Panuje powszechne przekonanie, że do momentu spłaty kredytu kupione mieszkanie jest tak naprawdę własnością banku, a nie kredytobiorcy. Czy tak jest w rzeczywistości? Czy do tego czasu nabywca nie ma do mieszkania żadnych praw?

Z tego artykułu dowiesz się:

• Kto jest właścicielem mieszkania kupionego na kredyt?

• Jakie prawa daje bankowi hipoteka?

W Polsce, w porównaniu do pozostałych krajów Unii Europejskiej, zainteresowanie kupnem mieszkania na własność jest stosunkowo wysokie. Zdecydowana większość osób woli mieszkanie kupić niż wynajmować, ponieważ nie chce co miesiąc płacić komuś czynszu. Lepiej powoli, ale regularnie spłacać raty kredytu. Natomiast zwolennicy najmu, będący jednocześnie przeciwnikami wieloletnich zobowiązań, cenią sobie niezależność. Często też powołują się na argument, że nie chcą czekać trzydzieści lat, aż mieszkanie w końcu stanie się ich własnością. Jest to często powielany pogląd, czy jednak zgodny z prawdą?

Kto jest właścicielem mieszkania kupionego na kredyt?

Aby odpowiedzieć na to pytanie należy przybliżyć instytucję hipoteki. Jest to ograniczone prawo rzeczowe, którego definicja ujęta jest w kodeksie cywilnym. Jest ona zabezpieczeniem banku na wypadek niewywiązywania się kredytobiorcy z obowiązku spłaty kredytu. Ustanawiana jest na nieruchomości i ujawniana w dziale IV księgi wieczystej. Hipoteka powstaje z chwilą wpisania jej do księgi. Jest to warunek konieczny przy udzielaniu kredytu hipotecznego, który stąd właśnie wziął swoją nazwę. Hipoteka obciąża nieruchomość, nie jej właściciela. Oznacza to, że własność nieruchomości może przejść na inną osobę, ale hipoteka na rzecz banku nadal będzie wpisana w księdze wieczystej. Na sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką zgodę musi wyrazić bank, jednak jest to formalnie możliwe. Jeśli mieszkanie takie zostanie przekazane w darowiźnie, wówczas nowy właściciel będzie mógł domagać się wykreślenia hipoteki, dopiero gdy zadłużenie, którego jest zabezpieczeniem, zostanie spłacone. Hipoteka może być ustanowiona na prawie własności nieruchomości, w tym mieszkań, domów jednorodzinnych, czy gruntów, a także na spółdzielczym prawie do lokalu.

Do czasu wpisania hipoteki do księgi wieczystej, a już po uruchomieniu kredytu, jego raty są wyższe. W tym okresie bowiem bank nie posiada jeszcze wymaganego zabezpieczenia i jego ryzyko jest tym samym większe. Kredytobiorca zostaje więc obciążony dodatkowymi kosztami, jest to tzw. ubezpieczenie pomostowe (Dowiedz się więcej: Czym jest zabezpieczenie przejściowe). W polskim prawie funkcjonuje domniemanie zgodności wpisów w księdze wieczystej ze stanem faktycznym. Nie zawsze jednak, gdy hipoteka nie jest wpisana w księdze, oznacza to, że za chwilę się tam nie pojawi. Wniosek o wpis w księdze wieczystej może być bowiem rozpatrywany i realizowany kilka tygodni. W księdze pojawiają się natomiast wzmianki o złożeniu wniosku, gdy tylko wpłyną one do sądu wieczystoksięgowego. Jest to więc sygnał, że niebawem coś się w jej treści zmieni.

Twierdzenie, które jest często powtarzane, mianowicie, że mieszkanie jest własnością banku do czasu spłacenia hipoteki, można uznać za duży skrót myślowy. W rzeczywistości bowiem w księdze wieczystej jako właściciel figuruje nabywca. Bank wpisany jest jedynie w rubryce „prawa osób trzecich” jako wierzyciel, którego interesy zabezpiecza hipoteka. Treść ksiąg wieczystych jest jawna, znając więc jej numer można się z księgą zapoznać we właściwym wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego, albo za pośrednictwem rejestru dostępnego w internecie.

Jakie prawa daje bankowi hipoteka?

Hipoteka daje jednak bankowi pewne prawa, które czynią go uprzywilejowanym wobec ewentualnych innych wierzycieli kredytobiorcy. Bank może bowiem zaspokoić swoje roszczenie objęte hipoteką z nieruchomości. Aby to jednak się stało, komornik na wniosek banku musi wszcząć egzekucję i mieszkanie, czy dom sprzedać. Zanim do tego dojdzie, bank musi przejść przez czasochłonną procedurę prawną. W sytuacji, gdy kredytobiorca przestaje spłacać raty, bank wzywa go do zapłaty. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu wypowiada umowę kredytu. Aby mogło dojść do sprzedaży mieszkania bank jako wierzyciel musi po kolei:

• złożyć przeciwko kredytobiorcy (w tym momencie już dłużnikowi) pozew o zapłatę,
• po upływie ustawowych terminów, rozpatrzeniu wniosków stron i ewentualnej rozprawie sąd wydaje wyrok nakazujący zapłatę,
• wyrok musi się uprawomocnić, po czym sąd nadaje mu klauzulę wykonalności. Robi to na wniosek wierzyciela (banku); wyrok staje się wówczas tytułem wykonawczym,
• złożyć do właściwego komornika tytuł wykonawczy wraz z wnioskiem o wszczęcie egzekucji przeciwko dłużnikowi, w tym z jego nieruchomości.
• komornik zajmuje nieruchomość, która następnie jest wyceniana przez rzeczoznawcę majątkowego; wyznacza się pierwszy termin licytacji, jeśli nieruchomość się nie sprzeda, wierzyciel wnosi o wyznaczenie kolejnego terminu. Po sprzedaży mieszkania komornik przekazuje bankowi pieniądze na poczet spłaty zadłużenia, a właścicielem staje się nowy nabywca.

Od momentu wezwania dłużnika do zapłaty, do sprzedaży jego nieruchomości i zmiany właściciela mija kilka, a nawet kilkanaście miesięcy. Na żadnym z etapów bank nie staje się właścicielem nieruchomości, chyba że zdecyduje się ją przejąć, do czego prawo ma tak samo jak każdy wierzyciel.

Po zakupie mieszkania na kredyt jego właścicielem staje się kredytobiorca i dopóki będzie wywiązywał się ze zobowiązań wobec banku, stan ten się nie zmieni. Hipoteka daje bankowi pewne przywileje w przypadku ewentualnej egzekucji, co jest dla niego zabezpieczeniem kredytu. Nie czyni jednak banku właścicielem nieruchomości.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.