Nieruchomosci-online.pl - Tu zaczyna się dom tu zaczyna się dom

  • Blog
  • Kupno
  • Kupno domu od komornika (krok po kroku)

Kupno domu od komornika (krok po kroku)

Magdalena Mróz-Jurgielewicz
Komentarze

Realizacja marzenia o własnym domu często rozbija się o kwestie finansowe. Rozwiązaniem może być kupno domu od komornika, który sprzedaje je w trakcie licytacji publicznej. Przy odrobinie szczęścia można w ten sposób nabyć nieruchomość poniżej jej wartości rynkowej.

Z tego artykułu dowiesz się:

 

Czym jest egzekucja z nieruchomości?

Egzekucja z nieruchomości przez komornika rozpoczyna się od wniosku wierzyciela i obejmuje proces oszacowania wartości rynkowej nieruchomości przez biegłego, a następnie organizację licytacji. Początkowe koszty ponosi wierzyciel, lecz zostają one zwrócone po sprzedaży nieruchomości.

Komornik zajmuje się egzekucją roszczeń wierzycieli, które wcześniej zostały stwierdzone przez sąd tytułem wykonawczym, czyli wyrokiem zaopatrzonym w klauzulę wykonalności. Wyrok taki nakazuje dłużnikowi spłatę roszczeń, a wierzyciel w celu ich wyegzekwowania, musi złożyć stosowny wniosek do komornika. Ma on prawo domagać się zapłaty swoich roszczeń z majątku dłużnika. Jeśli zadłużenie jest duże, a dłużnik jest właścicielem nieruchomości, może dojść do egzekucji z tego właśnie składnika. Egzekucja z nieruchomości jest procesem sformalizowanym i długotrwałym, a rozpoczyna się od złożenia przez wierzyciela wniosku z precyzyjnym wskazaniem żądania zajęcia nieruchomości będącej własnością dłużnika.

Następnie komornik wyznacza biegłego rzeczoznawcę, który dokonuje opisu i oszacowania, czyli ustalenia jej wartości rynkowej. Na tym etapie koszty wynagrodzenia biegłego ponosi wierzyciel, jednak po sprzedaży domu wszystkie te opłaty zostaną mu zwrócone. Kiedy wartość nieruchomości jest już znana, komornik wyznacza termin i sporządza obwieszczenie o licytacji.

Gdzie zapoznać się z obwieszczeniem komorniczym?

Obwieszczenie o licytacji komorniczej nieruchomości zawiera kluczowe informacje. Jest publicznie dostępne w lokalnym urzędzie gminy, na stronie internetowej i tablicy ogłoszeniowej sądu, a także na portalu Krajowej Izby Komorniczej. Umożliwia zainteresowanym osobom sprawdzenie stanu prawnego i wartości nieruchomości.

Obwieszczenia takie ma on obowiązek podać do publicznej wiadomości co najmniej na dwa tygodnie przez wyznaczonym terminem licytacji. Dokonuje tego poprzez wywieszenie go w lokalu gminy właściwej ze względu na położenie nieruchomości, a także na stronie internetowej oraz tablicy ogłoszeniowej sądu, we właściwości którego leży dom, który jednocześnie sprawuje nadzór nad egzekucją. Dodatkowo Krajowa Izba Komornicza prowadzi portal, na którym również powinno znaleźć się takie obwieszczenie i to jest chyba najłatwiejszy sposób do wyszukiwania potencjalnych okazji dla osób chcących zakupić dom na licytacji komorniczej. Na wniosek i koszt wierzyciela obwieszczenie może być umieszczone również w innych miejscach, np. w lokalnej prasie czy serwisie internetowym.

W obwieszczeniu znajdują się najważniejsze informacje dotyczące nieruchomości, jej lokalizacja, powierzchnia, stan techniczny czy inne istotne cechy. Umieszczany jest tu również numer księgi wieczystej dzięki czemu osoby zainteresowane mogą samodzielnie, bezpłatnie i przez internet, sprawdzić jaki jest stan prawny nieruchomości, czy obciążona jest ona prawami osób trzecich, np. służebnością mieszkania, czyli prawem wskazanej osoby do zamieszkiwania w danym domu lub mieszkaniu do śmierci (więcej dowiesz się tutaj - "Zakup mieszkania ze służebnością osobistą"). W obwieszczenie umieszcza się również wartość nieruchomości i cenę wywoławczą, która w pierwszym terminie licytacji wynosi ¾ ceny oszacowania. Jeśli do sprzedaży nie dojdzie, np. w wyniku braku licytantów, na wniosek wierzyciela komornik wyznacza drugi termin licytacji, w którym cena wywoławcza wynosi 2/3 ceny oszacowania. Mimo, iż oferta taka wydaje się niezwykle kusząca, przed podjęciem decyzji o przystąpieniu do licytacji należy jeszcze sprawdzić kilka kwestii.

Jak sprawdzić dom przed licytacją komorniczą?

Przed udziałem w licytacji komorniczej domu, warto uzyskać od komornika informacje o stanie prawno-faktycznym nieruchomości i sytuacji dłużnika. Ważne jest również zapoznanie się z operatem szacunkowym, który dostarcza szczegółów o budynku i jego wykończeniu. Dodatkowo rekomenduje się osobiste oględziny nieruchomości, aby ocenić jej stan techniczny oraz nastawienie ewentualnych mieszkańców.

Najlepszym źródłem wiedzy o nieruchomości jest sam komornik, który w toku postępowania zapoznał się nie tylko z jej stanem prawnym i faktycznym, ale i z sytuacją życiową samego dłużnika. Na podstawie rozmowy można dowiedzieć się czy w lokalu jest ktoś zameldowany, czy można spodziewać się problemów przy opuszczaniu lokalu, czy wreszcie mieszkają w nim osoby, wobec których, gdyby doszło do przymusowej eksmisji, sąd może orzec obowiązek przyznania lokalu zastępczego. Sytuacje dłużników są róże, tak samo jak ich podejście do egzekucji. Część z nich mając świadomość odpowiedzialności za długi nie sprawia najmniejszych problemów nawet podczas tak poważnych czynności komornika jak egzekucja z nieruchomości. Inni natomiast za nic mają sobie sądowe wyroki i nie zamierzają współpracować.

U komornika można się również zapoznać z operatem szacunkowym, który zawiera więcej szczegółów odnośnie nieruchomości i jej stanu, w tym wszystkie parametry techniczne dotyczące budynku i wykończenia, a co najważniejsze – zdjęcia. Warto wybrać się na oględziny nieruchomości, których termin wskazany jest w obwieszczeniu. Przy okazji wycieczka taka pozwoli ocenić stosunek lokatorów do sytuacji, w jakiej się znaleźli. Należy pamiętać, że egzekucja z nieruchomości ma na celu zaspokojenie zaległych należności wobec wierzycieli, ale mimo to wielu dłużników upatruje w tym dużej niesprawiedliwości i nie zawsze respektuje wyrok sądu.

Ile wynosi wadium w licytacji komorniczej domu?

Wadium, czyli zabezpieczenie finansowe wymagane od uczestników licytacji komorniczej, wynosi 10% ceny wywoławczej nieruchomości. Jest zwracane, jeśli licytacja się nie odbędzie lub uczestnik jej nie wygra, a w przypadku wygranej, zaliczane na poczet ceny nabycia.

Od ustalonej ceny wywoławczej zależy również wysokość wadium. Jest to kwota, którą musi uiścić każda osoba chcąca przystąpić do licytacji, a wynosi 10 % ceny wywoławczej. Jest to swego rodzaju zabezpieczenie dla prowadzącego licytację, że po jej wygraniu zainteresowany nie będzie uchylał się od dokończenia transakcji. Po wygraniu licytacji wadium zaliczane jest na poczet ceny nabycia, a jeśli licytant zrezygnuje, przepada. Jeśli przetargu nie wygramy, wówczas wadium jest zwracane w całości. Tak samo stanie się, gdy do licytacji z jakiegoś powodu nie dojdzie i zostanie ona odwołana. Sposób przekazania wadium określony jest w obwieszczeniu o licytacji nieruchomości. Należy wiedzieć że wpłacając wadium w formie przelewu znaczenie ma data zaksięgowania, a nie data zlecenia przelewu. Aby wziąć udział w licytacji pieniądze na koncie komornika sądowego muszą być zaksięgowane maksymalnie na jeden dzień przed rozpoczęciem licytacji.

Jak przebiega licytacja komornicza domu?

Licytacja komornicza domu odbywa się pod kierownictwem komornika, który rozpoczyna od podania ceny wywoławczej. Uczestnicy licytacji mogą podbijać stawkę, a wygrywa osoba oferująca najwyższą kwotę. Warto ustalić sobie maksymalną sumę, którą jesteśmy gotowi zapłacić, biorąc pod uwagę stan i lokalizację nieruchomości oraz potencjalne komplikacje z lokatorami.

Gdy już obejrzeliśmy nieruchomość, wpłaciliśmy wadium w wyznaczonym terminie i stawimy się w miejscu wyznawczym w obwieszczeniu, możemy przystąpić do licytacji. Jest ona prowadzona przez komornika, który podaje cenę wywoławczą. Następnie zgłaszają się uczestnicy, którzy są skłonni tę kwotę zapłacić oraz inni, chcący zapłacić więcej. Jeśli po trzykrotnym wywołaniu dana kwota nie zostanie przebita, licytację wygra osoba, która zaoferowała najwięcej. Taka walka o wygraną może być bardzo emocjonująca, toteż aby nie stracić zdrowego rozsądku warto przed licytacją wyznaczyć sobie maksymalną kwotę, jaką jesteśmy w stanie zapłacić. Ustalając ją należy wziąć pod uwagę lokalny rynek nieruchomości, a także to, jak licytowany dom prezentuje się na jego tle. Jaka jest jego lokalizacja, czy wymaga remontu, czy lokatorzy są skłonni opuścić go od razu, czy można się spodziewać długiej sądowej batalii? Wszystkie te czynniki mają wpływ na to, czy zapłacona przez licytującego cena nadal będzie atrakcyjna.

Więcej o przebiegu licytacji komorniczej dowiesz się tutaj - "Mieszkanie lub dom z licytacji komorniczej".

Kiedy należy dokonać wpłaty wylicytowanej kwoty?

Wygrana w licytacji komorniczej wymaga wpłaty reszty kwoty (minus wadium) na rachunek sądu w ciągu dwóch tygodni, czasem do miesiąca. To zwykle wyklucza zakup na kredyt ze względu na krótki termin płatności.

Po skutecznym zakończeniu licytacji wydawane jest tzw. postanowienie o przybiciu. Uprawomocni się ono po siedmiu dniach, o ile żaden z uczestników licytacji nie złoży w tym czasie zażalenia. Po uprawomocnieniu osoba, która wygrała licytację zostaje wezwana do zapłaty pozostałej części ceny (pomniejszonej o wadium) w terminie dwóch tygodniu na wskazany w wezwaniu rachunek depozytowy sądu. To sąd rejonowy sprawuje bowiem kontrolę nad egzekucją nieruchomości. W uzasadnionych przypadkach, na wniosek licytanta, czas ten może zostać wydłużony do miesiąca. Jednak terminy te raczej uniemożliwiają zakup domu z licytacji komorniczej z pomocą kredytu. Nawet miesiąc będzie prawdopodobnie niewystarczający, aby dopiąć wszystkie formalności, a dodatkowo można przez to stracić wpłacone wadium. Z tego powodu rozważając taki zakup trzeba mieć zapewnione środki finansowe w gotówce.

Kiedy uzyskuje się prawo do własności po licytacji komorniczej domu?

Po dokonaniu pełnej zapłaty za wylicytowany dom, sąd wydaje decyzję przyznającą nabywcy własność, która staje się ważna po tygodniu. Pozwala ona na złożenie wniosku o wpisanie nowego właściciela w księdze wieczystej.

Po uregulowaniu ceny nabycia sąd wydaje postawienie o przysądzeniu prawa własności. Podobnie jak postanowienie o przybiciu uprawomocni się ono w ciągu 7 dni od doręczenia go uczestnikom licytacji, jeśli w tym terminie żaden z nich nie złoży zażalenia. Po upływie tego terminu należy złożyć wniosek o opatrzenie postanowienia o przysądzeniu klauzulą wykonalności. Taki dokument stanowi potwierdzenie nabycia prawa własności do nieruchomości i na jego podstawie należy następnie złożyć wniosek do wydziału ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego o ujawnienie nowego właściciela i ewentualnie wykreślenia hipoteki, jeśli nieruchomości była takową obciążona.

Czy warto kupić dom z licytacji komorniczej?

Kupno domu z licytacji komorniczej może być korzystne cenowo, ale wymaga dogłębnej analizy ceny wywoławczej, stanu prawnego nieruchomości oraz posiadania gotówki na szybką zapłatę. Przez to jest ono ryzykowne i nie jest korzystnym rozwiązaniem dla każdego inwestora.

Przystąpienie do licytacji komorniczej domu może być okazją do nabycia nieruchomości w atrakcyjnej cenie, ale i pułapką, jeśli nie zostanie poprzedzone odpowiednimi przygotowaniami. Najważniejsze, co trzeba wcześniej zweryfikować to jak ustalona cena wywoławcza ma się do innych podobnych nieruchomości na danym rynku. Czy nieruchomość wymaga remontu, jaki będzie to koszt, ile zajmie to czasu, a także czy po związanych z tym wydatkach cena będzie nadal atrakcyjna lub taka jak ceny innych domów w tej lokalizacji? Niezbędna jest również rozmowa z komornikiem odnośnie stanu prawnego nieruchomości, a także lokatorów oraz ich podejścia do całej sytuacji. W końcu po wygraniu licytacji trzeba się liczyć z zapłatą wylicytowanej kwoty w niedługim terminie, o kredycie nie ma tu więc mowy, na zakup trzeba mieć przygotowaną gotówkę.

Jeśli jednak powyższe czynniki zostaną zweryfikowane, przy odrobinie szczęścia można kupić nieruchomości w cenie sporo atrakcyjniejszej od jej ceny rynkowej. Jednak należy pamiętać, że nie jest to zakup dla każdego. Jeśli nie potrzebujemy domu dla siebie na cito, a myślimy o zakupie raczej w celach inwestycyjnych, ale też gdy nie spieszy nam się z doprowadzeniem sprawy do końca, a ponadto dysponujemy gotówką, warto taką opcję rozważyć.

 

Dowiedz się więcej:

 


Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.

Zobacz także

Używamy i uzyskujemy dostęp do cookies i podobnych technologii w celach statystycznych i realizacji usług. Możesz określić w przeglądarce warunki przechowywania i dostępu do cookies. Więcej...

Zamknij