Mieszkanie w spadku – sprzedaż

Magdalena Mróz

Mieszkanie otrzymane w spadku można albo zatrzymać, albo sprzedać, a przy odrobienie wysiłku całkiem dobrze na tym zarobić. Po nowelizacji przepisów jest to o wiele łatwiejsze, a spadkobierca najczęściej nie musi wstrzymywać się ze sprzedażą, aby skorzystać z ulgi podatkowej.

Kiedy podatek dochodowy?

Każde przysporzenie majątkowe wymaga odprowadzenia podatku dochodowego, szczególnie jeśli otrzymujemy majątek znacznej wartości, a tak jest najczęściej w przypadku mieszkania odziedziczonego w spadku. Do niedawna spadkobiercy mogli uniknąć zapłaty podatku, jeśli ze sprzedażą nieruchomości czekali pięć lat od daty otrzymania spadku. Zgodnie z nowelizacją ustawy o PIT od 1 stycznia tego roku, termin pięcioletni biegnie od daty nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę. Oznacza to, że w wielu przypadkach spadkobierca będzie mógł sprzedać dom lub mieszkanie od razu po stwierdzeniu nabycia spadku i nie będzie wówczas zobowiązany do zapłaty 19% podatku dochodowego.

Jest to stanowisko zgodne z interpretacją fiskusa (nr 0115-KDIT3.4011. 101.2019.1.DP), wydaną w odpowiedzi na zapytanie podatniczki. Dyrektor Krajowej Izby Skarbowej wskazał, że od 1 stycznia 2019 r., zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w spadku, pięcioletni okres liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości przez spadkodawcę. Gdyby nowelizacja nie weszła w życie, spadkobierca musiałby czekać 5 lat od daty śmierci spadkodawcy. Nowe zasady są więc o wiele korzystniejsze dla spadkobierców.

Zmiany obejmują wszystkich, którzy sprzedadzą odziedziczone mieszkanie po 1 stycznia 2019 roku, bez znaczenia jest przy tym data otrzymania spadku. Takie same zmiany objęły również wdowców i rozwodników sprzedających nieruchomości. Wdowcy lub osoby po rozwodzie mogą sprzedać nieruchomość w ciągu 5 lat od daty jej nabycia do majątku wspólnego lub wybudowania w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej. Do tej pory termin ten był liczony od dnia śmierci małżonka lub rozwodu.

Dziedziczenie długów i obciążeń

Otrzymanie spadku jeszcze do niedawna mogło się wiązać z dużymi problemami. Dziedziczy się bowiem nie tylko majątek, ale również długi. Do 2015 roku spadkobierca mógł na spadku nic nie zyskać, a jeszcze stać się dłużnikiem, jeśli wartość odziedziczonego majątku była mniejsza niż pozostałe do spłaty zobowiązania finansowe spadkodawcy. Można było tego uniknąć, jeśli w ciągu pół roku od dnia otwarcia spadku, czyli od śmierci spadkodawcy, spadkobierca odrzucił spadek lub przyjął go z dobrodziejstwem inwentarza. W innym wypadku trzeba było spłacać spadkowe długi. Na szczęście na mocy nowelizacji – ustawy z dnia 20 marca 2015 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 539) spadek jest automatycznie dziedziczony z dobrodziejstwem inwentarza. Oznacza to, że odpowiedzialność za długi spadkowe nie może przekraczać wartości odziedziczonego majątku.

Jeśli więc nieruchomość była obciążona hipoteką, albo spadkodawca posiadał zobowiązania finansowe, których zaspokojenia będą domagać się jego wierzyciele, spadkobierca będzie musiał hipotekę albo długi spłacić, jednak wyłącznie do wysokości wartości odziedziczonego domu lub mieszkania. W najgorszym wypadku nie zostanie mu nic, jednak nie dojdzie do sytuacji jaka mogłaby nastąpić przed nowelizacją, czyli gdy musiałby spłacać długi spadkowe z własnych pieniędzy.

Najpierw formalności

Otrzymany spadek należy sformalizować. Dziedziczenie może odbywać się na podstawie testamentu lub z mocy ustawy. Wówczas majątek po zmarłym przechodzi w kolejności wskazanej w przepisach na jego bliskich. Jeśli mamy do czynienia z testamentem, będzie on stanowił podstawę do podjęcia dalszej procedury. Po ustaleniu sposobu dziedziczenia oraz kręgu osób uprawnionych, spadkobiercom pozostają dwie możliwości. Mogą wybrać się do notariusza, gdzie po przeprowadzeniu wywiadu, w sytuacjach niebudzących wątpliwości formalno-prawnych dokona on poświadczenia dziedziczenia.

Jeśli jest kilku spadkobierców, którzy nie mogą dojść do porozumienia, wówczas konieczna będzie droga sądowa. Należy pamiętać bowiem, że każdy testament, mimo iż jest dokumentem wiążącym, o ile jest sporządzony we właściwy sposób, może zostać podważony. W takim wypadku konieczne jest sądowe rozstrzygnięcie. Czasem samo ustalenie kręgu spadkobierców również może wymagać skierowania do sądu stosownego wniosku.

Po ustaleniu osób uprawnionych sąd wydaje postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, w którym wskazuje, jaka część majątku przypada w udziale poszczególnym spadkobiercom. Po uprawomocnieniu się postanowienia i nadania mu na wniosek strony klauzuli prawomocności, spadkobierca staje się oficjalnym właścicielem odziedziczonego mienia.

W przypadku nieruchomości konieczne będzie dokonanie zmiany wpisów w księdze wieczystej. W tym celu należy złożyć wniosek w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla prowadzenia księgi, z załączonym poświadczeniem dziedziczenia lub stwierdzeniem nabycia spadku. O zmianie właściciela nieruchomości należy poinformować również spółdzielnię i dostawców mediów, przedkładając te same dokumenty. Trzeba pamiętać, że jeśli lokal obciążają nieuregulowane opłaty z tytułu czynszu lub eksploatacji, wówczas spadkobierca jest zobowiązany do ich uiszczenia.

W tym momencie nowy właściciel ma już prawo do dowolnego dysponowania nieruchomością, w tym również do jej sprzedaży. Przedtem jednak należy zweryfikować kwestię odprowadzenia podatku dochodowego od otrzymanego spadku. Jeśli nie jesteśmy pewni, kiedy nieruchomość została zakupiona przez spadkodawcę, w księdze wieczystej możemy znaleźć informacje na temat zakupu nieruchomości lub daty założenia księgi wieczystej, a także na jakiej podstawie powstało prawo własności (spadek, darowizna, umowa sprzedaży). Następnie należy obliczyć, czy minęło już wymagane pięć lat do skorzystania z ulgi mieszkaniowej. W innym wypadku spadkobierca będzie musiał odprowadzić podatek od nabycia majątku w wysokości 19% jego wartości. Jeśli okres ten jeszcze nie upłynął, warto zastanowić się nad wstrzymaniem się ze sprzedażą, aby ostatecznie zarobić więcej.

Czasem potrzebny remont

Mieszkania i domy przekazywane w spadku mogą być w różnym stanie. Czasem nie wymagają pracy, ale zdarza się, że mimo dobrej lokalizacji ich standard zniechęci potencjalnych kupujących. Jeśli chcemy uzyskać większą cenę z takiej transakcji, warto rozważyć remont. Branża budowlana boryka się obecnie z dużymi podwyżkami, zarówno cen materiałów, jak i robocizny, dlatego najlepszym wyjściem byłoby przeprowadzenie części prac samodzielnie. I o ile wymianę instalacji czy kafli warto zlecić profesjonaliście, ponieważ wymaga to zarówno wiedzy, jak i doświadczenia, to już malowanie ścian można wykonać na własną rękę. A pozwala to oszczędzić od kilku do kilkunastu tysięcy, w zależności od powierzchni nieruchomości.

Rodzaj prac i standard wykończenia powinien zależeć od grupy kupujących, do jakiej chcemy skierować swoją ofertę. Czasem jednak wystarczą podstawowe prace, takie jak wymiana okien, instalacji, podłóg, czy wyrównanie ścian, aby znacznie podnieść atrakcyjność oferty. Dodatkowy zysk, jaki możemy w ten sposób uzyskać, jest proporcjonalny do przeznaczonych na remont środków. Im więcej włożymy w wykończenie, wybierając materiały wyższej jakości, tym lepszą cenę uzyskamy ze sprzedaży. Przed tą decyzją należy oczywiście przeanalizować rynek nieruchomości. Apartament wykończony w standardzie premium może się nie sprzedać w nieciekawej, kiepsko skomunikowanej dzielnicy, a wówczas będziemy zmuszeni do obniżenia ceny.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Dodaj komentarz

Komentarze:

Magdalena Mróz

Magdalena Mróz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.

Zobacz także

Zamknij

Używamy i uzyskujemy dostęp do cookies i podobnych technologii w celach statystycznych i realizacji usług. Możesz określić w przeglądarce warunki przechowywania i dostępu do cookies. Więcej...

Zamknij