Remont mieszkania, szczególnie w budynku wielorodzinnym, jest sporym wyzwaniem logistycznym i administracyjnym. Z pozoru prosty plan może szybko zmienić się w źródło stresu i konfliktów. Ryzyko tego jest większe, jeśli zignorujemy zasady techniczne, prawne lub sąsiedzkie. Znajomość przepisów administracyjnych oraz regulaminu zarządcy może nam znacząco pomóc przeprowadzić remont bezpiecznie i w zgodzie z innymi lokatorami. O czym jeszcze warto wiedzieć, nim zaczniemy remont mieszkania?

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czy remont mieszkania trzeba zgłaszać w spółdzielni lub wspólnocie?

• W jakich godzinach można wykonywać hałaśliwe prace remontowe w bloku?

• Jak prawidłowo zorganizować wywóz gruzu z remontu mieszkania?

• Gdzie można ustawić kontener na gruz?

• Jak zabezpieczyć klatkę schodową podczas remontu?

• Czy można wyburzyć ścianę w mieszkaniu?

• Czy można poszerzyć otwór drzwiowy w ścianie nośnej w mieszkaniu?

• Czy do przeniesienie grzejnika w mieszkaniu potrzebna jest zgoda administratora?

• Jakie są zasady ingerencji w wentylację w bloku?

• Czy mogę na czas prac remontowych w mieszkaniu wyłączyć wodę w pionie?

• Jakie zapisy powinna zawierać umowa z ekipą remontową?

• Kto odpowiada za szkody powstałe w trakcie remontu mieszkania?

• Jakie uprawnienia muszą mieć fachowcy od elektryki i hydrauliki?

• Czy trzeba dokumentować zmiany konstrukcyjne w mieszkaniu?

• Czy po remoncie potrzebny jest protokół kominiarski lub odbiór gazownika?

Czy remont mieszkania trzeba zgłaszać w spółdzielni lub wspólnocie?

Nawet jeśli lokal jest naszą własnością, nie mamy pełnej swobody w jego aranżacji. Niektóre plany remontowe wymagają zgody zarządcy budynku. O obowiązku zgłoszenia decyduje zakres planowanych robót. Ważne jest przede wszystkim to, czy ingerują one w konstrukcję, instalacje lub części wspólne budynku.

Prace wewnątrz mieszkania, które nie ingerują w części wspólne, nie zmieniają jego konstrukcji ani instalacji wspólnych, można wykonywać bez formalnego zgłoszenia do wspólnoty czy spółdzielni. Podobnie jest w przypadku zadań typowo konserwacyjnych, jak malowanie ścian, tapetowanie, wymiana podłogi, glazury czy dokonanie innych drobnych poprawek. Wymiana okien może się odbyć bez zgłoszenia, ale jeśli zmieniamy przy okazji kształt otworów, trzeba to już zrobić.

Jak wygląda zgłoszenie prac remontowych w mieszkaniu? Dokument powinien zawierać przede wszystkim zakres, terminy i godziny prac, a także dane wykonawcy. Ważne jest też dodanie informacji o wywozie odpadów i ewentualnych wyłączeniach mediów. Możemy dodatkowo poinformować o tym, jak planujemy zabezpieczyć części wspólne w czasie remontu.

Prace ingerujące w instalacje, piony, elementy konstrukcyjne wymagają odrębnej zgody i często dokumentacji projektowej.

Jeśli planowany remont obejmuje prace, które wchodzą w zakres robót budowlanych w rozumieniu Prawa budowlanego, na przykład przebudowę wpływającą na konstrukcję lub układ instalacji, oprócz zgody wspólnoty może być wymagane zgłoszenie robót w urzędzie miasta lub gminy, a nawet uzyskanie pozwolenia na budowę. Organ administracji ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu. Jeśli tego nie zrobi, można rozpocząć prace (tzw. milcząca zgoda).

Zakres prac zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia (a czasem i zgłoszenia) określają art. 29–30 Prawa budowlanego oraz bieżące interpretacje Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (GUNB). To na przykład drobne naprawy wewnątrz mieszkania, wymiana podłogi, glazury czy montaż anteny.

W jakich godzinach można wykonywać hałaśliwe prace remontowe w bloku?

Choć potocznie mówi się o godzinach „ciszy nocnej”, to należy podkreślić, że nie ma w polskim prawie przepisu ustalającego konkretne godziny, w których remontu nie wolno prowadzić. Wiele zależy od regulaminów wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. W praktyce najczęściej przyjmuje się, że głośne prace takie jak skuwanie, wiercenie, szlifowanie prowadzi się w dni robocze od 8-9 do 18-20. Przeprowadzanie hałaśliwych prac w nocy to już zakłócanie spokoju. Jeśli mamy wątpliwości, warto porozmawiać z zarządcą.

Planując remont trzeba też mieć też na uwadze polskie prawo. Zgodnie z art. 51 Kodeksu wykroczeń:

“Kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.”

To oznacza, że uciążliwy hałas może zostać zgłoszony przez sąsiadów niezależnie od godziny. Aby uniknąć takiej sytuacji, warto uprzedzić innych lokatorów o remoncie. To częsta dobra praktyka, choć nie jest wymagana przez prawo. Poinformujmy resztę mieszkańców klatki o terminie i godzinach prac. Jeśli to możliwe, starajmy się wykonywać najbardziej hałaśliwe etapy remontu we wcześniejszych godzinach popołudniowych.

Jak prawidłowo zorganizować wywóz gruzu z remontu mieszkania?

Zgodnie z ustawą o odpadach, odpowiedzialnym za prawidłowe pozbycie się odpadów, w tym gruzu, jest ich wytwórca. Jeśli nie jest to określone inaczej w umowie z wykonawcą, wytwórcą jest właściciel mieszkania lub inwestor. Jeśli wykonawca w umowie zadeklarował wywóz gruzu, to on ponosi za to odpowiedzialność. Właściciel lokum powinien zachować wówczas dokumentację dotyczącą wywozu odpadów budowlanych.

Pamiętajmy, że gruzu nie wolno wyrzucać do kontenerów przeznaczonych na odpady komunalne, jest to odpad budowlany. Nie możemy pozostawiać go luzem w częściach wspólnych budynku lub na chodniku bez zabezpieczenia. Nielegalne porzucenie gruzu może wiązać się z karą finansową. Za wyrzucenie gruzu do miejskiego kontenera grozi mandat 500 złotych. Jeśli umieścimy go w pojemniku na śmieci zmieszane, porzucimy na działce albo zostawimy w lesie, możemy zostać ukarani grzywną do 5000 złotych i obciążeni kosztami uprzątnięcia.

Jak poradzić sobie z gruzem w trakcie remontu? Najlepsze wyjście to zamówienie kontenera lub „big-baga” przeznaczonego na odpady budowlane. Wystarczy wybrać firmę, która posiada odpowiednie zezwolenia i wystawia kartę przekazania odpadu. Warto zachować ten dokument. Przyda się w razie kontroli.

Gdzie można ustawić kontener na gruz?

Najprostszym rozwiązaniem jest ustawienie kontenera na terenie wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej, czyli na działce należącej do zarządcy budynku. W takiej sytuacji zwykle wystarczy uzyskać zgodę zarządcy budynku lub wspólnoty, ustalić lokalizację i zabezpieczyć nawierzchnię oraz dostęp dla pojazdu wywozowego.

Sytuacja nieco komplikuje się, gdy planujemy umieścić kontener na publicznym pasie drogowym. Niezbędne będzie wówczas uzyskanie zezwolenia na zajęcie pasa od zarządcy drogi.

Duży kontener na gruz to znaczny ciężar, więc jeśli jest stawiany na podłożu takim jak kostka brukowa, płyty chodnikowe czy nawierzchnia asfaltowa, należy rozważyć użycie płyt ochronnych lub gumowych mat pod koła ciężarówki. Pomoże to zapobiec uszkodzeniom podłoża. Koszty jego naprawy, gdy zostanie uszkodzone ponosi właściciel gruzu.

Jak zabezpieczyć klatkę schodową podczas remontu?

Podczas remontu w budynku wielorodzinnym niezwykle ważne jest zadbanie o odpowiednie zabezpieczenie części wspólnych, w szczególności klatki schodowej. To inwestor ponosi odpowiedzialność za uszkodzenia i bałagan powstałe wskutek prowadzenia prac remontowych. Na początek dobrze jest osłonić balustrady i poręcze folią stretch, natomiast krawędzie ścian lub wystające elementy taśmą ochronną. Posadzki można osłonić matami, co ograniczy ryzyko uszkodzeń nawierzchni i ułatwi późniejsze sprzątanie.

Równie istotne jest codzienne sprzątanie, aby pył, kurz czy resztki materiałów budowlanych nie pozostawały w częściach wspólnych. Może to naruszać przepisy BHP i ppoż. lub regulaminu wspólnoty czy spółdzielni.

Czy można wyburzyć ścianę w mieszkaniu?

Wyburzenie ściany działowej (czyli takiej, która nie przenosi obciążeń konstrukcyjnych budynku) nie wymaga uzyskania zgody ani dokonywania formalnego zgłoszenia. Warunkiem jest też to, że prace odbywają się w obrębie jednego lokalu, nie wpływają na konstrukcję budynku ani nie łączą dwóch sąsiednich mieszkań.

Inaczej jest w przypadku ściany nośnej albo działowej pełniącej istotną funkcję konstrukcyjną lub dzielącej dwa lokale. Ingerencja w taki element budynku oznacza, że mamy do czynienia z przebudową w rozumieniu prawa budowlanego (art. 3 pkt 7a u.p.b.). W takich sytuacjach konieczne jest wykonanie projektu konstrukcyjnego, uzyskanie zgody wspólnoty lub spółdzielni, a często także pozwolenia na budowę.

Oceniając konkretną ścianę warto sięgnąć do dokumentacji budynku lub skonsultować się z architektem. Jeśli nie mamy pewności, czy nasze plany wymagają dodatkowego pozwolenia, możemy ustalić to w zarządzie wspólnoty lub spółdzielni.

Czy można poszerzyć otwór drzwiowy w ścianie nośnej w mieszkaniu?

Otwarcie lub poszerzenie otworu drzwiowego w ścianie nośnej (czyli ścianie przenoszącej obciążenia) to bardzo poważna ingerencja konstrukcyjna. Z przepisów prawa wynika, że takie działanie może stanowić przebudowę, gdy zmienia parametry techniczne lub użytkowe budynku (art. 3 pkt 7a u.p.b.). W praktyce oznacza to, że wymagana jest opinia lub pełny projekt konstrukcyjny autorstwa osoby z uprawnieniami budowlanymi (konstruktor-budowlany). Projekt musi uwzględniać m.in. nadproże lub podciąg, tymczasowe podparcia, technologię wykonania oraz odpowiednią kolejność robót. Na tego rodzaju przebudowę będziemy potrzebować zgody wspólnoty lub spółdzielni. Niezbędne może być także uzyskanie pozwolenia na budowę.

Przed rozpoczęciem prac należy dokładnie sprawdzić przebieg instalacji elektrycznych i wodnych w ścianie oraz ocenić jej stan techniczny. Fachowcy zalecają wykonanie tymczasowego podparcia stropu lub sąsiednich ścian za pomocą stalowych stempli. Dopiero po zabezpieczeniu konstrukcji można przystąpić do wykuwania otworu i montażu belki stalowej lub żelbetowego nadproża, które przejmie obciążenia z górnych partii ściany. Pominięcie tego etapu może prowadzić do mikropęknięć i osłabienia całej konstrukcji budynku.

Do wykonania otworu najlepiej zastosować technikę diamentową, nowoczesną metodę cięcia betonu i cegły, która pozwala na precyzyjne kształtowanie otworów bez nadmiernych wibracji i hałasu. W przeciwieństwie do tradycyjnego kucia, metoda diamentowa minimalizuje ryzyko uszkodzenia sąsiednich elementów konstrukcyjnych, ogranicza ilość pyłu i skraca czas prac. W praktyce pozwala też zachować idealnie gładkie krawędzie, co ułatwia dalsze prace wykończeniowe.

Po zakończeniu cięcia konieczne jest wzmocnienie i odbiór techniczny nowego otworu. Wykonawca powinien potwierdzić zgodność robót z projektem, a inwestor zachować pełną dokumentację konstrukcyjną. W niektórych przypadkach wymagany jest wpis kierownika budowy lub inspektora nadzoru budowlanego do dziennika budowy.

Czy do przeniesienie grzejnika w mieszkaniu potrzebna jest zgoda administratora?

Instalacja centralnego ogrzewania w budynku wielolokalowym, w tym grzejniki, przewody i piony, jest często uznawana za część wspólną nieruchomości. Każda ingerencja taka jak wymiana, przesunięcie, likwidacja lub zakup nowego grzejnika, może wymagać zgody zarządcy budynku, wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej. Formalne zgłoszenie takiego zamiaru musi zawierać dane lokalu i informacje o planowanej zmianie. Powinniśmy mieć też potwierdzenie, że nie zaburzy ona hydrauliki lub bilansu ciepła całego budynku.

Zarządcy budynków wielorodzinnych zazwyczaj zabraniają ingerencji w główne instalacje pionów grzewczych. Możliwe są jedynie zmiany rozgałęzień (tzw. gałązek pionu), czyli przyłączy grzejników. Jednak i tu najczęściej istnieją ograniczenia – konieczność wykonania zmian w takim samym materiale i z użyciem takich samych technik łączenia, jak w już istniejącej instalacji. Czyli np. jeżeli elementy pionu grzewczego są z rur stalowych łączonych spawami, to właśnie w ten sposób trzeba wykonywać wszystkie odgałęzienia pionu.

Zależnie od konstrukcji pionu grzewczego w bloku, czasami przed rozpoczęciem prac w układzie grzewczym trzeba spuścić wodę z całego pionu. Oznacza to dodatkowe koszty oraz konieczność zaangażowania osoby z firmy administrującej instalacją grzewczą (np. MPEC).

Samowolne działania w obrębie instalacji cieplnej bez zgody administratora jest bardzo ryzykowne. Możemy zostać obciążeni kosztami przywrócenia instalacji do stanu pierwotnego i pokrycia ewentualnych szkód lub strat związanych z funkcjonowaniem systemu grzewczego.

Jakie są zasady ingerencji w wentylację w bloku?

W budynkach z wentylacją grawitacyjną obowiązuje podstawowa zasada: nie wolno podłączać do kanałów wentylacyjnych urządzeń z własnym wentylatorem, takich jak okapy z turbiną czy wyciągi mechaniczne. Wymuszony nadmuch zaburza naturalny ciąg powietrza i może spowodować tzw. cofkę, czyli odwrócenie kierunku przepływu powietrza. To z kolei grozi zawilgoceniem pomieszczeń, rozwojem pleśni, a w przypadku urządzeń gazowych nawet ryzykiem zatrucia tlenkiem węgla. W pomieszczeniach z kotłem lub kuchenką gazową nie należy stosować mechanicznego wyciągu, jeśli spaliny odprowadzane są grawitacyjnie.

W czasie wprowadzania zmian w systemie wentylacji dopuszczalne są dwa rozwiązania. Możemy zainstalować okap w trybie pochłaniacza, czyli z filtrem i recyrkulacją powietrza lub wykonać oddzielny przewód wentylacyjny, zaakceptowany przez zarządcę budynku i potwierdzony opinią kominiarską.

Każdą zmianę w systemie wentylacji, od wymiany kratki po montaż drzwiczek z innym podcięciem, należy wcześniej skonsultować ze specjalistą. Zasłonięcie lub zwężenie kratki wentylacyjnej oraz brak nawiewu mogą osłabić działanie całego systemu. Regularna kontrola drożności kanałów i współpraca z kominiarzem to najlepszy sposób, by uniknąć problemów z wentylacją i zapewnić prawidłową wymianę powietrza w mieszkaniu.

Czy mogę na czas prac remontowych w mieszkaniu wyłączyć wodę w pionie?

Wyłączenie wody na czas remontu jest możliwe, ale wymaga wcześniejszego uzgodnienia z administracją budynku lub wspólnotą. Instalacje wodne i kanalizacyjne w pionach stanowią część wspólną nieruchomości, dlatego ich samowolne odcinanie jest zabronione. Zarządca musi wiedzieć o planowanym wyłączeniu, aby poinformować mieszkańców o terminie i przewidywanym czasie braku dostępu do wody. W większości budynków zawory główne są zaplombowane. Otwieranie lub zamykanie ich na własną rękę może zostać uznane za naruszenie zasad bezpieczeństwa i skutkować odpowiedzialnością finansową w razie awarii.

Przed rozpoczęciem prac warto sprawdzić, gdzie znajdują się zawory odcinające wodę w danym pionie, i upewnić się, że ich obsługa będzie prowadzona przez uprawnioną osobę, hydraulika lub konserwatora. Dobrą praktyką jest też przygotowanie zaślepek i korków na wypadek nieprzewidzianych przecieków oraz odpowiednie zabezpieczenie miejsca pracy przed zalaniem. Po zakończeniu robót instalacja powinna zostać ponownie sprawdzona pod kątem szczelności, zanim woda zostanie przywrócona do całego pionu.

Jakie zapisy powinna zawierać umowa z ekipą remontową?

Umowa z wykonawcą remontu powinna być konkretna i oparta na mierzalnych ustaleniach. W części opisowej należy określić zakres prac:

• powierzchnie,
• technologie,
• standard wykończenia,
• marki materiałów,
• sposób rozliczenia

Kolejnym ważnym elementem jest harmonogram z terminami odbioru kolejnych etapów prac, ustalenie rodzaju wynagrodzenia (ryczałt lub kosztorys) i warunków płatności. W dokumencie warto dodać zapisy o karach umownych za opóźnienia, odstępstwa od planu prac czy brak porządku w częściach wspólnych. Możemy też określić okres gwarancji i sposób zgłaszania usterek.

Umowa musi też regulować odpowiedzialność wykonawcy za szkody w lokalu i częściach wspólnych oraz zawierać wymóg posiadania ubezpieczenia OC.

Na końcu warto ująć kwestie organizacyjne: kto odpowiada za wywóz odpadów i sprzątanie, kontakt z administracją, zgłaszanie wyłączeń mediów czy obecność podwykonawców w częściach wspólnych. Tak sformułowana umowa jasno określa obowiązki stron i chroni przed większością typowych sporów remontowych.

Kto odpowiada za szkody powstałe w trakcie remontu mieszkania?

Za szkody powstałe w wyniku prac remontowych, w tym w częściach wspólnych budynku lub w lokalach sąsiadów, odpowiada właściciel mieszkania, czyli inwestor. To on jest stroną wobec wspólnoty lub spółdzielni i ponosi konsekwencje ewentualnych zalań, pęknięć ścian czy uszkodzeń instalacji. To on może dochodzić roszczeń od wykonawcy, jeśli szkody wynikły z jego błędów lub zaniedbań.

Dlatego kluczowe jest, by wykonawca posiadał aktualne ubezpieczenie OC działalności obejmujące szkody wyrządzone osobom trzecim i na mieniu. Wymóg okazania polisy warto wpisać do umowy jeszcze przed rozpoczęciem robót. Oprócz tego każdą szkodę należy udokumentować zdjęciami i protokołem, najlepiej podpisanym przez obie strony lub zarządcę budynku. Taka dokumentacja ułatwia późniejsze rozliczenia i skuteczne dochodzenie ewentualnych odszkodowań.

Jakie uprawnienia muszą mieć fachowcy od elektryki i hydrauliki?

Przy pracach elektrycznych wymagane są uprawnienia SEP (Stowarzyszenie Elektryków Polskich). Grupa E uprawnia do eksploatacji urządzeń i instalacji, natomiast D do nadzoru prac. Fachowiec powinien znać aktualne normy bezpieczeństwa (PN-HD 60364) i wykonać pomiary powykonawcze potwierdzające prawidłowość instalacji. Bez takich kwalifikacji nie wolno dokonywać przeróbek w obwodach, rozdzielniach czy gniazdach zasilających.

Przy pracach gazowych obowiązują uprawnienia kwalifikacyjne G3, obejmujące montaż, naprawę i eksploatację instalacji gazowych. Odbiór tego rodzaju prac musi być dokonany przez osobę uprawnioną. Dopiero po nim instalacja może zostać ponownie uruchomiona.

Hydraulicy wykonujący prace wodno-kanalizacyjne nie potrzebują formalnej licencji, jednak powinni posiadać doświadczenie i kwalifikacje zawodowe potwierdzone praktyką. Jeśli ingerencja dotyczy pionów lub instalacji centralnego ogrzewania, konieczne bywa zatwierdzenie projektu przez zarządcę budynku.

Czy trzeba dokumentować zmiany konstrukcyjne w mieszkaniu?

Każda ingerencja w elementy konstrukcyjne (np. ściany nośne, stropy, nadproża) to przebudowa w rozumieniu prawa budowlanego i powinna być dokumentowana. Co do zasady wymaga ona uzupełnienia formalności w urzędzie. Niezbędne jest pozwolenie lub, gdy przepis na to pozwala, zgłoszenia wraz z projektem. Różnicę między zwykłym remontem a przebudową oraz katalog zwolnień określają art. 29–30 prawa budowlanego. Rozpoczęcie prac bez spełnienia tych wymogów naraża właściciela mieszkania na sankcje i obowiązek przywrócenia stanu poprzedniego.

Po wprowadzeniu zmian przygotowuje się dokumentację powykonawczą potwierdzającą zgodność z projektem i decyzją administracyjną. Zarządca może też wymagać inwentaryzacji powykonawczej lub wpisu do książki obiektu budowlanego, jeżeli prace dotyczyły części wspólnych. Warto archiwizować projekt, rysunki, protokoły i oświadczenia wykonawców. Tego rodzaju dokumenty przydadzą się przy odbiorach, wyrabianiu pozwolenia na użytkowanie czy przy sprzedaży lokalu.

Czy po remoncie potrzebny jest protokół kominiarski lub odbiór gazownika?

Wszystkie prace ingerujące w system wentylacji, przewody spalinowe lub instalację gazową wymagają potwierdzenia bezpieczeństwa instalacji przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia. Po remoncie konieczne jest uzyskanie protokołu kominiarskiego. W przypadku zmian w instalacji gazowej potrzebujemy odbioru przez gazownika z uprawnieniami G3. Oba dokumenty stanowią oficjalne potwierdzenie, że przewody i urządzenia działają prawidłowo, zapewniają właściwy ciąg i nie stwarzają zagrożenia dla użytkowników lokalu ani sąsiadów.

Obowiązek takich kontroli wynika z art. 62 prawa budowlanego, który wymaga od właściciela lub zarządcy regularnych przeglądów przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych). Od 2023 roku wyniki tych przeglądów muszą być wprowadzane do systemu CEEB jako tzw. e-protokół. Brak aktualnych dokumentów może skończyć się zakazem użytkowania instalacji. Oznacza też problemy z odbiorem lokalu, a w razie awarii odmowę wypłaty odszkodowania. W praktyce pozytywne opinie kominiarza i gazownika są nie tylko wymogiem formalnym, ale też gwarancją bezpieczeństwa po zakończonym remoncie.

Dowiedz się więcej:

• Czy można dostać karę za bałagan na klatce schodowej?
• Czy można dostać karę za remont mieszkania w bloku?
• Gdzie zgłosić problem hałasu w mieszkaniu?
• Jak wyciszyć mieszkanie?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.