miesięcznie
• 3600 złotych rocznie
• 90 000 złotych przez 25 lat

To koszt dobrego samochodu. Albo wkład własny na drugie mieszkanie za 15 lat. Nie traktuj marży jako „szczegółu technicznego” – to największa dźwignia finansowa, jaką masz w procesie kredytowym.

Każde 0,1 punktu procentowego marży to przy kredycie 500 tysięcy około 40 złotych miesięcznie różnicy. Przez 25 lat to 12 tysięcy złotych. Warto negocjować.

Zasada trzecia:
Monitoruj rynek, ale nie rób z tego obsesji

Ustal sobie sztywny rytm. Sprawdzaj warunki na rynku raz na kwartał – styczeń, kwiecień, lipiec, październik. Zajmie Ci to pół godziny. Porównaj:

• Aktualny poziom WIBOR 3M
• Marże w 3-4 największych bankach
• Swoją obecną marżę

Jeśli przez dwa kwartały z rzędu warunki na rynku poprawiły się o 0,5 punktu procentowego lub więcej względem Twojego kredytu, poważnie zastanów się nad refinansowaniem. Jeśli nie – przestań się tym zajmować do następnego kwartału. Nie sprawdzaj WIBOR-u codziennie. To jak sprawdzanie kursu akcji co godzinę – generuje stres, a nie daje praktycznych korzyści.

Sprawdź, jaką masz zdolność kredytową

Rynek kredytów hipotecznych to maraton, nie sprint. Niezależnie od tego, co zrobi RPP w najbliższych miesiącach, są zasady, które działają zawsze. Stosowanie się do nich odróżnia mądrych kredytobiorców od tych, którzy płacą więcej niż muszą i żałują swoich decyzji.

Kornelia Szmit - Wykładowczyni, ekspert finansowy w ANG Odpowiedzialne Finanse S.A., pośrednik nieruchomości, popularyzatorka nauki, ekspert grup doradczych dot. polityki mieszkaniowej i REiT przy Ministerstwie Rozwoju i Technologii, prowadząca w social mediach stronę @praktycznieofinansach (IG).