Przed sprzedażą mieszkania z darowizny należy dopełnić wszelkich formalności związanych z przysporzeniem majątkowym, przede wszystkim w zakresie uregulowania stanu faktycznego w księdze wieczystej. Warto również sprawdzić, czy za czynność tę będziemy musieli uiścić podatek, czy też jesteśmy od tego obowiązku zwolnieni.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Co to jest darowizna?

• Jaki podatek trzeba zapłacić przy darowiźnie mieszkania?

• Jak sprzedać mieszkanie z darowizny?

Co to jest darowizna?

Darowizna to nic innego jak umowa, na podstawie której jedna osoba przekazuje jakiś majątek innej osobie. Co do zasady obdarowany nie uiszcza z tego tytułu opłaty, co odróżnia tę umowę od umowy sprzedaży. Jednak w związku z tym po stronie obdarowanego może powstać koszt, a mianowicie należy do zapłaty podatek, chyba że osobie tej przysługuje zwolnienie, o czym później.

Dodaj ogłoszenie

Zgodnie z definicją z kodeksu cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Umowa taka może mieć właściwie dowolną formę poza czynnościami, które dla swojej ważności wymagają formy szczególnej określonej przepisami. I tak na przykład przeniesienie prawa własności nieruchomości może się odbyć wyłącznie na podstawie aktu notarialnego, to samo dotyczy więc sytuacji, gdy własność ta zostaje przeniesiona w związku z darowizną.

Darowizna to jednak nie tylko przywileje, ale i obowiązki, i to po obu stronach. Jeżeli rzecz darowana ma wady, wówczas darczyńca obowiązany jest do naprawienia szkody, którą wyrządził obdarowanemu przez to, że wiedząc o wadach nie zawiadomił go o nich w czasie właściwym. Nie ma to zastosowania, gdy obdarowany mógł z łatwością wadę zauważyć. Darczyńca może również nałożyć na obdarowanego tzw. polecenie, czy obowiązek oznaczonego działania lub zaniechania, nie czyniąc nikogo wierzycielem. Darczyńca, który wykonał zobowiązanie wynikające z umowy darowizny, może żądać wypełnienia polecenia, chyba że ma ono wyłącznie na celu korzyść obdarowanego. Natomiast po jego śmierci wypełnienia polecenia mogą żądać spadkobiercy darczyńcy, a jeżeli polecenie ma na względzie interes społeczny - także właściwy organ państwowy. Obdarowany może odmówić wypełnienia polecenia, jeśli jest to usprawiedliwione wskutek istotnej zmiany stosunków. Może również zwolnić się przez wydanie przedmiotu darowizny w naturze w takim stanie, w jakim przedmiot ten się znajduje. Takiej możliwości jednak nie ma, gdy wypełnienia polecenia żąda właściwy organ państwowy.

Jeżeli darowizna nie została jeszcze wykonana, darczyńca może ją odwołać, w sytuacji gdy po zawarciu umowy jego stan majątkowy uległ takiej zmianie, że wykonanie darowizny nie może nastąpić bez uszczerbku dla jego własnego utrzymania odpowiednio do jego usprawiedliwionych potrzeb albo bez uszczerbku dla ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych. Jeżeli jednak do darowizny już doszło, a darczyńca popadł w niedostatek, wówczas obdarowany ma obowiązek, w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia, dostarczać darczyńcy środków, których mu brak do utrzymania odpowiadającego jego usprawiedliwionym potrzebom albo do wypełnienia ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych. Obdarowany może jednak zwolnić się od tego obowiązku zwracając darczyńcy wartość wzbogacenia.

Darowizna już wykonana może także w niektórych przypadkach zostać przez darczyńcę odwołana. Może to zrobić, gdy obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności.

Zwrot przedmiotu odwołanej darowizny powinien nastąpić stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Od chwili zdarzenia uzasadniającego odwołanie obdarowany ponosi odpowiedzialność na równi z bezpodstawnie wzbogaconym, który powinien się liczyć z obowiązkiem zwrotu. Darowiznę z powodu niewdzięczności odwołać mogą również spadkobiercy jeśli darczyńca w chwili śmierci był uprawniony do odwołania albo gdy obdarowany umyślnie pozbawił darczyńcę życia lub umyślnie wywołał rozstrój zdrowia, którego skutkiem była śmierć darczyńcy.

Do odwołania darowizny z powodu niewdzięczność dojść nie może, gdy darczyńca przebaczył osobie obdarowanej. Czas na odwołanie darowizny wynosi rok od dnia, w którym uprawniony do odwołania dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego. Odwołanie musi mieć formę pisemną.

Podatek od darowizny mieszkania

Darowizna, która w efekcie powoduje przysporzenie majątkowe po stronie obdarowanego, podlega obowiązkowi zapłaty podatku. W pewnych jednak sytuacjach można być z tego obowiązku zwolnionym. To, czy w danym przypadku podatek należy uiścić zależy między innymi do stopnia pokrewieństwa między darczyńcą i obdarowanym, oraz od wartości darowizny.

Stopień pokrewieństwa wskazuje, do jakiej grupy podatkowej należy obdarowany.

Trzy grupy pokrewieństwa:

• grupa I - należą do niej: małżonek, zstępni (np. syn, córka, wnuki, prawnuki), wstępni (np. matka, ojciec, dziadkowie), pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie,
• grupa II - obejmuje zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych.
• grupa III - obejmuje innych nabywców.

W ramach grupy I wyróżnia się dodatkowo tzw. grupę 0.

Do grupy 0 pokrewieństwa należą:

• małżonek,
• zstępni (np. syn, córka, wnuki, prawnuki),
• wstępni (np. matka, ojciec, dziadkowie),
• rodzeństwo,
• ojczym,
• macocha.

Kwota darowizny wolna od podatku zależnie od grupy pokrewieństwa:

• dla I grupy podatkowej to 9637 zł;
• dla II grupy to 7276 zł;
• dla III grupy to 4902 zł.

Osoby należące do najbliższej rodziny, czyli zerowej grupy podatkowej, mogą całkowicie uwolnić się do zapłaty podatku od darowizny. Gdy wysokość darowizny przekracza kwotę 9637 zł, wówczas muszą jedynie zgłosić fakt jej otrzymania do właściwego urzędu skarbowego. W przypadku darowizny o wartości poniżej tej kwoty, zgłoszenie nie jest wymagane. Dla całkowitego zwolnienia z podatku w przypadku darowizny przekraczającej kwotę 9637 zł niezbędne jest więc jedynie zgłoszenie jej fiskusowi. Jeśli obdarowany nie dopilnuje tego obowiązku, darowizna będzie podlegała opodatkowaniu na zasadach ogólnych. Osoby z pozostałych grup podatkowych muszą zapłacić podatek od kwoty przewyższającej kwotę wolną. Osoby z zerowej grupy podatkowej mają pół roku na dokonanie zgłoszenia licząc od czasu otrzymania datku. Natomiast osoby zobowiązane do zapłaty podatku na złożenie takiej deklaracji i opłatę podatku mają miesiąc od daty otrzymania darowizny.

Sprzedaż mieszkania z darowizny

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w ramach darowizny nie różni się znacząco od innych tego typu transakcji. Co do zasady odbywa się u notariusza, a umowa kupna-sprzedaży musi mieć postać aktu notarialnego. Przed podjęciem decyzji o pozbyciu się nieruchomości warto jednak uporządkować wszystkie formalności, a fakt otrzymania darowizny i zmiany właściciela zgłosić we właściwym sądzie wieczysto-księgowym. Pierwszym, o co zapyta notariusz będzie właśnie numer księgi wieczystej, w którym znajdują się wszelkie informacje o nieruchomości.

Z uwagi na dochód, jaki sprzedający uzyskał, musi się on liczyć z koniecznością zapłaty podatku dochodowego, który wynosi 19 % ceny. Obowiązek podatkowy powstaje, jeśli do sprzedaży dojdzie przed upływem pięciu lat od nabycia darowizny. Przy czym okres ten liczy się od początku kolejnego roku kalendarzowego, w którym darowizna nastąpiła. Sprzedający może jednak skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej i w ten sposób uniknąć zapłaty podatku. Warunkiem jest jednak przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, czego należy dokonać w kolejnych trzech latach po sprzedaży.

Własne cele mieszkaniowe zwalniające z zapłaty podatku dochodowego:

• zakup nowego domu lub mieszkania,
• zakup gruntu pod budowę domu,
• rozbudowa lub przebudowa nieruchomości już posiadanej,
• spłata kredytu hipotecznego, o ile jego zaciągnięcie nastąpiło przed sprzedażą mieszkania z darowizny.

Wydatki na te cele należy przed urzędem skarbowym odpowiednio udokumentować. Jeśli sprzedający przeznaczy na nie część kwoty uzyskanej ze sprzedaży, wówczas przysługuje mu zwolnienie częściowe.

Po upływie pięcioletniego terminu od otrzymania darowizny obowiązek podatkowy po sprzedaży nieruchomości nie powstaje.

Znajdź agenta

Dowiedz się więcej:

• "Jak sprzedać mieszkanie? Krok po kroku"
• "Jak sprzedać zadłużone mieszkanie?"
• "Udział w mieszkaniu - na tym też możesz zarobić!"
• "Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku"

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.