Budowa domu to poważne przedsięwzięcie, które wymaga nie tylko czasu, ale i sporej wiedzy. Jeśli nie chcemy ryzykować utraty nerwów warto przyjrzeć się ofertom domów w stanie deweloperskim. Na co zwrócić uwagę przy zakupie domu w stanie surowym, aby tej decyzji nie żałować?

1. Pozwolenia na budowę

Dom w stanie surowym może być sprzedawany nie tylko przez firmę zajmującą się budową nieruchomości, ale i przez prywatnego inwestora, który z jakiś powodów zdecydował się na sprzedaż przed ukończeniem budowy. O ile zakup od profesjonalnej firmy, której wiarygodność można sprawdzić w internecie i różnych rejestrach obarczony jest mniejszym ryzykiem, ponieważ podmioty takie muszą trzymać się ściśle określonych procedur i formalności, to już kupno domu w stanie surowym od osoby prywatnej wymaga większej ostrożności. Z tego powodu w drugim wypadku przed zakupem należy dokładnie sprawdzić kilka kwestii, od pozwolenia na budowę zaczynając.

Domy na sprzedaż

Jest to podstawowy dokument, bez którego żadna budowa nie powinna być rozpoczęta, co nie oznacza, że nadal nie zdarzają się samowole budowlane. Są to jednak przypadki marginalne, więc szansa trafienia na taką ofertę jest niewielka. Pozwolenie ma formę decyzji administracyjnej i jest ważne 3 lata od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, czyli po upływie 14 dni od jej doręczenia, jeśli żadna ze stron nie złoży od niej odwołania. W tym czasie należy rozpocząć budowę domu. Jeśli prace budowlane zostaną przerwane na okres dłuższy niż 3 lata, decyzja traci ważność i trzeba się ubiegać o wydanie nowej. Jeśli jednak prace wydłużają się na taki okres, ale są prowadzone nieprzerwanie, wówczas decyzja zachowuje ważność. Gdy decydujemy się więc na kupno domu w stanie surowym zamkniętym musimy sprawdzić, czy budowa odbywała się na podstawie ważnego pozwolenia.

Dowiedz się więcej: "Kupujesz dom w trakcie budowy? Sprawdź, czy dotyczy cię pozwolenie na budowę"

Od kilku lat możliwe jest rozpoczęcie budowy bez pozwolenia, o ile budynek i jego obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki i nie ma negatywnego wpływu na środowisko. Wówczas zamiast pozwolenia wystarczy zgłoszenie budowy. W praktyce jednak ocena sytuacji i wskazanie obszaru oddziaływania bywają trudne. Na zgłoszenie nie mogą być budowane domy szeregowe i w zabudowie bliźniaczej.

Obowiązek określenia obszaru oddziaływania spoczywa na architekcie lub projektancie, który będzie musiał dokonać analizy ograniczeń w zagospodarowaniu, w tym zabudowy terenu.

Ocenie podlega między innymi:

• obszar zacienia, który powstanie po zbudowaniu domu,
• ochrona przeciwpożarowa,
• studnie, oczyszczalnie, zbiorniki na gaz.

Zgłoszenia dokonuje się wraz z wymaganymi załącznikami co najmniej 30 dni przed rozpoczęciem budowy. Jeśli w tym czasie właściwy organ (starosta lub prezydent miasta powiatowego) nie wniesie sprzeciwu, oznacza to że można rozpocząć budowę, na co inwestor ma 3 lata. Po upływie tego czasu zgłoszenie traci ważność.

Dodatkowo architekt lub projektant musi sprawdzić, czy budowa domu będzie zgodna z obowiązującymi przepisami z zakresu ochrony środowiska i krajobrazu, ochrony zabytków, a także z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W praktyce jednak, z uwagi na trudności związane z ustaleniem obszaru oddziaływania nieruchomości, albo w związku z tym, że budynek będzie oddziaływał na działkę sąsiednią, zdecydowana większość budów domów jednorodzinnych prowadzona jest w oparciu o pozwolenie na budowę.

2. Działka i jej otoczenie

Poza formalnościami należy sprawdzić również rzeczy, które będą miały realny wpływ na korzystanie z domu. To, jak wygląda działka i w jakiej okolicy jest położona ma diametralne znaczenie dla jej zagospodarowania i użytkowania. Ważne są tu powierzchnia, nachylenie gruntu, to co znajduje się na działkach sąsiednich, a jeśli nie są one zabudowane, to co może na nich powstać w przyszłości. Aby sprawdzić przeznaczenie sąsiednich nieruchomości, należy zajrzeć do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dostępnego we właściwym urzędzie gminy. Dowiemy się z niego, czy wobec nich istnieją już jakieś plany zabudowy, a jeśli tak to co może na nich powstać. To, czy będą to kolejne domy jednorodne, czy na przykład fabryka lub droga szybkiego ruchu, będzie miało duży wpływ na podjęcie decyzji o zakupie.

Wielkość działki oraz kąt jej nachylenia, a także położenie na niej samego domu ma natomiast znaczenie chociażby przy planowaniu ogrodu. Nie ma tutaj konkretnych wytycznych, jakie powinny być spełnione, ważne aby warunki te odpowiadały naszym planom co do wyglądu części zewnętrznej domu. Działkę należy ponadto dokładnie obejrzeć i sprawdzić, czy nie leży na terenie podmokłym, albo czy nie grozi jej zalanie. Najlepiej więc na oglądanie wybrać się po ulewnym deszczu. Przed podjęciem decyzji o zakupie warto jednak zobaczyć działkę o różnych porach dnia, aby sprawdzić jak jest nasłoneczniona i czy w ogóle. Zwróćmy uwagę, czy przez nieruchomość nie przechodzą jakieś kable, czy nie stoją nie niej słupy wysokiego napięcia. Pozbycie się takich instalacji jest raczej niemożliwe, właściciel musi je tolerować na swojej działce w zamian za regularnie wypłacaną rekompensatę w postaci opłaty za tzw. służebność przesyłu. Sytuacja taka nie powinna od razu przekreślać takiej działki, należy się wówczas jedynie zastanowić, czy takie rozwiązanie nam odpowiada.

3. Zgodność z projektem

Budowa musi odbywać się zgodnie z projektem, który tworzony jest jeszcze przed rozpoczęciem prac i złożeniem wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Należy wiec zweryfikować zgodność wykonania inwestycji z projektem biorąc pod uwagę:

• określenie granic działki lub terenu,
• usytuowanie budynku względem granic działki,
• obrys i układy obiektów budowlanych (istniejących i projektowanych),
• rozkład sieci uzbrojenia terenu,
• sposób odprowadzania ścieków lub oczyszczalnię ścieków,
• układ komunikacyjny,
• układ zieleni.

4. Formalności i dokumenty

Przed podjęciem decyzji należy poprosić sprzedającego o przedstawienie następujących dokumentów:

• wspomniane już pozwolenie na budowę,
• projekt domu wraz z planem zagospodarowania przestrzennego,
• odpis księgi wieczystej nieruchomości,
• wyciąg z ewidencji gruntów,
• dziennik budowy,
• umowy przyłączeniowe lub warunki techniczne przyłączy mediów (woda, gaz, prąd, kanalizacja),
• protokoły odbioru instalacji już istniejących.

Przy czym nie wystarczy jedynie szybki rzut oka na te dokumenty, przyda się kopia każdego z nich, aby można było je spokojnie przeanalizować i sprawdzić prawdziwość zawartych w nich danych we właściwych rejestrach i instytucjach.

Treść księgi wieczystej można sprawdzić bezpłatnie w internecie, a znajdują się w niej najistotniejsze informacje dotyczące nieruchomości, w tym przede wszystkim wskazanie właściciela, powierzchni nieruchomości i jej lokalizacji, obciążających nieruchomość prawach osób trzecich, hipotekach, zastawach, czy postępowaniach egzekucyjnych. Jest to wyjściowy dokument, od którego należy rozpocząć analizę.

Jeśli kupujemy nieruchomość od dewelopera należy dokładnie go zweryfikować, zaczynając od wpisu w Krajowym Rejestrze Sądowym, gdzie zarejestrowane są firmy działające w formie spółek. Wiele przydatnych informacji znajdziemy w internecie. Mowa tu nie tylko o ofercie dewelopera i jego portfolio, ale i o opiniach zadowolonych bądź nie klientów. Deweloperzy lubią chwalić się swoimi zrealizowanymi inwestycjami, więc warto którąś z nich odwiedzić i zobaczyć nawet z zewnątrz, czy jej opis na stronie firmy zgadza się z rzeczywistością. Jeśli deweloper zostanie sprawdzony, należy poprosić go o przedstawienie prospektu informacyjnego, czyli dokumentu zawierającego wszystkie informacje o interesującej nas inwestycji. Deweloper taki prospekt ma obowiązek przedstawić każdorazowo na żądanie klienta i stanowi on później załącznik do umowy deweloperskiej. Więcej o sprawdzaniu dewelopera przed zakupem domu przeczytasz tutaj - "Sprawdzanie dewelopera przed zakupem mieszkania lub domu".

5. Jakość użytych materiałów

Ostatnim elementem, na jaki należy zwrócić uwagę jest jakość wykonania budynku. Sprzedający powinien przedstawić faktury i ewentualne certyfikaty dla wszystkich wykorzystanych materiałów i urządzeń. Na tej podstawie jesteśmy w stanie samodzielnie zweryfikować, chociażby za pomocą internetu, z czym mamy do czynienia i czy zastosowane materiały są wysokiej jakości. Jeśli jednak nie jesteśmy w stanie tego ocenić, warto na oględziny nieruchomości zabrać ze sobą fachowca zorientowanego w branży budowlanej.

Jeśli sprzedający będzie się uchylał od przedstawienia dowodów zakupu albo innych dokumentów, które mogłyby potwierdzić rodzaj zastosowanych materiałów, powinna być to dla nas lampka ostrzegawcza sugerująca, że możemy mieć do czynienia z nierzetelnym kontrahentem.

Szczególną uwagę trzeba poświęcić na oględziny budynków długo stojących, ponieważ użyte w nich materiały, jeśli nie zostały odpowiednio zabezpieczone, mogą ulec degradacji wskutek działania czynników atmosferycznych. Widoczne na pierwszy rzut oka uszkodzenia, ubytki czy wilgotne plamy powinny zwrócić naszą uwagę.

Jeżeli nie chcesz samodzielnie dokonywać oceny stanu technicznego i formalnego domu, skorzystaj z usług profesjonalnego agenta:

Znajdź agenta

Planujesz kupno domu? Dowiedz się więcej:

• "Zanim kupisz, poznaj dom od podszewki"
• "Kupno domu od dewelopera (krok po kroku)"
• "Szukasz domu? Oto co może zrobić dla ciebie pośrednik"

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.