Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu od lat funkcjonuje na rynku nieruchomości niemal na równi z pełną własnością. Nic dziwnego, że wielu kupujących nie dostrzega między nimi większych różnic. Problem w tym, że te różnice istnieją i potrafią mieć realne konsekwencje.

Zacznijmy od początku

Spółdzielnie mieszkaniowe istniały w Polsce od XIX wieku. W okresie powojennym spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu stało się jedynie słuszną alternatywą dla prawa własności, ustanawiano je zarówno co do lokali, jak i domów jednorodzinnych. Funkcjonowało tak przez kilkadziesiąt lat, regulowane kolejno Ustawą o spółdzielniach i ich związkach z 1961 roku, ustawą Prawo spółdzielcze z 1982 roku, a następnie Ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych z 2000 roku.

Od 31 lipca 2007 roku spółdzielnie nie mają możliwości ustanawiania spółdzielczych własnościowych praw do lokali, jednak te ustanowione wcześniej nadal występują na rynku nieruchomości i są przedmiotem obrotu. Mimo możliwości przekształcenia w prawo własności, spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mają się całkiem dobrze i co rusz widzimy je w ogłoszeniach sprzedaży. Jak to jest możliwe?

Powód jest prozaiczny: zarówno sprzedający, jak i poszukujący własnego kąta nie widzą różnic między prawem spółdzielczym a tzw. pełną własnością. Spółdzielnia kojarzona jest najczęściej z dobrym gospodarzem, którego istnienie jest bezdyskusyjne. Pamiętacie polski serial „Alternatywy 4”? Spółdzielnia mieszkaniowa i jej pracownicy stanowią w nim władzę nadrzędną i absolutną, a lokatorzy swoisty plankton bez prawa głosu. Przekonanie o tym, że prawo spółdzielcze jest solidnym tytułem prawnym, a spółdzielnia najlepszym gospodarzem, drzemie w przedstawicielach starszych pokoleń do dziś, a młodsze osoby po prostu nie zastanawiają się nad różnicami, zwłaszcza że można je kupić, sprzedać, obciążyć hipoteką i odziedziczyć w spadku. Ale tzw. diabeł tkwi w szczegółach...

Miejsce w systemie prawnym

W hierarchii prawnej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie zajmuje zaszczytnego najwyższego miejsca, ponieważ jest ono zarezerwowane dla prawa własności. Spółdzielcze własnościowe prawo plasuje się kilka stopni niżej, albowiem jest ono tzw. ograniczonym prawem rzeczowym, co w prostym przełożeniu oznacza, że polega na korzystaniu z cudzego lokalu, którego właścicielem jest w rzeczywistości spółdzielnia mieszkaniowa. A zatem to spółdzielni mieszkaniowej przysługuje własność gruntu, budynku i znajdujących się w nim lokali. Przez lata spółdzielnia ustanawiała spółdzielcze własnościowe prawa zarówno co do lokali mieszkalnych, jak i użytkowych, a także miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych.

Prawo spółdzielcze własnościowe daje szeroki wachlarz uprawnień, na pierwszy rzut oka łudząco przypominających uprawnienia właścicielskie (już sama nazwa sugeruje podobieństwo): przede wszystkim umożliwia ono korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, można takie prawo sprzedać lub darować innej osobie, można je wynająć albo użyczyć (a zatem można nim rozporządzać), a jeśli założona zostanie dla niego księga wieczysta – można je nawet obciążyć hipoteką. Dodatkowo, można je zapisać w spadku, a jako prawo majątkowe może stać się przedmiotem egzekucji. Może je nabyć osoba fizyczna albo prawna, może przysługiwać w udziałach kilku osobom. Na co dzień różnica w stosunku do prawa własności jest niemal nieodczuwalna.

A jednak to nie jest prawo własności

W tym miejscu zaczynają się różnice.

Po pierwsze, w przypadku prawa własności, do lokalu dodatkowo przypisany jest udział w częściach wspólnych, tj. w nieruchomości gruntowej i w budynku (wspólne są m.in. klatki schodowe, elewacja, dach, strychy, piwnice). Właściciele lokali w obrębie nieruchomości gruntowej tworzą wspólnotę mieszkaniową, którą można przyrównać do „małego państwa”, gdzie obowiązują reguły Ustawy o własności lokali. To właściciele lokali rządzą we wspólnocie, oczywiście w granicach obowiązującego prawa. Jeśli dzieci wyrosną, mogą oni podjąć uchwałę o zmianie placu zabaw na skwer z ławkami, a jeśli zarządca nieruchomości się nie sprawdza, większość właścicieli może przegłosować jego zmianę na lepszego i bardziej operatywnego.

Inaczej jest w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Tutaj „szefem” jest spółdzielnia mieszkaniowa – ona jest ustawowo mianowanym zarządcą i co do zasady nie można liczyć na jej zmianę (chyba, że nastąpi przekształcenie wszystkich lokali we własność, co w przypadku dużych spółdzielni jest mało realne). Jeśli spółdzielnia funkcjonuje dobrze jako gospodarz, wówczas mieszkańcy nie mają powodów do narzekań, w przeciwnym wypadku w praktyce nie mają oni wielu narzędzi do wymuszenia zmian i są skazani na narzuconego z góry zarządcę. To może być kłopotliwe.

Po drugie, jeśli przysługuje Ci spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nie możesz swobodnie zmienić przeznaczenia lokalu – a zatem, w przeciwieństwie do prawa własności, bez zgody spółdzielni nie przekształcisz lokalu mieszkalnego w użytkowy i na odwrót. Większość remontów ingerujących w strukturę lokalu, oprócz pozwolenia na budowę, również będzie wymagało uprzedniej zgody spółdzielni.

Po trzecie, na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu nie ustanowisz służebności osobistej, np. służebności mieszkania (taka służebność może być ustanowiona na nieruchomości, czyli jedynie na lokalu, co do którego przysługuje prawo własności), ani też nie uczynisz tego prawa przedmiotem umowy dożywocia (z podobnych powodów, co niemożność ustanowienia służebności).

Po czwarte, nie każde spółdzielcze prawo do lokalu będzie mogło mieć założoną księgę wieczystą, ani być przekształcone w prawo własności. Kwestia ta dotyczy spółdzielni, które mają nieuregulowany stan prawny gruntu, w szczególności warszawskich. Taka okoliczność eliminuje możliwość zakupu prawa spółdzielczego przez osobę posiłkującą się kredytem (musi on być zabezpieczony wpisem hipoteki do księgi wieczystej). Nawet jeśli zakupu dokona klient gotówkowy, późniejsza sprzedaż może być bardzo utrudniona z tych samych powodów.

Co ciekawe, cena lokali własnościowych i spółdzielczych jest porównywalna. Może właśnie dlatego, że w codziennym użytkowaniu lokalu wypunktowane różnice nie są odczuwalne, a jeśli spółdzielnia jest dobrym zarządcą, wówczas wiele osób wręcz chwali sobie przynależność do jej zasobów.

Nie pomyl prawa własnościowego z prawem lokatorskim

Spółdzielnie nadal ustanawiają spółdzielcze lokatorskie prawa do lokali mieszkalnych. Są to prawa, które nie mogą być przedmiotem obrotu ani egzekucji, nie są też dziedziczne. Jednym słowem – są one wyłączone z kręgu zainteresowań osób poszukujących mieszkań na zasadach komercyjnych.

Kłopotliwy stan prawny lokali – uwaga na małżonków

Przepisy regulujące prawa spółdzielcze zmieniały się na przestrzeni lat. Pokłosiem tych zmian są częste kłopoty z ustaleniem stanu prawnego lokali, co do których przydziały prawa spółdzielczego własnościowego wydane zostały pod rządami ustawy z 1982 r. oraz w latach 2000–2003 (wówczas podpisywano umowy w miejsce przydziałów). Kto pamięta stare, pożółkłe przydziały, gdzie w miejscu głównego lokatora wpisywano Jana czy Janinę Kowalską? Nie każdy wie, że jeśli przysłowiowy Jan Kowalski w dniu wydania przydziału był żonaty, a prawo spółdzielcze zostało ustanowione w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych jego rodziny, to podmiotem takiego prawa spółdzielczego automatycznie stawali się małżonkowie, mimo że w danym przydziale figurowała tylko jedna osoba. A zatem jeśli Jan Kowalski twierdzi, że wyłącznie jemu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, bo tak wynika z dokumentu, to nie zawsze jest to prawda, ponieważ jest możliwe, że przysługuje ono również jego żonie. Jeśli żona w międzyczasie zmarła, to aby ustalić, komu aktualnie należy się prawo spółdzielcze, trzeba przeprowadzać postępowanie spadkowe w celu ustalenia spadkobierców. To może wstrzymać planowaną sprzedaż mieszkania na lata. Dlatego przydatnym okazuje się zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej, która w większości przypadków posiada informacje o rzeczywistym statusie prawa.

Przekształcenie prawa spółdzielczego w prawo własności

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych obliguje spółdzielnię do przekształcenia prawa spółdzielczego w prawo własności w terminie 6 miesięcy od złożenia przez osobę zainteresowaną stosownego wniosku. W wyniku takiego procesu następuje prawne wyodrębnienie lokalu jako osobnej nieruchomości wraz z udziałem w częściach wspólnych, poprzedzone wydaniem zaświadczenia o jego samodzielności i podpisaniem odpowiedniego aktu notarialnego. Nie jest to kosztowny manewr, a procedura nie jest uciążliwa. Dlaczego zatem spółdzielcy nie przekształcają swoich spółdzielczych praw we własność?

1. Po pierwsze – ponieważ nie zdają sobie sprawy z różnic między własnością a prawem spółdzielczym albo po prostu nie wiedzą, że mogą zainicjować proces zmiany. To zasadnicza przyczyna tak dużej liczby własnościowych praw spółdzielczych występujących w obrocie nieruchomościami.
2. Po drugie – ponieważ nie widzą dalekosiężnych korzyści z takiego przekształcenia. Spółdzielcy często odwołują się do aktualnych rozliczeń finansowych, stwierdzając, że czynsze należne od lokali spółdzielczych są mniejsze od czynszów obciążających lokale własnościowe (ale uwaga - nie jest to regułą). Ponadto muszą zostać spełnione szczegółowe ustawowe warunki, aby wyjść spod władztwa spółdzielni. Nie każda grupa spółdzielców ma w sobie tyle determinacji i mocy sprawczej, aby przeprowadzić kompleksowe zmiany w kierunku całkowitego uwłaszczenia.
3. Po trzecie – istnieją spółdzielnie, które mają nieuregulowany stan prawny gruntów. Jest to niekwestionowana przeszkoda zarówno do przekształcenia prawa spółdzielczego we własność, jak i do założenia dla niego księgi wieczystej.

Nieuregulowany stan prawny gruntów i jego konsekwencje

Po drugiej wojnie światowej nastąpił prawny bałagan, jeśli chodzi o tytuły spółdzielni do gruntów. Najwięcej szkód wyrządził tzw. dekret bierutowski, który obowiązywał na terenie Warszawy. Efekt jest taki, że jest wiele spółdzielni, którym nie przysługuje ani prawo własności gruntów, ani użytkowanie wieczyste. Część spółdzielni budowała budynki, nie zważając na nieuregulowane granice gruntów. Taki status nazywa się nieuregulowanym stanem prawnym gruntów i ma daleko idące konsekwencje dla osób, którym przysługują prawa spółdzielcze do lokali. Dotyczy to nie tylko nieruchomości warszawskich.

Co z tą księgą wieczystą?

Kamieniem milowym w historii praw spółdzielczych była uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24.05.2013r., na skutek której niemożliwym stało się zakładanie ksiąg wieczystych dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, gdy budynek stoi na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste. Jeśli nie można założyć księgi wieczystej dla takiego prawa, to nie może go kupić osoba korzystająca z kredytu. Nie można go również przekształcić w prawo własności.

O tym, czy dla lokalu jest założona księga wieczysta – a jeśli nie jest, to czy jest możliwość jej założenia z uwagi na stan prawny gruntów – dowiadujemy się z zaświadczenia spółdzielni mieszkaniowej, podstawowego dokumentu przy sprzedaży lokalu. Należy wspomnieć, że są spółdzielnie, które odchodzą od składania zapewnień o możliwości założenia księgi wieczystej (jak wrocławski Cichy Kącik), co dodatkowo wpływa na niepewną sytuację sprzedających, jak i kupujących. Są banki, które bez takiego zapewnienia nie uruchomią procedury kredytowej. Co więcej, znalazł się bank, który zakwestionował możliwość ustanowienia hipoteki w księdze wieczystej, która została założona przed 2013 rokiem w sytuacji, gdy spółdzielnia miała nieuregulowany stan prawny gruntów.

Co radzić klientom?

Pośrednicy posiadający doświadczenie na rynku nieruchomości wiedzą, które spółdzielnie mają problemy ze stanem prawnym gruntów i których mieszkań nie oferować klientom kredytowym. Jednak, aby uniknąć wszelkiej niepewności, w związku z coraz nowszymi praktykami banków i samych spółdzielni mieszkaniowych, najlepiej założyć księgę wieczystą dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jeszcze przed jego sprzedażą. Samo zakładanie księgi nawet gdy nie ma problemów z gruntem, niesie za sobą konieczność przedstawienia wszystkich dokumentów związanych z przydziałem prawa i jego dalszym obrotem, co niekiedy jest znacznie utrudnione i wymaga dodatkowych ruchów po stronie kupującego, generując stres i niepewność. Jeśli księga wieczysta będzie już założona – kupno mieszkania na kredyt nie przyniesie dodatkowych przykrych niespodzianek. Ostatnio terminy oczekiwania na założenie KW znacznie się skróciły, zatem może warto przemyśleć uporządkowanie sytuacji prawnej mieszkania, zanim podpiszemy umowę jego sprzedaży.

Kupować czy nie kupować?

To indywidualna decyzja każdego kupującego. Jeśli istnieje możliwość przekształcenia prawa spółdzielczego we własność, a spółdzielnia jest dobrym gospodarzem, ryzyka związane z takim zakupem maleją. Niejednokrotnie mieszkania spółdzielcze znajdują się w dobrych lokalizacjach. I wydaje się, że jeszcze długo będą funkcjonować w obrocie prawnym.

Ewa Klos-Rychter - Radca prawny, licencjonowany pośrednik, specjalistka w zakresie prawa cywilnego, ze szczególnym uwzględnieniem prawa nieruchomości. Właścicielka Kancelarii Prawnej oraz Biura Obrotu Nieruchomościami KLOS we Wrocławiu. Doświadczony praktyk w zakresie procesów cywilnych. Uznany wykładowca na uczelniach wyższych, szkoleniach zawodowych, konferencjach branżowych. Od 20 lat zaangażowana w rozwój zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami.