W każdym planie ogólnym zostaną określone obowiązkowo strefy planistyczne oraz gminne standardy urbanistyczne. Zgodnie z art. 13a ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenia planu ogólnego w zakresie stref planistycznych i gminnych standardów urbanistycznych będą podstawą wydania decyzji WZ.

Nowe pojęcie:
STREFA PLANISTYCZNA – to wyznaczony w planie ogólnym teren, którego zagospodarowanie musi być zgodne z jego profilem funkcjonalnym. W ramach tego profilu zostanie określona funkcja podstawowa oraz uzupełniająca. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje 13 takich stref.

• strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną – SW
• strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną – SJ
• strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową – SZ
• strefa handlu wielkopowierzchniowego – SH
• strefa usługowa – SU
• strefa gospodarcza – SP
• strefa produkcji rolniczej – SR
• strefa infrastrukturalna – SI
• strefa komunikacyjna – SK
• strefa zieleni i rekreacji – SN
• strefa cmentarzy – SC
• strefa górnictwa – SG
• strefa otwarta – SO

W ramach każdej z tych stref plan ogólny określi profil funkcjonalny podstawowy i dodatkowy. Jeśli planowana przez inwestora zabudowa będzie zgodna z profilem funkcjonalnym strefy, w której położony jest teren inwestycji, decyzja WZ zostanie wydana.

Deweloperzy oraz inwestorzy prywatni powinni zwrócić uwagę szczególnie na te strefy, w których możliwa będzie zabudowa mieszkaniowa i usługowa. Wskazuje je poniższa tabela.

Nowe pojęcie:
GMINNE STANDARDY URBANISTYCZNE – to określone w planie ogólnym standardy, które przewidują konkretne parametry zabudowy i zagospodarowania terenu dla poszczególnych stref planistycznych. Składają się one z gminnego katalogu stref planistycznych oraz gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej, o ile te standardy gmina uchwali.

W ramach gminnego katalogu stref planistycznych plan ogólny ma określać wskaźniki takie jak:

• maksymalna nadziemna intensywność zabudowy,
• maksymalna wysokość zabudowy,
• maksymalny udział powierzchni zabudowy,
• minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej.

Są to wskaźniki, które ustala również decyzja WZ. Po wejściu w życie planu ogólnego te wskaźniki określone w decyzji WZ będą musiały uwzględniać ustalenia planu ogólnego.

Nowe pojęcie:
GMINNE STANDARDY INFRASTRUKTURY SPOŁECZNEJ – to nieobowiązkowe ustalenia planu ogólnego, które obejmują zasady zapewnienia dostępu do szkoły podstawowej oraz obszarów zieleni publicznej. Mogą to być również ustalenia dotyczące zasad zapewnienia dostępu do przedszkola, żłobka, przychodni, biblioteki, domu kultury, domu pomocy społecznej, terenu sportu, przystanku publicznego transportu zbiorowego, placówki pocztowej, apteki oraz posterunku policji lub posterunku jednostki ochrony przeciwpożarowej.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa maksymalne odległości od szkoły podstawowej i od obszarów zieleni publicznej, jakie będzie musiała spełniać działka wchodząca w skład terenu inwestycji.

Ta odległość ma być liczona jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy tej działki do budynku szkoły podstawowej. Warunek dostępu do szkoły podstawowej nie będzie spełniony, jeśli wymagana odległość będzie zachowana w stosunku do szkoły niepublicznej.

Odległość ta ma być liczona jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy tej działki do granicy obszaru zieleni publicznej. Obszar zieleni publicznej to las lub teren o powierzchni nie mniejszej niż 0,05 ha pokryty roślinnością, wyposażony w infrastrukturę techniczną i rekreacyjną, w szczególności park, zieleniec, ogród jordanowski lub zabytkowy, z wyłączeniem zieleni towarzyszącej drogom, budynkom, składowiskom, lotniskom, dworcom kolejowym oraz obiektom przemysłowym (art. 2 pkt. 25 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Ważne dla deweloperów i właścicieli działek!

1. Gminne standardy infrastruktury społecznej będą istotne dla deweloperów, prywatnych inwestorów oraz właścicieli działek nieobjętych ustaleniami planu miejscowego, którzy planują na nich inwestycje mieszkaniowe. Standardy te będą brane pod uwagę przy wydawaniu decyzji WZ.
2. Zwróć uwagę na wymóg, zgodnie z którym wydanie decyzji WZ dla budynku o funkcji mieszkaniowej będzie możliwe pod warunkiem, że każda działka ewidencyjna na terenie inwestycji spełnia gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej poprzez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi dojścia istniejące w dniu wydania tej decyzji.
3. Jeśli działka, na której planowana ma być inwestycja, nie spełni tych standardów, nie uzyskasz decyzji WZ, nawet jeśli wszystkie inne warunki niezbędne do jej wydania zostaną spełnione.
4. Ustalenie w planie ogólnym gminnych standardów infrastruktury społecznej znacznie ograniczy możliwość zabudowy Twojej działki. Im więcej gmina określi tych standardów, tym trudniej będzie zrealizować inwestycję.
5. Pamiętaj, że ograniczenia te wystąpią dopiero wówczas, gdy plan ogólny wejdzie w życie.
6. Jeśli chcesz uniknąć ryzyka związanego z ustaleniem w planie ogólnym gminnych standardów urbanistycznych – złóż wniosek o wydanie decyzji WZ przed uchwaleniem planu ogólnego, ale najpóźniej do 30 czerwca 2026 roku.

Dowiedz się więcej:

• Decyzje WZ od 2026 roku – czy wydane wcześniej nadal będą ważne?

• Decyzje WZ od 2026 roku – czy będzie można je uzyskać?

• Decyzje WZ po zmianach – co czeka inwestorów?

• Decyzje WZ a zgodność z planem ogólnym – co to oznacza?

• Nowe wskaźniki i parametry w decyzjach WZ – co się zmieni?

• Decyzje WZ – czy gmina może je zawiesić przez procedowanie planu ogólnego?

• Decyzje WZ dla działek rolnych klas I–III – czy będą możliwe?

• Zmiana decyzji WZ od 2026 roku – jakie będą zasady?

• Decyzje WZ – które będą terminowe?

Cykl „Ściąga z przepisów” powstaje we współpracy merytorycznej z Kancelarią Radców Prawnych – Kania Stachura Toś

dr Agnieszka Grabowska-Toś - Radczyni prawna, od 15 lat wspólnik zarządzający Kancelarii Radców Prawnych Kania
Stachura Toś świadczącej kompleksową obsługę prawną inwestycji deweloperskich
oraz podmiotów z branży nieruchomości. Ekspertka z zakresu prawa budowlanego, inwestycji budowlanych i nieruchomości.
Reprezentuje inwestorów w postępowaniach administracyjnych i sądowych związanych
z procesem inwestycyjnym. Prowadzi i koordynuje procesy due diliigence nieruchomości.
Komentatorka zmian legislacyjnych dotyczących nieruchomości i procesu inwestycyjnego.
Od 2023 roku ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej. Autorka licznych materiałów edukacyjnych i publikacji, m.in. na łamach „Rzeczpospolitej”,
„Gazety Prawnej”, prawo.pl, money.pl. Autorka bloga dla deweloperów Jakim-prawem.pl.