Dla wielu Polaków własne mieszkanie oznacza umowę z bankiem na 25 czy 30 lat. Jest jednak grupa, która świadomie z tego rezygnuje i zamierza kupić lokal dopiero wtedy, gdy uzbiera pełną kwotę – nawet jeśli miałoby to zająć dekadę albo dwie. Poprosiliśmy nasze rozmówczynie i rozmówców o pokazanie domowych budżetów i sprawdziliśmy, czy ich wyliczenia się spinają. – Wolę odkładać nawet i 20 lat, niż wziąć kredyt i drżeć o stopy procentowe – mówi Piotr. Ta droga też ma swoją cenę, i to niemałą.

Marek (34 lata) i Ewa (33 lata) mieszkają w wynajmowanej kawalerce na warszawskiej Woli. Niecałe 40 metrów kwadratowych, 2800 zł najmu, 500 zł czynszu administracyjnego i około 250 zł za prąd oraz internet – w sumie niespełna 3600 zł opłat miesięcznie. Jak mówią w rozmowie z Nieruchomosci-online.pl, to dla nich tymczasowy przystanek. Cel mają policzony: 70 metrów kwadratowych w stanie deweloperskim, kupione bez udziału banku.

Nie chcą brać kredytu hipotecznego na dekady. „Nikt nam nie zabierze dachu nad głową, bo go jeszcze... po prostu nie mamy”
– Kiedy moi koledzy z pracy brali kredyty tuż przed wybuchem pandemii koronawirusa, pukali się w głowę, widząc moje skomplikowane arkusze w Excelu – wspomina Marek. – Mówili mi wtedy: „Marek, przy tej inflacji kredyt to niemal darmowy pieniądz, brać i nie pytać”. Dzisiaj ci sami koledzy bledną, gdy przychodzi powiadomienie o kolejnej racie wyższej o kilkaset złotych. A ja śpię spokojnie – mówi 34-latek.

Marek zarabia około 9 tys. zł netto, Ewa, specjalistka do spraw marketingu – około 6,2 tys. zł. Razem to nieco ponad 15 tys. zł miesięcznie, czyli wyraźnie powyżej średniej: przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wyniosło w lipcu 2026 r. 9509 zł, a w gospodarce narodowej w pierwszym kwartale – 9563 zł. Po opłaceniu najmu zostaje im około 11,6 tys. zł. Na jedzenie, transport, ubezpieczenia, wyjścia i pozostałe wydatki przeznaczają mniej więcej 5,6 tys. zł. Reszta, czyli około 6 tys. zł, trafia na cel mieszkaniowy.
– Nie jeździmy na egzotyczne wakacje, mamy 15-letnie auto, nie kupujemy ubrań co tydzień. Ale nie żyjemy też o chlebie i wodzie – zastrzega Ewa. – Zdarza nam się wyjazd w góry czy kolacja na mieście, tylko rzadziej niż znajomym.

Wraz z wcześniejszymi oszczędnościami ich „fundusz mieszkaniowy” ma dziś około 330 tys. zł. Trzymają go w obligacjach oraz na koncie oszczędnościowym. – Dopuszczamy ewentualnie niewielki, krótkoterminowy kredyt na wykończenie, ale nie chcemy pakować się w 25 czy 30 lat spłacania hipoteki – zapowiada Marek.

Ile realnie kosztuje ich cel i kiedy uzbierają pełną kwotę

Średnia cena transakcyjna metra kwadratowego w Warszawie to obecnie około 17 tys. zł, a ceny ofertowe – w zależności od źródła – od niespełna 16 tys. do ponad 18 tys. zł. Na rynku pierwotnym oferty często przekraczają 19 tys. zł za metr. Wymarzone 70 metrów w stanie deweloperskim to zatem mniej więcej 1,2–1,3 mln zł, a doliczając wykończenie w podstawowym standardzie – od 1,35 do niemal 1,5 mln zł.

Jak wyliczają, przy 330 tys. zł zgromadzonego kapitału, odkładaniu po 6 tys. zł miesięcznie rocznie próg miliona złotych przekroczą po mniej więcej 9-10 latach. Problem w tym, że cel również drożeje. To samo mieszkanie za dekadę może kosztować z wykończeniem kilkaset tysięcy złotych więcej. Przy takim scenariuszu 6 tys. zł miesięcznie nie wystarczy – żeby zamknąć zakup w dziesięć lat, para musiałaby odkładać blisko 9,6 tys. zł miesięcznie. Ich plan spina się w praktyce tylko wtedy, gdy ceny pozostaną mniej więcej stabilne.

Marek to przyznaje. – Wiem, że to nasze największe ryzyko. Dlatego traktujemy 70 metrów jako wersję optymistyczną. Jeśli rynek pójdzie w górę, kupimy mniejsze mieszkanie i będziemy z tego zadowoleni – mówi.

Dlaczego niektórzy wolą odkładać przez kilkanaście lat, mieszkając w wynajętych, mniejszych lokalach, zamiast korzystać z większego własnego mieszkania już teraz?

rozmowach powtarzają się dwa wątki: obawa o stabilność zatrudnienia i chęć zachowania swobody w decyzjach zawodowych. Wieloletnia rata bywa opisywana jako zobowiązanie, które ogranicza możliwość zmiany pracy czy dłuższej przerwy.

– Wolimy poczucie kontroli, jakie daje rosnąca suma na koncie oszczędnościowym i w obligacjach, niż posiadanie nieruchomości obciążonej hipoteką – mówią Marta i Piotr, 38-latkowie z Poznania. Sami przyznają, że jest to wybór w dużej mierze emocjonalny. – Wiem, że statystyki są po stronie kredytobiorców. Ale ja chcę mieć pewność, a nie statystykę – dodaje Piotr.

Psychologia strachu przed długoterminowym długiem

Historia Marty i Piotra pokazuje inną strategię oszczędzania – wolniejszą, ale dającą pełne poczucie niezależności. Zamiast porywać się od razu na docelowe, duże mieszkanie w atrakcyjnej dzielnicy, postanowili kupować nieruchomości krok po kroku, w pełni za własne środki.
– Dziesięć lat temu kupiliśmy za gotówkę bardzo małą kawalerkę na obrzeżach miasta. Zużyliśmy na to absolutnie wszystkie oszczędności, jakie udało nam się zebrać od początku pracy zawodowej oraz drobne wsparcie ślubne od rodziców – opowiada Piotr. – Zamieszkaliśmy tam na cztery lata, rezygnując z płacenia za wynajem komuś innemu. W tym czasie co miesiąc odkładaliśmy lwią część naszych pensji, nie mając nad sobą żadnej raty kredytowej.

Dwa lata temu sprzedali kawalerkę, dodali do tego uzbierane przez ten czas oszczędności z lokat oraz obligacji i kupili – również bez złotówki kredytu – dwupokojowe mieszkanie w blokach z wielkiej płyty.

– To wciąż nie jest nasze docelowe lokum, ale zrobiliśmy ogromny krok naprzód – tłumaczy Marta. – Teraz zbieramy na finałowy etap: trzypokojowe mieszkanie na nowym osiedlu. Planujemy przeprowadzkę za około sześć-osiem lat. Wszyscy znajomi pytali nas, po co tak się męczyć, zmienić miejsce zamieszkania kilka razy, robić remonty i żyć na kartonach, skoro można było od razu wziąć kredyt na 30 lat i kupić duże M4. Odpowiadam zawsze tak samo: wolę ten wysiłek i zmianę mieszkań co kilka lat niż wizję, że w razie choroby czy kryzysu na rynku pracy bank wystawi moje mieszkanie na licytację. Zbieramy na trzypokojowe mieszkanie, około 58 metrów. Dziś to mniej więcej 830 tys. zł, bo rynek pierwotny w Poznaniu to około 14,3 tys. zł za metr.

Ich rachunek wygląda lepiej niż w przypadku warszawskiej pary: większość ich kapitału jest już ulokowana w nieruchomości, więc drożeje razem z rynkiem. – Zakładana przez nas przeprowadzka za sześć–osiem lat jest realna, choć bez większego marginesu błędu i zdajemy sobie z tego sprawę. Znajomi pytali, po co tak się męczyć, przeprowadzać kilka razy i robić remonty, skoro można było od razu wziąć kredyt i kupić duże mieszkanie – mówi Marta. – Dla nas to kwestia priorytetów. Wolę ten wysiłek niż ratę na trzydzieści lat. Ale nie twierdzę, że wszyscy powinni robić to tak samo.

Rachunek: ile kosztuje kredyt, a ile kosztuje czekanie

Krytycy takiego podejścia sięgają po kalkulator i mają w ręku mocne argumenty. W ciągu ostatnich dwóch dekad ceny nieruchomości w największych polskich miastach rosły zazwyczaj szybciej niż wynagrodzenia i zyski z bezpiecznych lokat. W Poznaniu mediana ceny transakcyjnej wzrosła z 6,6 tys. zł za metr w 2019 r. do około 11,5 tys. zł obecnie. Osoby, które zaczęły odkładać kilkanaście lat temu, często goniły uciekający pociąg. Z drugiej strony ostatnie kilkanaście miesięcy przyniosło wyraźne wyhamowanie: w wielu dzielnicach Warszawy marcowe ceny ofertowe były niższe niż dwa lata wcześniej.

Zwolennicy oszczędzania kontrują rachunkiem kosztów finansowania. Warto go jednak policzyć na aktualnych stawkach. Przy kredycie 840 tys. zł (mieszkanie za 1,05 mln zł i 20 proc. wkładu własnego) i oprocentowaniu 5,8 proc. – WIBOR 3M około 3,8 proc. plus przeciętna marża blisko 2 pkt proc. – rata na 25 lat wynosi około 5310 zł, a łączna kwota do oddania to niecałe 1,6 mln zł, czyli 1,9-krotność pożyczonej sumy. Przy 30 latach jest to około 4930 zł raty i 1,77 mln zł łącznie, czyli 2,1-krotność.

Popularne stwierdzenie, że bankowi oddaje się „prawie trzykrotność" pożyczonej kwoty, było prawdziwe przy oprocentowaniu rzędu 8 proc., czyli w latach 2022–2023. Dziś, po serii obniżek stóp – stopa referencyjna NBP wynosi od marca 3,75 proc. – ten mnożnik jest wyraźnie niższy. Po drugiej stronie równania jest koszt czekania, o którym mówi się rzadziej. Marek i Ewa przez dziesięć lat najmu, przy obecnych około 3600 zł miesięcznie i trzyprocentowej indeksacji, oddadzą właścicielowi mieszkania blisko 490 tys. zł – pieniądze, które nie budują żadnego kapitału. To mniej niż odsetki od hipoteki, ale nie jest to kwota pomijalna. Dochodzi do tego ryzyko, że ceny mieszkań będą rosły szybciej niż oszczędności, oraz kilkanaście lat mieszkania w mniejszym metrażu.

– Wolę, żeby odsetki pracowały dla mnie w obligacjach niż dla akcjonariuszy banków – mówi Marek. Gdy zwracamy uwagę, że najem to również koszt bez zwrotu, przyznaje: – Wiem. Traktuję to jako opłatę za elastyczność. Może się okazać, że przepłaciłem.

U kogo to działa, a u kogo nie

Z rozmów wyłania się dość jednoznaczny obraz tego, kiedy zakup za gotówkę ma szansę się powieść:

• Po pierwsze, potrzebne są dochody wyraźnie powyżej średniej i zdolność do odkładania kilku tysięcy złotych miesięcznie przez wiele lat.
• Po drugie, pomaga elastyczne podejście do celu – gotowość kupienia mniejszego mieszkania lub w tańszej lokalizacji, jeśli rynek przyspieszy.
• Po trzecie, ogromną różnicę robi to, czy kapitał leży w gotówce, czy pracuje już w nieruchomości, jak u pary z Poznania.

Przy dochodach zbliżonych do średniej krajowej i konieczności jednoczesnego opłacania najmu w dużym mieście taka strategia w praktyce oznacza odkładanie zakupu na kilkanaście lub kilkadziesiąt lat, z realnym ryzykiem, że cel oddali się szybciej, niż rośnie fundusz.

Jest też wymiar niefinansowy. Wieloletnie oszczędzanie to test dla relacji: wymaga dyscypliny i wspólnej wizji. – Kluczem jest balans między celem a czerpaniem radości z teraźniejszości. Nam się to udaje, bo od początku mieliśmy tę samą wizję – mówi Ewa. – Gdyby jedno z nas chciało czegoś innego, ten plan by się rozsypał.

Piotr dodaje: – W dzisiejszej Polsce stabilność zatrudnienia bywa złudna, a na emeryturę specjalnie nie liczę. Brak zobowiązań wobec banków to dla nas komfort, za który godzimy się zapłacić. Nie namawiam do tego nikogo, kto ma inne priorytety.

Jeśli plan Marka i Ewy się powiedzie, klucze do własnego mieszkania odbiorą mniej więcej w wieku 45 lat – ich rówieśnicy będą wtedy w połowie spłaty trzydziestoletnich kredytów, ale też od piętnastu lat będą mieszkali na swoim. Która z tych dróg okaże się korzystniejsza, w dużej mierze rozstrzygnie się poza kalkulatorem: w tempie wzrostu cen mieszkań, wysokości stóp procentowych i sytuacji na rynku pracy w kolejnych latach.

Michał Gadomski - Dziennikarz ekonomiczny i gospodarczy. Specjalizuje się w tematyce nieruchomości, biznesu i nowych technologii. W wolnym czasie fan piłki nożnej i siatkówki.