Budowa domu jest procesem kosztownym i czasochłonnym, nie dziwi więc, że inwestorzy szukają rozwiązań, które pozwolą tę ścieżkę skrócić. Jednym z nich jest budowa domu niewymagającego pozwolenia.

Droga do wybudowania domu jest długa i usłana przeszkodami. Od zakupu działki, po wybór projektu, materiałów, ekipy budowlanej i spełnienie wszystkich wymaganych formalności. To właśnie one są kolejnym po zakupie krokiem, od którego zaczyna się cały proces inwestycyjny.

Dom z pozwoleniem

Tradycyjny dom jednorodzinny można postawić w oparciu o pozwolenie na budowę. Zanim jednak złożymy wniosek o jego uzyskanie, należy spełnić szereg warunków. Trzeba zacząć od zweryfikowania we właściwym urzędzie gminy, czy nasza działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli nie, inwestor powinien wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy poprzez złożenie w urzędzie stosownego wniosku. Na podstawie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, lub w przypadku jego braku, na podstawie warunków zabudowy, możemy ustalić jakiego rodzaju zabudowa przewidziana jest dla naszej działki. W dokumentach tych będzie bowiem wskazane nie tylko, jaki rodzaj budynku może tam powstać, ale czasem mogą tam również zostać ujęte wymagania co do wyglądu samych budynków, np. dopuszczalną wysokość, ilość pięter, czy rodzaj dachu.

Następnie należy wykonać aktualną mapę działki do celów projektowych, a dokonać tego może uprawniony geodeta. Na tym etapie warto przeprowadzić badania geotechniczne, które sprawdzą nośność gruntu oraz poziom wód gruntowych. Kolejnym etapem jest wybór projektu architektonicznego-budowlanego. Projekt taki można wykonać w biurze architektonicznym, korzystając z gotowym wzorów, co jest rozwiązaniem tańszym, albo stworzyć go od nowa. Można także dokonać modyfikacji w szablonie, aby dostosować projekt do własnych potrzeb.

Projekt otrzymujemy w czterech egzemplarzach – jeden będzie załącznikiem do urzędowego wniosku, drugi trafi do organu nadzoru budowlanego, trzeci do kierownika budowy, a ostatni zostaje u inwestora. Projekt musi uwzględniać nie tylko wymagania i oczekiwania inwestora, ale także wielkość działki, jej przeznaczenie oraz wymogi wynikające z planu zagospodarowania albo warunków zabudowy.

Ostatnim krokiem jest uzyskanie warunków technicznych dostawy mediów – energii elektrycznej, wody, gazu, a także zapewnienie odbioru ścieków i odpadów stałych.

Posiadając powyższe dokumenty można wreszcie złożyć wniosek o uzyskanie pozwolenia na budowę, do którego, poza nimi, trzeba dodatkowo załączyć:

• oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• wypis z rejestru gruntów dla działki swojej i sąsiadujących.

Wniosek składa się na urzędowym formularzu. Następnie wystarczy czekać na jego rozpatrzenie, na co urząd ma 65 dni.

Dom bez pozwolenia

Inwestor, który chce tej całej złożonej procedury uniknąć, może zdecydować się na budowę domu niewymagającego pozwolenia na budowę. A zgodnie z ostatnią nowelizacją ustawy Prawo budowlane z 3 marca 2020 roku, pozwolenia na budowę nie wymagają między innymi:

• wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
• wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej, rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki.

Zgodnie z powyższym przepisem pozwolenia na budowę nie wymaga więc dom, którego powierzchnia nie przekracza 35 m2, jednak musi mieć on przeznaczenie rekreacyjne. A to oznacza, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego tego typu budowa musi być dopuszczalna. Jeśli takiego planu nie ma, wówczas należy wystąpić o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Budowę takiego domu można rozpocząć po dokonaniu zgłoszenia w odpowiednim urzędzie. Zgłoszenie musi zawierać rodzaj, zakres i sposób wykonania prac, a także termin ich rozpoczęcia. Należy do niego dołączyć dokument potwierdzający przysługujące nam prawo do nieruchomości, a także rysunki budowli, ich rzut, wymiary i lokalizację na działce.

Domek musi spełniać kilka warunków:

• powierzchnia nie może przekroczyć 35 m2,
• domek musi być wolno stojący,
• na powierzchni 500 m2 działki nie można wybudować więcej niż jednego domu,
• domek musi być parterowy bez poddasza użytkowego.

Co do pierwszego punktu przywołanego przepisu ustawy prawo budowlane, zgodnie z którym pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolno stojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, to niestety należy ugasić zapał potencjalnych inwestorów do powołania się na ten przepis i zbudowania pełnowymiarowego domu na jego podstawie. Prawo bowiem nie definiuje „obszaru oddziaływania” takiej nieruchomości, w związku z tym nie do końca wiadomo, jakie budynki ustawodawca miał na myśli. Obszar oddziaływania obiektu wyznacza projektant, a drugą, niezależną opinię w tym zakresie wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej. Jeśli opinie te nie będą zgodne, organ może wezwie projektanta do złożenia dodatkowych wyjaśnień, a nawet stwierdzić samowolę budowlaną.

Inwestorzy mogą poszukać innych, alternatywnych rozwiązań dla domu niewymagającego pozwolenia, np. zamieszkać na łodzi. Jednak w polskich przepisach kwestia ta nie jest uregulowana, a obiekt taki nie jest traktowany na równi z domem mieszkalnym. W praktyce może to powodować różne trudności, np. problem z podłączeniem mediów czy nadaniem adresu.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.