Jak wyliczany jest podatek od sprzedaży mieszkania? Kiedy trzeba go uregulować i jaka jest procedura? Czy można go legalnie uniknąć? Podpowiadamy.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jaki podatek płaci się przy sprzedaży mieszkania?

• Gdzie i jak opłacić podatek po sprzedaniu mieszkania?

• W jakiej sytuacji nie ma obowiązku zapłaty podatku od sprzedanego mieszkania?

• Kto może skorzystać z ulgi mieszkaniowej?

Jaki podatek płaci się przy sprzedaży mieszkania?

Podatek dochodowy od odpłatnego zbycia nieruchomości należny jest w przypadku sprzedaży:

• nieruchomości bądź części nieruchomości lub udziału w niej;
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego;
• prawa do budynku mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej;
• prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Dotyczy on sprzedaży, która nie została dokonana przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a która nastąpiła w ciągu 5 lat podatkowych od nabycia tejże nieruchomości (chyba że skorzystasz z ulgi na własne cele mieszkaniowe, o czym mowa w ostatniej sekcji niniejszego artykułu).

Wspomniany podatek wyliczany jest od dochodu ze sprzedaży, który nie jest równoznaczny z kwotą transakcji. Wynika to z faktu, że wspomnianą kwotę pomniejsza się o koszty odpłatnego zbycia (np. wynagrodzenie pośrednika, koszty notarialne), a następnie od obliczonego w ten sposób przychodu odejmuje się koszty jego uzyskania, czyli nabycia. Po doliczeniu sumy odpisów amortyzacyjnych (jeśli nieruchomość podlegała amortyzacji) otrzymujemy kwotę dochodu, która stanowi podstawę opodatkowania. Podatek wynosi 19% wspomnianego dochodu. Przykładowo, jeśli dochód wyniósł 400 000 zł, trzeba uregulować podatek w wysokości 76 000 zł.

Co można uznać za koszt uzyskania przychodu przy sprzedaży mieszkania? Jeśli mieszkanie zostało nabyte w drodze zakupu, jest to kwota, za którą zostało kupione. W przypadku mieszkania otrzymanego w drodze dziedziczenia jako koszt uzyskania przychodu bierze się pod uwagę kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn oraz ewentualne ciężary spadkowe, czyli spłacone długi, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia.

Ważne jest, że podatek od spadku oraz wartość ciężarów spadkowych odlicza się w takiej części, w jakiej wartość sprzedawanej nieruchomości odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych otrzymanych w spadku. Załóżmy, że pani Anna odziedziczyła dwie nieruchomości o łącznej wartości 1 000 000 zł. Zapłaciła za nie podatek od spadku, natomiast ciężarów spadkowych nie było. Jeśli więc pani Anna zdecyduje się sprzedać jedną nieruchomość za 500 000 zł, co stanowi połowę wartości spadku, może odliczyć również połowę kwoty, którą zapłaciła jako podatek od całego spadku wartego 1 000 000 zł.

Do kosztów uzyskania przychodu można też zaliczyć udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości (np. faktury VAT za remont).

Gdzie i jak opłacić podatek po sprzedaniu mieszkania?

Po zakończeniu roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości (najpóźniej 30 kwietnia roku po nim następującego), należy wypełnić formularz PIT-39 i złożyć go do Urzędu Skarbowego. Trzeba wykazać w nim dochód ze sprzedaży nieruchomości w danym roku oraz należny od niego podatek PIT, którego nie dotyczy ulga mieszkaniowa, lub dochód zwolniony z podatku ze względu na ulgę mieszkaniową (o której znajdziesz więcej informacji w ostatniej sekcji tego artykułu). Ten drugi dochód należy wykazać niezależnie od tego, czy wydatki na własne cele mieszkaniowe już zostały poniesione w ostatnim roku podatkowym, czy dopiero mają być poniesione w ciągu kolejnych 3 lat. Należny podatek reguluje się w terminie złożenia zeznania.

Jeśli cele mieszkaniowe nie zostaną zrealizowane, podatnik zobowiązany jest do korekty deklaracji – usunięcia z niej kwoty zwolnienia oraz wpłaty zaległego podatku wraz z odsetkami za zwłokę.

Dowiedz się więcej o sprzedaży mieszkania - "Jak sprzedać mieszkanie?"

W jakiej sytuacji nie ma obowiązku zapłaty podatku od sprzedanego mieszkania?

Obowiązek podatkowy przestaje obowiązywać po upływie 5 lat od nabycia nieruchomości. Istotne jest, że bierze się tu pod uwagę 5 lat podatkowych, a nie kalendarzowych – a zatem liczy się je nie od dokładnej daty nabycia nieruchomości, lecz od końca roku, w którym została ona nabyta. W związku z tym, jeśli mieszkanie zostało kupione w styczniu 2021 r., można je sprzedać bez podatku nie w lutym 2026 r., lecz dopiero od początku 2027 r.

Warto wiedzieć, że od 2019 r. przepisy podatkowe uległy zmianie na korzyść niektórych grup podatników. Do tego czasu wspomniany przedział 5 lat podatkowych był liczony od nabycia nieruchomości przez jej aktualnego właściciela (a np. podział majątku przy rozwodzie uznawano za nowe nabycie).

Sposób wyliczania okresu 5 lat od nabycia nieruchomości:

• jeśli chodzi o spadek – od nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę (nie spadkobiercę);
• w przypadku wdowców i rozwodników – od nabycia nieruchomości do majątku wspólnego (nie od rozwodu bądź śmierci współmałżonka).

W związku z tym wiele osób jest w praktyce zwolnionych z tej daniny. Przykład: pan Adam odziedziczył mieszkanie w 2022 r. Nie musi jednak czekać aż do 2027 r. z jego sprzedażą, by uniknąć podatku, gdyż zostało ono nabyte przez spadkodawcę w roku 1975.

Kto może skorzystać z ulgi mieszkaniowej?

Podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat nie musi być należny, jeśli skorzystasz z ulgi na własne potrzeby mieszkaniowe. Do czynności zaspokajających takie potrzeby zalicza się m.in.:

• nabycie lokalu bądź budynku mieszkalnego lub jego części;
• zakup gruntu pod budowę budynku mieszkalnego;
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego;
• budowę, adaptację bądź remont własnego budynku bądź lokalu mieszkalnego.

Ministerstwo Finansów chce ograniczyć możliwości korzystania z ulgi podatkowej od początku 2026 r. Zgodnie z projektem nowelizacji ustawy o PIT, CIT i ustawy ryczałtowej ulga miałaby dotyczyć jedynie tych podatników, którzy łącznie spełniają poniższe warunki:

• nie są właścicielami innej nieruchomości ani nie mają co najmniej 50 proc. udziału w jej współwłasności;
• nie przysługuje im spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego bądź domu ani co najmniej 50% udziału w takim prawie.

Jeśli zmiany wejdą w życie, warunki te będą musiały być spełnione w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości. Oznacza to, że osoby, które mają inną nieruchomość w momencie sprzedaży, będą mogły skorzystać z ulgi, jeśli w ciągu wspomnianych 3 lat przekażą tę nieruchomość na rzecz gminy, Skarbu Państwa lub osoby z I grupy podatkowej. Wspomniane ograniczenia mają nie dotyczyć:

• nieruchomości nabytych w spadku,
• jednej nieruchomości objętej małżeńską współwłasnością majątkową.

Aby skorzystać z ulgi, należy ponieść wydatek na własne potrzeby mieszkaniowe w ciągu 3 lat podatkowych, czyli od końca roku, w którym doszło do sprzedaży nieruchomości. Zwolniony z podatku jest dochód w wysokości równej iloczynowi tego dochodu oraz udziału, jaki stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze sprzedaży. Jeśli na wspomniany cel wydamy cały przychód ze sprzedaży nieruchomości, nie trzeba w ogóle płacić podatku od dochodu.

Warto zaznaczyć, że działania uprawniające do tej ulgi można wykonywać nie tylko w Polsce, lecz także w innym państwie należącym do Unii Europejskiej lub Europejskiego Obszaru Gospodarczego, jak również w Konfederacji Szwajcarskiej. Jest jednak warunek – organ podatkowy musi mieć podstawę prawną do uzyskania informacji podatkowych z państwa, na terenie którego cel mieszkaniowy ma być realizowany.

Jeżeli chcesz sprzedać mieszkanie samodzielnie, dodaj ogłoszenie:

Dodaj ogłoszenie

Jeżeli chcesz sprzedać mieszkanie z pomocą agenta, znajdź profesjonalnego pośrednika nieruchomości w swojej okolicy:

Znajdź agenta

Dowiedz się więcej:

• Jak sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku?
• Na czym polega i jak przebiega wycena mieszkania?
• Jak podnieść wartość mieszkania?
• Jakie są sprawdzone sposoby na szybszą sprzedaż mieszkania?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.