Umowa deweloperska i akt przeniesienia własności często poprzedza podpisanie umowy rezerwacyjnej. Ponieważ ten rodzaj porozumienia cieszy się dużą popularnością wśród deweloperów i ich klientów, został uregulowany w nowej ustawie deweloperskiej. Dzięki temu cała transakcja jest bezpieczniejsza dla obu stron. Co warto wiedzieć o umowie rezerwacyjnej? Jakie korzyści i ryzyka ze sobą niesie?

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czym jest rezerwacja mieszkania?

• Jakie są rodzaje umów rezerwacyjnych mieszkania?

• Jak przebiega proces rezerwacji mieszkania?

• Czy opłata rezerwacyjna mieszkania to zaliczka czy zadatek?

• Jakie prawa i obowiązki wynikają z umowy rezerwacyjnej mieszkania?

• Co się dzieje w przypadku zerwania rezerwacji mieszkania?

• Czy warto zarezerwować mieszkanie?

Czym jest rezerwacja mieszkania?

Decyzja o zakupie mieszkania u dewelopera wymaga dopełnienia szeregu formalności. Jedną z nich może, choć nie musi, być podpisanie umowy rezerwacji lokalu. To formalny krok, którego celem jest tymczasowe wyłączenie wybranego lokalu z oferty sprzedaży. Na podstawie umowy rezerwacji firma deweloperska zobowiązuje się, że nie sprzeda konkretnego lokalu przez określony czas. Ten sam dokument daje kupującemu prawo do pierwszeństwa przy nabyciu nieruchomości mieszkalnej. Jest to więc forma zabezpieczenia, która przydaje się szczególnie w przypadku popularnych inwestycji cieszących się dużym zainteresowaniem już na etapie budowy.

Mieszkania na sprzedaż

Rezerwacja mieszkania niesie konkretne korzyści zarówno dla kupującego, jak i dewelopera. Nabywca zyskuje czas na podjęcie ostatecznej decyzji, uzyskanie kredytu hipotecznego lub dopełnienie innych formalności. Deweloper dzięki umowie rezerwacji ma pewność, że lokal zostanie kupiony.

Warto pamiętać, że umowa rezerwacyjna znacząco różni się od umowy deweloperskiej i nie jest ostatecznym porozumieniem, na mocy którego odbywa się sprzedaż. Umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do przeniesienia praw własności lokalu na kupującego po zakończeniu inwestycji. Porozumienie rezerwacyjne na określonych warunkach wyłącza mieszkanie z oferty, dając klientowi czas na ostateczną decyzję. Nie jest więc zobowiązaniem do zakupu.

Jakie są rodzaje umów rezerwacyjnych mieszkania?

Istnieją dwa główne typy umów rezerwacyjnych mieszkania:

• zwykła umowa rezerwacyjna,
• porozumienie rezerwacyjne z elementami umowy przedwstępnej.

Mieszkania na sprzedaż

Zwykła umowa rezerwacji mieszkania polega na czasowym zarezerwowaniu nieruchomości, z którego można zrezygnować w dowolnym momencie bez negatywnych konsekwencji. Jak wspominałam, dokument taki podpisuje się często już na etapie budowy lub planowania inwestycji. Ten rodzaj porozumienia trwa od kilku tygodni do kilku miesięcy. Może oczywiście obejmować dłuższy okres, gdy jest podpisywana na wczesnym etapie prac. Jeśli w tym czasie klient nie zdecyduje się na zakup i podpisanie umowy deweloperskiej, wybrane przez niego lokum wraca do oferty.

Umowa rezerwacyjna mieszkania z elementami umowy przedwstępnej ma większą moc prawną, a jej podpisanie jest jednoznaczne ze zobowiązaniem się do zakupu. Wycofanie się z niej może mieć dla kupca szereg konsekwencji. Umowa rezerwacyjna z elementami porozumienia przedwstępnego najczęściej wiąże się z obowiązkiem wpłacenia kaucji rezerwacyjnej. W przypadku tego rodzaju porozumienia jest ona wliczana w cenę mieszkania i można ją stracić, jeśli klient się wycofa. Prócz tego umowa przedwstępna określa już konkretne warunki zakupu nieruchomości mieszkalnej. W czasie trwania porozumienia rezerwacyjnego kwestie te można jeszcze negocjować.

Jak przebiega proces rezerwacji mieszkania?

Rezerwacja mieszkania u dewelopera jest dość prostą procedurą i przebiega w kilku podstawowych krokach. Pierwszym z nich jest wybór lokalu z oferty. Następnie podpisanie umowy rezerwacji, która jest sygnałem do wycofania danego lokum z oferty. W dokumencie musi się znaleźć informacja o tym, na jak długo nieruchomość jest zarezerwowana. Jeśli porozumienie wiąże się z wniesieniem opłaty, to potencjalny kupiec robi to zaraz po jego podpisaniu. Co ważne ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym gwarantuje, że opłata rezerwacyjna nawet przy umowie przedwstępnej nie może przekraczać 1% wartości mieszkania.

Mieszkania na sprzedaż

Okres trwania umowy rezerwacyjnej to czas na decyzję, czy dane lokum to to, czego potrzebujemy oraz dopełnienie ważnych formalności przed zakupem, takich jak kredyt hipoteczny. Jeśli wcześniejsze ustalenia pozostają w mocy, dochodzi do podpisania umowy deweloperskiej. Ostatnim etapem transakcji jest przeniesienia własności na kupca.

Dla sukcesu całej inwestycji kluczowy jest wybór mieszkania, które jak najlepiej spełnia nasze potrzeby. Aby mieć pewność, należy sprawdzić plany i dokumentację lokalu lub dokonać oględzin. Nim zdecydujemy się na umowę rezerwacyjną, nawet jeśli jej podpisanie nie niesie za sobą żadnych opłat, należy dokładnie przeanalizować warunki sprzedaży nieruchomości. Okres obowiązywania umowy rezerwacyjnej to często okazja do ich negocjacji z przedstawicielem dewelopera.

Na etapie podpisywania porozumienia rezerwacyjnego należy sprawdzić, czy dokument zawiera wszystkie niezbędne zapisy. Muszą się w nim znaleźć dane obu stron, cena mieszkania, warunki rezerwacji (np. opłaty) i czas obowiązywania rezerwacji. Deweloperzy nie chcą na długo “zamrażać” mieszkań, wycofując je z oferty. Typowy okres rezerwacji to od 14 do 30 dni roboczych.

Jak wspominałam, opłata (kaucja) rezerwacyjna jest wypłacana na poczet kupowanego lokalu. Jeśli podpisujemy umowę rezerwacyjną z elementami przedwstępnej, musimy się liczyć z jej utratą, jeśli wycofamy się z transakcji. Typowa umowa rezerwacyjna nie wiąże się z opłatą lub jest ona zwracana. Wysokość płatności, jej charakter oraz terminy wpłat powinny znaleźć się w treści dokumentu. Sporządza się go w formie pisemnej po jednym egzemplarzu dla każdej ze stron. Warto dokładnie przeanalizować warunki rezerwacji, aby uniknąć niepotrzebnych niespodzianek. Dokument ten powinien dawać przede wszystkim poczucie bezpieczeństwa. Pozwala przyszłemu nabywcy na zabezpieczenie swojego wymarzonego lokalu na określony czas. Dla dewelopera jest świadectwem, że klient jest poważnie zainteresowany daną ofertą.

Czy opłata rezerwacyjna mieszkania to zaliczka czy zadatek?

Od 1 lipca 2022, czyli po wejściu w życie nowej ustawy deweloperskiej opłata rezerwacyjna mieszkania ma charakter mieszany. Jeśli jest ona zaliczana na poczet ceny nabycia nieruchomości i w określonych wypadkach może być zwrócona, przypomina zaliczkę. Gdy na mocy ustaleń umowy po jej zerwaniu trafia do klienta w podwójnej kwocie, to jest traktowana jako zadatek.

Mieszkania na sprzedaż

Szczegółowe zasady rozliczania opłaty rezerwacyjnej znajdują się w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Sytuacje, w których opłata rezerwacyjna mieszkania musi być zwrócona osobie rezerwującej mieszkanie:

1. Rezerwujący nie otrzymał pozytywnej decyzji kredytowej lub obiecanego przyznania kredytu, ponieważ jego zdolność kredytowa została negatywnie oceniona.
2. Deweloper lub inny przedsiębiorca nie wywiązał się z umowy rezerwacyjnej.
3. Deweloper zmienił informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach, nie informując o tym osoby rezerwującej.

Jeśli umowa rezerwacyjna była zawarta przed umową o przeniesienie własności nieruchomości, a deweloper lub przedsiębiorca nie usunął wad zgłoszonych podczas odbioru mieszkania, oraz nabywca nie podpisał umowy, opłata rezerwacyjna zostaje zwrócona podwójnie.

Jeżeli deweloper nie wywiązał się z umowy rezerwacyjnej, opłata rezerwacyjna również zostaje zwrócona podwójnie.

Jakie prawa i obowiązki wynikają z umowy rezerwacyjnej mieszkania?

Sporządzona na piśmie umowa rezerwacyjna to wiążący dokument, który nakłada na obie strony konkretne prawa i obowiązki. Podpisując ją, deweloper zobowiązuje się przede wszystkim do wyłączenia mieszkania z oferty. Prócz tego w trakcie obowiązywania porozumienia musi informować potencjalnego nabywcę o wszelkich ważnych zmianach w inwestycji. Mogą one dotyczyć projektu, czasu potrzebnego na realizację poszczególnych etapów budowy lub jej kosztów. W zależności od zapisów w umowie, deweloper ma też obowiązek zwrócić opłatę rezerwacyjną, jeśli klient nie dostanie kredytu hipotecznego lub z innego powodu wycofa się z transakcji w ściśle określonym czasie.

Mieszkania na sprzedaż

Co ważne, zwykła umowa rezerwacyjna nie jest zobowiązaniem do zakupu lub sprzedaży lokalu. W założeniu daje ona czas na podjęcie decyzji przez kupującego lub dopełnienie formalności związanych z kredytem. Tylko porozumienie z elementami umowy przedwstępnej daje obu stronom gwarancję dopełnienia transakcji. Tego typu dokument jest bowiem formą zobowiązania do zakupu dla klienta oraz sprzedaży konkretnego lokum przez dewelopera. Umowa rezerwacyjna, bez względu na jej rodzaj, nakłada na klienta obowiązek podjęcia decyzji o zakupie w ściśle określonym czasie oraz wniesienia opłaty rezerwacyjnej, jeśli podpisanie tego porozumienia się z nią łączy.

Co się dzieje w przypadku zerwania rezerwacji mieszkania?

Zdarza się, że mimo deklaracji chęci zakupu mieszkania deweloperskiego plany kupca się zmieniają. Umowę rezerwacyjną może też zerwać deweloper.

Mieszkania na sprzedaż

Do zerwania porozumienia rezerwacyjnego najczęściej dochodzi, gdy realizacja inwestycji trwa dłużej niż zakładano lub wykonawca chce zmienić ważne zapisy w ofercie, na przykład cenę nieruchomości mieszkalnej. Gdy obie strony podpisały zwykłą umowę bez opłaty rezerwacyjnej, zerwanie porozumienia jest proste i nie wiąże się ze zobowiązaniami finansowymi na rzecz żadnej ze stron. Rozwiązanie porozumienia rezerwacyjnego, bez względu na jego rodzaj, zawsze powinno odbyć się w formie pisemnej. Zarówno przedstawiciel dewelopera, jak i kupujący muszą otrzymać swoje egzemplarze dokumentu, na mocy którego rezerwacja zostaje zerwana.

Zasady dotyczące rozwiązania umowy rezerwacyjnej powinny być w niej zawarte i obejmować reguły rozliczania kaucji rezerwacyjnej. Najczęściej jest ona zwracana, jeśli klient nie może sfinalizować transakcji przez kłopoty z kredytem hipotecznym. Część porozumień zakłada jej zwrot również bez podania przyczyny, jeśli tylko klient poinformuje o swojej decyzji w ściśle określonym w umowie czasie. Kupujący może ubiegać się o zwrot kaucji rezerwacyjnej, jeśli deweloper nie spełnił zobowiązań wynikających z umowy lub gdy dokonał zmian w prospekcie informacyjnym i nie poinformował o tym klienta. Jeśli to wykonawca zrywa umowę rezerwacji, która łączyła się z obowiązkiem uiszczenia opłaty rezerwacyjnej, też powinien ją zwrócić. Zdarza się, że opłata trafia do klienta w podwójnej kwocie. Możemy na to liczyć tylko wtedy, gdy zasada taka została zapisane w umowie, a firma deweloperska zrywa porozumienie, na przykład dlatego, że chce sprzedać konkretne lokum za wyższą cenę.

Konkretne konsekwencje niesie za sobą zerwanie umowy rezerwacji z elementami porozumienia przedwstępnego. W tym wypadku jeśli klient wycofuje się z transakcji, najpewniej straci kaucję rezerwacyjną. Prócz tego, jeśli w umowie znalazły się zapisy mówiące o karach finansowych za zerwanie porozumienia, również i z nimi trzeba się liczyć. Jeśli z tego rodzaju umowy wycofa się deweloper, najpewniej opłata rezerwacyjna trafi do nas w podwójnej kwocie. Jednak pewność co to tego mamy tylko wtedy, gdy w umowie znalazły się odpowiednie zapisy chroniące w ten sposób potencjalnego kupca.

Część inwestorów korzysta z pomocy prawnej na etapie negocjowania warunków umowy rezerwacyjnej, szczególnie jeśli zawiera ona elementy porozumienia przedwstępnego. Kancelarie prawne oferują też konsultacje, na których przygotowują swoich klientów do zerwania porozumienia rezerwacyjnego.

Czy warto zarezerwować mieszkanie?

Umowa rezerwacyjna daje nam większą pewność zakupu wybranego lokalu. Zyskujemy również czas na zorganizowanie finansowania i analizę dokumentów związanych na przykład z kredytem. Wielu potencjalnych kupców wykorzystuje okres obowiązywania umowy rezerwacyjnej na negocjację ceny i warunków zawartych w ofercie dewelopera. Aby tego rodzaju porozumienie dawało nam poczucie bezpieczeństwa, warto dokładnie przeanalizować jego zapisy. Kluczowe kwestie to czas trwania okresu rezerwacji, związane z nią opłaty czy konsekwencje zerwania umowy.

Mieszkania na sprzedaż

Ryzyko utraty kaucji i trudności z wycofaniem się z umowy to największe wady tego rodzaju porozumień. Jeśli potencjalni kupcy znajdą lepszą ofertę lub zmienią decyzje zakupowe, muszą się liczyć z ryzykiem strat finansowych. Deweloper, który wycofał z oferty lokum, które ostatecznie nie znalazło kupca, stracił potencjalne okazje na sprzedaż. Zatrzymując kaucję, część firm deweloperskich rekompensuje sobie stracony czas.

Umowa rezerwacyjna jest dobrym rozwiązaniem, gdy potencjalni kupcy potrzebują dodatkowego czasu na przemyślenie transakcji lub dopełnienie formalności bankowych. Jeśli jesteśmy zdecydowani i nie potrzebujemy takich okresów przejściowych, lepiej zdecydować się na przedwstępną umowę sprzedaży lub umowę deweloperską. Tego rodzaju porozumienia są konkretnymi zobowiązaniami, z których trudno się wycofać każdej ze stron.

Mieszkania na sprzedaż

Dowiedz się więcej:

• Co trzeba zrobić przed podpisaniem umowy deweloperskiej?
• Jak wybrać odpowiednie mieszkanie?
• Na jakim etapie szukania mieszkania umówić się z ekspertem kredytowym?
• Czy ceny mieszkań zawsze rosną?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.