Kupując mieszkanie najczęściej zwracamy uwagę na cenę, powierzchnię, wykończenie i lokalizację. Rzadziej patrzymy na to, czy budynek związany jest ze spółdzielnią, czy wspólnotą mieszkaniową. Tymczasem pierwsza może oznaczać lepszą organizację, druga natomiast większy wpływ na podejmowanie decyzji.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jak funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe?

• Jak funkcjonują spółdzielnie mieszkaniowe?

• Co wybrać – wspólnotę czy spółdzielnię?

Wspólnoty

Wspólnoty mieszkaniowe są stosunkowo nowym tworem, istniejącym od 1994 roku, wprowadzonym na mocy ustawy o własności lokali. Wspólnotę tworzy ogół właścicieli lokali w budynku mieszkalnym. O przynależeniu do niej decyduje sam fakt posiadania własności lokalu – nie trzeba się do niej zapisywać ani uiszczać wpisowego. Decyzje podejmują mieszkańcy na spotkaniach wspólnoty. O sile głosu decyduje wielkość udziału w częściach wspólnych nieruchomości. Może się to wydawać niesprawiedliwe, jednak trzeba mieć na uwadze, że kto posiada więcej udziałów, ten uiszcza wyższe opłaty administracyjne.

Na spotkaniach wspólnoty wybiera się zarządcę i uchwala plan finansowy, więc każdy z jej członków ma bezpośredni wpływ na życie, funkcjonowanie i decyzje wspólnoty. Jako mniejsze formy organizacyjne, wspólnoty mają możliwość zarządzania nieruchomością poprzez taki właśnie udział wszystkich właścicieli lokali, ponieważ najczęściej obejmują kilka lub kilkanaście mieszkań.

Dla sprawnego funkcjonowania wspólnoty z reguły wybiera się zarządcę, który odpowiada za kontakty z podmiotami zewnętrznymi, zawieranie i negocjowanie umów na wywożenie śmieci, dostarczenie mediów, sprzątanie itp. Jakie będą koszty tych usług, zależy od umiejętności negocjacyjnych oraz uczciwości takiego zarządcy.

Mimo możliwości brania udziału w podejmowaniu decyzji, w praktyce członkowie wspólnoty nie zawsze są zainteresowani przychodzeniem na spotkania. Jeśli dojdzie do tego niesprawny zarządca oraz prywatne niesnaski między mieszkańcami, o podjęcie decyzji może być niezwykle trudno. Teoretycznie również koszty administracyjne we wspólnocie, z uwagi na mniejszą ilość lokali i mniejszą powierzchnię części wspólnych, powinny być niższe, aniżeli w spółdzielni. Jednak rzeczywiste koszty w dużej mierze zależą od sprawności zarządcy.

Mieszkania na sprzedaż

Spółdzielnie

Spółdzielnie mają w naszym kraju o wiele dłuższą historię. Są pozostałością po poprzednim ustroju. Obecnie w Polsce funkcjonuje ich około 3500. W porównaniu do wspólnot, spółdzielnie są formą organizacyjną o wiele większą, a przez to bardziej zbiurokratyzowaną. Są to podmioty gospodarcze, mogą więc inwestować posiadane środki, zaciągać kredyty itp.

Aby zostać członkiem spółdzielni, do niedawna trzeba było się do niej zapisać i opłacić wpisowe. Wprowadzona w 2017 r. nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zniosła ten wymóg. Od tej pory członkiem spółdzielni zostaje osoba, która ma prawo do lokalu należącego do jej zasobów – i nie musi już nic więcej robić w tym celu (a przynajmniej teoretycznie nie powinna). Okazało się jednak, że niektóre spółdzielnie próbują obejść przepisy ustawy poprzez… dodatkowe opłaty na działalność kulturalną. Niektóre spółdzielnie miały już wpisane prawo do pobierania takich opłat w swoich statutach. Do tej pory jednak prawo to było martwe – a teraz nagle zaczęło być egzekwowane.

Członkowie spółdzielni podejmują decyzję na zebraniach, również w drodze głosowania, z tą różnicą, że każdemu członkowi przysługuje jeden głos. Nie ma tu znaczenia wielkość posiadanego mieszkania ani udziału w części wspólnej. Jednak nie wszystkie decyzje podejmowane są bezpośrednio przez członków spółdzielni, ale przez wybrane przez nich organy. Zarząd wybierany jest przez ustanowioną przez mieszkańców radę nadzorczą. Uchwały podejmuje się na walnym zgromadzeniu członków, do którego zadań należy również przyjmowanie sprawozdania z działalności zarządu i rady nadzorczej.

Do wad tej formy zalicza się nie do końca sprecyzowany status prawny majątku należącego do spółdzielni, niejasną kwestię odpowiedzialności za jej długi w przypadku upadłości, a także wspomnianą już nadmierną biurokratyzację. Członkowie spółdzielni często mają realnie nikłą szansę wzięcia udziału w głosowaniu. Jest to po prostu niemożliwe z uwagi na to, że ilość członków zrzeszanych przez spółdzielnie może przekraczać kilka tysięcy.

Kluczowe decyzje podejmowane są w tym przypadku przez wybrane organy, co ma swoje wady i zalety. Wadą jest to, że decyzja zależy od zdania i poglądów kilku osób oraz wpływu tych, którzy żyją blisko z zarządem. Ale jednocześnie jest to zaleta, ponieważ im mniejsza ilość głosujących, tym większa szansa na wypracowanie wspólnego stanowiska. Ponadto w organach takich często zasiadają osoby z doświadczeniem w zarządzaniu nieruchomościami, a spółdzielnie ze względu na swoje rozmiary mają możliwość negocjacji lepszych warunków umów z dostawcami usług niż małe wspólnoty. Dodatkowo mogą dysponować swoim majątkiem, inwestować go i generować przychody, np. wynajmować lokale użytkowe. Dzięki temu mogą zatrudnić fachowców różnych branż, w tym również techników czy konserwatorów, co przekłada się na lepsze zarządzanie nieruchomościami.

Mieszkania na sprzedaż

Co wybrać?

Trudno jednoznacznie wskazać, które rozwiązanie jest lepsze. Przed podpisaniem umowy warto jednak poszukać w internecie informacji o danej wspólnocie czy spółdzielni, aby sprawdzić, jak sprawnie zarządzają podlegającymi im nieruchomościami. Informacjami takimi chętnie dzielą się mieszkańcy – warto więc popytać u źródła. Należy zwrócić również uwagę na wysokość opłat administracyjnych, jakie dany podmiot narzuca. Czasami różnice w czynszach między różnymi spółdzielniami mogą wynosić nawet kilkaset złotych w skali miesiąca, co już wymiernie wpływa na domowe wydatki.

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.