Wycena nieruchomości polega na ustaleniu jej wartości rynkowej. Dokonywana jest w postaci operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który musi do tego posiadać specjalne uprawnienia i doświadczenie.

Sposób dokonywania wyceny, a także wygląd operatu szacunkowego wynika z przepisów. Z tego powodu dokonywać jej może tylko wykwalifikowany rzeczoznawca majątkowy, który musi posiadać nie tylko wiedzę i doświadczenie, ale i uprawnienia zawodowe. Wydany przez niego operat ma rangę dokumentu urzędowego i najczęściej określa wartość rynkową nieruchomości.

Operat sporządzany jest w formie pisemnej i poza dokładnymi wyliczeniami i opisem nieruchomości zawiera również dokumentację fotograficzną. Znajdują się w nim podstawy prawne oraz zastosowane podczas wyceny rozwiązania. Dokument taki powinien zawierać:

• określenie nieruchomości oraz zakresu wyceny,
• wskazanie celu sporządzenia operatu,
• źródła danych o nieruchomości oraz podstawę formalną,
• szczegółowy opis stanu technicznego nieruchomości,
• wskazanie jej przeznaczenia wynikające między innymi z planu zagospodarowania przestrzennego,
• analizę rynku nieruchomości w zakresie niezbędnym do przeprowadzenia wyceny,
• wskazanie wybranej metody dokonywania wyceny oraz techniki szacowania.

Metody stosowane przy wycenie nieruchomości

Przy wycenie nieruchomości zastosować można jedną z kilku metod:

• metoda porównawcza – polega na ustaleniu ceny w oparciu o porównanie jej do nieruchomości już sprzedanych na danym rynku, posiadających podobne cechy (wielkość, standard, przeznaczenie), dokonuje się przy tym korekty ceny uwzględniając cechy indywidualne wycenianej nieruchomości (wady, zalety, okolica);
• podejście dochodowe – wartość nieruchomości określa się na podstawie stopy zwrotu z inwestycji, czyli dochodu jaki może generować;
• podejście kosztowe – określenie wartości nieruchomości na podstawie kosztów jej odtworzenia, które pomniejsza się o wartość zużycia nieruchomości oraz koszt odtworzenia części składowych;
• metoda mieszana – jest połączeniem kilku wskazanych wyżej metod.

Co wpływa na cenę nieruchomości?

Dokonanie wyceny nieruchomości uwzględnia wiele czynników. Należą do nich między innymi rodzaj nieruchomości, jest przeznaczenie, powierzchnia, standard wykończenia, stan techniczny, sąsiedztwo, popyt na dane nieruchomości, ilość nieruchomości o danych parametrach na rynku, plan zagospodarowania przestrzennego okolicy. Pod uwagę bierze się również wszelkie obciążenia dotyczące nieruchomości takie jak służebności, hipoteki czy inne roszczenia osób trzecich. Wiele z tych czynników często się zmienia, dlatego do wykonania rzetelnej oceny niezbędne jest doświadczenie oraz stale uzupełniana wiedza.

Operat szacunkowy potrzebny jest wszędzie tam, gdzie ustalenie wartości nieruchomości stanowi podstawę do dalszych działań. Dzieje się tak np. podczas wnioskowania o kredyt hipoteczny, sprzedaży nieruchomości, na potrzeby postępowania spadkowego czy rozwodowego, podczas sprzedaży w toku postępowania egzekucyjnego, czy do przedstawienia go organom podatkowym dla ustalenia wartości podatku.

Co przygotować do wyceny?

Za dokonanie wyceny rzeczoznawca pobiera opłatę, która różni się w zależności od stopnia skomplikowania i nakładu pracy. Ceny zaczynają się od kilkuset złotych i są ustalane przed sporządzeniem operatu. Na przyspieszenie tego procesu ma wpływ przedłożenie biegłemu dokonującemu wyceny dokumentów dotyczących nieruchomości, w szczególności chodzi o:

• akt notarialny stanowiący podstawę nabycia lub wypis z księgi wieczystej, który można uzyskać albo we właściwym dla położenia nieruchomości wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego, albo bezpłatnie na stronie internetowej https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do,
• wypis z rejestru gruntów,
• zarys mapy ewidencyjnej niezbędnej do określenia położenia nieruchomości,
• rzut lokalu.

Jeśli nie dysponujemy tymi dokumentami wystarczy podanie numeru księgi wieczystej, wówczas rzeczoznawca będzie je mógł pozyskać z odpowiednich urzędów. Wiąże się to jednak z podniesieniem kosztu wyceny.

Wycena nieruchomości wykonywana przez bank

Na potrzeby kredytu hipotecznego niektóre banki posiłkują się własnymi wycenami. Mają one na celu ustalenie wartości rynkowej nieruchomości, która ma stanowić zabezpieczenie kredytu. Dzięki temu mogą oszacować bezpieczną kwotę kredytu, jaką mogą przyznać wnioskującymi, aby w razie problemów z płatnościami sprzedać nieruchomość w drodze egzekucji i odzyskać pożyczoną sumę. Banki posiadają swoich analityków, którzy nie są osobami uprawnionymi do sporządzenia operatów szacunkowych, ale którzy potrafią oszacować wartość nieruchomości na podstawie posiadanej przez bank bazy danych. Mogą również współpracować z profesjonalnymi rzeczoznawcami. Zdarza się również, że bank uwzględnia operat dostarczony przez kredytobiorcę, jednak zanim się zdecydujemy na jego zlecenie należy dowiedzieć się, jaka jest polityka banku w tym zakresie.

Należy jednak pamiętać, że wycena dokonana przez bank jest jedynie wewnętrznym dokumentem tej instytucji i nie ma mocy dokumentu urzędowego jak operat szacunkowy. Czasem warto więc zlecić wykonanie wyceny na własną rękę, by operat przedstawić później organom podatkowym na potrzeby wyliczenia należnego podatku.

Znajdź rzeczoznawcę majątkowego

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.