Budowa domu jednorodzinnego na działce rolnej wydaje się być kuszącym rozwiązaniem z uwagi na atrakcyjne, w porównaniu do działek budowlanych, ceny gruntów rolnych. Wiąże się to jednak z wieloma formalnościami, a sam zakup nie zawsze jest możliwy.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakie są zasady nabywania działek rolnych?

• Co wpływa na ceny ziemi rolnej?

• Kto może postawić dom na działce rolnej?

• Jak odrolnić działkę?

• Czy rolnik może zbudować dom na działce rolnej?

Zasady nabywania działek rolnych

Osoba niebędąca rolnikiem może nabyć działkę rolną, pod warunkiem, że jej powierzchnia nie przekracza 1 hektara. Zakup działki o wielkości poniżej 30 arów odbywa się dwuetapowo. W związku z tym, że prawo pierwokupu takiego gruntu przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, najpierw podpisuje się akt notarialny umowy warunkowej sprzedaży, a gdy KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu zawierana jest umowa przeniesienia własności nieruchomości. Działki o powierzchni od 30 do 50 arów, zabudowane budynkiem mieszkalnym wybudowanym przed 30 kwietnia 2016 roku można nabyć bez prawa pierwokupu. Razem z działką budowlaną nabyć można przylegające do niej grunty, które są niezbędne do zapewnienia właściwego korzystania z budynku, a także grunty zajęte na urządzenie przydomowego ogródka. Warunkiem jest, aby wszystkie te grunty tworzyły zorganizowaną całość, oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Natomiast nabycie działki rolnej, której powierzchnia przekracza 1 hektar, wymaga uzyskania wcześniejszej zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Działki na sprzedaż

Ceny ziemi rolnej

Na cenę ziemi rolnej wpływ ma wiele czynników, wśród których wymienić należy przede wszystkich klasę bonitacyjną gleby, lokalizację działki, jej przeznaczenie oraz to, czy jest zabudowana. Im lepszej jakości grunt, tym wyższa będzie jego cena. Przyjmuje się, że:

• grunty dobre to grunty klas I, II, III a
• grunty średnie to grunty klas III b, IV
• grunty słabe to grunty klas V, VI
• łąki oraz pastwiska klasy I i II zalicza się do gruntów dobrych.
• łąki oraz pastwiska klasy III i IV zalicza się do gruntów średnich.
• łąki oraz pastwiska klasy V i VI zalicza się do gruntów słabych.

Dodatkowo dużo więcej za ziemię rolną muszą zapłacić kupujący z województwa wielkopolskiego i kujawsko-pomorskiego, gdzie średnie ceny za hektar są niemal dwukrotnie wyższe niż w województwach zachodniopomorskim i lubuskim, w których ceny są najniższe w kraju. W ostatnich miesiącach wzrosty cen nie ominęły gruntów rolnych, w samym województwie wielkopolskim wyniosły one około 1 tys. zł za hektar w porównaniu do października zeszłego roku. Jednak ceny gruntów rolnych rosną zdecydowanie wolniej niż ceny działek budowlanych.

Dowiedz się więcej - "Co wpływa na cenę gruntów rolnych?".

Kto może postawić dom na działce rolnej?

Osoby niebędące rolnikami, które na działce rolnej chcą postawić dom, mają do wyboru dwie możliwości. Pierwszą z nich jest uzyskanie statusu rolnika. Do tego jednak potrzebne jest ukończenie odpowiedniej szkoły, albo praca w rolnictwie przez co najmniej 5 lat. Uzyskanie odpowiednich kwalifikacji możliwe jest po ukończeniu nie tylko kierunku rolnictwo, ale również:

• architektury krajobrazu,
• weterynarii,
• ogrodnictwa.

Dowiedz się więcej - "Dom na działce rolnej - tylko dla rolnika?".

Jak odrolnić działkę?

Jest to jednak pomysł czasochłonny, można więc skorzystać z drugiej możliwości, jaką jest odrolnienie gruntu. Odrolnienie, to wyłącznie gruntów z produkcji rolnej. Dotyczy działek położonych poza obrębem miasta. Działki miejskie są odrolnione z mocy prawa, jednak to, czy będzie można na nich wybudować dom zależy od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tym wypadku niezbędne będzie również wyłącznie działki z produkcji rolnej, o czym później.

Jeśli działka objęta jest planem zagospodarowania, który w tym miejscu nie przewiduje zabudowy jednorodzinnej lub mieszkalnej, wówczas uzyskanie pozwolenia na budowę wymagać będzie zmiany w miejscowym planie, co jednak jest procesem długim, nie zawsze kończącym się pomyślnie dla inwestora. Kupując taką działkę podejmujemy ryzyko, że być może plan nie zostanie zmieniony, a postawienie na niej domu nie będzie możliwe. Gdy takiego planu nie uchwalono konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Pierwszym etapem jest odrolnienie działki. W tym celu należy złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na budowlany. W przypadku istniejącego planu konieczna może być jego zmiana, gdy planu nie ma, wówczas inwestor musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Wniosek taki składa się do właściwego ze względu na położenie nieruchomości urzędu gminy, do wójta, burmistrza lub prezydenta. Dla gruntów klasy od I do III konieczna jest zgoda ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Dla gruntów niższych klas, tak jak od IV do VI to gmina przeprowadza postępowanie, w ramach którego wydawana jest decyzja pozytywna lub negatywna o odrolnieniu gruntu.

Zgodny ministra właściwego do spraw rozwoju wsi nie wymaga również odrolnienie gruntów klas I-III, jeśli spełniają one następujące warunki:

• co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy,
• położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej,
• położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej,
• ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.

Wniosek o odrolnienie wymaga dobrego uzasadnienia, inwestor może w nim wskazać, że np. działka ma niską przydatność rolną z uwagi na jej niską produkcyjność.

Kolejnym etapem jest wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Jeśli decyzja o odrolnieniu będzie pozytywna. Obowiązek wydania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej dotyczy:

• użytków wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb,
• użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego,
• a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2–10 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (np. pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych), oraz
• gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne.

Wniosek o wyłączenie z produkcji użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego jest wiążący, nie można więc otrzymać decyzji odmownej. Natomiast użytki rolne klasy IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego w ogóle takiego wyłączenia nie wymagają.

Wyłączenie z produkcji rolnej wiąże się dodatkowo z koniecznością wniesienia opłaty jednorazowej oraz opłat rocznych. Wysokość opłat wynika z ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, np. za wyłączenie z produkcji rolnej 1 ha gruntu należy uiścić opłatę w wysokości 320 595 zł. Należność tą pomniejsza się jednak o wartość gruntu.

Budowa domu na działce rolnej przez rolnika

O wiele łatwiej jest zbudować dom na działce rolnej osobie będącej rolnikiem. W takim wypadku nie ma konieczności przeprowadzania procedury odrolnienia. Tutaj formalności sprowadzają się właściwie do zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, do uzyskania warunków zabudowy.

Aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy działka, na której chcemy postawić dom musi spełniać określone kryteria:

• warunek dobrego sąsiedztwa, czyli określenie sposobu zabudowy nowej działki musi być zgodne z działką do niej przylegającą,
• działka musi mieć dostęp do drogi publicznej,
• musi posiadać istniejące lub zaprojektowane uzbrojenie niezbędne do realizacji inwestycji; w drugim przypadku konieczne jest zagwarantowanie wykonania uzbrojenia w drodze umowy między inwestorem a właściwą jednostką organizacyjną.

Po uzyskaniu warunków zabudowy lub spełnieniu wymagań planu zagospodarowania przestrzennego, wystarczy zgłosić budowę do właściwego urzędu (starostwa).

Alternatywą dla rolników jest zabudowa siedliskowa. Jednak pozwolenie na budowę siedliska można uzyskać, jeśli działka jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, oraz gdy gospodarstwo powiązane z daną zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Gdy brak takiego planu o możliwości wybudowania siedliska decyduje spełnienie określonych przez gminę kryteriów, np. w zakresie uzbrojenia terenu lub dostępu do drogi publicznej. Zgodnie z definicją siedliska w jego skład wchodzą budynki przeznaczone do prowadzenia gospodarstwa, w tym również budynki mieszkalne. W praktyce oznacza to jednak, że rolnik poza domem, musi na działce postawić również budynek gospodarczy. Aby ustalić, czy dana działka może być przekształcona w siedlisko, należy wysłać zapytanie do właściwej gminy.

Wybudowanie domu na działce rolnej można sfinansować z kredytu hipotecznego. Banki udzielają bowiem pożyczek na wartość wyższą niż wartość działki przed jej zabudowaniem. Finansowanie można uzyskać na zabudowę działek o powierzchni do 3 tysięcy m2. Dowiedz się więcej - "Jak wybudować dom na działce siedliskowej?"

Działki na sprzedaż

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.