Zaloguj się
Obowiązek podpisywania umowy deweloperskiej został wprowadzony na mocy Ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Tzw. nowa ustawa deweloperska, która weszła w życie 1 lipca 2022 r., wprowadziła dodatkowe zmiany, które mają na celu jeszcze lepszą ochronę praw nabywcy nieruchomości.
Co to jest umowa deweloperska?
| Umowa deweloperska jest zawierana między deweloperem a nabywcą. Dokument ten sam z siebie nie przenosi własności nieruchomości, lecz zobowiązuje dewelopera do wybudowania mieszkania bądź domu i przeniesienia własności po zakończeniu inwestycji, a nabywcę – do wpłacania środków na mieszkaniowy rachunek powierniczy. |
Umowa deweloperska to umowa zawierana między deweloperem a nabywcą, która ma zabezpieczyć ich przyszłą wymianę handlową. W umowie deweloperskiej deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jej na nabywcę, bądź przeniesienia własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, po zakończeniu przedsięwzięcia budowlanego. Natomiast nabywca zobowiązuje się do świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa.
Ważne jest, że umowa deweloperska sama w sobie nie powoduje przeniesienia prawa własności, a jedynie zobowiązuje do tego dewelopera.
Forma i zawartość umowy deweloperskiej
Umowa deweloperska, w odróżnieniu od umowy przedwstępnej, musi mieć formę aktu notarialnego. Przy tym koszty notarialne obciążają zarówno dewelopera, jak i nabywcę. Zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w umowie takiej muszą się znaleźć określone elementy, aby była ważna. Są one określone w art. 35 ustawy i należą do nich m.in.:
- data i miejsce zawarcia,
- dane stron,
- cena mieszkania lub domu,
- informacje o działce, na której będzie budowa (w tym stan prawny),
- informacje o położeniu mieszkania w budynku lub położeniu domu w obrębie działki,
- liczba, powierzchnia i układ pomieszczeń,
- harmonogram wpłat,
- termin przeniesienia własności na nabywcę,
- termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych,
- informacje o mieszkaniowym rachunku powierniczym,
- numer pozwolenia na budowę,
- zasady odstąpienia od umowy,
- zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu i przeniesieniu własności na nabywcę.
Poza elementami tam wymienionymi, w umowie mogą się także znaleźć inne postanowienia, o ile są zgodne z prawem i nie należą do tzw. klauzul niedozwolonych. Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu roszczeń do księgi wieczystej.
Zabezpieczenie praw nabywcy
Deweloper musi dostarczyć nabywcy wzór umowy i prospekt informacyjny. Nabywca zapoznaje się z tymi dokumentami przed zawarciem umowy. Jeśli w czasie od doręczenia nabywcy prospektu informacyjnego do podpisania umowy deweloperskiej deweloper wprowadzi jakiekolwiek zmiany, musi o tym poinformować nabywcę.
Przed rozpoczęciem sprzedaży lokali mieszkalnych bądź domów deweloper zawiera z bankiem umowę o prowadzenie rachunku powierniczego. Na ten rachunek wpływają wpłaty od nabywcy, a deweloper nie może przyjmować od niego pieniędzy w inny sposób. Rachunek powierniczy może być:
- otwarty – pieniądze są wypłacane deweloperowi w częściach, po ukończeniu określonych etapów przedsięwzięcia;
- zamknięty – pieniądze są wypłacane w całości dopiero po przeniesieniu prawa własności na nabywcę.
Prowadzenie rachunku powierniczego ma na celu uchronienie nabywcy przed konsekwencjami problemów finansowych dewelopera. W razie upadłości środki na rachunkach powierniczych zostają wykorzystane na zaspokojenie roszczeń nabywców. Rachunek taki musi być prowadzony przez dewelopera aż do momentu przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę.
Dodatkową formą zabezpieczenia nabywcy, wprowadzoną przez nową ustawę deweloperską, jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Jest to fundusz, do którego deweloperzy są zobowiązani odprowadzać składki, aby w razie niedokończenia budowy móc sfinansować straty poniesione przez konsumentów.
Odstąpienie od umowy deweloperskiej
Prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej może być ustawowe bądź umowne. Na mocy ustawy nabywca może odstąpić od umowy w ciągu 30 dni od jej podpisania w określonych sytuacjach. Należą do nich m.in.:
- niezgodność informacji zawartych w umowie deweloperskiej z informacjami w prospekcie informacyjnym i załącznikach,
- nieudostępnienie prospektu informacyjnego wraz z załącznikami,
- niezgodność informacji w prospekcie informacyjnym i załącznikach ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej,
- brak wymaganych ustawowo informacji w prospekcie informacyjnym,
- nieprzeniesienie na nabywcę prawa własności w terminie określonym w umowie deweloperskiej,
- brak informacji ze strony dewelopera o zmianie banku prowadzącego rachunek powierniczy,
- nieusunięcie uznanej wady istotnej.
Umowne prawo do odstąpienia wynika z ustaleń między deweloperem a nabywcą, które zostały zawarte w umowie. Ważne jest, aby obok sprecyzowania sytuacji, w których można odstąpić od umowy, podać także termin odstąpienia.
Natomiast deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej, jeśli nabywca nie ureguluje świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonych w umowie deweloperskiej. W takiej sytuacji deweloper musi najpierw wezwać nabywcę do uregulowania zaległości. Niedopełnienie tego obowiązku w ciągu 30 dni od doręczenia wezwania daje deweloperowi prawo odstąpienia, chyba że zaległość wynikła wskutek działania siły wyższej. Inna sytuacja, gdy odstąpienie jest możliwe, jest wtedy, gdy nabywca nie stawi się na odbiór lokalu bądź domu czy też nie podpisze aktu notarialnego przenoszącego na niego prawo własności. W tym przypadku odstąpienie jest możliwe, jeśli dwukrotnie doręczono nabywcy wezwanie w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60-dniowym – i znowu wyjątkiem jest działanie siły wyższej.
Dowiedz się więcej:
-
Co powinna zawierać umowa z deweloperem?
-
Jak wybrać mieszkanie?
-
Czy umowa rezerwacyjna mieszkania jest potrzebna?
-
Jak kupić dom u dewelopera?
Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal ogłoszeniowy z największą liczbą ofert nieruchomości z całej Polski – w największych miastach i w mniejszych gminach. To tu szybko i wygodnie znajdziesz mieszkanie, dom lub działkę, które będą dopasowane do Twoich potrzeb i możliwości finansowych, przy całkowitym braku reklam. Tu zyskasz pełny obraz rynku, a w podjęciu trafnej decyzji pomogą Ci najdokładniej zaprezentowane nieruchomości i kompleksowa baza wiedzy. Portal plasuje się na najwyższych pozycjach w wyszukiwarce Google. Dzięki temu odwiedza go ok. 3 mln poszukujących miesięcznie.
