Dlaczego cena ofertowa nieruchomości nie powinna być za wysoka?

Magdalena Krukowska

Osoby sprzedające nieruchomości chcą to zrobić z jak największą korzyścią dla siebie – i trudno się im dziwić. Łatwo jednak o przeszacowanie wartości. Dlaczego nie warto tego robić? Jak określić adekwatną cenę?

Dlaczego sprzedający przeszacowują wartość nieruchomości?

Sprzedający, którzy próbują wyceniać swoje mieszkania lub domy samodzielnie, mają tendencję do zawyżania cen. Wpływa na to kilka czynników.

Podstawową przyczyną przeszacowywania wartości jest oczywiście dążenie do jak największego zysku. Jest to przeciwieństwem tego, do czego dążą kupujący – by otrzymać jak najwięcej za jak najniższą cenę. Jeśli rozbieżność między oczekiwaniami sprzedającego i potencjalnego nabywcy jest duża, może być trudno osiągnąć kompromis zadowalający obie strony.

Duże znaczenie ma także wartość sentymentalna. Wielu osobom trudno jest spojrzeć obiektywnie na mieszkanie, które kojarzy im się z różnymi wspomnieniami i przeżyciami. Zdarza się też, że dotychczasowy właściciel ma w pamięci wysokie koszty, jakie poniósł na urządzenie bądź remont mieszkania, ale nie bierze pod uwagę, że było to np. dziesięć lat temu, a od tego czasu wyposażenie zużyło się i straciło na atrakcyjności.

Wiele osób wystawiających mieszkanie na sprzedaż sugeruje się też cenami innych, podobnych mieszkań na rynku. Jest to rozsądna strategia. Warto jednak wziąć pod uwagę, że ceny ofertowe są zwykle nieco podwyższone, by pozostawić pole do negocjacji. Faktyczne ceny transakcyjne są zwykle niższe o kilka, a nawet kilkanaście procent. Dlatego jeśli przyjmiemy kwotę, za którą podobne mieszkanie zostało wystawione na sprzedaż w serwisie ogłoszeniowym, jako wyjściową, nie wiedząc, czy zawiera margines do negocjacji, i doliczymy do niej jeszcze zwyczajowe 10 proc., może się okazać, że ostateczna cena została zawyżona.

Problemy z wysoką ceną

Weźmy pod uwagę, że cena ofertowa znacznie odbiegająca od faktycznej wartości mieszkania wydłuża proces sprzedaży. Niektóre nieruchomości są ogłaszane w serwisach nawet przez kilka lat, a nabywcy się nie znajdują.

Mogłoby się wydawać, że cenę zawsze można dowolnie obniżyć. Nie jest to jednak zalecane. Dlaczego? Ponieważ osoby poszukujące mieszkania czy domu wielokrotnie odwiedzają te same serwisy i nieraz zapamiętują przeglądane oferty. Jednorazowa niewielka obniżka jeszcze nie jest problemem. Jeśli jednak ogłoszenie tej samej nieruchomości od miesięcy jest widoczne w serwisie, a jej cena była obniżana już kilkakrotnie i doszła do kwoty znacznie poniżej pierwotnej, oglądający dochodzą do wniosku, że widocznie z tą nieruchomością jest coś nie tak, skoro nikt nie chce jej kupić.

Jak określić adekwatną cenę sprzedaży?

Jeśli wystarczy nam orientacyjne określenie ceny i liczymy się z możliwością jej późniejszej zmiany, można spróbować to zrobić poprzez analizę cen podobnych nieruchomości w okolicy. Trzeba jednak uważać na wspomniane wcześniej pułapki – skłonność do kierowania się sentymentami oraz fakt, że ceny podane w ogłoszeniach nieraz są już zawyżone. Należy więc zdobyć się na maksymalny obiektywizm wobec swojej nieruchomości, a przy porównywaniu wziąć pod uwagę jak najwięcej parametrów mogących mieć wpływ na cenę.

Aby uzyskać bardziej adekwatną i wiarygodną wycenę, warto skorzystać z usług fachowego pośrednika sprzedaży nieruchomości. Pośrednik powinien przeprowadzić analizę rynku i na jej podstawie zaproponować najkorzystniejszą kwotę – taką, która będzie uwzględniała margines do negocjacji, a zarazem nie odstraszy poszukujących.

Najdokładniejszą wycenę przeprowadza rzeczoznawca majątkowy. Sporządza on operat szacunkowy, czyli oficjalny dokument stwierdzający wartość nieruchomości. Taka wycena jest potrzebna, gdy zakup nieruchomości ma być finansowany kredytem hipotecznym, a także do określenia wysokości ubezpieczenia czy podatku. Może być także przydatna, gdy nieruchomość jest nietypowa.

Jak podwyższyć wartość nieruchomości, a zarazem zachęcić poszukujących?

Obecnie wiele biur nieruchomości ma w swojej ofercie home staging, czyli przygotowanie nieruchomości do sprzedaży bądź wynajmu tak, by podkreślić ich zalety. Home staging obejmuje działania niewymagające dużego wkładu pracy, ale wpływające pozytywnie na odbiór nieruchomości przez oglądających – np. odświeżenie, drobne naprawy, niewielkie a efektowne zmiany aranżacji wnętrza, nieraz także zrobienie atrakcyjnych zdjęć do oferty. Zaniedbane, zabałaganione domy bądź mieszkania mogą się wydawać mniej warte niż są w rzeczywistości. Natomiast odpowiedni „lifting” ukazujący cały potencjał nieruchomości może sprawić, że kupujący będą gotowi zapłacić więcej.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Dodaj komentarz

Komentarze:

Magdalena Krukowska

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z firmą NNV zarządzającą portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.

Zobacz także

Znajdź % dla siebie

Zamknij

Używamy i uzyskujemy dostęp do cookies i podobnych technologii w celach statystycznych i realizacji usług. Możesz określić w przeglądarce warunki przechowywania i dostępu do cookies. Więcej...

Zamknij