Procedura uchwalania ZPI wymaga przejścia przez kilka etapów, które mają wpływ na jej skuteczność i czas trwania. Jest ona zbliżona do procedury uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – z tą różnicą, że inicjatorem uchwalania ZPI jest zawsze inwestor, a nie gmina, a jej kluczowy element stanowi umowa urbanistyczna. Krótsze są również terminy na poszczególne czynności w ramach procedury.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Krok 1. Wniosek inwestora o uchwalenie ZPI

• Krok 2. Zgoda rady gminy na przystąpienie do sporządzenia ZPI

• Krok 3. Negocjacje umowy urbanistycznej i projektu ZPI

• Krok 4. Opinie i uzgodnienia oraz konsultacje społeczne

• Krok 5. Wprowadzenie zmian do projektu ZPI i ponowienie czynności

• Krok 6. Zawarcie umowy urbanistycznej i publiczne udostępnienie

• Krok 7. Uchwalenie lub odrzucenie ZPI przez radę gminy

Krok 1. Wniosek inwestora o uchwalenie ZPI

Pierwszym krokiem jest złożenie przez inwestora do gminy wniosku o uchwalenie ZPI. Wniosek ten inicjuje postepowanie. To od jego treści zależy, czy rada gminy podejmie uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia ZPI i możliwe będzie kontynuowanie całego procesu.

Gmina może też procedować w ramach jednego ZPI kilka wniosków złożonych przez różnych inwestorów. Przykładem takiego postępowania jest ZPI dla obszaru „Bronowice Małe – Rondo Ofiar Katynia” w Krakowie – dwa wnioski, dwóch inwestorów, jedna procedura ZPI.

Wskazówka dla inwestora
Zanim złożysz wniosek, przeanalizuj studium/plan ogólny pod kątem przewidzianych w nim ustaleń dla terenu inwestycji głównej i uzupełaniającej, to jest: obszar funkcjonalny, wskaźniki zabudowy, bilans terenów oraz kierunki zmian w strukturze przestrzennej.
Sprawdź również ustalenia strategii rozwoju gminy, ponieważ projekt ZPI musi być z nią zgodny.
Podejmij aktywne działania, aby przekonać radnych do swojego przedsięwzięcia i podjęcia uchwały o przystąpieniu do ZPI.

Co powinien zwierać wniosek o uchwalenie ZPI?

Wniosek o uchwalenie ZPI składa się na urzędowym formularzu. Wzór formularza jest dostępny tutaj: https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/formularz-pisma-dotyczacego-aktu-planowania-przestrzennego

We wniosku inwestor powinien określić:

• dane nieruchomości (numery działek, powierzchnię, numery księgi wieczystej),
• podstawową charakterystykę zarówno inwestycji głównej, jak i inwestycji uzupełniającej,
• opis planowanej funkcji terenu, układu komunikacyjnego, infrastruktury technicznej,
• mapę przedstawiającą koncepcję urbanistyczno-architektoniczną inwestycji, dla której będzie uchwalany ZPI,
• propozycje zobowiązań inwestora dotyczące inwestycji uzupełniającej.

Do wniosku inwestor ma obowiązek dołączyć projekt ZPI (zarówno jego część tekstową, jak i graficzną), prognozę oddziaływania na środowisko, jeśli jest wymagana, a także opracowanie ekofizjograficzne.

Oznacza to, że inwestor musi przygotować odpowiednio wcześniej projekt uchwały w sprawie uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego obejmującej zarówno teren inwestycji głównej, jak i uzupełniającej. Dokument ten musi spełniać wymogi obowiązujące przy uchwalaniu planów miejscowych.

Zgodnie ze zmianą ustawy planistycznej rada gminy może podjąć uchwałę, że inwestorzy, procedując ZPI, nie muszą dołączać projektu ZPI do wniosku, ale w zamian zobowiązani są przedłożyć koncepcję urbanistyczno-architektoniczną.

Koncepcja ta ma uzasadniać rozwiązania przestrzenne inwestycji (głównej i uzupełniającej) i obejmować m.in.: układ zabudowy, parametry urbanistyczne (intensywność, powierzchnia biologicznie czynna), cechy architektoniczne, układ komunikacyjny i infrastrukturalny, uwarunkowania środowiskowe oraz analizę krajobrazową.

Powinna też obejmować wizualizację zabudowy przygotowaną w przystępny sposób dla osób niebędących specjalistami.

Wskazówka dla inwestora
Zarówno wniosek o ZPI, jak i związaną z nim dokumentację należy przygotować we współpracy z urbanistą i architektem. Dobrze przygotowana dokumentacja ułatwi urzędnikom akceptację wniosku i skróci czas uzgodnień.
Przed przystąpieniem do sporządzenia wniosku i projektu ZPI ustal, czy gmina, w której ma być uchwalany ZPI, podjęła uchwałę, w której zwolniła inwestorów z obowiązku opracowywania projektu ZPI.

Z jakich elementów składa się projekt ZPI?

Projekt ZPI powinien składać się z części tekstowej i graficznej. Powinien zawierać również uzasadnienie.

W uzasadnieniu powinien zostać wyjaśniony m.in. sposób spełnienia przez ZPI wymagań przewidzianych dla planów miejscowych (np. wymagań ładu przestrzennego, zrównoważonego rozwoju, ochrony środowiska, dziedzictwa kulturowego i zabytków, prawa własności). Uzasadnienie powinno też przedstawiać zgodność z wynikami analizy zmian w zagospodarowaniu przestrzennym gminy, wpływ uchwalenia ZPI na finanse publiczne, w tym budżet gminy, a także inne wymagane dla planów miejscowych ustalenia.

Z uwagi na szczególne wymogi do przygotowania projektu ZPI niezbędna jest współpraca inwestora z urbanistą lub inną osobą uprawnianą do sporządzania projektów planów miejscowych.

Często gminy mają własne wewnętrzne wytyczne co do tego, jakie informacje powinien wskazać inwestor we wniosku o ZPI. Na przykład, miasto stołeczne Warszawa opracowało wzór ustaleń, jakie powinny znaleźć się w projekcie ZPI – w jaki sposób powinien zostać on przygotowany przez inwestora, aby spełniał standardy stosowane przez urzędników.

Gminy mogą mieć też regulacje, które określają, jakiego rodzaju inwestycje uzupełniające są preferowane przez radnych. Dzięki temu inwestor może przed rozpoczęciem procedury zorientować się, czy będzie w stanie spełnić oczekiwania radnych.

Wskazówka dla inwestora
Przed podjęciem decyzji o realizacji inwestycji na podstawie ZPI sprawdź, czy gmina ma wewnętrzne ustalenia dotyczące procedowania ZPI. Pozwoli ci to na świadome podjęcie decyzji o przystąpieniu do tej procedury i ocenienie szans na jej pozytywne zakończenie.

Krok 2. Zgoda rady gminy na przystąpienie do sporządzenia ZPI

Po złożeniu wniosku, organ prowadzący postępowanie planistyczne (wójt, burmistrz lub prezydent) analizuje jego zasadność, a przede wszystkim zgodność projektu ZPI z dokumentem nadrzędnym, czyli obecnie studium, a po uchwaleniu planu ogólnego – z planem ogólnym.

Następnie przedstawia radzie gminy projekt uchwały o przystąpieniu do sporządzenia ZPI. Ustala także, czy jest zgodny ze strategią rozwoju gminy.

Krok 3. Negocjacje umowy urbanistycznej i projektu ZPI

Po wyrażeniu zgody przez radę gminy organ gminy (wójt, burmistrz lub prezydent) ma obowiązek przystąpić do wynegocjowania z inwestorem treści projektu umowy urbanistycznej oraz doprowadzić do ustalenia ostatecznej treści projektu ZPI.

Umowa urbanistyczna to najważniejszy etap procedury – to w niej gmina i inwestor określają wzajemne zobowiązania.

Jeśli zarówno inwestycja główna, jak i uzupełniająca mają być zlokalizowane na działkach stanowiących własność inwestora, projekt umowy urbanistycznej negocjowany jest tylko z nim. Natomiast jeśli właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na których ma być realizowana inwestycja uzupełniająca, są osoby trzecie, negocjacje obejmują także te osoby.

Organ gminy wprowadza niezbędne zmiany do projektu ZPI oraz do umowy urbanistycznej wynikające z negocjacji, a także – w razie konieczności – sporządza prognozę oddziaływania na środowisko.

Wskazówka dla inwestora
Z punktu widzenia inwestora etap negocjacji umowy urbanistycznej jest kluczowy i dlatego wymaga ścisłej współpracy z architektem lub urbanistą i prawnikiem. Ustawa nie przewiduje wzoru umowy urbanistycznej, dlatego jej ustalenia mogą być różne w zależności od gminy.
Rada gminy ma możliwość uchwalenia uchwały, w której ustali zasady określania postanowień umowy urbanistycznej. Oznacza to, że w każdej gminie te zasady mogą być różnie określone.
Sprawdź, czy gmina, w której planujesz ZPI, ma taką uchwałę.

Krok 4. Opinie i uzgodnienia oraz konsultacje społeczne

Po zakończeniu negocjacji z inwestorem organ gminy jest zobowiązany do przeprowadzenia dalszej procedury planistycznej, podobnie jak ma to miejsce w przypadku uchwalenia planu miejscowego. Jednocześnie występuje do właściwych organów o opinie do projektu ZPI,
występuje o uzgodnienia, a jeśli w wyniku uchwalenia ZPI ma nastąpić odrolnienie, występuje o zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, występuje o zgodę na tę zmianę.

Równocześnie ogłasza rozpoczęcie konsultacji społecznych projektu ZPI i je przeprowadza.

Wskazówka dla inwestora
Na tym etapie niezbędne jest zaangażowanie się w proces konsultacji społecznych.
Przygotuj materiały informacyjne – plansze, wizualizacje, krótkie streszczenie opisu inwestycji głównej i uzupełniającej w celu pokazania realnych korzyści z ich realizacji dla gminy i mieszkańców.

Krok 5. Wprowadzenie zmian do projektu ZPI i ponowienie czynności

Po zakończeniu opiniowania, uzgadniania i konsultacji społecznych organ gminy wprowadza zmiany do projektu ZPI wynikające z uzyskanych opinii, dokonanych uzgodnień i przeprowadzonych konsultacji społecznych.

Następnie, w niezbędnym zakresie ponawia czynności planistyczne, a więc:

• prowadzi z inwestorem negocjacje co do zmienionego projektu ZPI oraz projektu umowy urbanistycznej,
• ponownie występuje o uzgodnienia,
• wprowadza zmiany wynikające z uzgodnień,
• ponownie ogłasza rozpoczęcie konsultacji społecznych i je przeprowadza.

Krok 6. Zawarcie umowy urbanistycznej i publiczne udostępnienie

Po przeprowadzeniu opisanej procedury planistycznej organ gminy zawiera z inwestorem umowę urbanistyczną. Następnie udostępnia publicznie projekt ZPI wraz z uzasadnieniem, umową urbanistyczną, prognozą oddziaływania na środowisko i raportem z przebiegu przeprowadzonych konsultacji społecznych.

Krok 7. Uchwalenie lub odrzucenie ZPI przez radę gminy

Finalnym krokiem jest uchwalenie ZPI przez radę gminy. Czas trwania całego postępowania – od momentu złożenia wniosku o ZPI nie jest regulowany ustawowo i w zależności od złożoności projektu może trwać wiele miesięcy, a nawet dłużej niż rok i to mimo że – w porównaniu z procedurą uchwalenia planu miejscowego – terminy na poszczególne czynności dokonywane przez organ gminy zostały istotnie skrócone.

Czy rada gminy może odmówić uchwalenia ZPI albo wprowadzić zmiany do jego postanowień

Rada gminy nie ma obowiązku uchwalenia ZPI. Przejście całej procedury ZPI i zawarcie umowy urbanistycznej nie daje inwestorowi 100% gwarancji, że ZPI zostanie uchwalone.

Jednakże zgodnie ze zmianą ustawy planistycznej rada gminy może wycofać zgodę na przystąpienie do sporządzania ZPI najpóźniej do dnia zawarcia umowy urbanistycznej.

Czy rada gminy może wprowadzić zmiany do projektu ZPI i umowy urbanistycznej

Rada gminy nie może wprowadzać samodzielnie zmian do projektu ZPI i umowy urbanistycznej. Może przyjąć ZPI w całości albo go odrzucić.

Jeżeli rada gminy uzna, że projekt ZPI wymaga poprawek, to go odrzuci i przekaże do organu gminy z propozycjami zmian oraz propozycjami zmian do umowy urbanistycznej.

W przypadku odrzucenia ZPI i wskazania zmian, jakie powinny zostać wprowadzone, ponawiane są negocjacje z inwestorem oraz, jeżeli negocjacje się powiodą, pozostałe wymienione czynności zmierzające do uchwalenia ZPI. Czynności te są ponawiane w zakresie niezbędnym do wprowadzenia zmian w ZPI proponowanych przez radę gminy.

Cykl „Ściąga z przepisów” powstaje we współpracy merytorycznej z Kancelarią Radców Prawnych – Kania Stachura Toś

dr Agnieszka Grabowska-Toś - Radczyni prawna, od 15 lat wspólnik zarządzający Kancelarii Radców Prawnych Kania
Stachura Toś świadczącej kompleksową obsługę prawną inwestycji deweloperskich
oraz podmiotów z branży nieruchomości. Ekspertka z zakresu prawa budowlanego, inwestycji budowlanych i nieruchomości.
Reprezentuje inwestorów w postępowaniach administracyjnych i sądowych związanych
z procesem inwestycyjnym. Prowadzi i koordynuje procesy due diliigence nieruchomości.
Komentatorka zmian legislacyjnych dotyczących nieruchomości i procesu inwestycyjnego.
Od 2023 roku ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej. Autorka licznych materiałów edukacyjnych i publikacji, m.in. na łamach „Rzeczpospolitej”,
„Gazety Prawnej”, prawo.pl, money.pl. Autorka bloga dla deweloperów Jakim-prawem.pl.