Obecnie spółdzielnie mieszkaniowe muszą konkurować ze wspólnotami mieszkaniowymi czy zarządcami działającymi w modelu biznesowym. W tym kontekście znaczenia nabiera nie tylko transparentność działań zarządów spółdzielni, ale i świadomość lokatorów zajmujących mieszkania zarządzane w ten sposób.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Na czym polega relacja spółdzielnia-spółdzielca w spółdzielni mieszkaniowej?

• Jak działa spółdzielnia mieszkaniowa?

• Kim jest spółdzielca w spółdzielni mieszkaniowej?

• Czym jest i jaką rolę pełni statut spółdzielni mieszkaniowej?

• Co zrobić przy sporach o czynsz lub fundusz remontowy w spółdzielni mieszkaniowej?

• Co zrobić, gdy działania zarządu spółdzielni mieszkaniowej nie są przejrzyste?

• Jak uzyskać dostęp do dokumentów w spółdzielni mieszkaniowej?

W lutym 2025 na liście Centralnego Ośrodka Informacji Gospodarczej były 3494 spółdzielnie mieszkaniowe. Korzenie polskiej spółdzielczości sięgają II RP, jednak wtedy podmioty te działały inaczej niż obecnie. Momentem przełomowym dla gospodarki mieszkaniowej był rok 1990, czyli początek ważnych zmian ustrojowych. Mieszkanie stało się wtedy produktem rynkowym. Postępująca prywatyzacja przyczyniła się do odchodzenia od modelu spółdzielczości w zarządzaniu budynkami mieszkalnymi. Mimo to wielu Polaków wciąż mieszka w zabudowie wielorodzinnej zarządzanej przez spółdzielnie. Dlatego warto wiedzieć, jakie prawa ma spółdzielca. Na czym polega jego relacja z takim administratorem i jak może sobie radzić w razie problemów?

Mieszkania na sprzedaż

Na czym polega relacja spółdzielnia-spółdzielca w spółdzielni mieszkaniowej?

"Spółdzielnia jest biznesem, ale jeśli jest tylko biznesem, jest złym interesem" - to słowa Charlesa Gide, francuskiego ekonomisty na temat spółdzielczości. Wypowiedź ta dobrze oddaje zadania spółdzielni, która nie jest tylko przedsiębiorstwem podlegającym prawom rynku, ale i podmiotem realizującym cele społeczne. Właśnie dlatego już w 1844 spółdzielcy stworzyli zestaw zasad, które po uaktualnieniu w 1995 stały się "Deklaracją spółdzielczej tożsamości". To właśnie zawarte w niej normy odróżniają spółdzielnię od zwykłego biznesu i sprawiają, że każda z nich tworzy światowy ruch spółdzielczości. Część tych norm dotyczy jednej z kluczowych kwestii, czyli relacji spółdzielnia - spółdzielca.

Mieszkania na sprzedaż

Podobnie jak w firmach handlowych nadrzędne znaczenie ma pieniądz, tak w spółdzielniach tworzy ją kapitał społeczny. Każdy członek spółdzielni zyskuje konkretne prawa i obowiązki. Ich podstawą są między innymi równość, lojalność i rzetelność. W świetle tego spółdzielnie powinny realizować swoje zadania z największą możliwą korzyścią dla spółdzielców. Robić to w atmosferze zaufania i mieć za cel budowanie silnych więzi społecznych i ekonomicznych. Co ciekawe, według "Deklaracji spółdzielczej tożsamości" obowiązkiem spółdzielni jest kreowanie poczucia przynależności. Można to robić przez zachęcanie i tworzenie warunków do uczestnictwa w wyborze władz i decyzjach dotyczących kierunku rozwoju spółdzielni. Duże znaczenie ma też pełna transparentność działań podmiotu w kwestii planów i sytuacji finansowej.

Z drugiej strony członkowie spółdzielni wraz z przyjęciem członkostwa zobowiązują się do współtworzenia jej kapitału. Powinni też dbać o jej zrównoważony rozwój wizerunek i pozycję w środowisku spółdzielczym.

Jak działa spółdzielnia mieszkaniowa?

Czym jest spółdzielnia mieszkaniowa? To szczególny rodzaj organizacji społeczno-gospodarczej, której celem jest przede wszystkim zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych członków oraz ich rodzin. Zgodnie z definicją zawartą w Ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. (Dz.U. z 2024 r. poz. 558), spółdzielnia to dobrowolne zrzeszenie osób, które współpracują ze sobą w celu gospodarowania majątkiem wspólnym i realizacji interesów mieszkaniowych. W praktyce spółdzielnie zajmują się zarządzaniem budynkami, remontami, inwestycjami oraz utrzymaniem infrastruktury osiedlowej.

Mieszkania na sprzedaż

Co ważne, spółdzielnia mieszkaniowa nie może zarabiać na swoich członkach. Zysk, który generuje w ramach swoich działań, powinien być wykorzystywany do poprawy warunków życia i bezpieczeństwa w budynkach, którymi zarządza. W praktyce oznacza to, że spółdzielnia mieszkaniowa musi przeznaczyć dochody uzyskane na przykład z działalności gospodarczej na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości. Dotyczy to zarówno lokali członków spółdzielni, jak i zabudowy stanowiącej mienie spółdzielni. Zarobione środki mogą też zasilać jej fundusze własne, takie jak fundusz udziałowy czy zasobowy. Spółdzielnia mieszkaniowa w ramach działalności gospodarczej może zarabiać na przykład na usługach remontowych, administracyjnych czy najmie w ramach umów z rentierami prywatnymi.

Typowa spółdzielnia mieszkaniowa posiada jasno określoną strukturę organizacyjną.

Struktura organizacyjna spółdzielni mieszkaniowej:

• Walne zgromadzenie, czyli najwyższy organu spółdzielni. W jego skład wchodzą wszyscy członkowie. Walne zgromadzenie podejmuje najważniejsze decyzje dotyczące funkcjonowania spółdzielni. Zatwierdza sprawozdania finansowe, wybiera zarząd i radę nadzorczą, decyduje o zmianach statutu czy wysokości opłat.
• Zarząd - jest organem wykonawczym, który kieruje działalnością spółdzielni, zarządza majątkiem i realizuje uchwały walnego zgromadzenia. Jego zadaniem jest także reprezentowanie spółdzielni na zewnątrz. Odpowiada też za sprawy bieżące jak remonty czy inwestycje.
• Rada nadzorcza, która jest organu kontrolnym. Jej główne zadania to sprawowanie nadzoru nad działaniem spółdzielni i kontrola jej gospodarki finansowej. Rada nadzorcza zatwierdza kluczowe decyzje zarządu i rozpatruje skargi członków.
• Rada osiedla (lub rada mieszkańców) - najniższy organ, pełniący rolę opiniodawczej jednostki pomocniczej. Zadaniem takich rad jest reprezentowanie interesów mieszkańców konkretnego osiedla i pośredniczenie w rozmowach z władzami miasta.

Kim jest spółdzielca w spółdzielni mieszkaniowej?

Spółdzielca to członek spółdzielni mieszkaniowej. To osoba fizyczna lub prawna, która spełniła warunki członkostwa określone w statucie i została przyjęta w poczet członków spółdzielni. Wraz z uzyskaniem członkostwa spółdzielca zyskuje określone prawa i obowiązki. Wynikają one zarówno z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jak i ze statutu konkretnej spółdzielni.

Mieszkania na sprzedaż

Warto podkreślić, że właściciel mieszkania zarządzanego przez spółdzielnię mieszkaniową nie musi być członkiem spółdzielni mieszkaniowej. Jest to kwestia powiązana formą prawa do mieszkania. W polskim ustawodawstwie wyróżnia się kilka form posiadania lokalu, które różnią się zakresem praw oraz relacją z samą spółdzielnią.

Formy prawa do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej:

1. Odrębna własność lokalu

Właściciel posiada prawo własności do konkretnego mieszkania oraz udział w częściach wspólnych budynku i gruncie. Może swobodnie rozporządzać lokalem, sprzedać go, wynająć czy przekazać w spadku. Nie musi być członkiem spółdzielni, choć może się nim stać na własny wniosek.

2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Lokal formalnie pozostaje własnością spółdzielni. Osoba posiadająca to prawo może nim rozporządzać, czyli na przykład sprzedać lub zapisać w testamencie. Transakcje te muszą się odbywać w zgodzie z obowiązującymi przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przy tej formie użytkowania członkostwo w spółdzielni jest możliwe, ale nie obowiązkowe.

3. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu

Mieszkaniec ma prawo użytkowania lokalu, bez możliwości jego sprzedaży czy przekazania w formie darowizny lub w spadku. To prawo wygasa, na przykład po rozwiązaniu umowy ze spółdzielnią. W tym przypadku osoba korzystająca z lokalu jest zazwyczaj członkiem spółdzielni, ale nie ma prawa własności do mieszkania.

Najważniejszy przywilej spółdzielcy to możliwość korzystania z lokalu mieszkalnego lub użytkowego. Osoba taka ma również prawo do udziału w walnym zgromadzeniu i głosowania nad uchwałami, a także uzyskania informacji i dokumentów o działalności spółdzielni. Może też kandydować i wybierać członków zarządu i rady nadzorczej oraz zgłaszać wnioski.

Z kolei gdy mówimy o obowiązkach, warto wspomnieć o konieczności regularnego opłacania czynszu i składek, przestrzegania statutu oraz dbania o zajmowany lokal i części wspólne.

Czym jest i jaką rolę pełni statut spółdzielni mieszkaniowej?

Statut to podstawowy dokument określający funkcjonowanie spółdzielni. Zawiera wszystkie normy i zasady, do których muszą się stosować wszyscy jej członkowie. To właśnie on stanowi najważniejsze prawo wiążące jako umowa cywilnoprawna pomiędzy zarządcą i lokatorami.

Mieszkania na sprzedaż

Statut uchwalany jest przez członków założycieli spółdzielni. To oni potwierdzają jego przyjęcie przez złożenie podpisów na dokumencie. Ta grupa jako walne zgromadzenie lub komisja organizacyjna wybiera też odpowiednie osoby na stanowiska zwane dalej organami spółdzielni. Przyjęcie statutu jest ważnym momentem również dlatego, że potwierdza zgodność założycieli co do celu istnienia spółdzielni i jej zasad funkcjonowania.

Prawo spółdzielcze określa kwestie, które muszą być uregulowane przez statut. Na rządowych stronach publikowane są też modelowe statuty dla różnego rodzaju spółdzielni.

Elementy, które muszą znaleźć się w statucie spółdzielni mieszkaniowej:

• nazwa spółdzielni oraz jej siedziba;
• przedmiot działalności spółdzielni oraz czas trwania podmiotu, o ile ma on istnieć przez określony czas;
• zasady dotyczące wpisowego i udziałów spółdzielczych;
• prawa i obowiązki członków;
• zasady i tryb przyjmowania członków oraz wypowiadania członkostwa;
• zasady zwoływania walnych zgromadzeń, obradowania na nich i podejmowania uchwał;
• zasady i tryb wyboru oraz odwoływania członków organów spółdzielni;
• zasady dotyczące kwestii finansowych, np. podziału nadwyżki bilansowej (dochodu ogólnego) oraz pokrywania strat spółdzielni.

Każda spółdzielnia mieszkaniowa może też powołać dodatkowe organy zajmujące się jej funkcjonowaniem i kontrolą. Jeśli założyciele się na to zdecydują, ich prawa i obowiązki oraz sposób podejmowania działań na rzecz podmiotu muszą znaleźć się w statucie. W spółdzielniach mieszkaniowych, oprócz walnego zgromadzenia, rady nadzorczej i zarządu, można powołać np. radę mieszkańców. Co ważne, wszystkie fakultatywne postanowienia statutu powinny odnosić się do organizacji spółdzielni, jej działalności lub praw i obowiązków członków. Muszą też być zgodne z przepisami prawa spółdzielczego i zasadami współżycia społecznego.

Oczywiście statut jako ważny dokument określający normy funkcjonowania spółdzielni powinien się zmieniać. Korekty można w nim wprowadzać na mocy uchwały walnego zgromadzenia podjętej większością 2/3 głosów. Uchwałę o zmianie statutu zarząd spółdzielni musi zgłosić do sądu rejestrowego w ciągu trzydziestu dni od daty jej podjęcia. Niezbędne jest też dołączenie do niej dwóch odpisów protokołu walnego zgromadzenia. Dokumenty te trafiają do Krajowego Rejestru Sądowego. Wszystko to pomaga w sprawowaniu jeszcze lepszej kontroli nad działaniem spółdzielni. Jeśli zgłoszone zmiany nie są zgodne z prawem, sąd wezwie władze spółdzielni do dokonania niezbędnych korekt. KRS może też odmówić wpisania błędnych zmian. W spółdzielniach mieszkaniowych na kształt statutu duży wpływ może mieć rada mieszkańców. Warto też pamiętać, że uchwala go walne zgromadzenie, czyli wszyscy spółdzielcy.

Co zrobić przy sporach o czynsz lub fundusz remontowy w spółdzielni mieszkaniowej?

Działania spółdzielni mieszkaniowej jako administratora mają duży wpływ na mieszkańców. Nic więc dziwnego, że czasem dochodzi do sporów między tymi stronami. Gdy problem dotyczy opłat, należy najpierw zwrócić się do zarządcy z prośbą o dokładne rozliczenia i sprawdzić niejasności. W każdej spółdzielni istnieje dział do kontaktu z mieszkańcami, a prowadzenie dokładnych rachunków dotyczących użytkowników lokali to obowiązek jej pracowników. Aby mieć pełen obraz, warto też sięgnąć do statutu i odnaleźć w nim zasady dotyczące naliczania opłat takich jak czynsz czy fundusz remontowy. Jeśli znajdziemy nieścisłości, należy zwrócić się do rady nadzorczej jako organu kontrolującego zarząd spółdzielni i działania jego członków. Większość sporów udaje się rozwiązać w ten sposób. Jeśli do porozumienia nie dojdzie, mieszkaniec ma prawo złożyć pozew cywilny dotyczący nieprawidłowości w rozliczaniu opłat za lokal.

Mieszkania na sprzedaż

Co zrobić, gdy działania zarządu spółdzielni mieszkaniowej nie są przejrzyste?

Przejrzystość to jedna z najważniejszych zasad wymienianych wśród dobrych praktyk spółdzielczych. Jeśli procedury spółdzielni są dla nas niejasne lub brakuje nam dostępu do informacji, możemy się o nie zwrócić do rady nadzorczej. To właśnie ten organ zajmuje się kontrolą działań zarządu i powinien dbać o ich transparentność. Zasady kontaktu z RN określa statut lub regulamin dotyczący skarg i zażaleń. Dlatego właśnie do tych dokumentów powinniśmy sięgnąć, planując kolejne kroki. Następny etap to zwykle złożenie wniosku o dostęp do pism i ustaw, które mogą rozwiać nasze wątpliwości.

Mieszkania na sprzedaż

Jak uzyskać dostęp do dokumentów w spółdzielni mieszkaniowej?

Mieszkańcy z tytułu art. 18 Prawa spółdzielczego oraz art. 81 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych mają prawo do swobodnego dostępu m.in. do takich dokumentów jak:

• statut i regulaminy,
• kopie uchwał organów spółdzielni,
• protokoły obrad,
• protokoły lustracji,
• roczne sprawozdania finansowe,
• protokoły z posiedzeń zarządu,
• protokoły z posiedzeń rady nadzorczej,
• materiały przygotowane na walne zgromadzenie.

Mieszkania na sprzedaż

Ponieważ udostępnianie ich tylko w siedzibie w praktyce utrudnia sprawę, wiele spółdzielni decyduje się na cyfryzację tych ważnych dokumentów i udostępnienie on-line. Portale dla mieszkańców coraz częściej pomagają w skutecznej i wygodnej komunikacji między lokatorami i administracją. Spółdzielnia może też na wniosek członka dać dostęp do szerszej dokumentacji z wyłączeniem umów zawieranych z osobami trzecimi. Jednak warto pamiętać, że nawet jeśli nasz wniosek o dostęp do konkretnego pisma został odrzucony, nie jesteśmy bezradni. Możemy zwrócić się o jego udostępnienie do KRS. Jeśli nie łamie to m.in zasad RODO, będziemy mogli się z nim zapoznać.

Dowiedz się więcej:

• Co wybrać - wspólnotę czy spółdzielnię?
• Czy spółdzielnie mogą być szansą dla budownictwa mieszkaniowego?
• Jak zadbać o jakość powietrza w mieszkaniu?
• Czego nie można robić w bloku?
• Jak przestrzeń wspólna na osiedlu podnosi jakość życia?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.