Przeglądając oferty mieszkań na sprzedaż można trafić na informacje o tym, że nieruchomość jest obciążona służebnością osobistą. Z tego powodu cena mieszkania może być dużo atrakcyjniejsza od ceny rynkowej, jednak czy warto się na taką ofertę skusić? Odpowiedź w poniższym tekście.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czym jest służebność osobista?

• Jakie są zasady służebności osobistej?

• Czy mieszkanie ze służebnością można kupić na kredyt?

Czym jest służebność osobista?

Służebność osobista jest jednym z praw z zamkniętego katalogu nieograniczonych praw rzeczowych. Jest to prawo do korzystania z cudzej nieruchomości, które ustanawia się na rzecz konkretnej osoby. Na mocy służebności osoba uprawniona może z tej nieruchomości korzystać w określonym zakresie. Zakres ten określa przede wszystkim czynność prawna, która służebność ustanawia (np. umowa darowizny). Jeśli nie został on w takim dokumencie wskazany, wtedy zakres uprawnień osobistych powinien być dostosowany i wykonywany stosowanie do potrzeb osoby uprawnionej, charakteru służebności oraz uwzględniać miejscowe zwyczaje i zasady współżycia społecznego.

Służebność osobistą ustawia się zazwyczaj w drodze umowy. Taki zapis może się pojawić np. w umowie darowizny mieszkania. Jeśli więc obdarowany będzie chciał takie mieszkanie sprzedać, musi zastrzec w ofercie, że mieszkanie nie będzie puste. Służebność może powstać również na mocy orzeczenia sądu. Dla swojej ważności musi zostać wpisana w księdze wieczystej nieruchomości.

Zasady służebności osobistej

W powyższym przypadku służebność będzie polegała na prawie do mieszkania w danej nieruchomości, a jako że jest to prawo terminowe wygasa najczęściej wraz ze śmiercią uprawnionego. Podmiotem uprawnionym będzie tu osoba, której prawo służebności przysługuje, natomiast podmiotem obciążonym będzie każdorazowy właściciel nieruchomości. Kupując takie mieszkanie jesteśmy zobowiązani tolerować mieszkającego w nim lokatora. Opłaty związane z eksploatacją lokalu, wynikające ze zwykłego użytkowania, tj. opłaty za czynsz czy media, spoczywają na osobie uprawnionej do korzystania ze służebności osobistej, o ile w umowie nie wskazano, że obowiązek ten spoczywa na właścicielu nieruchomości.

Służebność taka nie jest zbywalna, to znaczy, że nie może być przeniesiona na rzecz innej osoby. Nie podlega również dziedziczeniu, więc nie wchodzi do masy spadkowej. Oznacza to, że prawo służebności nie będzie przysługiwało spadkobiercom uprawnionego po jego śmieci i wtedy prawo to po prostu wygaśnie, chociaż strony mogą umówić się, że po śmierci uprawnionego prawo to przejdzie na jego dzieci.

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego osoba, której przysługuje służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie, a także inne osoby jeżeli są przez nią utrzymywane albo potrzebne do prowadzenia gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu po uzyskaniu pełnoletniości. Tolerancja nowego właściciela będzie musiała więc czasem obejmować obecność również dodatkowych osób.

Służebność osobista najczęściej powstaje w drodze umowy dożywocia. Właściciel mieszkania obciążonego takim prawem może nieruchomością dowolnie dysponować i sprzedać ją w każdym momencie. Jednakże kupujący nabędzie ją wraz z lokatorem, którego w żaden sposób nie będzie mógł się pozbyć. Ceny takich mieszkań są o wiele atrakcyjniejsze, z uwagi na to, że niewielu kupujących jest w stanie znosić takie niedogodności, a szczególnie ci, którzy szukają mieszkania dla siebie, a zakup chcą sfinansować w części lub w całości z kredytu. Jeśli jednak ktoś chce kupić nieruchomość w formie inwestycji, może się na taką ofertę skusić. Środki włożone w zakup będą jednak do czasu trwania służebności zamrożone, ale ceny takich mieszkań mogą być nawet o kilkadziesiąt tysięcy niższe od cen mieszkań o podobnych cechach na tym samym rynku.

Służebność osobista a kredyt hipoteczny

Należy ponadto liczyć się z tym, że w przypadku zakupu mieszkania na kredyt bank dowiedziawszy się o istnieniu służebności z dużym prawdopodobieństwem wniosek taki odrzuci. Nie ustanowi bowiem zabezpieczenia na nieruchomości, która jest już obciążona ograniczonym prawem rzeczowym. Zakup taki możliwy jest wyłącznie za gotówkę, albo na kredyt jeśli posiadamy inną nieruchomość, na której bank ustanowi hipotekę.

Decydując się na zakup mieszkania z lokatorem należy więc zacząć od dokładnego przeanalizowania umowy ustanawiającej służebność. Wynikać z niej będzie bowiem jaki jest zakres praw uprawnionego do korzystania z nieruchomości, czy zajmuje mieszkanie sam czy przyjął do niego inną osobę, którą zgodnie z obowiązującymi przepisami mógł przyjąć, a także jak wygląda kwestia uiszczania opłat za użytkowanie mieszkania – czy leży to na barkach uprawnionego czy będzie to dodatkowa niedogodność, którą będzie musiał znosić nowy właściciel nieruchomości.

Czytaj także:
Jak ustrzec się przed kupnem domu z lokatorem 
Jak sprzedać mieszkanie z lokatorem? 

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.