Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) to nowe narzędzie planistyczne, które zostało wprowadzone do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wraz z wejściem w życie reformy planowania przestrzennego.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Do czego służy ZPI i kiedy jest uchwalany?

• Jakiego rodzaju inwestycji dotyczy zintegrowany plan inwestycyjny?

• Jaka powinna być wartość inwestycji uzupełniającej?

• W jakich przypadkach inwestor powinien rozważyć skorzystanie z ZPI?

• Czy inwestor musi być właścicielem nieruchomości, by wystąpić o uchwalenie ZPI?

• Jakie są skutki uchwalenia ZPI dla danego terenu?

Do czego służy ZPI i kiedy jest uchwalany

ZPI stanowi szczególny rodzaj miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który powstaje we współpracy inwestora z gminą. Ustawa zawiera szczególne regulacje dotyczące ZPI, ale jednocześnie wskazuje, że w sprawach nieuregulowanych do ZPI stosuje się przepisy o planach miejscowych.

Warunkiem uchwalenia ZPI jest zawarcie umowy urbanistycznej przez inwestora z gminą. Reguluje ona współpracę pomiędzy gminą a inwestorem w zakresie realizacji tzw. inwestycji uzupełniającej oraz procedowanego ZPI. Umowa urbanistyczna nie ustala przeznaczenia terenu, a jedynie określa zobowiązania stron związane z procedowanym ZPI.

Zintegrowany plan inwestycyjny może być uchwalony, gdy:

• na danym terenie nie obowiązuje plan miejscowy,
• plan miejscowy już obowiązuje, ale na jego podstawie nie można zrealizować inwestycji, którą zainteresowany jest inwestor (np. z powodu niskich wskaźników dotyczących zabudowy).

Możliwe jest uchwalenie ZPI w formie zmiany obowiązującego planu miejscowego, zamiast procedowania nowego planu miejscowego, który zastąpi istniejący plan. Dotyczy to wyłączenie przypadku, gdy dla obszaru inwestycji głównej i inwestycji uzupełniającej obowiązuje już plan miejscowy.

Jakiego rodzaju inwestycji dotyczy zintegrowany plan inwestycyjny

Zintegrowany plan inwestycyjny obejmuje obszar, na którym ma być realizowana inwestycja główna, czyli ta, którą planuje inwestor, oraz obszar inwestycji uzupełniającej, czyli tej, której realizacji gmina będzie oczekiwała od inwestora w związku z wyrażeniem przez gminę zgody na realizacją planowanej przez niego zabudowy i uchwalenie w tym celu ZPI.

Zgodnie z nowelizacją ustawy planistycznej w pewnych sytuacjach ZPI może też obejmować inne tereny, na których ani inwestycja główna, ani inwestycja uzupełniająca nie będą realizowane, ale ze względów funkcjonalno-przestrzennych, niezbędne będzie objęcie ich także ustaleniami ZPI.

Ustalenia dla obszaru inwestycji uzupełniającej nie muszą być obowiązkowo zawarte w ZPI. Gmina może uchwalić ZPI wyłącznie dla inwestycji głównej i pominąć inwestycję uzupełniającą, jeśli może być zrealizowana na podstawie obowiązującego planu miejscowego.

• Jaka inwestycja może być inwestycją główną?

Ustawa nie przewiduje tu ograniczeń (inaczej niż ma to miejsce w przypadku uchwał Lex deweloper). Mogą to być inwestycje mieszkaniowe, ale też inwestycje innego rodzaju – budynki usługowe, biura, hotele, obiekty magazynowe czy przemysłowe.

• Co to jest inwestycja uzupełniająca?

Zgodnie z ustawą to inwestycja w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy: sieci uzbrojenia terenu dróg publicznych, linii kolejowych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat trzech, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, obiektów, w których prowadzona jest działalność z zakresu pomocy społecznej, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, terenów zieleni publicznej, obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową, jeżeli służy obsłudze inwestycji głównej.

Przykład
Inwestor planuje budowę dużego osiedla mieszkaniowego w ramach inwestycji głównej, a w ramach inwestycji uzupełniającej deklaruje budowę przedszkola na sąsiednim terenie, który jest własnością gminy. Przedszkole ma służyć mieszkańcom inwestycji głównej.

Warunek „służenia obsłudze inwestycji głównej” oznacza, że inwestycją uzupełniającą nie może być inwestycja, która nie jest związana z inwestycją główną. Rodzaj inwestycji uzupełniającej jest wskazany w ustawie.

Od dnia wejścia w życie zmiany ustawy planistycznej inwestycją uzupełniająca może być jednak dowolna inwestycja służąca wykonywaniu zadań własnych gminy, w szczególności każda ze wskazanych wyżej inwestycji, za wyjątkiem inwestycji polegających na budowie, zmianie sposobu użytkowania lub przebudowie obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową, które będą musiały służyć inwestycji głównej.

Tym samym inwestycją uzupełniającą może być ta, należąca do jednej z 2 kategorii:

1. inwestycja, która służy wykonywaniu zadań własnych gminy lub
2. inwestycja, która służy obsłudze inwestycji głównej.

Propozycje inwestycji uzupełniającej przedstawia inwestor we wniosku o uchwalenie ZPI, ale gmina nie musi się na nią zgodzić. W takich miastach, jak np. Warszawa czy Kraków, wprowadzono wewnętrzne regulacje, które wskazują, jakie rodzaje inwestycji uzupełniającej stanowią dla tych miast priorytet.

W jakim zakresie inwestor zobowiązany będzie zrealizować inwestycję uzupełniającą i czy poniesie on jej koszty w całości, czy też wspólnie z gminą, zostanie ustalone w umowie urbanistycznej zawieranej pomiędzy inwestorem i gminą.

Jaka powinna być wartość inwestycji uzupełniającej

Ustawa nie zawiera regulacji, które określałyby maksymalną lub minimalną wartość inwestycji uzupełniającej, jaka ma być wykonana przez inwestora w zamian za uchwalenie ZPI.

Ostatecznie o jej wysokości zdecyduje gmina. Może to zrobić, uchwalając uchwałę dotyczącą zasad ustalania postanowień umów urbanistycznych, w której zostaną określone maksymalna i/lub minimalna wartość inwestycji uzupełniającej, ewentualnie sposób ich ustalania.

Przykład
Ustalenie maksymalnej wysokości wartości inwestycji uzupełniającej – zarządzenie Prezydenta Miasta Krakowa nr 2716/2024 z 17.10.2024 w sprawie ustalenia preferowanych potrzeb Gminy Miejskiej Kraków w zakresie negocjacji projektu umowy urbanistycznej oraz projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego w ramach procedowania wniosku o zintegrowany plan inwestycyjny ustala, że wartość inwestycji uzupełniającej powinna być proporcjonalna do wzrostu wartości nieruchomości objętych ZPI w wyniku uchwalenia dla nich zintegrowanego planu inwestycyjnego, ale nie wyższa niż 30% wzrostu wartości tych nieruchomości.

Przykład
Ustalenie minimalnej wartości inwestycji uzupełniającej – uchwała Rady Miasta Gdańsk z 26.02.2026 nr XXIV/586/26, zgodnie z którą, jeśli inwestycja główna stanowi inwestycję mieszkaniową, minimalna wartość inwestycji uzupełniającej ustala się jako wartość 10% iloczynu planowanej powierzchni użytkowej mieszkań oraz określonego w uchwale wskaźnika. [https://edziennik.gdansk.uw.gov.pl/WDU_G/2026/1002/oryginal/akt.pdf, dostęp na 29.04.2026]

Przystępując do procedury ZPI, inwestor nie jest w stanie oszacować, jakie będzie musiał ponieść koszty realizacji inwestycji uzupełniającej. Gmina nie jest zobowiązana zaakceptować propozycji inwestora co do rodzaju i wartości tej inwestycji.

W jakich przypadkach inwestor powinien rozważyć skorzystanie z ZPI

ZPI może być uchwalony dla dowolnej inwestycji. Ustawa nie przewiduje w tym zakresie żadnych ograniczeń.

Jednak ze względu na koszty związane z przeprowadzeniem procedury ZPI oraz przyjęcie przez inwestora dodatkowych zobowiązań dotyczących realizacji inwestycji uzupełniającej, warto rozważyć ZPI, jeśli inwestor:

• planuje inwestycję o większej skali, której realizacja pozwoli na pokrycie kosztów związanych z realizacją inwestycji uzupełniającej,
• jest gotowy partycypować w kosztach infrastruktury technicznej lub realizować obiekty gminne,
• dysponuje odpowiednimi środkami finansowymi niezbędnymi do poniesienia kosztów związanych z przygotowaniem projektu ZPI, zapewnienia obsługi procesu jego przygotowania.

Wskazówka dla inwestora
Nie każdy projekt deweloperski uzasadnia sięgnięcie po ZPI.
Jeśli inwestycja jest niewielka, można ją zrealizować na podstawie obowiązującego MPZP lub w oparciu o decyzję WZ – procedura ZPI nie jest wówczas dobrym rozwiązaniem.

Czy inwestor musi być właścicielem nieruchomości, by wystąpić o uchwalenie ZPI

Nie ma wymogu, by inwestor, który występuje o uchwalenie ZPI dla konkretnej inwestycji, był właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, która ma być objęta ZPI.

Dotyczy to zarówno terenu inwestycji głównej, jak i uzupełniającej.

Brak prawa własności do terenu inwestycji głównej czy jego użytkowania wieczystego w dacie złożenia wniosku o ZPI może jednak czynić wniosek mało wiarygodnym.

Jeżeli osoba trzecia jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca, inwestor musi prowadzić z gminą negocjacje przy udziale tej osoby. Wymaga to wcześniejszych ustaleń pomiędzy inwestorem a osobą trzecią.

Wskazówka dla inwestora
Posiadanie przez inwestora prawa własności działek objętych wnioskiem o ZPI lub ich użytkowania wieczystego zwiększa szanse na pozytywne zakończenie procedury ZPI.

Jakie są skutki uchwalenia ZPI dla danego terenu

Jeśli w dacie uchwalenia ZPI na terenie nim objętym obowiązywał plan miejscowy – ZPI powoduje wygaśnięcie dotychczasowego planu w tej części.

Jeśli dla tego terenu została wcześniej wydana decyzja WZ, której ustalenia są inne niż ustalenia ZPI, to wygasa decyzja WZ.

Uchwalenie ZPI nie powoduje wygaśnięcia wydanych dla tego terenu pozwoleń na budowę.

Na podstawie ZPI inwestor może wystąpić o wydanie pozwolenia na budowę inwestycji.

Cykl „Ściąga z przepisów” powstaje we współpracy merytorycznej z Kancelarią Radców Prawnych – Kania Stachura Toś

dr Agnieszka Grabowska-Toś - Radczyni prawna, od 15 lat wspólnik zarządzający Kancelarii Radców Prawnych Kania
Stachura Toś świadczącej kompleksową obsługę prawną inwestycji deweloperskich
oraz podmiotów z branży nieruchomości. Ekspertka z zakresu prawa budowlanego, inwestycji budowlanych i nieruchomości.
Reprezentuje inwestorów w postępowaniach administracyjnych i sądowych związanych
z procesem inwestycyjnym. Prowadzi i koordynuje procesy due diliigence nieruchomości.
Komentatorka zmian legislacyjnych dotyczących nieruchomości i procesu inwestycyjnego.
Od 2023 roku ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej. Autorka licznych materiałów edukacyjnych i publikacji, m.in. na łamach „Rzeczpospolitej”,
„Gazety Prawnej”, prawo.pl, money.pl. Autorka bloga dla deweloperów Jakim-prawem.pl.