Wiele osób obawia się, że kredyt hipoteczny oznacza przywiązanie do danego miejsca do czasu zapłaty ostatniej raty. Istnieje przekonanie, że hipoteki nie można się wcześniej pozbyć, tymczasem jest ono mylne. Czy można sprzedać dom z kredytem hipotecznym? Jak to zrobić?

Podstawa prawna

Kredyt na dom czy mieszkanie to specyficzny produkt bankowy, który z uwagi na dużą kwotę pożyczki musi być zabezpieczony. Odbywa się to poprzez wpisanie w księdze wieczystej nieruchomości informacji o udzielonym kredycie, tzw. hipoteki. Zawarte są tam informacje o kwocie pożyczki, a także o banku kredytującym, będącym wierzycielem hipotecznym. W razie problemów ze spłatą, jeśli dojdzie do wszczęcia egzekucji przeciwko kredytobiorcy, a w jej toku nieruchomość zostanie sprzedana, to właśnie wierzyciel hipoteczny będzie miał pierwszeństwo przed innymi wierzycielami w zaspokojeniu swoich roszczeń ze środków uzyskanych ze sprzedaży domu czy mieszkania. Jest to ograniczone prawo rzeczowe, które obciąża nieruchomość, nie jej właściciela, a wygasa dopiero z chwilą zaspokojenia roszczenia wierzyciela.

Zgodnie z ustawą z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym, kredytobiorca ma prawo w dowolnym momencie dokonać spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie kredytowej. Przepisy te dotyczą kredytów zaciągniętych po 21 lipca 2017 roku.

Zgodnie z nimi kredytobiorca ma prawo:

• w każdym momencie dokonać przedterminowej spłaty zobowiązania (częściowej, lub w całości),
• wystąpić z wnioskiem do banku o udzielenie informacji o opłatach związanych z szybszą spłatą kredytu hipotecznego (bank ma wówczas 7 dni roboczych na udzielenie odpowiedzi),
• odzyskać pieniądze za odsetki i inne koszty przypadające za okres, o który skrócono umowę przez przedterminowe spłacenie kredytu.

Kredyty ze zmienną stopą procentową można spłacić bez dodatkowych opłat po upływie 36 miesięcy regularnego spłacania. Spłata we wcześniejszym terminie wiąże się z opłatą, która jednak nie może być większa niż 3 % spłacanej kwoty. W przypadku kredytów ze stałą stopą procentową natomiast bank może obciążyć kredytobiorcę opłatą za wcześniejszą spłatę przez cały okres trwania kredytu, w którym oprocentowanie jest niezmienne.

Dodaj ogłoszenie

Problemy przy sprzedaży nieruchomości z hipoteką

Bank jako wierzyciel hipoteczny widniejący w księdze wieczystej musi wiedzieć o sprzedaży domu, który przecież zabezpiecza jego roszczenie. Z tego powodu przeprowadzenie takiej transakcji jest bardziej złożone, ale nie jest niemożliwe.

Pierwszym krokiem jest poinformowanie banku kredytującego o zamiarze sprzedaży mieszkania zabezpieczonego hipoteką oraz uzyskanie zaświadczenia o wysokości kwoty kredytu pozostałej do spłaty, a także innych dodatkowych kosztach z tym związanych. Konieczne jest także uzyskanie promesy, która jest swego rodzaju obietnicą banku o wykreśleniu hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości, gdy kredyt zostanie spłacony. Dokument taki jest ważny 30 dni. W tym czasie należy podpisać z kupującym umowę przedwstępną. Nie musi być ona zawarta w formie aktu notarialnego, ale to rozwiązanie zawsze lepiej chroni strony transakcji.

Z podpisaniem takiej umowy najczęściej wiąże się również uiszczenie zaliczki lub zadatku. Obydwie opłaty będą zaliczone na poczet ostatecznej ceny nieruchomości. Różnica między nimi polega jednak na tym, że w przypadku zaliczki, jeśli nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej z winy kupującego, opłata zostanie mu zwrócona. Podobnie, gdy do podpisania umowy nie dojdzie z winy sprzedającego, albo wskutek okoliczności przez strony niezawinionych. Zadatek natomiast nie jest zwracany, jeśli do zawarcia umowy nie dojdzie z winy kupującego. Wówczas sprzedający go zatrzymuje. Gdy jednak to on przyczyni się do niepodpisania umowy, wtedy musi zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości. Zadatek jest zwracany kupującemu wyłącznie w sytuacji, gdy do podpisania umowy nie doszło wskutek okoliczności niezawinionych przez strony. Sprzedający najczęściej wymagają wpłaty zadatku.

Z umową przedwstępną kupujący musi udać się do swojego banku, aby załączyć ją do wniosku o udzielenie kredytu hipotecznego. Jeśli uzyska pozytywną decyzję, pozostaje już tylko podpisanie umowy przyrzeczonej i spłata hipoteki. Problemy mogą pojawić się, gdy kupujący kredytu nie otrzyma, albo rozpatrywanie jego wniosku wydłuży się. Wtedy konieczne może być uzyskanie kolejnej promesy z banku osoby sprzedającej dom.

W praktyce raczej nie zdarza się, aby bank nie wydał promesy, a tym samym stwarzał problemy z wcześniejszą spłata kredytu. Co prawda w takim wypadku nie zarobi tyle na odsetkach, ile zarobiłby przez pierwotnie planowany okres spłaty. Jednak obecnie obowiązujące przepisy dopuszczają możliwość spłaty kredytu hipotecznego w dowolnym momencie, czasem może to być obwarowane dodatkowymi kosztami, które mają stanowić dla banku pewien rodzaj rekompensaty.

Transakcja sprzedaży a spłata hipoteki

Inaczej wygląda kwestia spłaty hipoteki, jeśli kupujący dysponuje gotówką, a inaczej gdy sam ubiega się o kredyt. W obu jednak przypadkach sprzedający musi wystąpić do swojego banku o wydanie zaświadczenia o wysokości hipoteki oraz o wydanie promesy. Ta druga jest dla kupującego zabezpieczeniem wykreślenia roszczenia banku z księgi wieczystej domu po sfinalizowaniu transakcji. Hipoteka obciąża bowiem nieruchomość, a tym samym jej każdorazowego właściciela, kwestia jej spłaty musi więc być ustalona przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży.

Gdy kupujący płaci gotówką, wówczas po uzyskaniu promesy można od razu przejść do podpisania umowy głównej, nie ma potrzeby zawierania umowy przedwstępnej. Następnym krokiem jest przelanie środków w wysokości i na rachunek wskazany w zaświadczeniu wydanym przez bank kredytujący sprzedającego.

Jeśli natomiast kupujący posiłkuje się kredytem, wówczas po uzyskaniu promesy należy podpisać umowę przedwstępną, która jest zabezpieczeniem zawarcia umowy przyrzeczonej, a nabywcy daje podstawę do uzasadnienia wniosku kredytowego. Po otrzymaniu przez niego kredytu, strony udają się do notariusza w celu podpisaniu umowy przyrzeczonej. Z umową taką kupujący musi udać się do swojego banku, który przeleje środki na rachunek wskazany w zaświadczeniu wydanym przez bank będący wierzycielem hipotecznym. Jeśli po spłacie hipoteki zostaną jeszcze jakieś środki, bank nabywcy przelewa je na konto sprzedającego. W ten sposób ustalona cena sprzedaży zostaje przeznaczona na spłatę hipoteki, a nadwyżka stanowi zarobek dotychczasowego właściciela. Kiedy hipoteka zostaje spłacona, sprzedający powinien jeszcze uzyskać ze swojego banku zaświadczenie o uregulowaniu roszczenia, a następnie przekazać je nabywcy.

Z takim dokumentem nowy właściciel może złożyć wniosek do wydziału ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego o wykreślenie hipoteki. Dodatkowo, gdy dom był kupiony na kredyt, w księdze niebawem pojawi się wpis o ustanowieniu nowego zabezpieczenia, tym razem na rzecz banku kredytującego nabywcy.

Dowiedz się więcej o sprzedaży domu z hipoteką po rozwodzie - "Rozwód a hipoteka – jak sprzedać dom obciążony kredytem?"

Jeśli chcesz, aby transakcję bezpiecznie przeprowadził za ciebie profesjonalista, skorzystaj z usług pośrednika nieruchomości.

Znajdź agenta
w swojej okolicy

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.