Zaloguj się
TBS to skrót od Towarzystwo Budownictwa Społecznego. Jest to rozwiązanie przeznaczone dla osób, które zarabiają zbyt dużo, aby móc otrzymać lokal komunalny, a jednocześnie za mało, aby ubiegać się o kredyt hipoteczny. To rozwiązanie powróciło w latach 90., ale czy wciąż można zamieszkać w mieszkaniu TBS? Podpowiadamy, jak je dostać oraz w jakim zakresie można nim dysponować.
Z tego artykułu dowiesz się:
-
Jak działają TBS-y?
-
Jak dostać mieszkanie TBS?
-
Jakie są opłaty za mieszkanie TBS?
-
Czy można zrobić remont mieszkania TBS?
-
Czy można wykupić mieszkanie TBS?
-
Czy można podnająć mieszkanie TBS?
-
Czy warto nająć mieszkanie w ramach TBS?
TBS-y, czyli podmioty Towarzystwa Budownictwa Społecznego zostały utworzone na mocy Ustawy z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa. Taka działalność ma na celu zaoferować mieszkanie na wynajem osobom o przeciętnych dochodach.
W ustawie zostały zapisane formy prawne, w których mogą działać TBS-y i są to: spółka akcyjna, spółka z.o.o. i spółdzielnia osób prawnych.
Pierwszy budynek, który powstał w ramach budownictwa społecznego to blok w Śremie, wybudowany w 1994 roku. Do dyspozycji lokatorów oddano wtedy 36 mieszkań.
Jak działają TBS-y?
| Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) oferują mieszkania na wynajem osobom o określonych maksymalnych dochodach. Lokatorzy tych mieszkań nie nabywają prawa własności i nie mogą ich sprzedać ani obciążyć hipoteką. |
Zgodnie z wyżej wspomnianą ustawą, zadaniem Towarzystwa Budownictwa Społecznego jest budowa lokali, a także ich modernizacja lub remonty, wynajem mieszkań i administrowanie całymi blokami.
Kto może zamieszkać w TBS-ach? Głównym kryterium, według którego dobierani są lokatorzy, to wysokość dochodów. Nie mogą one przekraczać 1,3 przeciętnego wynagrodzenia w danym województwie. W związku z tym mieszkania są przeznaczone dla osób średnio zamożnych.
Warto wiedzieć, że osoby zajmujące takie lokale, nie są ich właścicielami. Z Towarzystwem Budownictwa Społecznego podpisuje się umowę najmu i na tej podstawie można użytkować to miejsce.
W związku z tym lokum, które zajmujemy, nie możemy sprzedać ani wziąć na nie kredytu hipotecznego. Nie dysponujemy bowiem prawem własności.
Jak dostać mieszkanie w TBS?
| Osoby ubiegające się o mieszkanie w ramach Towarzystwa Budownictwa Społecznego muszą złożyć wniosek, który jest oceniany przez komisję sprawdzającą spełnienie kryteriów (m.in. brak własności lokalu mieszkalnego, dochody w określonych granicach). |
Osoby zainteresowane najmem lokalu w ramach Towarzystwa Budownictwa Społecznego muszą do tej instytucji złożyć stosowny wniosek. Następnie zostanie on rozpatrzony przez komisję, która zadecyduje, czy dani lokatorzy spełniają warunki, które uprawniają ich do zawarcia umowy najmu mieszkania TBS.
Warunki, które trzeba spełnić, aby dostać mieszkanie TBS:
- nie można być właścicielem żadnego innego lokalu mieszkalnego,
- trzeba zarabiać tyle, aby mieścić się w granicy dochodowej ustalonej dla danego województwa,
- trzeba wpłacić kaucję zabezpieczającą, o ile otrzymamy decyzję pozytywną.
Weryfikacja dochodu odbywa się na podstawie ostatniego zeznania podatkowego PIT. Lepiej więc nie deklarować mniej niż się rzeczywiście zarabia, bo przed wydaniem decyzji komisja kwalifikacyjna sprawdzi, jaka jest prawda.
Ile się płaci za mieszkanie TBS?
| W Towarzystwach Budownictwa Społecznego opłata za wynajem mieszkania jest ustalona prawnie i nie przekracza 5% wartości odtworzeniowej mieszkania rocznie, z dodatkowymi kosztami kaucji zabezpieczającej oraz opłaty partycypacyjnej, które są wymagane przed zamieszkaniem. |
Oczywiście lokalu w TBS-ach nie otrzymujemy za darmo. Za możliwość jego zamieszkiwania trzeba zapłacić czynsz. Ze względu na to, że budowę takich bloków wspiera państwo, wysokość czynszu jest odgórnie i prawnie ustalona.
Nie może ona przekroczyć 5% wartości odtworzeniowej mieszkania w skali roku. Ile to jest w złotówkach? W głównej mierze ta wartość zależy od lokalizacji, ale w większych miastach w Polsce wynosi około 25 zł za metr kw. Im większe lokum zajmujemy, tym czynsz będzie więc większy. Przykładowo lokatorzy, mieszkający na 30 metrach kw. będą płacić miesięcznie 750 zł, za to ci, których mieszkanie zajmuje 60 metrów kw. - już 1 500 zł.
Wysokość czynszu jest ustalana zgodnie z zapisami ustawy, która reguluje działalność TBS-ów, czyli wspomnianej wcześniej Ustawy z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa.
Stawka, którą będą płacić lokatorzy, musi być ustalona tak, aby przychody z tego tytułu pokryły koszty eksploatacji całego budynku, a także starczyły na spłatę ewentualnej raty kredytu hipotecznego, zaciągniętego na budowę bloku.
Dodatkowo wynajmujący mieszkanie musi jeszcze zapłacić dwie opłaty: kaucję zabezpieczającą i opłatę partycypacyjną.
Kaucja zabezpieczająca to rozwiązanie znane ze standardowego wynajmu mieszkań. Pomaga zabezpieczyć środki, które mogą pokryć naprawy szkód, które ewentualnie wyrządzi wynajmujący. W TBS-ach kaucja wynosi zazwyczaj równowartość od 3 do 6 miesięcznych czynszów.
Przed zamieszkaniem trzeba jeszcze dodatkowo wnieść opłatę partycypacyjną. Wynosi ona od 15% do 30% kosztów budowy mieszkania i musi zostać zwrócona do 12 miesięcy od momentu, kiedy mieszkanie zostanie opuszczone, a umowa najmu rozwiązana.
Czy można wyremontować mieszkanie TBS?
| Najemcy mieszkań TBS mogą przeprowadzać poważniejsze remonty tylko z oficjalną zgodą towarzystwa, a koszty zazwyczaj pokrywają sami, chociaż niektóre towarzystwa oferują programy pozwalające odliczyć koszty remontu od czynszu. |
Najemcy mieszkań TBS często zastanawiają się, czy mogą wyremontować je bez zgody Towarzystwa. Działa to na podobnej zasadzie, jak wtedy, gdybyśmy decydowali się na standardowy wynajem na rynkowych warunkach. Wszystkie poważniejsze remonty, które mają wpływ na pierwotny układ mieszkania mogą być wykonane tylko po wyrażeniu zgody przez TBS. Jest to wymagane nawet wtedy, jeżeli nie wpływają one na części wspólne danego budynku.
A kto płaci za ten remont? Najczęściej koszty ponosi lokator, rzadko jest tak, że TBS partycypuje w wydatkach. Warto jednak wiedzieć, że niektóre towarzystwa mają specjalne programy, w ramach których wykonanie remontu na własny koszt może być później odliczone od czynszu.
Czy można wykupić mieszkanie w TBS?
| Od 1 stycznia 2022 roku, dzięki nowelizacji ustawy o budownictwie mieszkaniowym, lokatorzy mieszkań TBS mogą wykupić te lokale na własność poprzez model "najem z dojściem do własności". |
Do tej pory praktycznie nie można było wykupić mieszkania TBS. Jednak od 1 stycznia 2022 roku jest to możliwe dzięki nowelizacji Ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Lokal TBS można nabyć na własność w ramach umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Trzeba jednak mieć na uwadze, że ochrona lokatorów będzie ograniczona w takim wypadku do zwykłych umów najmu. A to oznacza, że gdy znajdzie konieczność opuszczenia mieszkania, najemcy nie będzie przysługiwało prawo do lokalu socjalnego.
Z kolei w Ustawie z dnia 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa została wprowadzona możliwość zamiany umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego na umowę najmu z dojściem do własności. Dzięki temu od ceny wykupu można odliczyć wysokość partycypacji. Trzeba jednak spełnić kilka warunków:
- wysokość partycypacji musi być maksymalna (20 – 25 proc. kosztów budowy mieszkania),
- umowa w sprawie partycypacji musi być zawarta od przynajmniej 5 lat,
- przez co najmniej 5 lat do momentu złożenia wniosku nie można zalegać z czynszem lub z innymi opłatami za okres nie dłuższy niż 3 miesiące.
Czy można podnająć mieszkanie TBS?
| Podnajęcia mieszkania TBS jest możliwe, jednak wymaga zgody Towarzystwa. |
Aby móc podnająć mieszkanie TBS, trzeba uzyskać zgodę Towarzystwa. Jeżeli jej nie mamy, a wyda się, że lokal zajmuje inna osoba, to może być to podstawa do wypowiedzenia umowy najmu. Nie warto więc ryzykować wyrzuceniem z mieszkania.
Trzeba mieć jednak świadomość, że uzyskanie zgody na podnajem jest zazwyczaj naprawdę bardzo trudne.
Czy warto nająć mieszkanie TBS?
| Wynajem mieszkania w ramach Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) może być atrakcyjny dla osób bez możliwości zakupu własnego mieszkania. Najem TBS oferuje duże bezpieczeństwo prawne i ochronę przed wypowiedzeniem umowy. |
Mieszkanie w TBS-sach ma swoje wady i zalety. Warto się zdecydować na taki najem, jeśli nie mamy ani gotówki na zakup własnego lokum ani nawet wystarczających dochodów czy wkładu własnego, aby otrzymać kredyt hipoteczny.
Najem w ramach TBS jest lepiej uregulowany prawnie niż gdybyśmy decydowali się na najem od osoby prywatnej. Towarzystwo ma ograniczone możliwości rozwiązania umowy i może to zrobić tylko w określonych w ustawie przypadkach. Dlatego możemy czuć się w takim mieszkaniu bezpieczniej i mieć większą gwarancję, że nikt nas z niego nie wyrzuci z dnia na dzień.
Wadą takiego rozwiązania jest natomiast fakt, że mieszkanie nigdy nie będzie nasze, chyba że zdecydujemy się na umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. W większości przypadków jednak to, co zarabiamy, będziemy musieli w części oddawać Towarzystwu. Będzie miało ono również wgląd do naszych zarobków.
Warto więc zdecydować się na TBS, ale tylko wtedy, gdy nie mamy alternatywy.
Dowiedz się więcej:
- Jak tanio wyremontować mieszkanie?
- Co to jest gminny zasób nieruchomości?
- Co to jest budownictwo społeczne?
Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html
| WASZE NAJCZĘSTSZE PYTANIA (FAQ)
Kto może dostać mieszkanie w TBS?
TBS to szansa na lokum dla osób, których nie stać na kredyt mieszkaniowy, a zarabiają zbyt dużo, by starać się o lokal socjalny. Wnioskujący o mieszkanie TBS nie może posiadać prawa własności do mieszkania w miejscowości, w której wnioskuje. Zarobki wnioskującego muszą się mieścić w limitach ustalanych dla każdego województwa. Szczegółowych informacji o warunkach ubiegania się o mieszkanie TBS należy szukać na lokalnych witrynach miast lub gmin. Gdzie szukać mieszkania TBS?
Informacji o tym, czy mieszkania w ramach działalności TBS powstają lub są dostępne w twojej okolicy, należy szukać w sieci. Ogłoszenia o programach i inwestycjach TBS publikowane są na lokalnych witrynach Towarzystw i stronach samorządowych. Lokale TBS już istnieją w różnych lokalizacjach. W ramach działalności towarzystw powstaje też nowa zabudowa. Jak długo trzeba czekać na mieszkanie w TBS po złożeniu wniosku?
Okres oczekiwania na mieszkanie TBS może się bardzo różnić w zależności od lokalizacji. Jego długość zależy od wielu czynników. Należą do nich między innymi zasób dostępnych lokali, liczba prowadzonych inwestycji czy długość kolejki chętnych. Na mieszkanie od TBS można czekać od kilku miesięcy do kilku lat. Czy TBS-y oferują mieszkania przystosowane do osób niepełnosprawnych?
Tak, udogodnienia niezbędne osobom niepełnosprawnym, takie jak podjazdy czy szerokie drzwi i korytarze, są stosowane najczęściej w nowej zabudowie TBS. Część Towarzystw współpracuje dodatkowo z organizacjami pożytku publicznego działającymi na rzecz niepełnosprawnych. Dzięki temu osoby takie mogą otrzymać dofinansowanie do wkładu własnego. Informacji o zabudowie TBS dostosowanej do niepełnosprawnych należy szukać na witrynach Towarzystw i lokalnych stronach samorządowych. Jak obliczyć dochód do TBS?
Aby obliczyć dochód do wniosku o mieszkanie TBS, należy od przychodu (dochodu brutto) odjąć koszty uzyskania przychodu i składki na ubezpieczenie społeczne (emerytalne, rentowe, chorobowe). W ten sposób uzyskamy nasz dochód. Nie odlicza się od niego składki na ubezpieczenie zdrowotne i podatku. Czy dochody współmałżonka liczą się przy staraniu się o mieszkanie TBS?
Tak, TBS sprawdza łączny dochód gospodarstwa domowego. W jego skład wchodzi oboje małżonków. Właśnie dlatego dochód wpisywany we wniosku o lokal TBS powinien być sumą zarobków męża i żony, którą pomniejszamy o koszty uzyskania przychodu i ubezpieczenia społecznego. Co się stanie z kaucją, jeśli zrezygnuję z mieszkania TBS?
Jeśli chcesz zrezygnować z lokalu TBS, kaucja jest zwracana pod dwoma warunkami. Pierwszy to brak zaległości w czynszu, drugi - niepogorszony stan lokalu. Towarzystwo na zwrot pieniędzy ma miesiąc od momentu opuszczenia lokalu. Czy mogę stracić kaucję TBS?
Tak. Jeśli w lokalu powstały zniszczenia z winy lokatora, na ich naprawę przeznaczana jest kaucja. Zabezpiecza ona również pokrycie należności z tytułu najmu. Możemy więc ją stracić, jeśli mamy zaległości w opłacaniu mieszkania lub z naszej winy stan lokalu się pogorszył. Nie chodzi tu o usterki wynikające z codziennej eksploatacji, ale zniszczenia, za które odpowiada najemca. Kiedy mieszkanie TBS przechodzi na własność?
Lokal TBS można wykupić, gdy minie co najmniej 5 lat nieprzerwanego najmu. Przez ten okres nie można zalegać z czynszem. Kolejnym ważnym warunkiem wykupu jest spłacenie przez TBS pożyczki na budowę nieruchomości oraz zgoda Towarzystwa na sprzedaż mieszkania lokatorowi. Czy mieszkanie TBS można przekazać bliskiej osobie?
Lokator TBS nie ma prawa własności do mieszkania TBS. W związku z tym nie może go sprzedać czy przekazać w formie darowizny lub spadku. Pod pewnymi warunkami bliskiej osobie można dać prawo do najmu lokalu TBS, który sami zajmowaliśmy. Prawo do przejęcia najmu dotyczy tylko najbliższej rodziny najemcy, która mieszkała z nim w lokalu, który teraz chce zająć. Przejęcie nie odbywa się automatycznie i wymaga pisemnej zgody TBS. Można ją uzyskać po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku o przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy partycypacji w kosztach budowy lokalu. Co się dzieje z mieszkaniem TBS po śmierci najemcy?
Prawo do przejęcia najmu po śmierci najemcy przechodzi na jego najbliższą rodzinę, która mieszkała z nim w nieruchomości TBS. Podpisanie nowej umowy najmu nie jest przy tym konieczne, zmienia się tylko najemca. Przejęcie prawa do mieszkania odbywa się za zgodą TBS. Jeśli zmarły nie ma rodziny, która mogłaby po nim przejąć lokal, umowa najmu wygasa, a mieszkanie trafia do kolejnych osób, które składały wniosek o lokal TBS. Czy czynsz w TBS-ach obejmuje rachunki?
Rachunki należy płacić osobno. Na wydatki związane z utrzymaniem mieszkania składają się też tak zwane opłaty niezależne od TBS. W ich skład wchodzą centralne ogrzewanie, dostawa wody czy odbiór nieczystości. Czynsz TBS, czyli koszty najmu reguluje ustawa i nie mogą przekroczyć one 5% wartości odtworzeniowej lokalu mieszkalnego rocznie. Czy TBS może podnieść czynsz w trakcie trwania umowy najmu?
Tak, jednak musi to zrobić zgodnie z przepisami prawa i warunkami umowy najmu. Według ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów wysokość czynszu w skali roku nie może przekroczyć 5% wartości odtworzeniowej lokalu. Wartość odtworzeniowa jest ustalana indywidualnie dla każdego miasta. Podwyżka czynszu zazwyczaj następuje poprzez wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu i musi być przekazana lokatorom na piśmie wraz z uzasadnieniem. Czy TBS może wypowiedzieć umowę najmu?
Tak, TBS jako administrator może wypowiedzieć umowę najmu ze ściśle określonych przyczyn. Prawo do lokalu TBS można stracić przez zaległości w opłatach, niszczenie mieszkania czy łamanie norm sąsiedzkich. Kwestie dotyczące wypowiedzenia regulują ustawa o niektórych formach budownictwa społecznego i przepisy prawa lokatorskiego. Jakie są konsekwencje zalegania z opłatami za mieszkanie TBS?
Osoby, które nie płacą czynszu lub rachunków za media w lokalu TBS, muszą się liczyć z szeregiem konsekwencji. Od zaległego czynszu naliczane są odsetki, TBS wysyła też informacje o zadłużeniach i monity. W wielu towarzystwach koszty takich wezwań ponosi dłużnik. Jeśli zaległości narastają, TBS lub dostawca mają prawo odciąć danemu lokalowi dostęp do mediów takich jak prąd czy woda. Gdy najemca nie reguluje kosztów utrzymania mieszkania przez dłużej niż trzy pełne okresy rozliczeniowe, grozi mu rozwiązanie umowy z TBS i strata mieszkania. Czy można mieszkać w TBS, mając zadłużenie?
Raczej nie, chociaż zazwyczaj niewielkie opóźnienia w regulowaniu czynszu czy rachunków za media nie są problemem. Jeśli jednak nie opłacamy tych zobowiązań przez dłuższej niż trzy okresy rozliczeniowe, grozi nam zerwanie umowy najmu. Osoba z zadłużeniem wynikającym np. z zaległości w spłacie kredytu ma mniejsze szanse, by otrzymać lokal TBS. Jednym z warunków podpisania umowy z TBS jest wymóg zdolności czynszowej, czyli pewność, że lokatora stać na mieszkanie. Czy można zamienić mieszkanie TBS na większe lub mniejsze?
Tak, zamiana lokalu TBS na mniejsze lub większe jest możliwa, ale tylko za pisemną zgodą towarzystwa. Wyróżnia się dwa typy zamian – z urzędu, gdzie pośrednikiem jest TBS i międzylokatorską. W tej drugiej to najemcy znajdują się nawzajem i wnioskują o zamianę. Proces zamiany musi być odpowiednio uzasadniony. Lokator objęty zamianą musi spełnić szereg warunków, np. nie może posiadać zaległości w czynszu i opłatach za media. Szczegółowe zasady zamiany możemy znaleźć m.in. w regulaminach TBS i w ustawie o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Czy można prowadzić działalność gospodarczą w mieszkaniu TBS?
Tak, ale pod pewnymi warunkami i za pisemną zgodą TBS. Nie będzie z tym problemu, jeśli rodzaj naszej działalności nie narusza mieszkaniowego charakteru lokalu. Z dużym prawdopodobieństwem dostaniemy zgodę na działalność home office. Wnioski o prowadzenie bardziej uciążliwych typów działalności w mieszkaniu TBS zostają poddane głębszej analizie. W lokalu towarzystwa raczej nie założymy gabinetu dentystycznego czy salonu fryzjerskiego. Czy mogę mieć zwierzę w mieszkaniu TBS?
Tak, opiekun zwierzęcia musi jednak dbać, by pupil nie zakłócał porządku i nie łamał regulaminu lokatorskiego TBS. Osoby wynajmujące mieszkania od towarzystw obowiązują te same zasady, co innych właścicieli zwierząt. Mają oni obowiązek dbać o jego zdrowie i dobrostan, a także komfort oraz bezpieczeństwo sąsiadów. Czy można zostać wyeksmitowanym z mieszkania TBS?
Tak, TBS ma prawo do eksmisji swoich lokatorów. Decyzja o wszczęciu takiego postępowania musi być dostarczana najemcom pisemnie. Najczęściej mają oni miesiąc na opuszczenie mieszkania. Okres ten jest liczony od momentu zerwania umowy najmu. Towarzystwa, tak jak i inni wynajmujący muszą stosować się do prawa lokatorskiego. Oznacza to, że nie mogą eksmitować lokatora na bruk, szczególnie w okresie jesienno-zimowym, bez wskazania lokalu zastępczego. Jakie mogą być przyczyny eksmisji z mieszkania TBS?
Jedną z najczęstszych przyczyn eksmisji są zaległości w opłatach czynszu lub mediów przez okres dłuższy niż trzy miesiące. Zerwanie umowy najmu i przymus opuszczenia mieszkania mogą dotyczyć również osób niszczących lokal. Eksmisja grozi miedzy innymi za prowadzenie w mieszkaniu działalności gospodarczej bez zgody TBS czy uporczywe łamanie regulaminu lokatorskiego TBS. Chwilowe kłopoty finansowe lub sąsiedzkie raczej nie doprowadzą do eksmisji. Jeśli jednak problemy trwają dłuższy czas, ryzyko takie istnieje. |
Anna Serafin - Absolwentka Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu na kierunku finanse i rachunkowość. Specjalizuje się w finansach osobistych, finansach firmowych oraz w nieruchomościach. Jej misją jest przekładanie specjalistycznego języka z aktów prawnych i dokumentów bankowych oraz tych związanych z nieruchomościami na słowa zrozumiałe dla każdego.
