Oddajemy w Wasze ręce przewodnik po zintegrowanym planie inwestycyjnym. ZPI to narzędzie umożliwiające realizację projektów, gdy po uchwaleniu planów ogólnych zamkną się tradycyjne ścieżki uzyskiwania pozwoleń na budowę.

31 sierpnia mija ustawowy termin uchwalenia planów ogólnych przez gminy. Od tego momentu uzyskanie tradycyjnych warunków zabudowy (WZ) zostanie ograniczone wyłącznie do obszarów uzupełnienia zabudowy (OUZ). Może się zdarzyć, że dla części działek czekających w bankach ziemi na lepszy moment ten czas może nigdy nie nadejść.

Właśnie tu wchodzi ZPI. To narzędzie pozwalające „wynegocjować” warunki zabudowy tam, gdzie standardowe procedury zawiodą. To nie zwykły plan miejscowy – to partnerstwo, w którym dajecie gminie coś, czego potrzebuje (inwestycja uzupełniająca), a w zamian zyskujecie prawo do realizacji projektu głównego.

Aby pomóc deweloperom i inwestorom zrozumieć ZPI i bezpiecznie się w nim poruszać, portal Nieruchomosci-online.pl we współpracy z dr Agnieszką Grabowską-Toś przygotował czwarte wydanie z cyklu „Ściąga z przepisów – Zintegrowany plan inwestycyjny. Przewodnik dla inwestorów”.

Czym jest ZPI oraz czy i kiedy warto po niego sięgnąć?

Zintegrowany plan inwestycyjny to szczególna odmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wejście w życie ZPI powoduje automatyczne wygaszenie zapisów dotychczasowego planu miejscowego w danej części oraz unieważnia sprzeczne z nim decyzje WZ, zachowując jednocześnie w mocy wydane wcześniej pozwolenia na budowę.

Specustawa Lex deweloper, która ostatecznie traci moc we wrześniu 2026 r., ograniczała się wyłącznie do projektów mieszkaniowych, a ZPI można zastosować do dowolnego rodzaju zabudowy – w tym biurowców, obiektów hotelowych, magazynów czy zakładów przemysłowych.

Plan obejmuje dwa powiązane elementy: inwestycję główną realizowaną przez dewelopera oraz inwestycję uzupełniającą (np. drogi publiczne, sieci przesyłowe, infrastrukturę oświatową). Jaka powinna być wartość inwestycji uzupełniającej – tego ustawa nie określa i dowolność w tej kwestii ma gmina.

Wielką zaletą ZPI jest fakt, że inicjatywa leży po stronie biznesu, jednak projekt musi być w pełni kompatybilny z dokumentami nadrzędnymi samorządu – strategią rozwoju oraz planem ogólnym. Brak tej zgodności prawnie wyklucza możliwość uchwalenia ZPI, nawet jeśli intencje inwestora i urzędników są zbieżne.

Samo uchwalenie ZPI to proces długotrwały, kosztowny i wieloetapowy, który nie gwarantuje inwestorowi sukcesu na finiszu. Wszystkie koszty przygotowania projektu – od urbanistów po prognozy środowiskowe są po stronie wnioskodawcy. To ryzyko, które trzeba mądrze oszacować. Aż do podpisania umowy urbanistycznej, wójt lub prezydent mogą odstąpić od negocjacji, czyli nawet po sukcesie na sesji rady gminy, wojewoda ma miesiąc na unieważnienie uchwały z przyczyn formalnych.

Najtrudniejszym etapem, decydującym o rentowności całego przedsięwzięcia deweloperskiego, są negocjacje umowy urbanistycznej.

Czy ZPI to rozwiązanie dla wszystkich?

Na pewno nie, ale żeby to stwierdzić, trzeba dokładnie rozumieć mechanizm ZPI i wiedzieć, jak się w nim poruszać. W niektórych przypadkach lepsze mogą się okazać inne narzędzia planistyczne, a w pozostałych ZPI może być jedyną możliwością dla zrealizowania inwestycji.

W naszej ściądze, krok po kroku opisujemy, jak przygotować wniosek, by zminimalizować szansę na jego odrzucenie i na co zwrócić uwagę w kluczowym dokumencie: umowie urbanistycznej. Wskazujemy najważniejsze składowe tej umowy m.in.: zasady finansowania, przenoszenie praw autorskich do projektów czy warunki cesji praw na inny podmiot. Opisujemy wymogi gmin w zakresie gwarancji bankowych, ubezpieczeniowych, poddania się egzekucji oraz kar umownych (często w wysokości pełnego kosztu inwestycji uzupełniającej). Podpowiadamy, jak negocjować zwolnienie z renty planistycznej oraz jak zabezpieczyć bezpieczne odstąpienie od umowy, jeśli ZPI zostanie unieważnione w ciągu 5 lat od wejścia w życie w przypadku następczych działań wojewody lub sądów administracyjnych.

„Ściąga z przepisów – Zintegrowany plan inwestycyjny. Przewodnik dla inwestorów” to praktyczny poradnik, który warto mieć pod ręką.

Zapraszamy do korzystania z kolejnego wydania „Ściągi z przepisów”

Pobierz „Ściągę z przepisów”

Cykl „Ściąga z przepisów” powstaje we współpracy merytorycznej z Kancelarią Radców Prawnych – Kania Stachura Toś

Monika Burzyńska-Myć - Specjalistka marketingu i projektowania graficznego. W Nieruchomosci-online.pl realizuje projekty B2B skierowane do rynku pierwotnego w obszarze Customer Experience, rozwoju produktu i komunikacji marketingowej.