Sprzedaż domu z hipoteką po rozwodzie bywa problematyczna. Zazwyczaj jest to najbardziej wartościowy składnik majątku małżonków. W większości przypadków rodzina nie chce w nim już wspólnie mieszkać, więc jedynym wyjściem staje się sprzedaż. Jednak co zrobić, gdy wzięliśmy kredyt hipoteczny na dom? Musimy poinformować bank o swoich planach.

Kto spłaca kredyt po rozwodzie? Jeśli kredytobiorcami są małżonkowie, to wciąż odpowiadają w takim samym stopniu za spłatę kredytu. Jednak po rozwodzie przelewanie wspólnej raty zapewne stanie się mocno problematyczne. Często jest tak, że dwie osoby nie chcą mieć już ze sobą nic wspólnego, więc muszą pozbyć się domu. Wyjścia z tej sytuacji są dwa.

Można spróbować przenieść kredyt na jednego z małżonków w zamian za wyłączne prawo własności. Na taki krok banki jednak rzadko się zgadzają – zdolność kredytowa jednej osoby będzie niższa niż dwóch, więc rośnie ryzyko problemów ze spłatą zobowiązania. Wtedy można spróbować dołączyć inną osobę do kredytu (np. nowego partnera czy rodziców).

Drugim rozwiązaniem jest sprzedaż domu z hipoteką po rozwodzie. Jeśli znajdziemy kupca, to spłaci on nasze zobowiązanie wobec banku, a nadwyżkę środków możemy podzielić między siebie.

Dowiedz się więcej o tym, co się dzieje z kredytem hipotecznym po rozwodzie - Kredyt hipoteczny po rozwodzie

Rozwód a wspólnota majątkowa

Kiedy sprawa rozwodowa zostanie sfinalizowana, a sąd wyda decyzję, ustaje wspólnota majątkowa. Oznacza to, że od tego momentu zarówno majątek, jak i zobowiązania małżonków nie stają się automatycznie własnością drugiej osoby. Pozostaje jednak kwestia podziału wspólnych dóbr, których małżonkowie dorobili się po ślubie.

Warto pamiętać, że dotyczy to tylko tych osób, które nie podpisały intercyzy. Jeśli zdecydowały się one na intercyzę, każda osoba zachowa odrębny majątek, a druga strona nie staje się z automatu jego właścicielem oraz nie odpowiada za długi męża lub żony.

Jednak jeśli małżonkowie podpisali intercyzę, to wciąż mogą wziąć razem kredyt. Wtedy sami ustalają, kto w jakiej proporcji odpowiada za spłatę zobowiązania.

Sprzedaż mieszkania z hipoteką pozwala więc uwolnić się od sprawy, która mocno łączy małżonków, jednak wcześniej trzeba uzyskać zgodę banku.

Przejęcie długu

Warto wiedzieć, że istnieje możliwość, aby nabywca wraz z kupnem domu, przejął również kredyt. Jak wygląda taka procedura? Dla banku nie ma znaczenia fakt, w jakich relacjach obecny kredytobiorca pozostaje z nowym. Może więc być to zupełnie obca osoba. Przejęcie długu to cesja kredytu hipotecznego, która polega na tym, że ktoś inny jest odpowiedzialny za spłatę zobowiązania wobec banku. Kupujący więc w pakiecie z nieruchomością otrzymuje również zobowiązanie finansowe, a sprzedający pozbywa się zarówno domu, jak i długu.

Na przeniesienie kredytu muszą wyrazić zgodę wszyscy kredytobiorcy. Później trzeba poinformować bank o swoich planach i złożyć wniosek o zgodę na dokonanie cesji. Na tym etapie przeanalizuje on, czy potencjalni kredytobiorcy posiadają na tyle wysoką zdolność kredytową, aby mogli bez problemu spłacać dane zobowiązanie finansowe. Bank bierze pod uwagę głównie wysokość dochodów i innych zobowiązań, liczbę osób na utrzymaniu, stabilność zatrudnienia oraz historię kredytową.

Po uzyskaniu zgody na przeniesienie zobowiązania, konieczne jest podpisanie aneksu do umowy kredytowej. Od tego momentu za spłatę długu są odpowiedzialni nowi kredytobiorcy.

Jakie dokumenty są wymagane przy cesji kredytu hipotecznego? Niezbędne są dowody osobiste wszystkich stron transakcji, dokumenty dotyczące nieruchomości (akt notarialny, umowa deweloperska, pozwolenie na budowę itp.), umowa kredytowa oraz dokumenty dochodowe nowych kredytobiorców (np. wyciąg z konta, umowa o pracę, PIT z ubiegłego roku, zaświadczenie o dochodach).

Oczywiście istnieje także możliwość, aby kredyt przejął na siebie jeden z byłych współmałżonków. Wtedy procedura wygląda tak samo, ale warto pamiętać, że szansa na pozytywne rozpatrzenie wniosku o cesję wzrośnie, jeśli do zobowiązania przystąpi ktoś jeszcze (np. nowy partner czy rodzice osoby, która ma przejąć kredyt w całości).

Sprzedaż domu z kredytem po rozwodzie

Kiedy wraz ze współmałżonkiem zdecydujecie, że chcecie sprzedać swoją nieruchomość, pierwsze co musicie zrobić, to opublikować ogłoszenie i znaleźć kupca.

Dodaj ogłoszenie

Warto oczywiście sprawdzić, jakie są obecnie warunki rynkowe i przy jakiej cenie dom może zainteresować kupców. Oczywiście najbardziej opłaca się ustalić taką kwotę, aby spłacić cały kredyt i jeszcze została gotówka. Nie zawsze jest to jednak możliwe (w przypadku kredytów walutowych ich saldo często przewyższa wartość nieruchomości).

Następnie trzeba się wybrać do banku (kredytodawcy), aby wystawił on zaświadczenie o kwocie kredytu pozostałej do spłaty i promesę, że po całkowitej spłacie zobowiązania wykreśli hipotekę z księgi wieczystej domu.

Następnie jest czas na to, aby spisać z kupującym umowę przedwstępną. Warto pamiętać, że promesa najczęściej jest ważna 30 dni. Na tej podstawie będzie mógł on uzyskać kredyt, który zostanie przeznaczony na zakup nieruchomości. W przypadku uzyskania decyzji pozytywnej można działać dalej. Jeśli kupiec posiada gotówkę, ten krok oczywiście można pominąć.

Później wraz z kupującym trzeba udać się do notariusza i podpisać umowę kupna sprzedaży domu w formie aktu notarialnego. Jeżeli zakup nie jest kredytowany, to kupujący przelewa kwotę kredytu do banku, a nadwyżkę na konto sprzedającego. Jeśli jednak kupujący bierze kredyt hipoteczny, to musi dostarczyć do swojego banku kopię aktu notarialnego. Na tej podstawie jego bank przeleje należną kwotę do banku sprzedawcy, a resztę na jego rachunek.

Po otrzymaniu przelewu i upewnieniu się, że bank sprzedającego również go dostał, trzeba udać się do niego po zaświadczenie o uregulowaniu zadłużenia. Następnie pozostaje nam wizyta w sądzie rejonowym z wnioskiem o zaktualizowanie wpisów w księdze wieczystej nieruchomości. Może również wyręczyć nas w tym notariusz.

Dokumenty niezbędne u notariusza

Aby umowa kupna sprzedaży mogła zostać bez problemu sfinalizowana u notariusza, trzeba dostarczyć następujące dokumenty:

• potwierdzenie nabycia domu (akt notarialny umowy kupna, potwierdzenie otrzymania darowizny lub spadku),
• odpis z księgi wieczystej,
• wypis z ewidencji gruntów i budynków wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej (ze starostwa powiatowego),
• zaświadczenie o przeznaczeniu działki, zdefiniowane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (z urzędu miasta lub gminy),
• dokumentacja techniczna domu,
• pozwolenie na użytkowanie domu,
• dokument potwierdzający, że nieruchomość nie znajduje się na terenie przeznaczonym pod rewitalizację (z urzędu miasta lub gminy),
• zaświadczenie, które wskazuje brak osób zameldowanych pod tym adresem,
• decyzja o wysokości podatku od nieruchomości.

W przypadku problemów ze zgromadzeniem dokumentów, warto skonsultować się z notariuszem, który z pewnością doradzi dalsze postępowanie.

Przeszkody w sprzedaży domu z hipoteką

Przeszkodą, uniemożliwiającą nam sprzedaż domu, jest sytuacja, gdy kupujący nie otrzyma kredytu hipotecznego. Wtedy w wyniku braku środków transakcja nie może zostać sfinalizowana. Z tego powodu kupiec powinien złożyć wniosek do kilku instytucji, aby zwiększyć swoje szanse na uzyskanie finansowania.

Inna sytuacja, kiedy sprzedaż domu z hipoteką po rozwodzie się nie opłaca, występuje, gdy saldo kredytu przewyższa wartość nieruchomości. Jest to przypadek dotyczący osób, które zaciągnęły kredyt we frankach szwajcarskich. Po uwolnieniu kursu tej waluty, kwoty takich kredytów znacznie się podniosły, a sprzedaż nieruchomości nie pozwala na uporanie się z zadłużeniem. W takiej sytuacji lepiej nie decydować się na sprzedaż, bo i tak pozostanie do spłacenia część kredytu.

Najwygodniejszym sposobem pozbycia się wspólnych zobowiązań i elementów majątku jest sprzedaż domu. Należy jednak wcześniej dokładnie przeanalizować, czy na pewno się to nam opłaca.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Anna Serafin - Absolwentka Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu na kierunku finanse i rachunkowość. Specjalizuje się w finansach osobistych, finansach firmowych oraz w nieruchomościach. Jej misją jest przekładanie specjalistycznego języka z aktów prawnych i dokumentów bankowych oraz tych związanych z nieruchomościami na słowa zrozumiałe dla każdego.