Wyobraź sobie sytuację: klient wychodzi z banku z „piękną” kartką. Są na niej kwota kredytu, oprocentowanie, rata, RRSO, logo banku i hasło w stylu „Twoje mieszkanie bliżej niż myślisz”. Tymczasem z punktu widzenia banku i ustawy o kredycie hipotecznym klient ma… co najwyżej obietnicę wstępną.

Na etapie poprzedzającym ostateczną decyzję kredytową i podpisanie umowy pojawia się kilka rodzajów dokumentów:

• luźne symulacje i „oferty marketingowe”,
• formularz informacyjny kredytu hipotecznego FI,
• decyzja wstępna,
• decyzja ostateczna,
• umowa kredytowa.

W mowie potocznej wszystko to nazywa się „ofertą”. W praktyce jednak każdy z tych dokumentów ma inny status prawny, inną ważność i inny stopień „zamrożenia” warunków.

Ten poradnik nie dotyczy jeszcze samej umowy i uruchomienia kredytu, tylko całego procesu przed decyzją ostateczną – czyli tego, co branża nazywa „FI”, „wstępną decyzją” i „zamrożoną ofertą”.

W prostych słowach wyjaśnię zawiłości systemu bankowego, aby każdy, kto dziś na kredyt patrzy z mieszanką nadziei i przerażenia, po lekturze mógł powiedzieć: „Wiem, co jest wiążące, a co tylko marketingiem banku”.

Mieszkania na sprzedaż

Dlaczego oferty w ogóle się zmieniają?

Żeby zrozumieć, czemu banki zmieniają warunki, trzeba pamiętać o kilku rzeczach:

1. Kredyt hipoteczny to produkt długoterminowy i mocno regulowany.
Bank nie pożycza Ci swoich pieniędzy „z szuflady”, tylko finansuje kredyt z rynku. Koszt tego finansowania potrafi się zmieniać z tygodnia na tydzień.

2. Stopy procentowe i wskaźniki referencyjne (obecnie jeszcze WIBOR a docelowo POLSTR) zmieniają się w czasie.
Zmiana wyceny tych wskaźników wpływa na to, po ile bank jest w stanie pożyczyć Ci pieniądze, żeby w ogóle zaczęło mu się to opłacać.

3. Regulator (KNF), RPP, NBP i przepisy dorzucają swoje trzy grosze.
Rekomendacje kapitałowe, limity buforów, wymagania co do badania zdolności – wszystko to powoduje, że banki raz są bardziej, a raz mniej chętne do udzielania kredytów.

4. Banki mają swoje plany sprzedażowe.
Czasami muszą „dopełnić wolumen”, więc luzują marże i dają promocje. Innym razem mają aż nadto wniosków i nagle robią się oszczędne w widełkach cenowych.

W efekcie oferta, którą widzisz:

• w poniedziałek,
• za dwa tygodnie,
• przy innych parametrach zdolności,

to z punktu widzenia banku trzy różne światy. Z tej perspektywy zamrożona oferta to narzędzie, chwilowa stop-klatka na parametrach, które na co dzień są w ruchu.

Co mówią przepisy, praktyka rynkowa, okresy ważności i konkretne parametry.

1. Czy banki mogą zmieniać warunki złożonych klientowi ofert w krótkim czasie?

Tak, mogą. Ale sposób, w jaki to robią, zależy od etapu procesu.

1.1. Symulacja/propozycja handlowa

To wszystko, co dzieje się, zanim pojawi się prawdziwy formularz informacyjny (FI). Bank lub pośrednik robi symulację:

• na konkretnej kwocie,
• na określonym okresie,
• w oparciu o aktualne marże, prowizje i promocje.

To nie jest dokument wiążący. Bank może go zmienić jutro, a nawet za godzinę. Symulacja ląduje w koszu, jeśli w międzyczasie:

• zmieni koszt finansowania,
• kończy się promocja,
• wchodzi nowa tabela marż.

1.2. Formularz informacyjny (FI)

Tutaj zaczyna się „prawdziwe zamrażanie”. Zgodnie z art. 11 ustawy o kredycie hipotecznym:

• bank musi przekazać konsumentowi formularz informacyjny dotyczący kredytu hipotecznego jeszcze przed złożeniem wniosku,
• informacje w nim zawarte są ważne 14 dni,
• są wiążące dla kredytodawcy, jeżeli w terminie ich ważności konsument złoży wniosek kredytowy.

Co to oznacza w praktyce?

• jeśli w ciągu tych 14 dni złożysz wniosek, bank nie może zmienić warunków cenowych względem tego, co jest w FI,
• jeśli złożysz wniosek później – bank może wystawić nowe FI już na nowych warunkach.

FI to pierwszy moment, w którym oferta faktycznie coś znaczy.

1.3. Decyzja kredytowa

Kolejny etap to decyzja kredytowa – wstępna i ostateczna (część banków używa takiego podziału). Z punktu widzenia ustawy:

• bank ma maksymalnie 21 dni od złożenia kompletnego wniosku na wydanie decyzji,
• decyzja jest wiążąca dla banku co najmniej 30 dni w zależności od banku, a jeśli zostanie wydana szybciej niż w 21 dni, jej ważność odpowiednio się wydłuża.

W praktyce banki nakładają na decyzję własny termin – często 30, 60 lub 90 dni. Na tym etapie:

• bank nie może nagle podnieść marży tylko dlatego, że zmienił się cennik,
• ale nadal może odmówić kredytu, jeśli np.:
  • Twoja sytuacja finansowa się pogorszy,
  • wycena nieruchomości wyjdzie słaba,
  • pojawią się nowe zobowiązania.

2. Jak długo ważne są oferty banków? Ile czasu klient ma na decyzję – i czy można go przedłużyć?

Musimy rozdzielić trzy pojęcia:

• Ważność informacji w FI – minimum 14 dni.
• Czas na wydanie decyzji – do 21 dni od kompletnego wniosku.
• Ważność samej decyzji – to już polityka danego banku.

2.1. FI – ile czasu na reakcję?

Masz co najmniej 14 dni, żeby:

• przeanalizować warunki,
• porównać z innymi bankami,
• zdecydować, czy w ogóle chcesz ten kredyt,
• złożyć wniosek.

Jeżeli wniosek złożysz w tym czasie, bank jest związany warunkami FI. Jeżeli nie – oferta się „rozmraża” i można ją spokojnie zamienić na nową, mniej atrakcyjną.

2.2. Decyzja kredytowa – ile czasu na podpisanie umowy?

Tu wchodzą już widełki bankowe. Na podstawie zestawień rynkowych i praktyki doradczej można przyjąć, że:

• ING Bank Śląski – decyzja wstępna i ostateczna jest ważna 30 dni; w tym czasie trzeba podpisać umowę,
• mBank – decyzja ważna zwykle 20–40 dni, dokładny termin wpisany jest w UF (uproszczonym formularzu),
• PKO BP, Pekao, Santander, Millennium, Alior, BNP – wahają się w przedziale ok. 30–60 dni, często z możliwością wydłużenia.

Do tego dochodzą zasady ważności samej umowy kredytowej – zwykle 60–70 dni na spełnienie warunków i uruchomienie pierwszej transzy. W przypadku oprocentowania zmiennego nawet 180 dni.

2.3. Czy można przedłużyć ważność oferty?

Najczęściej tak, ale:

• bank sprawdzi, czy Twoja sytuacja finansowa się nie zmieniła,
• może ponownie przeliczyć zdolność,
• czasem zażąda aktualizacji dokumentów dochodowych,
• jeśli w międzyczasie zmieniły się przepisy lub wewnętrzna polityka ryzyka – przedłużenie może oznaczać już nowe warunki cenowe.

Innymi słowy: przedłużenie to nie święte prawo, tylko dobra wola banku w ramach jego procedur.

3. Jakie parametry są w takich ofertach omawiane – i które są stałe, a które mogą się zmieniać?

Każdy formularz informacyjny i każda symulacja kredytowa zawierają duży pakiet informacji. Najważniejsze z punktu widzenia klienta:

• kwota kredytu,
• okres kredytowania,
• rodzaj rat (równe/malejące),
• rodzaj oprocentowania (stałe, zmienne, okresowo stałe),
• marża banku,
• wskaźnik referencyjny,
• RRSO,
• prowizja za udzielenie,
• opłaty i koszty dodatkowe,
• wymagany cross-sell (konto, karta, wpływ wynagrodzenia, ubezpieczenia),
• warunki wcześniejszej spłaty,
• wymagane zabezpieczenia i ubezpieczenia.

3.1. Co jest „zamrożone” (stałe) w okresie ważności FI czy decyzji?

Z reguły:

• marża banku – kluczowa część oprocentowania,
• prowizja za udzielenie kredytu,
• rodzaj oprocentowania (np. stałe przez 5 lat),
• czas trwania kredytu,
• struktura rat,
• wymogi cross-sell (czy musisz mieć konto, kartę itp., aby marża była promocyjna).

Bank nie ma możliwości zmiany parametrów wymienionych powyżej w terminie ważności formularza.

3.2. Co może się zmieniać mimo „zamrożenia”?

• WIBOR (lub inny wskaźnik referencyjny) – to nie jest element, który bank kontroluje. Zmienia się wraz z rynkiem. Przy oprocentowaniu zmiennym rata będzie się w przyszłości ruszać nawet wtedy, gdy marża jest stała.
• Składki ubezpieczeniowe – zarówno te bankowe jak i zewnętrzne (ubezpieczenie nieruchomości), zależą od taryf ubezpieczycieli.
• Koszty notarialne, sądowe – to nie są opłaty banku, więc zmiany w tabelach opłat sądów czy notariuszy mogą odbić się na Twoich kosztach niezależnie od FI.
• Wycena nieruchomości – jeśli wycena pokaże niższą wartość niż cena zakupu, bank może zmienić maksymalną kwotę kredytu, wymagać większego wkładu itp.

3.3. Zapisy, które mogą zaskoczyć klienta

W praktyce sporo osób dziwi się, gdy:

• okazuje się, że promocyjna marża jest ważna tylko przy wpływie wynagrodzenia na konto i aktywnym korzystaniu z karty,
• decyzja wygasa np. po 35 czy 40 dniach i trzeba robić nową analizę,
• bank żąda nowej wyceny, bo minęło więcej niż 90 dni od poprzedniej,
• promocja „0% prowizji” zniknęła i nowy FI ma już prowizję 1–2%. Czasami tak może być w sytuacji, kiedy nie można klienta objąć ubezpieczeniem na życie, które warunkowało 0% prowizji.

To wszystko jest co do zasady zgodne z prawem – pod warunkiem, że klient został o tym jasno poinformowany w dokumentacji.

4. Standardowe okresy ważności ofert/decyzji – przykładowa tabela 10 banków

Na podstawie aktualnych zestawień rynkowych (stan 2024–2025) można pokazać orientacyjne okresy ważności decyzji/ofert przy kredycie hipotecznym:

• Alior Bank – ok. 30–90 dni
• BNP Paribas – ok. 30 dni
• BOŚ Bank – ok. 60 dni
• Citi Handlowy – ok. 30 dni
• ING Bank Śląski – 30 dni
• mBank – ok. 30–40 dni
• Bank Millennium – ok. 35 dni
• Pekao SA – ok. 30 dni
• PKO Bank Polski – ok. 30 dni, z opcją przedłużenia
• Santander Bank Polska – ok. 40 dni

To nie są wartości ustawowe, tylko praktyka poszczególnych banków, która może się zmieniać. Dlatego zawsze trzeba czytać to, co jest wpisane w:

• FI,
• decyzji kredytowej,
• umowie kredytowej (termin na uruchomienie).

5. Jak monitorować oferty kredytowe, żeby wybrać najlepszą i nie przekroczyć terminu ważności?

Zamrożona oferta nic Ci nie da, jeśli się „rozmrozi”, zanim zdążysz podpisać wniosek lub akt notarialny. Dobra strategia monitoringu to połowa sukcesu.

5.1. Zrób prostą tabelę kontrolną

Dla każdego banku wpisz:

• datę otrzymania FI,
• datę końca ważności FI,
• datę decyzji,
• datę końca ważności decyzji,
• termin z umowy rezerwacyjnej/przedwstępnej,
• termin planowanego aktu notarialnego.

Od razu zobaczysz:

• gdzie trzeba się spieszyć,
• który bank „wygasa” pierwszy,
• czy Twoje terminy nieruchomości (deweloper/sprzedający) mieszczą się w terminach bankowych.

5.2. Zbieraj oferty w podobnym czasie

Jeśli dziś bierzesz FI z Banku A, za trzy tygodnie z Banku B, za miesiąc z Banku C, to tak naprawdę porównujesz trzy różne momenty rynkowe. W tym czasie mogą zmienić się:

• stopy procentowe,
• stawki referencyjne,
• tabele marż,
• dostępne promocje.

Dużo rozsądniej jest zebrać 2–3 oferty i formularz informacyjny w jednym oknie czasowym, np. w ciągu 5–7 dni. Jeśli udasz się do eksperta kredytowego, takie oferty i formularze otrzymasz na jednym spotkaniu.

5.3. Nie zapominaj o swojej zdolności

Oferta dziś może być świetna, ale:

• za dwa tygodnie bierzesz na raty telewizor,
• do tego mały leasing na auto,
• i nagle zdolność już nie wychodzi.

Każde nowe zobowiązanie, limit na karcie, zmiana pracy czy forma zatrudnienia – to rzeczy, które mogą wywrócić decyzję banku, nawet jeśli FI wyglądało pięknie.

Sprawdź, jaką masz zdolność kredytową

5.4. Śledź kluczowe sygnały z rynku

Wystarczy:

• wiedzieć, kiedy jest posiedzenie RPP,
• orientować się, czy rynek spodziewa się podwyżek czy obniżek stóp,
• słyszeć, kiedy media mówią o „zaostrzeniu polityki kredytowej banków”.

Te informacje pomagają ocenić, czy lepiej przyspieszyć z wnioskiem, żeby złapać obecne warunki, czy można poczekać na potencjalnie lepsze. Pamiętaj nigdy nie będzie idealnego czasu. Ważne abyś podjął świadomą decyzję.

6. Kiedy najlepiej złożyć wniosek kredytowy, żeby otrzymać jak najlepsze oferty?

Nie ma jednej „magicznej daty”, ale są sensowne zasady.

6.1. Dobry moment to:

• stabilny lub spadkowy trend stóp – rynek jest spokojniejszy, banki bardziej skłonne do walki o klienta;
• przełom kwartałów – często pojawiają się promocje,
• moment, w którym masz już wybraną nieruchomość i umowę przedwstępną – wtedy bank widzi konkretną transakcję, a nie czystą teorię,
• czas, w którym Twoja sytuacja finansowa jest stabilna – żadnych zmian pracy, kredytów konsumpcyjnych itp.

6.2. Zły moment to:

• tydzień przed spodziewaną podwyżką stóp,
• okres tuż po gwałtownym wzroście kosztów finansowania – banki często „przykręcają kurek”,
• sytuacja, w której dopiero szukasz nieruchomości, ale chcesz „na wszelki wypadek” mieć decyzję – łatwo wtedy o wygaśnięcie decyzji przed znalezieniem sensownego mieszkania,
• moment, gdy banki masowo komunikują zaostrzenie polityk kredytowych.

Mieszkania na sprzedaż

Rekomendacje eksperta

Na koniec garść praktycznych wskazówek:

1. Symulacje traktuj jako oferty.
Dopóki nie masz formularza informacyjnego nic nie jest pewne

2. FI zbieraj w pakiecie.
2–3 banki, ten sam tydzień. Wtedy porównanie ma sens.

3. Zawsze rób tabelę terminów.
FI, decyzje, umowa, akt notarialny – wszystko w jednym miejscu. Termin, którego nie widzisz, to termin, którego nie dotrzymasz.

4. Nie skupiaj się na jednej cyferce.
Marża to tylko jeden element. RRSO, koszty ubezpieczeń, cross-sell, opłaty – to często większy koszt niż sama marża.

5. Pilnuj swojej zdolności jak oka w głowie.
W trakcie procesu: zero nowych kredytów, rat, kart, limitów „na próbę”

6. Korzystaj z pomocy eksperta kredytowego, który żyje rynkiem na co dzień.
Dobry ekspert ma dostęp do aktualnych biuletynów banków, wie, gdzie kończą się promocje, które marże są „wyjątkowe”, a które są tylko ładnie opakowaną normą.

Podsumowanie

Zamrożone oferty kredytowe to nie jest magiczny stan, w którym „bank nic już nie może zmienić”. To raczej okienko czasowe, w którym:

• część parametrów (marża, prowizja, typ oprocentowania) jest zabezpieczona przez prawo i wewnętrzne procedury,
• część (wskaźnik referencyjny, ubezpieczenia, koszty operacyjne) żyje własnym życiem,
• a kluczową rolę odgrywają terminy ważności – FI, decyzji, umowy, aktu.

Jeśli wiesz:

• na jakim etapie jesteś,
• co konkretnie „mrozi” dany dokument,
• jak długo trwa ten stan,
• które elementy są pewne,

to jesteś o krok od tego, aby zamrożone oferty były Twoim sprzymierzeńcem, a nie źródłem stresu.