Osoby szukające mieszkania najczęściej zwracają uwagę na cenę, powierzchnię, wykończenie i lokalizację. Rzadziej patrzą na to, czy budynek związany jest ze spółdzielnią, czy ze wspólnotą mieszkaniową. Warto jednak orientować się w typowych cechach wspólnot i spółdzielni, gdyż mają one wpływ na sposób zarządzania budynkiem i jego otoczeniem, a także do pewnego stopnia na opłaty.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czym jest i jak funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa?

• Jak działa spółdzielnia mieszkaniowa?

• Co wybrać – wspólnotę czy spółdzielnię?

Czym jest i jak funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnota mieszkaniowa jest stosunkowo nowym tworem, istniejącym od 1995 roku, wprowadzonym na mocy ustawy o własności lokali. Wspólnotę tworzy ogół właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, a powstaje ona z mocy prawa w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu. O przynależeniu do niej decyduje sam fakt własności lokalu – nie trzeba się zapisywać ani uiszczać wpisowego.

Mieszkania na sprzedaż

Warto wiedzieć, że wspólnoty dzielą się na dwa rodzaje, różniące się liczbą lokali oraz sposobem zarządzania:

• wspólnota mała – obejmuje maksymalnie trzy lokale; decyzje wykraczające poza zakres tzw. zwykłego zarządu muszą być podejmowane jednogłośnie przez wszystkich jej członków;
• wspólnota duża – cztery lokale i więcej; mieszkańcy zobowiązani są do wyboru zarządu (jedno- lub kilkuosobowego).

Zarządca wspólnoty odpowiada za kontakty z podmiotami zewnętrznymi, zawieranie i negocjowanie umów na wywożenie śmieci, dostarczenie mediów, sprzątanie itp. Jakie będą koszty tych usług, zależy od umiejętności negocjacyjnych oraz uczciwości zarządcy.

Decyzje podejmują mieszkańcy na zebraniach wspólnoty. O sile głosu decyduje wielkość udziału w częściach wspólnych nieruchomości.

Jak działa spółdzielnia mieszkaniowa?

Spółdzielnie mieszkaniowe mają w naszym kraju o wiele dłuższą historię. Pierwsze powstały już pod koniec XIX wieku, natomiast począwszy od lat 60. XX wieku stały się podstawową formą organizacji mieszkalnictwa. Obecnie w Polsce funkcjonuje ich około 3600. W porównaniu do wspólnot, spółdzielnie są formą organizacyjną o wiele większą, a przez to bardziej zbiurokratyzowaną. Są to podmioty gospodarcze, mogą więc inwestować posiadane środki, zaciągać kredyty itp.

Mieszkania na sprzedaż

Kiedyś, aby zostać członkiem spółdzielni, trzeba było opłacić wpisowe. Obecnie członkostwo otrzymuje każda osoba, która ma prawo do lokalu należącego do zasobów spółdzielni. Każdy członek spółdzielni ma prawo do jednego głosu na walnym zgromadzeniu.

Zarządzanie spółdzielnią i podejmowanie decyzji dotyczących jej funkcjonowania należy do kompetencji kilku organów spółdzielni. Są to:

• walne zgromadzenie – najwyższy organ spółdzielni, odpowiadający za najważniejsze sprawy związane z jej działalnością, takie jak uchwalanie regulaminów i planów,
• rada nadzorcza – m.in. sprawuje kontrolę nad działalnością spółdzielni, rozpatruje skargi na działalność spółdzielni, zatwierdza strukturę organizacyjną spółdzielni, składa sprawozdania walnemu zgromadzeniu;
• zarząd – wybierany przez radę nadzorczą lub walne zgromadzenie; podejmuje on decyzje, które w ustawie bądź statucie nie są zastrzeżone dla innych organów.

Co wybrać – wspólnotę czy spółdzielnię?

Jeśli wahasz się między wspólnotą a spółdzielnią, Twój wybór będzie zależał w znacznym stopniu od osobistych preferencji i priorytetów. Dużo też zależy od tego, jak konkretna wspólnota bądź spółdzielnia jest zarządzana. Wartko poszukać informacji na ten temat w internecie, a najlepiej zapytać samych mieszkańców.

Mieszkania na sprzedaż

Jeśli chodzi o ogólną charakterystykę wspólnoty mieszkaniowej, weź pod uwagę kilka kluczowych kwestii.

1. Mieszkania we wspólnotach są własnościowe. Oznacza to, że nabywasz pełną własność lokalu i udziału w gruncie, więc możesz swobodnie nim rozporządzać, oczywiście w pewnych granicach, nie wyrządzając szkód i nie zakłócając spokoju sąsiadom.
2. Członkowie wspólnot mają większy wpływ na podejmowanie decyzji niż w przypadku spółdzielni. Aby jednak wspólnota funkcjonowała sprawnie, potrzebne są: efektywny zarząd i zgodne współdziałanie mieszkańców. Jeśli mieszkańcy nie są zainteresowani przychodzeniem na zebrania albo wdają się w prywatne niesnaski, może być niezwykle trudno o podjęcie jakiejkolwiek decyzji.
3. W obiegowym przekonaniu opłaty za mieszkanie we wspólnocie są niższe niż w przypadku lokalu w spółdzielni, gdyż płaci się jedynie za własne zużycie oraz koszty eksploatacji części wspólnych, natomiast nie trzeba regulować dodatkowych opłat administracyjnych za utrzymanie mienia spółdzielni i jej rozbudowanego systemu zarządzania. Jest szansa, że faktycznie tak będzie, ale weź pod uwagę, że nie jest to regułą – rzeczywiste opłaty we wspólnocie w dużym stopniu zależą od sprawności zarządu.
4. Nie w każdej wspólnocie funkcjonuje fundusz remontowy – w tzw. małych wspólnotach nie jest on obowiązkowy. Oznacza to mniejsze opłaty co miesiąc, ale w sytuacji, gdy potrzebny jest większy remont, możesz stanąć przed koniecznością uregulowania dużej kwoty. Może się też okazać, że niektórzy członkowie wspólnoty notorycznie nie płacą za remonty i naprawy, co wpływa na wszystkich mieszkańców budynku, a może nawet stwarzać dla nich zagrożenie.

Co warto wiedzieć, jeśli chodzi o typowe cechy spółdzielni i ich wpływ na mieszkańców?

1. Gdy kupujesz mieszkanie w spółdzielni, tak naprawdę nabywasz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Oznacza to, że faktycznym właścicielem tego mieszkania jest spółdzielnia. Ty możesz z niego korzystać, sprzedać je lub przekazać w spadku bądź darowiźnie. Są jednak kwestie, co do których trzeba otrzymać zgodę spółdzielni, np. istotna ingerencja w lokal czy zmiana jego przeznaczenia.
2. Opłaty za ogrzewanie, niektóre media i remonty części wspólnych są wliczone w czynsz i względnie równomiernie rozłożone w ciągu roku. Nie powinno być więc konieczności płacenia kwot rzędu kilku czy kilkunastu tysięcy złotych naraz, jak to się zdarza w niektórych wspólnotach. Sprawdź jednak, czy podwyżki opłat są częste i czy mieszkańcy mają problem z wysokimi niedopłatami po cyklicznych rozliczeniach.
3. Podobnie jak we wspólnotach, opłaty w spółdzielniach mogą się znacząco różnić – nawet o kilkaset złotych miesięcznie za podobne mieszkania, co wymiernie wpływa na domowe wydatki. Zależy to m.in. od sprawności zarządzania spółdzielnią, od uczciwości osób wchodzących w skład jej organów, od stanu mienia spółdzielni (czy np. potrzebne są kosztowne remonty i modernizacje), czy też od wyboru dostawców mediów oraz wykonawców zajmujących się poszczególnymi pracami.
4. Jak wspomniano, członkowie spółdzielni teoretycznie mają wpływ na podejmowanie decyzji. W praktyce kluczowe decyzje są podejmowane nieraz przez kilka osób – zarząd i radę nadzorczą. Co to oznacza dla ciebie jako mieszkańca? Z jednej strony nie musisz się martwić o wiele kwestii, którymi członkowie wspólnoty musieliby się zająć we własnym zakresie. Z drugiej – nie zawsze masz pełną jasność, na co konkretnie wydawane są pieniądze (także z twojego czynszu).
5. Spółdzielnie ze względu na swoje rozmiary mają możliwość negocjacji lepszych warunków umów z dostawcami usług niż małe wspólnoty. Dodatkowo mogą dysponować swoim majątkiem, inwestować go i generować przychody, np. wynajmować lokale użytkowe. Dzięki temu mogą zatrudnić fachowców różnych branż, w tym również techników czy konserwatorów, co przekłada się na lepsze zarządzanie nieruchomościami.

Dowiedz się więcej:

• Czym jest regulamin wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej?

• Jakich formalności należy dopełnić przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego?

• Jakie są formy własności mieszkania?

• Czy mieszkanie bezczynszowe się opłaca?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.