Reforma planowania przestrzennego wprowadziła do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym art. 64c, zgodnie z którym decyzje WZ będą wygasały po upływie 5 lat od dnia, kiedy stały się prawomocne. Zasada ta miała obowiązywać w odniesieniu do wszystkich decyzji, które stały się prawomocne po 1 stycznia 2026 roku. Decyzje WZ, które stały się prawomocne do 31 grudnia 2025 roku, miały być bezterminowe. Jednakże z dniem 9 grudnia 2025 roku zasada ta uległa zmianie.

Zgodnie z nowa regulacją, jeżeli inwestor złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy przed 16 października 2025 roku, a decyzja WZ stanie się prawomocna po 1 stycznia 2026 roku, to ona również będzie bezterminowa.

Kluczowe znaczenie ma tu wyłącznie data złożenia wniosku, a nie data wszczęcia postępowania. Co istotne, nawet złożenie wniosku niekompletnego przed wskazaną datą nie pozbawia wnioskodawcy prawa do uzyskania decyzji bezterminowej.

Bezterminowe pozostaną również te decyzje WZ, które zostały wydane przed 1 stycznia 2026 roku i przed tą datą stały się prawomocne. Kluczowe jest tu pojęcie prawomocności, a nie ostateczności decyzji WZ. Prawomocne są te decyzje, których nie można zaskarżyć do sądu, a nie takie, od których nie można złożyć odwołania do organu wyższej instancji.

Przykład
15 września 2024 roku właściciel działki wystąpił z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla budynku jednorodzinnego. Decyzja o warunkach zabudowy została wydana 10 stycznia 2025 roku. Nikt nie wniósł odwołania, i decyzja stała się ostateczna oraz prawomocna 25 lutego 2025 roku. Decyzja ta jest bezterminowa, ponieważ stała się prawomocna przed 1 stycznia 2026 roku.

Przykład
Deweloper wystąpił z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy 10 stycznia 2024 roku. Po 5 miesiącach organ wydał decyzję WZ. Od decyzji zostało wniesione odwołanie. SKO rozpatrzyło odwołanie po kolejnych 4 miesiącach i utrzymało w mocy decyzję WZ. Decyzja WZ stała się ostateczna, ale sąsiad wniósł skargę do sądu administracyjnego, a następnie skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Na dzień 1 stycznia 2026 roku skarga kasacyjna nie została rozpoznana, dlatego decyzja WZ nie stała się przed tym dniem prawomocna. Po wydaniu korzystnego wyroku przez sąd decyzja WZ będzie jednak decyzją bezterminową, ponieważ wniosek o jej wydanie został złożony przed 16 października 2025 roku.

Aby tego uniknąć, inwestor powinien wystąpić o wydanie pozwolenia na budowę możliwie jak najszybciej po uprawomocnieniu się decyzji WZ. Jeżeli w trakcie toczącego się postępowania o pozwolenie na budowę decyzja WZ wygaśnie, starosta odmówi wydania pozwolenia na budowę.

Gdy decyzja WZ wygaśnie w trakcie prowadzonej inwestycji, nie będzie można wystąpić o zmianę pozwolenia na budowę.

Z kolei jeśli na skutek odwołań czy skarg, pozwolenie na budowę zostanie uchylone, a decyzja WZ wygaśnie, trzeba będzie rozpoczynać procedurę od nowa i uzyskiwać ponownie decyzję WZ po to, by móc kontynuować postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę.

Ważne dla deweloperów i właścicieli działek!

1. 1. Jeśli wystąpiłeś o wydanie decyzji WZ lub już ją uzyskałeś po 16 października 2025 roku ale nie jest ona jeszcze prawomocna, to będzie ona terminowa. Pamiętaj o konsekwencjach, jakie będą wiązały się z terminową decyzją WZ.
   2. Jeśli zamierzasz kupić nieruchomość z decyzją WZ, upewnij się, czy jest ona prawomocna i kiedy stała się prawomocna. Zażądaj od sprzedającego przedstawienia zaświadczenia właściwego organu, że nie została wniesiona do sądu administracyjnego skarga od decyzji WZ, a gdy taka skarga została wniesiona – przedstawienia prawomocnego wyroku oddalającego tę skargę.

Dowiedz się więcej:

• Decyzje WZ od 2026 roku – czy wydane wcześniej nadal będą ważne?

• Decyzje WZ od 2026 roku – czy będzie można je uzyskać?

• Decyzje WZ po zmianach – co czeka inwestorów?

• Plan ogólny a decyzje WZ – jak wpłynie na ich wydawanie?

• Decyzje WZ a zgodność z planem ogólnym – co to oznacza?

• Nowe wskaźniki i parametry w decyzjach WZ – co się zmieni?

• Decyzje WZ – czy gmina może je zawiesić przez procedowanie planu ogólnego?

• Decyzje WZ dla działek rolnych klas I–III – czy będą możliwe?

• Zmiana decyzji WZ od 2026 roku – jakie będą zasady?

Cykl „Ściąga z przepisów” powstaje we współpracy merytorycznej z Kancelarią Radców Prawnych – Kania Stachura Toś

dr Agnieszka Grabowska-Toś - Radczyni prawna, od 15 lat wspólnik zarządzający Kancelarii Radców Prawnych Kania
Stachura Toś świadczącej kompleksową obsługę prawną inwestycji deweloperskich
oraz podmiotów z branży nieruchomości. Ekspertka z zakresu prawa budowlanego, inwestycji budowlanych i nieruchomości.
Reprezentuje inwestorów w postępowaniach administracyjnych i sądowych związanych
z procesem inwestycyjnym. Prowadzi i koordynuje procesy due diliigence nieruchomości.
Komentatorka zmian legislacyjnych dotyczących nieruchomości i procesu inwestycyjnego.
Od 2023 roku ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej. Autorka licznych materiałów edukacyjnych i publikacji, m.in. na łamach „Rzeczpospolitej”,
„Gazety Prawnej”, prawo.pl, money.pl. Autorka bloga dla deweloperów Jakim-prawem.pl.