Dla mieszkańców miast działki ogrodowe są świetnym sposobem na spędzenie weekendu, dają możliwość wyjścia z małego mieszkania i odpoczynku na świeżym powietrzu. Pandemia zwiększyła zapotrzebowanie na tego typu nieruchomości, co automatycznie zwiększyło ich cenę.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czym są Rodzinne Ogrody Działkowe?

• Jak i kiedy powstały Rodzinne Ogrody Działkowe?

• Z czego wynika popularność Rodzinnych Ogrodów Działkowych?

• Czy można kupić działkę ROD?

• Jakie są zasady użytkowania działki ROD?

• Czy dzierżawca ROD musi przejść szkolenie?

Czym są Rodzinne Ogrody Działkowe?

ROD (Rodzinne Ogrody Działkowe) zostały stworzone, aby zapewnić mieszkańcom miast możliwość aktywnego wypoczynku na łonie natury i prowadzenia upraw roślinnych na własne potrzeby. Są także elementem terenów rekreacyjnych i zielonych oraz obszarami ochrony przyrody. Mają na celu zwiększanie obszarów zielonych w miastach, poprawiając tym samym warunki ekologiczne i bytowe mieszkańców. Korzystanie z nich podlega regulacjom prawnym, które służą ochronie tych obiektów przed komercjalizacją i zakłócaniem korzystania zgodnie z ich przeznaczeniem.

Działki na sprzedaż

Zgodnie z ustawą podstawowymi celami Rodzinnych Ogródków Działkowych są:

• zaspokajanie wypoczynkowych i rekreacyjnych potrzeb społeczeństwa poprzez umożliwianie prowadzenia upraw ogrodniczych;
• poprawa warunków socjalnych członków społeczności lokalnych;
• pomoc rodzinom i osobom w trudnej sytuacji życiowej oraz wyrównywanie ich szans;
• integracja wielopokoleniowej rodziny, wychowanie dzieci w zdrowych warunkach oraz zachowanie aktywności i zdrowia emerytów i rencistów;
• integracja społeczna osób w wieku emerytalnym oraz niepełnosprawnych;
• przywracanie społeczności i przyrodzie terenów zdegradowanych;
• ochrona środowiska i przyrody;
• oddziaływanie na poprawę warunków ekologicznych w gminach;
• kształtowanie zdrowego otoczenia człowieka;
• tworzenie warunków do udostępniania terenów zielonych dla społeczności lokalnych.

Jak i kiedy powstały Rodzinne Ogrody Działkowe?

Pierwsze ogrody działkowe w Polsce powstały w Grudziądzu w 1897 roku. Nazywały się ROD „Kąpiele Słoneczne”, a ich założycielem był doktor Jan Jalkowski. Rodzinne ogrody działkowe w obecnej formie powstały z przekształcenia pracowniczych ogrodów działkowych na podstawie ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych z dnia 8 lipca 2005 roku. W 2012 roku Trybunał Konstytucyjny uznał znaczną część przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2005 roku o rodzinnych ogrodach działkowych za niezgodną z Konstytucją, przede wszystkim w zakresie monopolu Polskiego Związku Działkowców na zakładanie ogródków, obowiązku zrzeszania się działkowców w tymże Związku, zwolnienia go z opłat, czy obowiązku przekazywania mu ziemi przez samorządy. Po tym powstał nowy akt prawny, na podstawie którego ROD funkcjonuje w obecnej formie.

Działki na sprzedaż

Tworzenie i funkcjonowanie ROD odbywa się na mocy ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych z dnia 13 grudnia 2013 roku. Zgodnie z nią ROD to wydzielony obszar lub obszary przeznaczone na cele rodzinnych ogrodów działkowych, składające się z działek i terenu ogólnego, służące do wspólnego korzystania przez działkowców, wyposażone w infrastrukturę ogrodową.

Z czego wynika popularność Rodzinnych Ogrodów Działkowych?

W dobie kryzysu klimatycznego zaczynamy doceniać tereny zielone w miastach, zauważając ich niezaprzeczalną rolę w poprawie jakości naszego codziennego życia. Nie tylko służą one rekreacji ich użytkowników, ale przyczyniają się do poprawy stanu powietrza, optymalizują temperaturę czyniąc upały bardziej znośnymi, są naturalnymi magazynami wody, a także wpływają na poprawę miejskiej estetyki. Dodatkowo udowodniono, że przebywając wśród natury jesteśmy mniej narażeni na stres, który obecnie jest źródłem wielu chorób i dolegliwości. W otoczeniu zieleni po prostu czujemy się lepiej, poprawia się nasze zdrowie i nastrój, a czas płynie wolniej i spokojniej.

Działki na sprzedaż

Dodatkowo czasy pandemii spowodowały, że zaczęliśmy zwracać większą uwagę na komfort naszego codziennego funkcjonowania, a co za tym idzie na wielkość i wygląd naszych przestrzeni życiowych. Mieszkania okazały się za małe, gdy miały pełnić rolę miejsca do nauki, pracy i oczywiście spełniać swoje podstawowe zadanie. Ograniczenia w przemieszczaniu się poskutkowały natomiast tym, że balkony, ogródki czy działki stały się bardzo pożądane.

Niestety wraz ze zwiększonym zainteresowaniem proporcjonalnie wzrosły również koszty. Aby odkupić prawo do użytkowania działki w większym mieście, trzeba dysponować kwotą rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych, a w przypadku działek lepiej wyposażonych nawet ponad 100 tys. zł  (stan na 2025 r.).

Czy można kupić działkę ROD?

ROD zakładane są na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego oraz stowarzyszeń ogrodowych. A to oznacza, że osoby użytkujące takie działki nie są ich właścicielami. Ustanowienie prawa do działki następuje na podstawie umowy dzierżawy. Umowa taka zawierana jest pomiędzy stowarzyszeniem ogrodowym a pełnoletnią osobą fizyczną. Przez umowę dzierżawy działkowej stowarzyszenie ogrodowe zobowiązuje się oddać działkowcowi działkę na czas nieoznaczony do używania i pobierania z niej pożytków, a działkowiec zobowiązuje się używać działkę zgodnie z jej przeznaczeniem, przestrzegać regulaminu oraz uiszczać opłaty ogrodowe. Opłaty mogą być nałożone wyłącznie w przypadku gdy stowarzyszenie ogrodowe jest zobowiązane do uiszczania na rzecz właściciela gruntu opłat z tytułu użytkowania albo użytkowania wieczystego nieruchomości zajmowanej przez ROD.

Działki na sprzedaż

Zgodnie z ustawą prawo do działki ROD wygasa z chwilą:

• rozwiązania umowy za zgodą obu stron albo upływu terminu wypowiedzenia;
• śmierci działkowca, o ile ustawa nie stanowi inaczej;
• likwidacji ROD lub jego części, na której znajduje się działka;
• w innych przypadkach przewidzianych w ustawie.

Działkowiec może jednak w drodze umowy przenieść prawa i obowiązki wynikające z prawa do działki na rzecz pełnoletniej osoby fizycznej (przeniesienie praw do działki). Umowę taką zawiera się w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, stowarzyszenie ogrodowe musi jednak wyrazić na to zgodę. Skuteczność przeniesienia praw do działki zależy od zatwierdzenia przez stowarzyszenie. Od dnia otrzymania wniosku ma ono 2 miesiące na odpowiedź. Po bezskutecznym upływie tego terminu uznaje się, że zgromadzenie zatwierdziło przeniesienie praw do korzystania z działki. Odmowa może nastąpić wyłącznie z ważnych powodów i wymaga pisemnego uzasadnienia.

Stowarzyszenie ogrodowe może również odmówić zatwierdzenia przeniesienia praw do działki, jeżeli jednocześnie wskaże osobę, na rzecz której może nastąpić takie przeniesienie. Wówczas osoba ta składa pisemne oświadczenie o gotowości zapłaty na rzecz działkowca wynagrodzenia w wysokości wskazanej we wniosku o zatwierdzenie w terminie dwóch tygodni od dnia wskazania. Bezskuteczny upływ terminu jest równoznaczny z uwzględnieniem wniosku działkowca. Gdyby prawa do działki z jakiegoś powodu wygasły, działkowcowi przysługuje wynagrodzenie za znajdujące się na działce nasadzenia, urządzenia i obiekty stanowiące jego własność. Wynagrodzenie nie przysługuje za nasadzenia, urządzenia i obiekty wykonane niezgodnie z prawem. W przypadku przeniesienia prawa do działki wynagrodzenie to ustalają strony w umowie.

Pod pojęciem zakupu działki ROD nie kryje się więc nabycie do niej prawa własności, a praw do korzystania na podstawie umowy dzierżawy. Precyzyjnie należy więc stwierdzić, że działki ROD nie można kupić, nie staje się ona bowiem własnością działkowca. Kwota podana w ogłoszeniu sprzedaży działki ROD jest więc tak naprawdę kwotą odstępnego za prawo dzierżawy i możliwość korzystania z ogródka. Pod tym względem działki ROD różnią się od działek rekreacyjnych, które kupuje się na własność. Więcej dowiesz się tutaj: "Działka rekreacyjna - przydatne informacje".

Jakie są zasady użytkowania działki ROD?

Działki ROD zostały stworzone w celach wymienionych wyżej i korzystanie z nich powinno być z tymi celami zgodne, a także nie naruszać prawa do realizacji tych celów przez innych działkowców. Sposób korzystania z działek, a także prawa i obowiązki działkowców określa ustawa. Zgodnie z nią działkowiec ma określone prawa:

• ma prawo zagospodarować działkę i wyposażyć ją w odpowiednie obiekty i urządzenia zgodnie z przepisami ustawy oraz regulaminem;
• nasadzenia, urządzenia i obiekty znajdujące się na działce, wykonane lub nabyte ze środków finansowych działkowca, stanowią jego własność;
• działkowiec jest uprawniony do korzystania z terenu ogólnego oraz infrastruktury ogrodowej zgodnie z ich przeznaczeniem i na zasadach określonych w regulaminie.

Działki na sprzedaż

Działkowiec ma obowiązek:

• utrzymywać działkę w należytym stanie;
• przestrzegać porządku ogrodowego w sposób określony w regulaminie;
• ponosić wydatki związane z utrzymaniem działki oraz opłaty ogrodowe;
• korzystać z terenu ogólnego i infrastruktury ogrodowej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych działkowców oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Dodatkowo jest obowiązany uczestniczyć w pokrywaniu kosztów funkcjonowania ROD, w częściach przypadających na jego działkę, przez uiszczanie opłat ogrodowych ustalonych przez statut stowarzyszenia ogrodowego.

Do opłat takich należą w szczególności:

• wydatki na inwestycje, remonty i bieżącą konserwację infrastruktury ogrodowej;
• opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej terenu ogólnego i infrastruktury ogrodowej;
• ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne;
• wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
• wydatki związane z zarządzaniem ROD.

Ustawa określa również, czego na działce ROD nie można postawić. Wymienia tu:

• altanę działkową o powierzchni zabudowy powyżej 35 mkw. oraz o wysokości powyżej 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich, przy czym do powierzchni zabudowy nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, o ile ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 mkw.;
• obiektu gospodarczego o powierzchni zabudowy przekraczającej 35 mkw. oraz o wysokości przekraczającej 5 m przy dachach stromych i 4 m przy dachach płaskich.

Na terenie ROD obowiązuje zakaz prowadzenia działalności gospodarczej lub innej działalności zarobkowej, a także zakaz zamieszkiwania. Działkowiec ma także obowiązek utrzymywania na swojej działce porządku i przestrzegania postanowień regulaminu ustanowionego przez stowarzyszenie.

Działki na sprzedaż

Czy dzierżawca ROD musi przejść szkolenie?

Od 2025 r. obowiązują przepisy nakładające na nowych członków Polskiego Związku Działkowców zainteresowanych dzierżawą działki obowiązek odbycia szkolenia, którego certyfikat uprawnia do podpisania umowy dzierżawy. Szkolenie to skupia się na kwestiach związanych m.in. z ochroną środowiska, prawami i obowiązkami działkowców, bezpieczeństwem korzystania z działki, współdziałaniem i zgodnymi relacjami między użytkownikami działek.

Działki na sprzedaż

Warto podkreślić, że konieczność odbycia szkolenia dotyczy jedynie tych osób, które zapisują się do PZD (a nie wszystkie ROD-y podlegają pod tę organizację, jak również dzierżawa ROD nie wymaga przystąpienia do PZD). Nie obejmuje natomiast dzierżawców, którzy nabyli prawa do działek przed 2025 r., choć mogą oni wziąć udział w takim szkoleniu dobrowolnie.

Dowiedz się więcej:

• Jak zrobić ogród warzywny na balkonie?
• Jak sprawdzić jakość powietrza w okolicy?
• Gdzie znaleźć tanią działkę budowlaną?
• Jak zrobić przydomową wędzarnię?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.