Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest rodzajem prawa do mieszkania bez prawa własności lokalu. Jego istotą jest przekazanie przez spółdzielnię mieszkaniową należących do niej lokali do używania członkom spółdzielni. Mieszkania nim objęte potocznie nazywane są mieszkaniami lokatorskimi. Ich właścicielem i zarządcą jest spółdzielnia mieszkaniowa, w której zasobach mieszkanie się znajduje. Są one udostępniane lokatorom, którzy mogą w nich mieszkać, ale nie posiadają do tych mieszkań prawa własności.

Co to jest spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego?

Prawo to powstaje w momencie zawarcia umowy miedzy spółdzielnią a osobą, które ma z mieszkania korzystać. Musi ona być sporządzona na piśmie pod rygorem nieważności. Dodatkowo konieczne jest wniesienie wkładu mieszkaniowego przez przyszłego lokatora. Z reguły wynosi on około 30% ceny budowy danego lokalu. Lokatorzy zobowiązują się ponadto do uiszczania bieżących opłat z tytułu użytkowania lokalu oraz do korzystania z niego zgodnie z przeznaczeniem.

Spółdzielcze lokatorskie prawo wygasa natomiast w chwili ustania członkostwa w spółdzielni. Ustawa prawo spółdzielcze dopuszcza jednak możliwość podjęcia przez spółdzielnię uchwały, która spowoduje wcześniejsze wygaśnięcie członkowstwa. Wówczas spółdzielnia jest zobowiązana do wypłaty na rzecz lokatora kwoty równej wartości rynkowej użytkowanego lokalu. Suma ta nie może być jednak wyższa od kwoty należnej za ten lokal od osoby obejmującej go w wyniku przetargu, zgodnie z postanowieniami statutu spółdzielni. Wypłacane środki są pomniejszane o istniejące zobowiązania lokatora wobec spółdzielni, w szczególności o wysokość niewniesionego wkładu mieszkaniowego.

Co reguluje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego?

Prawo spółdzielcze przekłada się na konkretne uprawnienia względem nieruchomości. Lokatorzy mogą z mieszkania korzystać, jednak nie mają prawa go sprzedać, założyć księgi wieczystej, czy ustanowić na nim zabezpieczenia kredytu w postaci hipoteki. Pod względem konstrukcji prawo to przypomina więc nieco umowę najmu, w której najemca ma prawo korzystać z mieszkania, ponosi w związku z tym pewne koszty i nakłady, jednak nie może nim rozporządzać, ponieważ są to przywileje przysługujące wyłącznie właścicielom nieruchomości.

Podobnie jak najemca, lokatorowi zajmującemu mieszkanie na podstawie lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu, przysługuje ochrona stanu posiadania. Oznacza to, że nie może on być z lokalu bezpodstawnie usunięty, i przysługuje mu ochrona tego prawa względem osób trzecich.

Prawo to nie wchodzi w skład masy spadkowej, w związku z tym nie może być dziedziczone. Dziedziczeniu podlega jedynie wkład mieszkaniowy, który uiścił członek spółdzielni. W przypadku jego śmierci, spółdzielnia ma obowiązek przekazać wkład uprawnionemu spadkobiercy. Jeśli prawo to przysługiwało wspólnie małżonkom, po śmierci jednego z nich przejdzie na drugiego małżonka. Jeśli nie był on członkiem spółdzielni, małżonek żyjący ma prawo wystąpić z wnioskiem o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie może być sprzedane, ani podzielone. W przypadku rozwodu małżonków nie podlega ono podzieleniu jak ich pozostały wspólny majątek. W takiej sytuacji prawo to zostaje przeniesione na małżonka, który zdecydował się w mieszkaniu pozostać. Odbywa się to w drodze sądowego postępowania o podział majątku. Prawo to nie podlega również egzekucji. Oznacza to, że komornik nie będzie mógł go zająć i zlicytować lokalu w przypadku prowadzenia postępowania egzekucyjnego przeciwko lokatorowi.

Prawo to może zostać jednak przekształcone w odrębną własność. Przedtem jednak lokator musi uregulować zadłużenie względem spółdzielni, w tym wynikające z wybudowania budynku. Ponadto należy uregulować stan prawny gruntu, na którym ten budynek został wzniesiony. Jeśli warunki te zostaną spełnione, spółdzielnia ma obowiązek przenieść na lokatora własność w ciągu pół roku, od złożenia przez niego stosownego wniosku. Po tym następuje wykupienie mieszkania przez lokatora, w cenie korzystniejszej niż w przypadku zakupu na rynku oraz na preferencyjnych warunkach. Przed złożeniem wniosku o wykup należy jednak upewnić się, że sytuacja pawan gruntu została uregulowana. W przeciwnym wypadku nabycie przez spółdzielnię prawa własności lub prawa wieczystego użytkowania może trwać latami, co odsunie w czasie możliwość wykupienia mieszkania na własność.

Cena wykupu ustalana jest w każdym wypadku indywidualnie. Zależy ona on kosztów wybudowania danego lokalu oraz od wysokości wkładu własnego, jaki został uiszczony przez lokatora.

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.