Zasiedzenie bywa postrzegane jako naturalne domknięcie wieloletniego stanu faktycznego. W praktyce oznacza jednak także konkretne konsekwencje finansowe dla klienta. W momencie, gdy sąd potwierdza nabycie własności, powstaje obowiązek podatkowy, bez kwoty wolnej i niezależnie od tego, że nie doszło do klasycznej transakcji rynkowej. Dla pośredników to istotny element – klient często koncentruje się na uregulowaniu stanu prawnego, a pomija koszt podatkowy, który pojawia się natychmiast po zakończeniu postępowania.

Zasiedzenie jest jedną z form nabycia własności, uregulowaną w art. 172 kodeksu cywilnego. Przypomnę na wstępie, że do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie konieczne jest, aby władający nieruchomością był jej posiadaczem samoistnym oraz aby posiadanie to trwało przez czas określony w ustawie, odpowiednio 30 lat gdy zasiedzenie jest w tzw. złej wierze bądź 20 lat gdy jest w dobrej wierze.

Zasiedzenie następuje z mocy samego prawa, a orzeczenie sądu stwierdzające zasiedzenie ma charakter deklaratoryjny.

Na kim ciąży obowiązek podatkowy?

Nabycie przez zasiedzenie, poza skutkiem w postaci uregulowania stanu prawnego nieruchomości, ma też określone konsekwencje podatkowe. Otóż, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 3 ustawy z 28.07.1983 r. o podatku od spadków i darowizn podatkowi temu podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej tytułem zasiedzenia. Obowiązek podatkowy ciąży w takim wypadku na osobie, na rzecz której stwierdzono zasiedzenie. W myśl art. 6 ust. 1 pkt 6 wspomnianej ustawy obowiązek podatkowy przy nabyciu w drodze zasiedzenia powstaje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie. Wysokość podatku wynosi 7% podstawy opodatkowania i ustawodawca nie przewidział tu tzw. kwoty wolnej, więc podatek jest płacony od przysłowiowej pierwszej złotówki.

Zwolnienie dla najbliższych

Co bardzo istotne, osoba zasiadująca nieruchomość osoby wymienionej w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, a więc np. nieruchomość swojego rodzeństwa, macochy, ojczyma i innej wymienionej w tym przepisie osoby najbliższej może skorzystać ze zwolnienia podatkowego – oczywiście po spełnieniu pozostałych warunków wynikających z powołanego przepisu (zob. wyrok z dnia 10 grudnia 2024 r., III FSK 421/23 i wyrok z dnia 15 grudnia 2021 r., III FSK 4531/21). Tym warunkiem jest złożenie wniosku SD-Z2 – zgłoszenie o nabyciu własności rzeczy lub praw majątkowych – we właściwym urzędzie skarbowym, dodatkowo w ustawowym terminie 6 miesięcy, liczonym od uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie.

Podstawa opodatkowania i jej ustalenie

Jak wynika z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn podstawę opodatkowania stanowi wartość zasiedzianej nieruchomości po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego, a więc z chwili uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru. Ustawodawca w ust. 4 tego przepisu zawarł jedną dedykowaną zasiedzeniu instytucję, a mianowicie możliwość wyłączenia z podstawy opodatkowania wartości nakładów dokonanych na nieruchomość przez nabywcę podczas biegu zasiedzenia. Nie jest nakładem, o jakim tu mowa, zapłacona przez nabywcę w drodze zasiedzenia kwota z tytułu zawarcia nieformalnej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości (zob. wyrok NSA z dnia 23 stycznia 1990 r., SA/Wr 749/89). W przepisie chodzi o nakłady, których celem jest utrzymanie rzeczy w należytym stanie lub nakładu zwiększające jej wartość. Podatnik winien uwzględnić rzeczywistą wartość takich nakładów, niezależnie od tego jak wiele lat temu zostały one poczynione. Ważne jest tylko to, aby dokonane zostały w czasie biegu terminu zasiedzenia.

Budynek wzniesiony przez posiadacza

Dodatkowo jeszcze art. 7 ust. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowi, że jeżeli budynek stanowiący część składową gruntu będącego przedmiotem nabycia został wzniesiony przez osobę nabywającą nieruchomość przez zasiedzenie, z podstawy opodatkowania wyłącza się wartość tego budynku. Bardzo często w praktyce jest tak, że zasiedzenie dotyczy nieruchomości zabudowanej przez zasiadującego. Niejednokrotnie są to budynki mieszkalne, których wartość wielokrotnie przekracza wartość samego gruntu.

Dokumentowanie nakładów

Osoba zasiadująca nieruchomość ma obowiązek udokumentować poniesienie nakładów na nieruchomość. Ustawa nie ogranicza w żaden sposób rodzajów dowodów, którymi może ona wykazywać nakłady. Oznacza to, że będą to zarówno dokumenty typu faktury czy rachunki, zeznania świadków, ale dowodem może być również opinia biegłego. Co więcej, jak wskazuje się w orzecznictwie, do nakładów na nieruchomość będącą przedmiotem zasiedzenia zaliczyć można zarówno zakupione materiały na budowę budynku będącego przedmiotem zasiedzenia, jak również wartość własnej pracy. Przepisy Ordynacji podatkowej pozwalają bowiem jako dowód dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem (zob. wyrok WSA w Krakowie z 11.06.2014 r., I SA/Kr 403/14).

Wycena nieruchomości i spór z organem

Na koniec dodam jeszcze, że art. 8 ust. 1 i 3 ustawy mówią, że wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw. Przy czym wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.

W praktyce to osoba zasiadująca określa wartość nabytej w drodze zasiedzenia nieruchomości i nie musi w tym celu powoływać opinii biegłego do spraw szacowania nieruchomości. Ważne, aby zrobiła to, uwzględniając cenę nieruchomości podobnych na lokalnym rynku. W praktyce organy skarbowe często oczekują przedstawienia dowodu ubezpieczenia nieruchomości, zamierzając na tej podstawie ocenić, jaka jest wartość nieruchomości. Warto wiedzieć, że jeżeli fiskus uzna wartość podaną przez podatnika za zaniżoną, to wzywa do jej podwyższenia, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Jeżeli podatnik się z tym zgodzi, koryguje zeznanie, a jeżeli nie, naczelnik urzędu skarbowego dokonuje jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy, której też nie musi w 100% uwzględnić, jeżeli uznaje ją za nierzetelną. Jeżeli organ podatkowy finalnie powoła biegłego do oszacowania zasiedzianej nieruchomości, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej pierwotnie, koszty opinii biegłego ponosi podatnik.

Katarzyna Siwiec - Radca prawny i doradca podatkowy, właścicielka kancelarii prawnej, pełnomocnik procesowy przed sądami administracyjnymi, powszechnymi i sądem polubownym przy KIG w Warszawie. Autorka kilkudziesięciu publikacji z zakresu nieruchomości, w tym książek dotyczących najmu, przekształcenia spółek, współautorka książek z zakresu podatków, autorka e-booka „Sprawozdawczość ESG”. Ekspert w poradniach prawno-podatkowych Legalis księgowość kadry biznes i Legalis Administracja oraz PortalFK.pl