Okres zimowy to dla właścicieli i zarządców nieruchomości czas, w którym codzienna troska o bezpieczeństwo powinna być priorytetem. Regularne odśnieżanie to najważniejszy zimowy obowiązek, ponieważ zaniedbania w tym zakresie niosą za sobą poważne konsekwencje. Mowa tu nie tylko o mandatach karnych, ale i wysokich odszkodowaniach cywilnych w razie wypadków.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Co musi odśnieżać właściciel domu?

• Kto odpowiada za odśnieżanie przy bloku?

• Czy upadek na chodniku zimą daje nam prawo do odszkodowania?

• Dlaczego szczególnie zimą warto mieć OC w życiu prywatnym i ubezpieczenie zarządcy?

• Jakie są kary za nieodśnieżony chodnik?

• Jak łatwiej odśnieżać chodnik i podjazd?

Co musi odśnieżać właściciel domu?

Właściciel domu jednorodzinnego ma obowiązek utrzymania drożności wszystkich dróg i szlaków komunikacyjnych w obrębie jego posesji. Dotyczy to nie tylko głównych wejść do budynku, ale także dojazdów do garaży, ścieżek do śmietników czy skrzynek pocztowych. Jeśli będziemy z tym zwlekać, śnieg ubije się i trakty mogą szybko stać się oblodzone. Aby tego uniknąć, należy przeprowadzić prace porządkowe na krótko po opadach śniegu.

Kwestia odśnieżania prywatnej części posesji, takiej jak podjazd czy ścieżka do drzwi, regulowana jest przede wszystkim przez przepisy o odpowiedzialności cywilnej, a nie administracyjnej. Choć za nieodśnieżenie zamkniętego podwórka nie grozi mandat karny, właściciel ponosi odpowiedzialność za stan swojej posesji na zasadzie winy zgodnie z art. 415 Kodeksu cywilnego. Oznacza to obowiązek naprawienia szkody, jeśli osoba legalnie przebywająca na terenie, czyli na przykład kurier, listonosz czy gość, ulegnie wypadkowi na śliskiej nawierzchni. Co więcej, w myśl art. 61 pkt 2 Prawa budowlanego, właściciel musi utrzymywać obiekt w stanie zapewniającym bezpieczeństwo. W praktyce ma więc obowiązek dbania o drożność dróg dojazdowych dla służb ratunkowych.

Zgodnie z ustawą o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, właściciel musi odśnieżać chodnik publiczny, jeśli przylega on bezpośrednio do granicy jego działki. Jest to ważna zasada. Jeżeli między granicą naszej posesji a chodnikiem nie ma żadnej przestrzeni, obowiązek odśnieżania spoczywa na nas. Sytuacja wygląda inaczej, gdy między granicą naszego gruntu a chodnikiem znajduje się pas zieleni, trawnik lub rów melioracyjny. W takim przypadku chodnik nie styka się bezpośrednio z działką i za jego odśnieżanie odpowiada gmina (zarządca drogi).

Warto podkreślić, że nawet jeśli chodnik przylega bezpośrednio do naszej posesji, nie mamy obowiązku go odśnieżać, jeżeli na tym konkretnym odcinku gmina pobiera opłaty za postój lub parkowanie pojazdów. W takim wypadku pełną odpowiedzialność za bezpieczeństwo pieszego i stan nawierzchni przejmuje zarządca drogi. Jest to logiczne rozwiązanie. Podmiot, który czerpie korzyści finansowe z danej przestrzeni publicznej, musi zadbać o utrzymanie jej w porządku.

Prawo budowlane nakłada na właściciela domu obowiązek sprawdzania stanu dachu i odśnieżania go zimą. Nie chodzi tylko o ochronę konstrukcji budynku przed ciężarem śniegu. Ważne jest też usuwanie sopli i nawisów śnieżnych, które mogą być groźne dla przechodniów i aut stojących pod budynkiem. Jeśli bryły lodu spadną na osoby postronne lub cudze mienie, za szkody odpowiada właściciel nieruchomości. W razie wypadku będzie on pociągnięty do odpowiedzialności za niedopełnienie obowiązku utrzymania budynku w należytym stanie technicznym.

Kto odpowiada za odśnieżanie przy bloku?

Zgodnie z polskim prawem to zarządca odpowiada za zapewnienie drożności i bezpiecznej przyczepności chodników na osiedlu. Obowiązkiem zarządcy jest również usuwanie śniegu z dachu budynku i zwisających sopli. Jeśli na terenie osiedla dojdzie do wypadku z powodu zaniedbań, to zarządca lub firma, z którą podpisał umowę dotyczącą prac porządkowych, ponosi pełną odpowiedzialność cywilną za powstałe szkody. Właśnie dlatego, gdy po wyjściu z klatki schodowej brodzimy w głębokim śniegu lub ślizgamy się na oblodzonych schodach, w pierwszej kolejności powinniśmy skontaktować się z administratorem nieruchomości. Warto pamiętać, że zgłoszenie niebezpiecznego miejsca lub niedrożnego chodnika jest nie tylko wyrazem troski o innych, ale i ważnym sygnałem dla zarządcy, szczególnie jeśli osiedle jest duże, a opady śniegu intensywne.

Drogi publiczne, nawet jeśli przebiegają przez środek osiedla, są pod opieką służb miejskich. Obejmuje ona również przynależną do nich infrastrukturę pieszą. Jeśli chodnik biegnie wzdłuż drogi publicznej, ale jest oddzielony od granicy działki wspólnoty pasem zieleni, trawnikiem lub rowem, obowiązek jego odśnieżania spoczywa na zarządcy drogi publicznej. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku ogólnodostępnych alei spacerowych i placów, które znajdują się na gruntach miejskich. Za bezpieczeństwo pieszych w tych miejscach odpowiadają służby komunalne. Zarządca osiedla przejmuje odpowiedzialność dopiero tam, gdzie ciągi piesze wchodzą na teren należący do wspólnoty lub spółdzielni oraz w miejscach, gdzie chodnik przylega bezpośrednio do murów budynku lub ogrodzenia posesji.

Prócz tego o drogi wewnętrzne i osiedlowe musi dbać właściciel, czyli wspólnota bądź spółdzielnia. Jest on odpowiedzialny również za odśnieżanie i przejezdność dróg, parkingów i placów manewrowych na terenie osiedla.  To szczególnie ważne w kontekście dróg pożarowych. Jeśli nie są odpowiednio odśnieżone, może to uniemożliwić wjazd straży pożarnej lub karetki. Sytuacja taka niesie za sobą surowe konsekwencje prawne dla osób odpowiedzialnych za utrzymanie terenu.

Zimą mieszkańcy bloków nie muszą odśnieżać chodnika, ale powinni zainteresować się stanem swojego balkonu. Choć elewacja bloku jest częścią wspólną, sam balkon czy taras służą do wyłącznego użytku właściciela konkretnego lokalu. Właśnie dlatego to na lokatorze spoczywa obowiązek dbania o bezpieczeństwo w tej przestrzeni. Zalegający śnieg może spadać na balkon poniżej. Niebezpieczne są również nawet niewielkie zwisające sople. Jeśli spadający z balkonu lód zrani przechodnia lub uszkodzi zaparkowany poniżej samochód, odpowiedzialność finansową ponosi właściciel mieszkania, a nie administracja osiedla.

Czy upadek na chodniku zimą daje nam prawo do odszkodowania?

Wiele osób myśli, że za każdy nieszczęśliwy wypadek na śliskiej nawierzchni odpowiada zarządca danej przestrzeni. Zasady prawne są jednak bardziej złożone. Warto pamiętać, że odpowiedzialność administratora nie jest absolutna, a polskie sądy coraz częściej analizują zachowanie obu stron zdarzenia. Odpowiedzialność za stan chodnika opiera się na zasadzie winy, uregulowanej w art. 415 Kodeksu cywilnego. Według tego przepisu „kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”. W kontekście utrudnień zimą oznacza to, że poszkodowany musi udowodnić, iż do wypadku doszło w wyniku konkretnego zaniedbania, a nie przyczyn losowych. Jeśli więc chodnik nie był odśnieżony przez wiele godzin i ktoś się na nim boleśnie przewrócił, można pociągnąć do odpowiedzialności zarządcę. Jednak gdy w wyniku załamania pogody stan nawierzchni był zły i nie dało się temu zapobiec mimo zachowania należytej staranności, za szkody nie odpowiada administrator.

Ile czasu ma administrator na usunięcie śniegu od momentu ustania opadów? W przepisach pojawia się słowo „niezwłocznie”. Zgodnie z tym terminem przyjmuje się, że w godzinach dziennych prace porządkowe powinny zostać podjęte, gdy tylko opady śniegu ustaną. W przypadku śnieżycy nocnej drogi i chodniki muszą być przejezdne, gdy zaczyna się typowy poranny ruch pieszych.

Warto pamiętać, że osoba poruszająca się po mieście zimą musi zachować ograniczone zaufanie do stanu nawierzchni i dostosować swój sposób poruszania się do panujących warunków. W sprawach dotyczących wypadków zimą sędziowie coraz częściej stosują art. 362 Kodeksu cywilnego, który dotyczy przyczynienia się poszkodowanego do zdarzenia. Jeśli osoba, która uległa wypadkowi, biegła po widocznej warstwie lodu, poruszała się w obuwiu niedostosowanym do warunków lub lekceważyła oczywiste zagrożenie, sąd ma prawo uznać jej współodpowiedzialność za doznane urazy. W praktyce oznacza to, że kwota wypłaconego odszkodowania może zostać pomniejszona o procentowy udział winy pieszego w wypadku.

Jakie są kary za nieodśnieżony chodnik?

Zaniedbanie obowiązku odśnieżania to nie tylko ryzyko wypadku, ale także realne konsekwencje finansowe. W polskim prawie sankcje obejmują zarówno mandaty karne, jak i roszczenia cywilne. Te drugie bywają znacznie bardziej dotkliwe dla domowego budżetu lub funduszu wspólnoty czy spółdzielni.

Zgodnie z Ustawą z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (art. 5 ust. 1) właściciel ma ustawowy obowiązek dbania o chodnik. Jeśli tego nie robi, popełnia wykroczenie z art. 117 Kodeksu wykroczeń. W 2026 roku grozi za to mandat do 500 zł, a w skrajnych przypadkach sprawa może trafić do sądu, gdzie grzywna może sięgnąć nawet 5000 zł. Co więcej, jeśli właściciel notorycznie uchyla się od obowiązku odśnieżania, służby porządkowe mają prawo nakładać mandaty wielokrotnie, aż do momentu udrożnienia traktu lub usunięcia zagrożenia.

Władze gminy mogą też wydać decyzję o tak zwanym wykonaniu zastępczym. W takim wypadku służby porządkowe odśnieżają newralgiczny teren na koszt miasta, a następnie urzędnicy wysyłają właścicielowi posesji rachunek za tę usługę.

Dlaczego szczególnie zimą warto mieć OC w życiu prywatnym i ubezpieczenie zarządcy?

Nawet najbardziej sumienny właściciel może nie zdążyć z usunięciem śniegu i lodu ze swojej posesji podczas gwałtownej śnieżycy. W takich sytuacjach kluczową rolę odegra ubezpieczenie. Polisa z ochroną NNW rozszerzona o OC w życiu prywatnym to absolutna podstawa skutecznej ochrony. Jeśli ktoś złamie nogę na naszej zaśnieżonej ścieżce, odszkodowanie i koszty rehabilitacji mogą być naprawdę wysokie. Trzeba przy tym pamiętać, że większość polis OC tego typu nie obejmuje szkód powstałych w wyniku rażącego niedbalstwa. Jeśli do wypadku dojdzie na terenie, którego nikt nawet nie próbował odśnieżyć, polisa może nie pokryć szkód.

Administrator jest zobowiązany do posiadania ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości. Chroni ono wspólnotę lub spółdzielnię przed skutkami finansowymi błędów w zarządzaniu. Należą do nich również roszczenia wynikające z nienależytego utrzymania terenu zimą.

Jak łatwiej odśnieżać chodnik i podjazd?

Zimą należy szczególnie zadbać o stan nawierzchni dróg na posesji. Pod wpływem mrozu i wilgoci nawet przydomowe ścieżki stają się szczególnie podatne na uszkodzenia mechaniczne oraz chemiczne. Wybór odpowiednich metod i środków pozwala zaoszczędzić czas i skutecznie zapobiec szkodom, jakie może wyrządzić nagromadzony śnieg czy lód. Sól drogowa jest wyjątkowo szkodliwa dla kostki brukowej i betonowych płyt, ponieważ wnika w ich strukturę i powoduje powstawanie mikropęknięć. Prócz tego zasolona woda z roztopów jest zabójcza dla roślin, trwale niszcząc strukturę gleby. Aby chronić nawierzchnię i ogród, znacznie lepiej stosować piasek lub mikrogres. Oba te materiały poprawiają przyczepność na oblodzonych czy zaśnieżonych nawierzchniach. Nie niszczą przy tym betonu i są neutralne dla krzewów oraz trawników.

W zimowych pracach na posesji dużym wsparciem będzie odpowiedni sprzęt. Wybór konkretnych narzędzi zależy od wymiarów oraz rodzaju nawierzchni. Na małych chodnikach najlepiej sprawdzają się lekkie łopaty z mrozoodpornego tworzywa. W przypadku dużych podjazdów warto zainwestować w odśnieżarkę spalinową lub elektryczną. Urządzenia tego typu pozwalają na szybkie uprzątnięcie nawet grubych warstw ciężkiego śniegu.

Obecnie na rynku dostępne są nowoczesne rozwiązania w walce z zimą, takie jak systemy przeciwoblodzeniowe montowane pod podjazdem. Maty lub kable grzewcze dzięki czujnikom uruchamiają się automatycznie tylko wtedy, gdy występuje ryzyko oblodzenia. Inwestycję w tego typu sprzęt najlepiej przeprowadzić na etapie budowy lub remontu posesji. Warto pamiętać, że systemy grzewcze są dość kosztowne i potrzebują energii, by działać. Jednak rozwiązanie to gwarantuje, że podjazd będzie suchy przy każdej pogodzie bez wysiłku i zbędnej chemii.

Dowiedz się więcej:

• Co grozi za zaniedbany chodnik przy domu?
• Co może cię zaskoczyć, jeśli kupisz dom jednorodzinny?
• Jak dbać o stan techniczny domu?
• Co warto wiedzieć o BHP w bloku mieszkalnym?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą, który zaoferuje ekspercką poradę dopasowaną do twoich potrzeb i indywidualnej sytuacji: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Tu znajdziesz idealną nieruchomość

Powiedz nam, czego szukasz

Mieszkanie
 

Dom
 

Działki
 

Lokal
użytkowy

Budynek
użytkowy

Znajdź idealną nieruchomość dla siebie

Poszukajmy

Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.