Egzekucja z nieruchomości może być ostatnią deską ratunku dla wierzyciela, gdy nie uda mu się odzyskać długu. Z kolei dla osób poszukujących nieruchomości może być okazją do nabycia mieszkania lub domu w atrakcyjnej cenie. Jak wygląda kupno domu z licytacji komorniczej i o czym warto wiedzieć?

Za zakupem mieszkań bądź domów z licytacji komorniczych przemawiają przede wszystkim niskie ceny takich nieruchomości, znacznie poniżej cen rynkowych. Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że transakcje tego typu wiążą się z niemałym ryzykiem. Można na przykład kupić nieruchomość w tak złym stanie (co nie zawsze jest widoczne na pierwszy rzut oka), że po doliczeniu późniejszych kosztów remontów, napraw itp., całkowita kwota będzie nawet wyższa niż w przypadku zakupu domu czy mieszkania oferowanego w normalnej cenie rynkowej – a zatem transakcja okaże się nieopłacalna. W mieszkaniu mogą też pozostać niechciani lokatorzy, którzy nie będą chcieli się wyprowadzić (Dowiedz się więcej - "Jak przeprowadzić eksmisję lokatora?"). Obecnie, od początku pandemii do odwołania, obowiązuje zakaz eksmisji – a nawet w normalnych warunkach procedury eksmisyjne bywają bardzo trudne do przeprowadzenia. Dlatego kupowanie mieszkań na licytacjach komorniczych zaleca się przede wszystkim osobom doświadczonym, dobrze zorientowanym w kwestiach związanych z nieruchomościami – szczególnie w zagadnieniach technicznych i prawnych.

Na czym polega egzekucja z nieruchomości?

Nieruchomość może stać się przedmiotem egzekucji, gdy wskutek niespłacania zobowiązań (np. czynszu lub rat kredytu hipotecznego) przez jej właściciela powstaje znaczne zadłużenie, a wyegzekwowanie długu w inny sposób (np. przez zajęcie wynagrodzenia) nie jest możliwe. Wówczas wierzyciel musi złożyć wniosek o wszczęcie i przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości dłużnika, załączając tytuł wykonawczy uzyskany w postępowaniu sądowym. Wniosek składa się do komornika właściwego ze względu na położenie nieruchomości.

Po złożeniu wniosku komornik wzywa wierzyciela do uiszczenia opłaty za wpisanie w księdze wieczystej ostrzeżenia o toczącej się egzekucji lub przyłączeniu. Wpisu dokonuje się w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla danej nieruchomości. Następnie wierzyciel musi złożyć wniosek o dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości. Czynność ta polega na jej oględzinach, a następnie wycenie, czego dokonuje biegły rzeczoznawca majątkowy. Wycena dokonywana jest w formie operatu szacunkowego, który jest dokumentem urzędowym, wiążącym dla stron i organów postępowania. W operacie znajdują się informacje o sytuacji prawnej mieszkania, jego stanie technicznym i przede wszystkim o cenie, czyli o wartości rynkowej. Koszt sporządzenia operatu waha się w kwotach od kilkuset do kilku tysięcy złotych i ponosi go wierzyciel. Kwota ta zostanie mu zwrócona w przypadku sprzedania nieruchomości.

Operat musi zostać przesłany stronom postępowania, a następnie się uprawomocnić. Nie wcześniej niż dwa tygodnie po uprawomocnieniu operatu szacunkowego możliwa jest sprzedaż nieruchomości, która odbywa się w drodze licytacji.

Alternatywą dla licytacji jest sprzedaż z wolnej ręki przez komornika. Jest to uproszczona i mniej sformalizowana forma egzekucji z nieruchomości. Dotyczy ona jednak tylko niezabudowanych nieruchomości gruntowych oraz nieruchomości zabudowanych budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, jeśli w chwili złożenia wniosku o egzekucję nie było zawiadomienia o zakończeniu budowy. Nieruchomość można sprzedać z wolnej ręki w ciągu miesiąca od zakończenia jej opisu i oszacowania, po cenie nie niższej niż wartość oszacowania. Jeśli w tym terminie nie dojdzie do sprzedaży, nieruchomość zostaje wystawiona na licytację.

Gdzie szukać ofert licytacji komorniczych?

Informacje o nowych licytacjach muszą zostać podane do wiadomości publicznej nie później niż na 2 tygodnie przed terminem licytacji. Ogłoszenia takie można znaleźć:

• w budynku sądowym;
• w urzędzie gminy;
• w poczytnym lokalnym dzienniku;
• na portalu licytacje.komornik.pl prowadzonym przez Krajową Radę Komorniczą;
• na stronach internetowych kancelarii komorniczych.

W obwieszczeniach o licytacji komornik wskazuje termin, w którym nieruchomość będzie można obejrzeć, a także miejsce, gdzie można zapoznać się z odpisem protokołu opisu i oszacowania nieruchomości oraz innymi dokumentami związanymi z nieruchomością.

Od niedawna można także brać udział w licytacjach komorniczych elektronicznie – poprzez portal elicytacje.komornik.pl, którego operatorem jest również Krajowa Rada Komornicza. Umożliwia to ominięcie ograniczenia, jakim do tej pory była konieczność fizycznej obecności w miejscu licytacji.

Co sprawdzić przed wzięciem udziału w licytacji?

Przed zakupem każdej nieruchomości należy sprawdzić jej dokumentację, aby poznać jej stan prawny. W przypadku domu lub mieszkania wystawianego na licytację komornik jest zobowiązany, by to umożliwić potencjalnym nabywcom. Istotne jest zwłaszcza sprawdzenie, czy mieszkanie nie jest obciążone umową dożywocia bądź najmu, gdyż licytacja nie skutkuje rozwiązaniem takiej umowy – a zatem można pozostać z problemem niechcianych lokatorów.

Warto też skorzystać ze wspomnianej już możliwości obejrzenia nieruchomości przed licytacją. Istotna jest adekwatna ocena jej stanu technicznego, gdyż to, co wydaje się świetną okazją cenową, może się okazać pułapką. Na licytacjach zdarzają się nieruchomości zrujnowane, wymagające generalnego remontu, którego koszty mogą wynieść drugie tyle co cena samego mieszkania lub domu.

Ważne jest też sprawdzenie, czy w mieszkaniu nadal przebywają dotychczasowi właściciele, a jeśli tak, to czy będą skłonni je opuścić dobrowolnie i czy mają dokąd się wyprowadzić. Bardzo istotne jest, że od początku pandemii COVID-19 obowiązuje zakaz eksmisji (z kilkoma wyjątkami, które nie uwzględniają opuszczenia mieszkania przez dłużników), który ma obowiązywać do odwołania. Jednak nawet w warunkach braku takiego zakazu obowiązują różne ograniczenia. Tak zwanej eksmisji na bruk nie można przeprowadzić w przypadku osób niepełnosprawnych, obłożnie chorych, małoletnich, bezrobotnych, a także kobiet w ciąży oraz emerytów i rencistów otrzymujących świadczenia z pomocy społecznej. Trzeba im zapewnić lokal zastępczy – a takich lokali brakuje w gminach. W rezultacie procedura eksmisyjna może trwać latami. Jeśli właściciel mieszkania nie należy do żadnej z grup chronionych, eksmisja bez zapewnienia lokalu socjalnego jest łatwiejsza, lecz nie można jej przeprowadzać od 1 listopada do 31 marca.

Dom lub mieszkanie z licytacji komorniczej można kupić na kredyt. Zanim jednak przystąpimy do licytacji, warto zapoznać się z przepisami wewnętrznymi banku w tym zakresie. Każdy uczestnik licytacji musi bowiem wpłacić wadium, czyli kwotę na poczet zabezpieczenia dotrzymania warunków umowy, w wysokości 1/10 ceny oszacowania ustalonej w operacie szacunkowym. Następnie ma 14 dni na wpłatę reszty kwoty. Musi więc uważać, by nie uchybić temu terminowi, gdyż utraci zarówno wadium, jak i możliwość nabycia domu lub mieszkania. Warto więc wcześniej uzyskać promesę kredytową.

Jak przebiega licytacja komornicza nieruchomości?

W I terminie licytacji cena wywołania wynosi ¾ ceny oszacowania nieruchomości określonej w operacie szacunkowym. Do licytacji może przystąpić każda pełnoletnia osoba, która wpłaci wadium – jak wspomniano wcześniej, wynosi ono 1/10 sumy oszacowania. Są jednak pewne wyjątki – licytować nie mogą:

• dłużnik;
• komornik;
• małżonkowie, rodzice, dzieci lub rodzeństwo komornika bądź dłużnika;
• osoby obecne na licytacji z racji sprawowanego urzędu;
• tzw. opieszali nabywcy, czyli osoby, które wcześniej wygrały licytację tej samej nieruchomości, a nie zapłaciły całości lub części wymaganej kwoty.

Licytacja odbywa się ustnie. Minimalna wartość przebicia wynosi 1% ceny wywoławczej po zaokrągleniu do pełnej kwoty. Przykładowo, jeśli cena wywoławcza została ustalona na 200 000 zł, przebicie musi wynieść co najmniej 2000 zł. Licytacja trwa do skutku – póki nie zostanie jeden uczestnik, który zaoferuje najwyższą cenę. W tym przypadku wpłacone przez niego wadium zalicza się na poczet ceny. Uczestnicy, którym nie udało się kupić mieszkania bądź domu, otrzymują zwrot wadium.

Jeśli podczas pierwszej licytacji nie uda się sprzedać nieruchomości z powodu braku chętnych, komornik informuje o tym wierzyciela, a ten ma prawo do złożenia wniosku o wyznaczenie II terminu licytacji. W tym przypadku obowiązują takie same zasady co do wadium, ale cena wywołania wynosi już 2/3 ceny oszacowania. Jeśli w drugim terminie nie uda się sprzedać nieruchomości, egzekucja z tego składnika majątku zostanie umorzona. Kolejną egzekucję z tej nieruchomości wierzyciel będzie mógł wszcząć nie wcześniej niż po upływie 6 miesięcy.

Jeśli jednak licytacja przebiegnie pomyślnie, akta sprawy trafiają do sądu, który musi dokonać przybicia (potwierdzenia wygrania licytacji), w postaci postanowienia. Po jego uprawomocnieniu się nabywca jest zobowiązany do uregulowania pozostałej części ceny w ciągu 14 dni od otrzymania wezwania. Zapłaty dokonuje na rachunek depozytowy sądu. Następnie sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Jest to równoznaczne z przeniesieniem własności na nabywcę.

Jak wygląda zakup nieruchomości z licytacji finansowany kredytem hipotecznym? Tak jak w przypadku każdego innego zakupu nieruchomości trzeba mieć odpowiednią zdolność kredytową i dysponować wkładem własnym (zwykle 20% wartości nieruchomości). Oprócz tego do otrzymania kredytu potrzebne są:

• postanowienie sądu o przybiciu, czyli wygraniu licytacji;
• protokół z licytacji komorniczej;
• operat szacunkowy nieruchomości;
• potwierdzenie wpłaty wadium;
• numer księgi wieczystej nieruchomości.

Nie ma już potrzeby ponoszenia kosztów notarialnych, gdyż podstawą nabycia nieruchomości jest wspomniane przybicie. Trzeba jednak opłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (2% ceny transakcyjnej), a także koszty wpisu w księdze wieczystej i prowizję banku za udzielenie kredytu hipotecznego. Jak wspomniano wcześniej, trzeba zwrócić uwagę, by była możliwość opłacenia brakującej (poza wcześniej wpłaconym wadium) kwoty za wylicytowaną nieruchomość w ciągu 14 dni. W wyjątkowych sytuacjach możliwe jest przedłużenie tego terminu do 30 dni na wniosek nabywcy. Banki często uruchamiają kredyt na podstawie odpisu protokołu z licytacji lub postanowienia o przybiciu.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.