W obecnej sytuacji, gdy mniej osób stać na zakup mieszkania, sprzedający zastanawiają się, czy długo będą musieli czekać na sfinalizowanie transakcji i czy będą zmuszeni do obniżek cen. Co na ten temat mówią specjaliści z rynku nieruchomości? Jakie mieszkania teraz się sprzedają? Czy jest szansa na wzrost popytu? Co można zrobić, by szybciej doprowadzić do sprzedaży?

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czy łatwo teraz sprzedać mieszkanie?

• Jakie mieszkania dobrze się sprzedają? Jakie dłużej czekają na kupca?

• Co może się zmienić w najbliższych miesiącach?

• Czy sprzedający będą zmuszeni do obniżek cen?

• Co może wpłynąć na popyt w przyszłości?

• Co możesz zrobić, by sprzedać mieszkanie?

• Jak możesz przyspieszyć sprzedaż?

Czy łatwo teraz sprzedać mieszkanie?

Z powodu inflacji, wysokich stóp procentowych oraz zaostrzonych kryteriów oceny zdolności kredytowej mniej osób może sobie pozwolić na zakup własnego mieszkania. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami, którzy uczestniczyli w badaniu nastrojów rynkowych (INPON) przeprowadzonym co kwartał przez Nieruchomosci-online.pl we współpracy z Uniwersytetem Ekonomicznym we Wrocławiu, na razie nie widzą perspektyw na wyraźny wzrost popytu. Wśród ich wypowiedzi powtarzają się stwierdzenia, że obecnie zarówno kupujący, jak i sprzedający mieszkania wstrzymują się z decyzjami. Osoby, które muszą wspomagać się kredytami hipotecznymi, czekają na obniżki stóp procentowych i idący za tym wzrost zdolności kredytowej. Z kolei sprzedający nie są skłonni do obniżek cen – wolą zaczekać ze sprzedażą, o ile nie są do niej zmuszeni przez sytuację życiową. Mieszkania są obecnie kupowane głównie przez osoby dysponujące gotówką, które mogą podejmować decyzje zakupowe niezależnie od polityki kredytowej banków, lub posiadające duży wkład własny.

Jakie mieszkania dobrze się sprzedają? Jakie dłużej czekają na kupca?

• Kawalerki

Kawalerki i małe mieszkania są nadal chętnie kupowane, gdyż są w zasięgu możliwości finansowych osób z mniejszą zdolnością kredytową bądź z gotówką. Są one także atrakcyjnym instrumentem finansowym, gdyż mają dużą płynność niezależnie od koniunktury – można je łatwo sprzedać i łatwo wynająć. Specjaliści ankietowani w badaniu INPON ocenili, że w I kwartale 2023 r. zainteresowanie kawalerkami na sprzedaż będzie wciąż wysokie, a ich ceny powinny pozostać bez zmian.

• Mieszkania w mniejszych miejscowościach

Nieruchomości w gminach niedaleko dużych miast cieszą się dużym zainteresowaniem, gdyż średnie ceny mieszkań są tam niższe niż w dużych miastach. Warto jednak wziąć pod uwagę, że różnice cenowe między miastami wojewódzkimi a gminami ościennymi zmniejszają się (wskazują na to dane z raportu „Krajobraz lokalnych rynków nieruchomości” z grudnia 2022 przygotowywanego przez portal Nieruchomosci-online.pl). Jak podkreśla Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl, współautorka raportu, do niedawna wynosiły one nawet 60-80 proc., podczas gdy teraz jest to maksymalnie 50 proc., choć są lokalizacje, gdzie jest to tylko 10 proc. Jednak i takie różnice mają znaczenie dla kupujących – zwłaszcza dla tych, którzy nie muszą mieszkać i pracować w mieście bądź dojazdy nie są dla nich problemem.

• Duże mieszkania

Osoby sprzedające mieszkania o dużych metrażach powinny uzbroić się w cierpliwość, gdyż liczba potencjalnych nabywców jest mniejsza. Mieszkania takie do tej pory były kupowane przede wszystkim przez osoby wspomagające się kredytem hipotecznym. Obecnie kredyty są trudniej dostępne, a zdolność kredytowa często wystarcza tylko na małe mieszkanie. Jeśli chodzi o przewidywania na I kwartał 2023 r., w badaniu INPON, mniej więcej po tyle samo ankietowanych spodziewało się spadku popytu na większe mieszkania i jego utrzymania na obecnym poziomie.

Dodaj ogłoszenie

Co może się zmienić?

W najbliższych miesiącach z dużym prawdopodobieństwem liczba większych mieszkań na sprzedaż jeszcze wzrośnie. Wynika to z faktu, że niektórzy właściciele mogą mieć trudności z płaceniem wysokich rat kredytu i ponoszeniem kosztów eksploatacji. W badaniu INPON możliwość zwiększenia podaży takich mieszkań w I kwartale 2023 r. wskazało 61 proc. respondentów. Mimo to jak dotąd nie widać wyraźnego wzrostu liczby ogłoszeń mieszkań na sprzedaż, więc być może nie będzie to zjawisko masowe:

W ostatnich miesiącach nie obserwujemy wysypu ofert, a tego spodziewaliśmy się patrząc z niepokojem na nowy rok. Zastanawialiśmy się, czy właściciele nieruchomości nie zostaną dociśnięci ratami kredytów. W przypadku liczby ogłoszeń tego nie widać, a to jest właśnie główny czynnik, który mógłby dodać nowej energii do rynku. Natomiast oferta wciąż jest mniejsza, ale nadal jest z czego wybierać.

(Alicja Palińska, wypowiedź z debaty „Kupno i sprzedaż w czasie zastoju. Nastroje na rynku nieruchomości w I kw. 2023 r.”)

Czy sprzedający będą zmuszeni do obniżek cen?

Uczestnicy wspomnianej debaty mówili raczej o stabilizacji niż o spadkach. Ich zdaniem, jeśli nastąpią korekty cen, będą one niezbyt znaczące i obejmą głównie większe nieruchomości. Alicja Palińska podkreślała:

Duże wahania wciąż widoczne są w przypadku kawalerek: w wielu dużych miastach ceny wciąż rosną, a w niektórych delikatnie spadają. Tutaj nie widać jeszcze tego przechylenia. Stabilizacja cen występuje natomiast w popularnych mieszkaniach dwu- i trzypokojowych, a prognozy są takie, że w najbliższym czasie to się nie zmieni. Natomiast jeżeli chodzi o większe mieszkania, to spodziewane są niewielkie korekty i one już się pojawiają w przypadku lokali czteropokojowych.

Podobne opinie pojawiły się w badaniu INPON – większość ankietowanych nie spodziewa się istotnych obniżek, choć ponad 60 proc. przewiduje korekty cen mieszkań większych niż kawalerki w I kwartale 2023 r. Niektórzy uczestnicy badania sygnalizują jednak, że kupujący będą śmielej dyktowali warunki sprzedaży – sugerują nawet, że mamy już do czynienia z rynkiem kupującego – a otwartość sprzedających na negocjacje cenowe będzie z czasem rosła.

Co może wpłynąć na popyt w przyszłości?

Specjaliści wypowiadający się dla Nieruchomosci-online.pl wskazali następujące czynniki:

• potrzeba ochrony oszczędności przed inflacją – jako lokata kapitału będą kupowane głównie mniejsze mieszkania, na własny użytek i jako inwestycja pod wynajem;
• złagodzenie polityki kredytowej, wyhamowanie inflacji i obniżenie stóp procentowych; wskutek tego w 2023 r. można spodziewać się większej odwagi w zaciąganiu kredytów i większej liczby pozytywnych decyzji kredytowych, choć wzrost ten będzie na razie powolny;
• odbudowa gospodarki, zarówno na poziomie ogólnoświatowym, jak i lokalnym – prof. Bogusław Półtorak z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu wskazał tu stabilizację warunków makroekonomicznych na świecie po ograniczeniach pandemicznych, a także możliwość uruchomienia środków unijnych w ramach programów regionalnych.

Dodatkowym bodźcem dla popytu mogłoby być uruchomienie programu Bezpieczny Kredyt 2%, który ma objąć kredytobiorców do 45. roku życia kupujących pierwsze mieszkanie.

Co możesz zrobić, by sprzedać mieszkanie?

Biorąc pod uwagę wnioski z badania INPON i debaty z ekspertami, nie powinno być większych problemów ze sprzedażą małych mieszkań. Natomiast właściciele nieruchomości droższych o dużym metrażu będą w trudniejszej sytuacji. Jeśli masz takie mieszkanie na sprzedaż, a nie chcesz obniżać ceny lub nie zmusza Cię do tego sytuacja życiowa, być może lepiej będzie zaczekać, aż sytuacja na rynku kredytów nieco się poprawi.

Dane wskazują, że są na to pewne szanse jeszcze do końca roku 2023 r., choć zmiany będą wprowadzane bardzo ostrożnie. W lutym 2023 r. ogłoszono zmianę rekomendacji KNF łagodzącą kryteria oceny zdolności kredytowej dla kredytów ze stałym i okresowo stałym oprocentowaniem. Lekki spadek wskaźnika WIBOR 3M odnotowany w styczniu 2023 r. również oznacza niewielki, ale jednak, wzrost zdolności kredytowej. Analitycy PKO BP w Kwartalniku Ekonomicznym 4q22 zakładają, że z dużym prawdopodobieństwem nie będzie kolejnych wzrostów stóp procentowych, a pod koniec roku jest szansa na powolny spadek.

Nawet jednak w sytuacji zastoju, gdy mniej osób interesuje się kupnem mieszkania, możesz podjąć działania, by skuteczniej wypromować nieruchomość i bardziej zachęcić potencjalnych nabywców.

Dodaj ogłoszenie

Jak możesz przyspieszyć sprzedaż?

1. Przygotuj mieszkanie do sprzedaży, by robiło korzystne wrażenie na oglądających i dobrze prezentowało się na zdjęciach. Przede wszystkim dokładnie je posprzątaj i napraw ewentualne usterki. Warto też skorzystać z usługi home stagingu, czyli odpowiedniej aranżacji mieszkania wydobywającej jego atuty.
2. Zadbaj o ciekawe i atrakcyjne ogłoszenie sprzedaży mieszkania, by Twoja oferta wyróżniała się wśród innych i zachęcała poszukujących. Cechy skutecznego ogłoszenia to:
• wyraźne, dobrze wykadrowane zdjęcia dobrze odwzorowujące faktyczny wygląd mieszkania; warto dodać do ogłoszenia także wirtualną wizytę;
• opis mieszkania podkreślający jego zalety, napisany prostym, komunikatywnym językiem;
• kompletne informacje na temat mieszkania – im dokładniej wypełnisz formularz dodawania ogłoszenia, tym łatwiej będzie znaleźć Twoją ofertę.
3. Określ adekwatną cenę mieszkania. Nie warto ulegać pokusie wystawiania mieszkania na sprzedaż za kwotę większą od jego wartości w nadziei na większy zysk, gdyż bardzo wydłuży to czas oczekiwania na kupca, a zapewne i tak trzeba będzie obniżyć cenę. Zwróć też uwagę, że może Ci być trudno spojrzeć obiektywnie na własne mieszkanie (np. z powodu jego wartości sentymentalnej). Aby cena pasowała do realiów rynku, najlepiej zwróć się do specjalisty (rzeczoznawcy majątkowego lub pośrednika obrotu nieruchomościami).
4. Rozważ skorzystanie z usług pośrednika. Pośrednik podpowie Ci, co zrobić, by proces sprzedaży przebiegł sprawniej, gdyż ma doświadczenie w takich transakcjach, orientuje się na rynku nieruchomości i wie, na co zwrócić uwagę. Pomoże Ci wycenić mieszkanie, przygotować je do sprzedaży i odpowiednio zaprezentować. Załatwi także niektóre formalności i przeprowadzi rozmowy z osobami zainteresowanymi zakupem, dzięki czemu oszczędzisz czas.

 

---

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.