Rok 2026 jawi się jako czas finansowej ostrożności, a nie wielkich mieszkaniowych planów. Jeszcze kilka lat temu rozmowa o rynku nieruchomości kończyła się zwykle na pytaniu, czy ceny mieszkań w końcu spadną. Dziś coraz częściej pada inne: czy będzie mnie stać na utrzymanie mieszkania, które już mam – albo które planuję kupić?

I właśnie ten lęk wybrzmiewa w danych z najnowszego badania „To my. Polacy o nieruchomościach. IV kwartał 2025” przeprowadzanego cyklicznie przez portal Nieruchomosci-online.pl.

Wynika z nich, że co czwarty badany liczy na poprawę swojej sytuacji, ale niemal tyle samo osób spodziewa się jej pogorszenia. To ważny sygnał dla rynku nieruchomości – brak wiary w poprawę dochodów oznacza mniejszą skłonność do podejmowania długoterminowych zobowiązań.

Młodzi wierzą, starsi liczą koszty

Najmłodsi uczestnicy badania są zdecydowanie bardziej optymistyczni. W grupie 18–24 lata niemal połowa wierzy, że ich sytuacja finansowa się poprawi. To często osoby jeszcze przed zakupem pierwszego mieszkania – z nadziejami, ale bez realnego doświadczenia kosztów utrzymania nieruchomości.

Im starsza grupa, tym więcej ostrożności. Osoby 55+ znacznie częściej spodziewają się pogorszenia sytuacji. I trudno się dziwić: to właśnie oni najlepiej wiedzą, że mieszkanie kosztuje nie tylko w momencie zakupu.

Co ciekawe, jedna obawa łączy wszystkich, że mieszkanie będzie droższe w utrzymaniu. Niezależnie od wieku i miejsca zamieszkania, Polacy są niemal jednomyślni i obawiają się, że koszty mieszkania pójdą w górę. Myśli tak 86% badanych. Co ważne, ta obawa nie dotyczy cen zakupu mieszkań, ale comiesięcznych rachunków, a więc czynszu, energii, ogrzewania czy opłat administracyjnych.

Dla porównania:

• tylko 13% wierzy w spadek cen mieszkań,
• 43% liczy na kolejne obniżki stóp procentowych.

To pokazuje wyraźnie, że uwaga rynku przesunęła się z cen zakupu na koszty życia w mieszkaniu.

Polacy boją się większych rachunków

Wyniki badania pokazują, że rynek nieruchomości przestał być postrzegany tylko przez pryzmat ceny zakupu. Coraz częściej zastanawiamy się, czy będzie nas stać na utrzymanie mieszkania. I nie są to bezpodstawne obawy. W 2026 roku wiele wskazuje na to, że:

• utrzymanie mieszkania faktycznie będzie droższe,
• wzrosty nie będą bardzo duże, ale regularne,
• najbardziej odczują je właściciele dużych mieszkań, w starszym budownictwie i w dużych miastach.

Co podrożeje w 2026 roku?

Badanie pokazuje, że Polacy spodziewają się wzrostu kosztów utrzymania nieruchomości. Ale czy te obawy są oparte na faktach, na doświadczeniu ostatnich lat, czy na subiektywnym odczuciu? Sprawdźmy, co faktycznie wpływa na rachunki i gdzie możemy spodziewać się podwyżki w 2026 roku.

Energia
Ryzyko wzrostu cen – wysokie

Wygaszenie mechanizmów osłonowych spowoduje, że w 2026 r. nie zapłacimy więcej za sam prąd, ale zapłacimy więcej za jego „obsługę”. Cena energii jako takiej w 2026 roku pozostanie na poziomie zbliżonym do wcześniejszego lub nieco spadnie, natomiast rachunki wzrosną przez opłaty dystrybucyjne i stałe. Oznacza to powrót realnych, rynkowych kosztów, które wcześniej były rządowo zamrożone.

Ogrzewanie
Ryzyko wzrostu cen – wysokie

Rosnące koszty emisji CO₂ i droższe ciepło systemowe sprawiają, że rachunki za ogrzewanie w wielu miastach już dziś są wyższe niż rok temu. W 2026 roku trudno spodziewać się odwrotu tego trendu. System handlu emisjami CO₂ nie znika. Wręcz przeciwnie – jest jednym z filarów polityki klimatycznej UE. Dla odbiorców oznacza to droższe wytwarzanie energii z paliw kopalnych, wyższe ceny ciepła systemowego, presję kosztową na elektrociepłownie.

Dodatkowo w wielu miastach sieci ciepłownicze i energetyczne wymagają modernizacji. A modernizacja to inwestycje, których koszt przerzucany będzie na odbiorców ciepła.

Najwyższe podwyżki dotkną mieszkań w starszym budownictwie, z ogrzewaniem miejskim, o dużym metrażu i słabej efektywności energetycznej. Nowe budynki i lokale energooszczędne będą relatywnie „bezpieczniejsze”, ale nie całkowicie odporne.

Czynsz administracyjny
Ryzyko wzrostu cen – średnie do wysokiego

Czynsz reaguje na koszty zewnętrzne. Administracja, sprzątanie, konserwacja, fundusze remontowe – wszystko to drożeje, bo drożeją usługi i praca. Firmy obsługujące budynki przerzucają na wspólnoty koszty wynikające z droższej energii, droższego transportu, wyższych kosztów materiałów. Dodatkowo coraz więcej budynków wymaga termomodernizacji i musi dostosować się do nowych norm, a to oznacza podwyższanie składek już dziś, zanim rozpocznie się remont. Podwyżki rzadko są jednorazowe, ale regularne i w dłuższej perspektywie – mogą być odczuwalne.

Woda i ścieki
Ryzyko wzrostu – umiarkowane

Rachunek za wodę w 2026 roku może wzrosnąć, ale nie skokowo i nie wszędzie tak samo.

Ceny wody w Polsce nie zmieniają się z dnia na dzień jak ceny paliwa czy prądu. Są ustalane z góry na kilka lat i zatwierdzane przez państwowego regulatora. To sprawia, że podwyżki są rozłożone w czasie. Jeśli więc Twoje wodociągi mają właśnie zatwierdzoną nową taryfę albo kończy im się stara – w 2026 roku możesz zobaczyć wyższy rachunek. Jeśli nie – zmiana może Cię ominąć lub być symboliczna.

Rachunek za wodę obejmuje:

• koszty energii (pompy, oczyszczalnie),
• koszty pracy (obsługa, utrzymanie sieci),
• remonty i modernizacje infrastruktury,
• inwestycje wymagane przez prawo (np. normy środowiskowe),
• amortyzację sieci (czyli „zużywanie się” rur i urządzeń).

Im większe miasto i starsza infrastruktura, tym ryzyko podwyżki większe. Rachunek za wodę będzie rósł wolniej niż za prąd czy ogrzewanie, ale nie stanie w miejscu. Większych kosztów nie da się „obejść” ani ograniczyć inaczej niż mniejszym zużyciem.

Podatek od nieruchomości
Ryzyko wzrostu stawki – lokalne, ale realne

Stawki ustalają gminy. Nie wszędzie wzrosną, ale tam, gdzie samorządy szukają dochodów – podwyżki są bardzo prawdopodobne.

Kredyt hipoteczny
Ryzyko wzrostu rat – niskie do umiarkowanego

Tu sytuacja jest najbardziej stabilna. W grudniu 2025 roku Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej korekcie stóp procentowych, kontynuując cykl obniżek, które w efekcie sprowadziły stopę referencyjną z poziomu 5,75 % do 4,00%. A gdy stopy procentowe spadają, kredytobiorcy płacą niższe raty. W 2026 roku spodziewane są kolejne obniżki stóp procentowych, co dla części kredytobiorców może oznaczać kolejne oszczędności.

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Dominika Studniak - Od 2010 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Realizuje projekty związane z administrowaniem portalami internetowymi i ich optymalizacją, copywritingiem i content marketingiem. Redaktor naczelna bloga Nieruchomosci-online.pl. Redaktor prowadząca e-magazynu „ESTATE”.