Pojęcie powierzchni użytkowej (określana jako PUM, czyli powierzchnia użytkowa mieszkania) jest jednym z parametrów określających nieruchomość. Wzmianka o powierzchni użytkowej pojawia się w wielu ustawach, przepisach i rozporządzeniach.

Co to jest powierzchnia użytkowa nieruchomości?

Należy zwrócić uwagę, iż pojęcie "powierzchni użytkowej" może się różnić w zależności od jej przeznaczenia. Nie należy też mylić pojęcia powierzchni użytkowej z podobnymi: powierzchnią całkowitą, powierzchnią zabudowy czy powierzchnią netto.

Obliczanie powierzchni użytkowej

W kwietniu 2012 roku weszło w życie rozporządzenie Ministra Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu regulujące sposób obliczania powierzchni użytkowej. Definicja pojęcia „powierzchnia użytkowa" zawarta jest w art.1a ust.1 pkt.5 rozporządzenia, reguluje ją również norma ISO-PN-ISO 9836:1997. Powierzchnię użytkową stanowi łączny metraż wszystkich pomieszczeń nieruchomości w stanie wykończonym, czyli nadającym się do zamieszkania, z wliczoną już warstwą tynku, spełniająca konkretne parametry i odpowiada celom i przeznaczeniu.

Na podstawie powyższego rozporządzenia wylicza się powierzchnię użytkową. Powierzchnia pomieszczeń, których wysokość sufitu przekracza 2,20 metrów, liczy się do PUM w 100 procentach. Z kolei, gdy sufit znajduje się na wysokości pomiędzy 2,20 metra a 1,40 metra, wówczas powierzchnia liczy się w 50 procentach. Natomiast pomieszczenia, których wysokość sufitu bądź skosu jest niższa niż 1,40 metra nie są wliczane do powierzchni użytkowej lokalu. Istotna jest przy tym metodologia pomiaru powierzchni, bowiem do powierzchni użytkowej nie zalicza się grubość ścian działowych, ograniczają ją elementy zamykające i jest obliczana na poziomie podłogi, nie licząc listew przypodłogowych i progów.

Wpływ na powierzchnię użytkową poddasza ma między innymi liczba i wysokość skosów. Całkowita przestrzeń użytkowa poddasza ze skosami jest więc z reguły mniejsza o przynajmniej o kilkanaście procent od niższej kondygnacji budynku.

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu określa z kolei katalog pomieszczeń, które można zaliczyć do powierzchni użytkowej. Należą do nich w szczególności pokoje, kuchnia, spiżarnia, łazienki, przedpokój, hol, korytarz oraz inne pomieszczenia służące lokatorom w celach mieszkalnych i gospodarczych, bez ograniczeń ze względu na ich przeznaczenie i sposób używania. Z kolei do powierzchni użytkowej nieruchomości nie wlicza się powierzchni tarasów, balkonów, antresoli, zabudowanych szaf i schowków w ścianach, a ponadto pralni, suszarni, strychów, piwnic i komórek na opał.

Powierzchnię użytkową dzieli się na powierzchnię użytkową podstawową (służącą ściśle spełnianiu potrzeb wyznaczonych budynkowi, np. salon, sypialnia) i powierzchnię użytkową pomocniczą (spełniającą funkcję służebną i dodatkową, np. kuchnię, łazienkę, WC, spiżarnię, pomieszczenia gospodarcze).

Powierzchnia użytkowa, powierzchnia całkowita a powierzchnia zabudowy

Te pojęcia są często mylone ze sobą. Podstawowa różnica między nimi to sposób ich obliczania. Do powierzchni całkowitej zaliczamy bowiem powierzchnię wszystkich kondygnacji budynku, liczoną po zewnętrznym obrysie ścian. W związku z tym wlicza się również grubość ścian działowych, w przeciwieństwie do powierzchni użytkowej. Do powierzchni całkowitej wlicza się również powierzchnia wszystkich balkonów, tarasów, schodów, garaży, jak również wszystkich obiektów podziemnych, zewnętrznych schodów oraz zjazdu do garażu. Do powierzchni całkowitej zaliczają się wszystkie pomieszczenia, niezależnie od tego, czy mają wysokość niższą niż 1,40 metra czy 3 metry.

Z kolei zgodnie z ustawą do ustalenia powierzchni zabudowy wylicza się powierzchnię terenu zajętą przez budynek w stanie wykończonym, wyznaczoną na podstawie rzutu pionowego zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu, nie obejmującą obiektów niewystających ponad powierzchnię, powierzchni elementów drugorzędnych (np. schodów zewnętrznych, daszków czy ramp) i wydzielonych obiektów pomocniczych (np. szop i altan).

Powierzchnia użytkowa a podatki od nieruchomości

Powierzchnia nieruchomości jest ściśle skorelowana z wysokością podatków, bowiem według art.4 ust.1 pkt.2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych podstawę opodatkowania dla budynków lub ich części stanowi powierzchnia użytkowa, która jest liczona poprzez pomiar długości ścian po ich wewnętrznej stronie, uwzględniając wszystkie kondygnacje (włącznie z garażem podziemnym, poddaszem użytkowym, piwnicą czy sutereną), z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych i szybów windowych. Zatem im większa powierzchnia użytkowa, tym większe koszty podatkowe generuje.

Powierzchnia użytkowa dla kupującego i sprzedającego

Powierzchnia użytkowa zazwyczaj stanowi wyznacznik wartości mieszkania, domu czy innej nieruchomości. Pod uwagę brana jest w pierwszej kolejności powierzchnia użytkowa, następnie stan techniczny i media, w które jest zaopatrzone. Warto zaznaczyć, iż to właśnie od powierzchni użytkowej zależą późniejsze opłaty osoby, która nabyła bądź nabędzie mieszkanie. Często zdarza się, że wymiary, metraż mieszkania może różnić się od rzeczywistej powierzchni użytkowej, warto więc zwrócić na to szczególną uwagę.

Deweloperzy

Deweloperzy w ofertach sprzedaży mieszkań kładą nacisk wyłącznie na powierzchnię użytkową, zgodnie z wymaganiami większości osób zainteresowanych kupnem. Dzięki temu kupujący ma pewność co do metrażu nabywanego mieszkania. Również gdy deweloper chce kupić działkę niezagospodarowaną, przystosowaną do budowy nieruchomości, wówczas zazwyczaj nie bierze pod uwagę powierzchni liczonej w arach, hektarach, czy mkw., a właśnie powierzchnię użytkową, na której dana firma może postawić nieruchomość.

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.