Jak przeprowadzić eksmisję lokatora?

Maciej Jurgielewicz

Wynajem mieszkania jest dosyć bezpieczną formą zwiększenia swoich dochodów. Jednak należy pamiętać, że oprócz ryzyka finansowego pojawia się tu też ryzyko prawne. W pewnym momencie może się okazać, iż lokal zajmuje nam osoba, która nie płaci, zakłóca spokój, a nawet niszczy nasze mienie. W jaki sposób doprowadzić do eksmisji niechcianego lokatora?

Przed eksmisją

Wynajmując mieszkanie, nawiązujemy stosunek prawny z najemcą. Zasady najmu są określane przez Kodeks Cywilny oraz przepisy zawarte w Ustawie o ochronie praw lokatorów. Rozwiązanie umowy następuje albo automatycznie po upływie wskazanego terminu (umowa na czas określony) lub wskutek wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia może być określony przez strony umowy na etapie sporządzania dokumentu.

Wynajmujący mieszkanie ma prawo wypowiedzieć umowę w sytuacji, gdy najemca, zgodnie z Kodeksem Cywilnym, “używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie […]”.

W przypadku, gdy przyczyną wypowiedzenia umowy jest zaleganie przez lokatora z płatnością czynszu, musi zostać spełnionych kilka podstawowych warunków. Przede wszystkim zaległości muszą dotyczyć przynajmniej trzech okresów rozliczeniowych, więc jeśli płatności odbywały się w trybie miesięcznym, lokator musi nie zapłacić przez 3 miesiące pod rząd. W takiej sytuacji osoba zarządzająca lokalem powinna pisemnie poinformować lokatora o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczyć mu dodatkowy termin płatności (miesięczny). Co istotne wzmiankowane tu “płatności” dotyczą zarówno należności lokatora za czynsz dla właściciela lokalu, jak też za wszelkie dodatkowe opłaty (np. licznikowe), o ile są one regulowane przez niego, a nie przez wynajmującego.

Jeżeli powyżej opisana procedura nie przyniosła skutku, właścicielowi lokalu pozostaje wystąpienie do sądu w celu rozpoczęcia postępowania prowadzącego do eksmisji. Pozew należy uzupełnić o wszystkie dokumenty, które potwierdzą zaistniałe okoliczności. Dlatego jest kluczowe, aby zarówno umowę, jak i upomnienia oraz wypowiedzenie sporządzać w formie pisemnej.

W toku postępowania sąd nie tylko sprawdza zasadność przesłanek do eksmisji, ale też ewentualne prawo najmującego do lokalu socjalnego, co jest powiązane ze zbadaniem jego sytuacji finansowej. Mieszkanie socjalne może przysługiwać osobom z niektórych grup. Określone są one w ustępie 4 artykułu 14 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z tymi zapisami chronione są następujące osoby:

  • kobiety w ciąży,
  • nieletni,
  • osoby niepełnosprawne i ubezwłasnowolnione, wraz z osobami sprawującymi nad nimi opiekę,
  • emeryci i renciści,
  • bezrobotni,
  • osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały.

 

W trakcie eksmisji

Po zakończeniu postępowania sądowego, jeśli lokator nie wniesie apelacji, wyrok uprawomocni się i wynajmujący może zainicjować eksmisję. Przeprowadza ją komornik sądowy, rozpoczynając od wezwania do opróżnienia lokalu w wyznaczonym terminie. Dopiero po przekroczeniu wskazanego w wezwaniu terminu komornik przystępuje do usunięcia lokatora.

Jeżeli eksmitowanemu lokatorowi przysługuje prawo do mieszkania socjalnego, jego zapewnienie leży po stronie gminy. Dlatego też w takim przypadku gmina bierze udział w postępowaniu jako tzw. interwenient uboczny. W praktyce taki scenariusz niemal zawsze oznacza spore opóźnienia, ponieważ samorządy nie dysponują wystarczającym zasobem lokali socjalnych. Właściciel mieszkania może jednak wystąpić do gminy o odszkodowanie za okres oczekiwania na eksmisję, przy czym zazwyczaj wymaga to przeprowadzenia kolejnej sprawy sądowej. Odszkodowanie można również uzyskać od lokatora, z tytułu bezprawnego zajmowania lokalu. Jest to regulowane zapisami Ustawy o ochronie praw lokatorów: “Art.18.1. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie”. Wysokość odszkodowania odpowiada rynkowej wartości czynszu.

Sąd nadaje wyrokowi eksmisji klauzulę wykonalności w momencie, gdy gmina złoży eksmitowanemu ofertę wynajmu lokalu socjalnego. Niekoniecznie oznacza to koniec problemów wynajmującego, ponieważ lokator może zakwestionować prawidłowość takiej oferty, wskazując na jej elementy nie odpowiadające jego uzasadnionym potrzebom. Zależnie od momentu, w którym nastąpi zakwestionowanie, będzie ono miało albo charakter powództwa podważającego zgodność oferty z prawem, albo powództwa pozbawienia wyroku eksmisji tytułu wykonawczego.

Brak decyzji sądu o prawie do mieszkania socjalnego nie oznacza, że eksmisja na pewno odbędzie się bezproblemowo i natychmiastowo. Po pierwsze: zapisy Ustawy o ochronie praw lokatorów mówią, że na osobie bez takiego prawa nie można wykonać eksmisji w okresie od 1 listopada do 31 marca. Po drugie: w Polsce nie można przeprowadzić eksmisji “na bruk”. Eksmisja odbywa się tylko z lokalu do lokalu, dlatego konieczne jest wskazanie pomieszczenia zastępczego. Pomieszczenie to powinno być wskazane przez gminę, ale może też dokonać tego wierzyciel, dłużnik lub osoba trzecia. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy eksmitowanemu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu.

Wymienione powyżej ograniczenia eksmisji nie obowiązują, jeżeli powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy w rodzinie, rażące i uporczywe wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu, zajęcie lokalu bez tytułu prawnego lub uciążliwe zachowanie uniemożliwiające normalne korzystanie z innych lokali mieszkalnych w danym budynku. Taki lokator może zostać wyeksmitowany do wskazanej przez gminę placówki noclegowej, np. do schroniska lub noclegowni.

Jak zapewnić sprawną eksmisję?

Istnieją dwie alternatywne formy najmu mieszkania, które lepiej zabezpieczają interesy wynajmującego i gwarantują sprawną eksmisję. Najem okazjonalny oraz instytucjonalny są zdefiniowane w Ustawie o ochronie praw lokatorów. Pierwszy przeznaczony jest dla wynajmujących, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, druga – dla podmiotów, w tym też osób fizycznych, prowadzących taką działalność.

Obydwie formy najmu wymagają sporządzenia dodatkowego aktu notarialnego dającego możliwość sprawnego opróżnienia lokalu w razie potrzeby. W przypadku najmu okazjonalnego najemca zobowiązuje się do opróżnienia lokalu i wskazuje lokal zastępczy. W przypadku najmu instytucjonalnego wskazanie lokalu zastępczego nie jest potrzebne, a najemca zrzeka się prawa do lokalu zastępczego lub socjalnego.

Osoba zajmująca lokal na mocy umowy najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego może być wyeksmitowana do placówki noclegowej.

Więcej o tych formach najmu dowiesz się tutaj:

 

Eksmisja w trakcie pandemii

W reakcji na problemy gospodarcze wywołane pandemią i związanymi z nią obostrzeniami, rząd wprowadził szereg przepisów mających łagodzić niekorzystne skutki lockdownu i innych ograniczeń. Na uwadze miał również to, że czasowo może pogorszyć się sytuacja wielu najmujących, dlatego w tzw. Tarczy 2.0 (Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych) objął ich ochroną.

Zgodnie z zapisami powyżej przytoczonej ustawy, nastąpiło wstrzymanie eksmisji z lokali mieszkalnych. Zmiana ma obowiązywać przez okres utrzymywania się stanu zagrożenia epidemicznego lub epidemii. Podobnie jak w przypadku pozostałych, już wymienianych wcześniej ograniczeń eksmisji, tak i ten zapis nie dotyczy lokatorów usuwanych ze względu na przemoc domową.

 

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Dodaj komentarz

Komentarze:

Maciej Jurgielewicz

Maciej Jurgielewicz - Umysł interdyscyplinarny, sprawnie łączący analityczne i syntetyczne myślenie, którym wyraz daje w słowie pisanym jako specjalista ds. marketingu treści i strateg marketingu. Realizuje projekty wymagające zarówno biznesowej praktyczności, jak i wyobraźni. Od 2010 r. związany z firmą NNV zarządzającą portalem Nieruchomosci-online.pl. Członek zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl.

Zobacz także

Znajdź % dla siebie

Zamknij

Używamy i uzyskujemy dostęp do cookies i podobnych technologii w celach statystycznych i realizacji usług. Możesz określić w przeglądarce warunki przechowywania i dostępu do cookies. Więcej...

Zamknij