Najem prywatny mieszkania (poza działalnością gospodarczą) może być rozliczany wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Z jednej strony oznacza to duże uproszczenia, z drugiej wynajmujący nie mogą już korzystać z kwoty wolnej od podatku czy odliczyć kosztów. Taksę płaci się od przychodów.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jak jest opodatkowany wynajem prywatnego mieszkania?

• Gdzie i kiedy trzeba zgłosić najem mieszkania?

• Gdzie i kiedy płaci się podatek od najmu mieszkania?

• Co grozi za niezgłoszenie wynajmu mieszkania do Urzędu Skarbowego?

Sprawdźmy, jak prawidłowo rozliczyć najem. Dowiemy się przy tym, jakich błędów przy rozliczeniu warto unikać i przede wszystkim, co grozi wynajmującym za niedopełnienie obowiązku podatkowego.

Jak jest opodatkowany wynajem mieszkania prywatnego?

Podatek od wynajmu bez prowadzenia działalności gospodarczej można odprowadzać tylko za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Jest to prosta metoda opodatkowania, przy której nie trzeba martwić się o zaliczki czy progi dochodowe. Nie jest to oczywiście rozwiązanie pozbawione wad. Do najważniejszych należy brak kwoty wolnej od podatku. W praktyce oznacza to, że taksę płacimy od pierwszej złotówki, jaką przekaże nam na konto najemca.

Dodaj ogłoszenie

Ryczałt możemy rozliczać miesięcznie lub kwartalnie, a o swoim wyborze nie musimy informować US. Dopiero w rocznym rozliczeniu musimy zaznaczyć, z jaką częstotliwością były opłacane zaliczki na podatek.

Mając świadomość, że ryczałt od najmu płacimy od całej kwoty, jaką przekazuje nam najemca, musimy zwrócić uwagę, jak rozliczyć media. Aby nie płacić podatku od środków przeznaczonych na opłacenie rachunków za prąd czy wodę, można umówić się z lokatorem, że sam będzie je regulował. Jeśli wolimy zająć się tym osobiście, w umowie najmu należy zaznaczyć, że część czynszu to środki, które najemca przekazuje dostawcy mediów. Właściciel mieszkania jest w tym wypadku pośrednikiem i od tych środków nie musi płacić podatku.

Osoby zajmujące się najmem prywatnym mieszkania muszą opłacać ryczałt, którego stawki są następujące:

• 8,5%, jeśli przychody z najmu nie przekroczą kwoty 100 tysięcy złotych rocznie,
• 12,5%, jeżeli są wyższe niż 100 tysięcy złotych rocznie.

Warto podkreślić, że ryczałt od najmu według stawki 12,5% płaci się od nadwyżki środków. Na przykład, jeśli przychód rentiera wyniesie 150 tysięcy złotych rocznie, to od 100 tysięcy odprowadza się stawkę 8,5%, a od 50 tysięcy złotych 12,5%. W przypadku małżeństwa, które złożyły oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z nich, próg 8,5% wynosi 200 000 złotych a stawka 12,5% obowiązuje po jego przekroczeniu.

Co ważne, wynajmujący może odliczyć pewne ulgi od podatku (nie przychodu). Mogą one dotyczyć na przykład zapłaconych składek na własne ubezpieczenie społeczne czy dokonanych darowizn.

Gdzie i kiedy trzeba zgłosić najem mieszkania?

Jeśli mamy wynajmować mieszkanie zgodnie z prawem, nie wystarczy podpisanie umowy i przekazanie kluczy lokatorom. W świetle obowiązujących przepisów porozumienie dotyczące najmu stwarza obowiązki wobec urzędu skarbowego.

Dodaj ogłoszenie

W przypadku najmu okazjonalnego, wynajmujący ma 14 dni od dnia zawarcia umowy, aby złożyć stosowne zgłoszenie do urzędu skarbowego. Można to zrobić osobiście w US za pomocą pisma ogólnego lub przez internet za pośrednictwem platformy EPUAP. Zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego to jeden z wymogów niezbędnych do uzyskania przez właściciela lokalu dodatkowej ochrony prawnej. Bez tego porozumienie będzie traktowane jako najem zwykły i na przykład usunięcie z mieszkania nierzetelnego lokatora może być kłopotliwe.

Umowy najmu prywatnego (zwykłego) nie trzeba rejestrować w urzędzie. Należy jednak rozliczać przychody z tego tytułu w formie ryczałtu. Najem okazjonalny jest opodatkowany w ten sam sposób jak tradycyjny.

Gdzie i kiedy płaci się podatek od najmu mieszkania?

Obowiązek podatkowy dotyczący wynajmu mieszkania zawsze spoczywa na właścicielu nieruchomości. Podatek należy odprowadzać do urzędu skarbowego w terminach określonych przepisami czyli do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskano przychód.

Dodaj ogłoszenie

W przypadku rozliczenia kwartalnego zaliczki wpłacamy raz na trzy miesiące. Podatek za dany kwartał należy wpłacić do 20. dnia miesiąca następującego po zakończeniu kwartału. Jak już wspominaliśmy, wybór rozliczenia kwartalnego należy zgłosić w rocznej deklaracji PIT-28. Co ważne, każdy wynajmujący przelewa zaliczki na indywidualny mikrorachunek podatkowy. Można go wygenerować na stronie Ministerstwa Finansów, na podstawie numeru PESEL lub NIP.

Co grozi za niezgłoszenie wynajmu mieszkania do Urzędu Skarbowego?

Osoba udostępniająca swój lokal mieszkalny w ramach najmu okazjonalnego ma obowiązek zgłosić w urzędzie skarbowym zawarcie umowy, opłacać zaliczki oraz na koniec roku podatkowego złożyć PIT-28. Jeśli chodzi o najem tradycyjny, nie ma obowiązku zgłoszenia umowy, ale pozostałe trzeba wypełnić. Sam brak zgłoszenia najmu okazjonalnego, gdy równocześnie płacimy składki, nie wiąże się z żadnymi konsekwencjami ze strony US. Nie zgłaszając go do urzędu, szkodzimy tylko sobie, bo tracimy ochronę, jaką daje ten typ najmu. Dzieje się tak nawet wtedy, gdy dopełniono wszelkich innych formalności wraz z uwierzytelnieniem notarialnym umowy. Konsekwencje niepłacenia podatku za najem mogą być jeszcze bardziej dotkliwe.

Dodaj ogłoszenie

Wiele osób wciąż zakłada, że udostępnianie mieszkania lokatorom bez umowy i rozliczenie go w gotówce nie zostanie zauważone przez US. Takie postępowanie to jednak spore ryzyko. Jeśli pojawią się przesłanki, które wskazują na czerpanie korzyści z wynajmu mieszkania, US może to potraktować jako niezgłoszony dochód. Zasada ta dotyczy też usług barterowych. Konsekwencje finansowe niezgłoszonego najmu potrafią być bardzo dotkliwe.

Wynajmujący mieszkanie, który nie rozliczył się z urzędem na czas, zostanie wezwany do zapłaty:

• zaległego podatku ryczałtowego w wysokości 8,5 lub 12,5%;
• odsetek za zwłokę w wysokości 8,75% w skali roku. Jest to suma stopy lombardowej NBP (6,75%) powiększonej o 2%;
• taksy od nieujawnionych źródeł dochodu w wysokości 75% podstawy opodatkowania;
• ewentualnej grzywny wynikającej z Kodeksu karnego skarbowego.

Grzywna grozi wynajmującemu, jeżeli urząd uzna, że doszło do popełnienia wykroczenia skarbowego. Jej kwota zależy między innymi od wysokości czynszu czy długości okresu, za który nie płacono taksy. Im więcej miesięcy obejmuje kontrola, tym kara finansowa jest wyższa. Może ona wynosić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Dodaj ogłoszenie

Dowiedz się więcej:

• Jaki podatek trzeba zapłacić przy sprzedaży mieszkania?
• Jak inwestować w mieszkania?
• Jak przeprowadzić eksmisję lokatora z wynajmowanego mieszkania?
• Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie studentom?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.