Aby dobrze zrozumieć, czym jest ZPI, inwestor powinien wiedzieć, co odróżnia ZPI od innych dokumentów planistycznych, takich jak studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania terenu, plan ogólny, plan miejscowy czy uchwała Lex deweloper.

Z tego artykułu dowiesz się:

• ZPI a studium

• ZPI a plan ogólny

• ZPI a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

• ZPI a uchwała Lex deweloper

ZPI a studium

Studium jest dokumentem nadrzędnym wobec ZPI, który – przypomnijmy – jest szczególnym rodzajem planu miejscowego.
Dlatego do dnia wejścia w życie w gminie planu ogólnego, ustalenia ZPI muszą uwzględniać zapisy studium.

Ustalenia ZPI muszą być zgodne ze studium, analogicznie do tego, jak ma to miejsce obecnie w przypadku uchwalanych planów miejscowych. Jeśli inwestor planuje realizację inwestycji na podstawie ZPI, przed wystąpieniem z wnioskiem o ZPI musi sprawdzić, czy planowane przez niego przeznaczenie terenu oraz wskaźniki jego zagospodarowania w celu realizacji inwestycji nie będą naruszały ustaleń studium.

Przykład
Inwestor planuje zabudowę wielorodzinną. ZPI ma ustalać dla terenu inwestora zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Studium przewiduje podstawowy kierunek zagospodarowania tych terenów pod usługi, natomiast jako dopuszczalną wskazuje zabudowę wielorodzinną. ZPI będzie zgodne z ustaleniami studium.

Czy możliwe będzie dokończenie procedury ZPI w oparciu o studium, jeśli ono wygaśnie, a plan ogólny nie wejdzie w życie?

Studium ma obowiązywać do 30 czerwca 2026 roku, a zgodnie ze zmianą ustawy planistycznej – do 31 sierpnia 2026 roku. Po tej dacie wygaśnie, jeśli do tego dnia plan ogólny nie wejdzie w życie. Studium wygaśnie również wtedy, gdy przed tą datą gmina uchwali plan ogólny.

Wygaśnięcie studium nie ma wpływu na dopuszczalność dalszego procedowania ZPI. Jeśli to się stanie przed uchwaleniem ZPI, to mimo tego można kontynuować procedurę ZPI.

Wątpliwości budzi to, czy w takim przypadku należy brać pod uwagę ustalenia studium, nawet jeśli ono wygasło, a wszedł w życie plan ogólny, czy też trzeba będzie opierać się na uchwalonym planie ogólnym.

Przepisy w tym zakresie są różnie interpretowane przez przedstawicieli gmin. Dlatego w obecnym okresie przejściowym, w którym plany ogólne wciąż są na etapie przygotowywania, zgodność ZPI z przyszłymi ustaleniami planistycznymi może okazać się problematyczna.

Wskazówka dla inwestora
Jeśli procedura ZPI rozpocznie się przed uchwaleniem planu ogólnego i do dnia jego wejścia w życie ZPI nie zostanie uchwalony, to nie ma pewności, w oparciu o jaki dokument ZPI zostanie ostatecznie uchwalony. Czy w oparciu o studium, czy plan ogólny.

Należy spodziewać się, że będzie to plan ogólny.

Dlatego sprawdź, na jakim etapie jest procedowany plan ogólny i czy planowana inwestycja oraz procedowany dla niej ZPI będą z nim zgodne.

ZPI a plan ogólny

Plan ogólny, podobnie jak studium, jest dokumentem nadrzędnym wobec ZPI. To on określa, funkcje i wskaźniki zagospodarowania, jakie muszą być uwzględnione w przypadku uchwalania ZPI.

Choć ZPI jest instrumentem inicjowanym przez inwestora, jego treść nie może być dowolna. Musi on być obligatoryjnie zgodny z polityką przestrzenną gminy, określoną w strategii rozwoju gminy, strategii rozwoju ponadlokalnego oraz, co najważniejsze, z planem ogólnym (a do czasu jego uchwalenia – ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania).

Kiedy ZPI jest zgodny z planem ogólnym?

ZPI jest zgodny z planem ogólnym, jeśli:

• przeznaczenie terenu określone w ZPI mieści się w profilu funkcjonalnym przewidzianym w planie ogólnym dla strefy planistycznej obejmującej jego teren,

Przykład
Plan ogólny ustala dla terenu, dla którego ma być uchwalony ZPI, strefę wielofunkcyjną z zabudową wielorodzinną i przewiduje w niej takie profile funkcjonalne: teren zabudowy wielorodzinnej, teren komunikacji. Nie przewiduje profilu – teren usług. Projekt ZPI ma dotyczyć inwestycji stanowiącej budynek wielorodzinny i budynek usług sportu. Brak zgodności ZPI z planem ogólnym będzie wyłączał możliwość uchwalenia ZPI.

• minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej dla terenu objętego ZPI jest nie mniejszy niż minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej określony w planie ogólnym dla strefy planistycznej obejmującej ten teren,

• maksymalna nadziemna intensywność zabudowy jest nie większa niż maksymalna nadziemna intensywność zabudowy określona w planie ogólnym dla strefy planistycznej obejmującej teren,

• spełniony jest wymóg wynikający z ustalenia w planie ogólnym tzw. fakultatywnych gminnych standardów dostępności do infrastruktury społecznej.

ZPI a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

ZPI to tak zwany „mikroplan”. Jest on uchwalany dla realizacji konkretnej inwestycji, na którą zgodę wyraża ostatecznie rada gmin, w związku z tym dotyczy terenu, na którym ta inwestycja ma być realizowana.

Dodatkowo obejmuje on teren inwestycji uzupełniającej, ale zgodnie ze zmianą ustawy planistycznej, może być również uchwalony wyłącznie dla inwestycji głównej, jeśli inwestycja uzupełniająca będzie mogła zostać zrealizowana na podstawie obowiązującego planu miejscowego.
Natomiast plan miejscowy gmina uchwala dla określonego terenu w celu uregulowania w sposób wiążący zasad i sposobu zagospodarowania terenu zgodnie z polityką przestrzenną gminy.

Obydwa dokumenty stanowią akty prawa miejscowego. Są wiążące dla organów wydających pozwolenia na budowę, decyzje środowiskowe, decyzje podziałowe. Na ich podstawie inwestor może uzyskać te decyzje, a następnie realizować planowaną inwestycję.

ZPI jest uchwalany na koszt inwestora. To on ponosi koszty przygotowania całej dokumentacji planistycznej niezbędnej dla uchwalenia ZPI. W przypadku planu miejscowego koszty te leżą wyłącznie po stronie gminy.

Z uchwaleniem ZPI zawsze wiąże się obowiązek zawarcia przez inwestora z gminą umowy urbanistycznej. Uchwalenie planu miejscowego tego nie wymaga.

Obydwa dokumenty są przedmiotem oceny pod kątem ich legalności przez organ nadzoru, czyli wojewodę. Wojewoda może je unieważnić, wydając rozstrzygnięcie nadzorcze, jeśli uzna, że przy ich procedowaniu doszło do istotnej zmiany zasad lub trybu uchwalania ZPI.

ZPI a uchwała Lex deweloper

Uchwała Lex deweloper, w odróżnieniu od ZPI, nie jest aktem prawa miejscowego. Jej podjęcie nie ma wpływu na obowiązujący plan miejscowy.

Na jej podstawie inwestor może uzyskać pozwolenie na budowę, o ile zrobi to w ciągu 6 lat od dnia opublikowania uchwały w wojewódzkim dzienniku urzędowym. W przypadku ZPI termin na wystąpienie o pozwolenie na budowę inwestycji jest nieograniczony w czasie.
Cechą wspólną ZPI i Lex deweloper jest to, że są uchwalane przez radę gminy na wniosek inwestora.

Uchwała Lex deweloper dotyczy wyłącznie inwestycji mieszkaniowych, natomiast możliwości zastosowania ZPI są znacznie szersze.
ZPI może być uchwalony dla inwestycji mieszkaniowych jednorodzinnych, wielorodzinnych, a także innych inwestycji komercyjnych, takich jak np.: akademik, hotel, biurowiec, hala przemysłowa.

Podstawę podjęcia przez gminę uchwały Lex deweloper stanowi ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (specustawa mieszkaniowa) oraz wniosek inwestora, który wystąpił do rady gminy o zgodę na lokalizację inwestycji mieszkaniowej. Na jej podstawie inwestor może zrealizować budowę budynków wielorodzinnych (posiadających minimum 25 lokali) lub zespołów co najmniej 10 domów jednorodzinnych, a także części usługowej i infrastruktury towarzyszącej.

Natomiast możliwości zastosowania ZPI są znacznie szersze. Nie są one ograniczone wyłącznie do jednego rodzaju inwestycji i nie są uzależnione od jej wielkości.

Zgodnie z przepisami wprowadzającymi reformę planistyczną ustawa Lex deweloper straci moc 1 lipca 2026 roku. Zmiana ustawy planistycznej wydłuża ten termin do 1 września 2026 r.

Z uwagi jednak na szersze możliwości, jakie daje gminom skorzystanie przez inwestora z ZPI (zrealizowanie lub pokrycie kosztów inwestycji uzupełniającej o znaczeniu istotnym dla gminy), część z nich nie proceduje już nowych wniosków o podjęcie uchwały w trybie ustawy Lex deweloper.

Cykl „Ściąga z przepisów” powstaje we współpracy merytorycznej z Kancelarią Radców Prawnych – Kania Stachura Toś

dr Agnieszka Grabowska-Toś - Radczyni prawna, od 15 lat wspólnik zarządzający Kancelarii Radców Prawnych Kania
Stachura Toś świadczącej kompleksową obsługę prawną inwestycji deweloperskich
oraz podmiotów z branży nieruchomości. Ekspertka z zakresu prawa budowlanego, inwestycji budowlanych i nieruchomości.
Reprezentuje inwestorów w postępowaniach administracyjnych i sądowych związanych
z procesem inwestycyjnym. Prowadzi i koordynuje procesy due diliigence nieruchomości.
Komentatorka zmian legislacyjnych dotyczących nieruchomości i procesu inwestycyjnego.
Od 2023 roku ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej. Autorka licznych materiałów edukacyjnych i publikacji, m.in. na łamach „Rzeczpospolitej”,
„Gazety Prawnej”, prawo.pl, money.pl. Autorka bloga dla deweloperów Jakim-prawem.pl.