Operat szacunkowy to dokument przedstawiający wycenę nieruchomości, wykonany przez profesjonalnego rzeczoznawcę majątkowego, posiadającego do tego wiedzę, doświadczenie oraz specjalne uprawnienia. Sporządzany jest w formie pisemnej, w celu ustalenia wartości rynkowej danej nieruchomości, np. na potrzeby oceny zdolności kredytowej lub określenia ceny sprzedaży.

Co to jest operat szacunkowy?

Operat jest dokumentem urzędowym, co oznacza, że treść i ustalenia w nim zawarte są wiążące do zainteresowanych stron, urzędów, czy instytucji, w tym banków. Może się zdarzyć, że wycena tej samej nieruchomości dokonana przez innych rzeczoznawców, będzie różna. W takim wypadku organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych dokonuje oceny prawidłowości przeprowadzenia wyceny i sporządzenia operatów.

Rzeczoznawca w operacie powinien wskazać podstawy prawne oraz uwarunkowania dokonywanych czynności, rozwiązania merytoryczne, metodę wyceny, jaką się posługiwał, a także wnioski końcowe.

Elementy operatu szacunkowego

Niezbędnymi elementami operatu szacunkowego są:

• określenie celu wyceny, np. na potrzeby oceny zdolności kredytowej, lub na potrzeby ustanowienia zabezpieczenia dla zaciąganego kredytu hipotecznego,
• określenie nieruchomości, jej położenia, rodzaju, itp.
• wskazanie zakresu wyceny,
• wskazanie źródeł danych o nieruchomości,
• data określenia wartości nieruchomości,
• opisanie stanu technicznego nieruchomości,
• przeznaczenie nieruchomości, które wynika z planu zagospodarowania przestrzennego lub z innych dokumentów,
• wskazanie wybranej metody wyceny, techniki szacowania,
• analiza i charakterystyka rynku, na którym dana nieruchomości będzie przedmiotem obrotu, uwzględniająca zakres, cel i sposób wyceny,
• wynik wyceny – wskazanie wartości.

Operat szacunkowy jest wiążącym dokumentem urzędowym, a jego wygląd i treść powinna być jednolita bez względu na to, jaki rzeczoznawca i w jakiej części kraju go sporządził. Wytyczne w tym zakresie narzucają przepisy prawa.

Zastosowania operatu szacunkowego

Operat szacunkowy jest niezbędny przy:

• zabezpieczeniu kredytu hipotecznego – bank ustanawia na nieruchomości zabezpieczenie w postaci hipoteki, niezbędne jest więc określenie jej wartości, aby nie była niższa niż wartość pożyczki,
• ustaleniu ceny kupna lub sprzedaży nieruchomości,
• podziale majątku – np. po ustaniu małżeństwa, kiedy nieruchomość stanowiła wspólność małżeńską,
• ustalenia wartości masy spadkowej lub darowizny,
• określeniu wysokości odszkodowania – gdy nieruchomość została uszkodzona, np. w wyniku pożaru,
• aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste,
• egzekucji z nieruchomości – ustalenie wartości jest niezbędne do wskazania ceny wywołania podczas licytacji nieruchomości.

Operat szacunkowy może zostać zaktualizowany, co odbywa się poprzez umieszczenie na nim stosownej klauzuli. Dokonać tego może jedynie rzeczoznawca, które sporządził operat. Może on zostać również zaopiniowany, czyli poddany ocenie kończącej się opinią, wystawioną przez rzeczoznawcę lub rzeczoznawców w stosunku do operatu, wykonanego przez innego rzeczoznawcę. Celem takiego opiniowania jest analiza formalno – prawna dokumentu oraz ocena zgodności z przepisami prawnymi, standardami zawodowymi i przydatności operatu do celu, do jakiego został sporządzony lub wykorzystany.

Organizacje zawodowe rzeczoznawców mogą natomiast dokonać badania prawidłowości wyceny, jeśli między operatami sporządzonymi dla tej samej nieruchomości wystąpią istotne rozbieżności. Ocena taka nie jest dokonywana, gdy wobec nieruchomości sporządzono wyłącznie jeden operat.

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.