Nie musisz wpłacać zadatku. Nie musisz wpłacać zaliczki. Nie musisz nawet podpisywać umowy przedwstępnej. Żaden przepis prawa tego nie wymaga. Kupujący za gotówkę rzeczywiście może pójść prosto do notariusza i podpisać umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego tego samego dnia. Ale kupujący z kredytem potrzebuje czasu na przejście ścieżki bankowej: wniosek, wycena, analiza, oczekiwanie. I do tego procesu większość banków wymaga właśnie umowy przedwstępnej. Nie dlatego, że tak stanowi prawo, lecz dlatego, że bank chce widzieć zobowiązanie stron, zanim zaangażuje swoje pieniądze.

Umowa przedwstępna nie jest potrzebna, gdy wszystko idzie dobrze. Gdy strony się lubią, ufają sobie i dotrzymują słowa, wystarczy podanie ręki. Problem w tym, że umowy pisze się na złe czasy, nie na dobre. Na wypadek, gdy bank odmówi finansowania, sprzedający się rozmyśli, kupujący zniknie, rzeczoznawca wyceni za nisko albo w lokalu pojawi się problem, o którym nikt nie wspomniał. I wtedy liczy się wyłącznie to, co jest napisane na papierze.

Źle skonstruowana umowa może skończyć się utratą pieniędzy, sporem sądowym albo po prostu ludzkim dramatem.

Dobrze napisana umowa przedwstępna leży w interesie obu stron, bo chroni przed ryzykami, które mogą uderzyć w każdą z nich. Sprzedającego chroni przed kupującym, który się rozmyśli. Kupującego chroni przed utratą pieniędzy, gdy bank odmówi kredytu. I obu chroni przed sporem sądowym, który jest zawsze droższy niż dokładna umowa.

Zadatek nie jest obowiązkowy, ale bez niego nie ma transakcji

Art. 394 Kodeksu cywilnego reguluje zadatek, ale przepis ten nie jest bezwzględny. Strony mogą go zmodyfikować, ustalić inne skutki, a nawet w ogóle z niego zrezygnować. Sąd Najwyższy potwierdził to wprost w wyroku z 19 lutego 2014 roku. Zaliczka tym bardziej nie jest obowiązkowa. Między nimi jest jednak przepaść: zadatek przepada, gdy kupujący się wycofa albo wraca w podwójnej wysokości, gdy wycofa się sprzedający. Zaliczka co do zasady podlega zwrotowi niezależnie od przyczyny, choć druga strona może ją „skonsumować”, potrącając z roszczeniem odszkodowawczym, jeśli umowa nie doszła do skutku z winy wpłacającego.

W praktyce jednak transakcja na rynku wtórnym bez wpłaty jest prawie niemożliwa. Sprzedający rezerwuje nieruchomość, odmawia innym chętnym, traci czas. Bez finansowego zaangażowania kupującego nie ma motywacji, żeby czekać. Rola pośrednika zaczyna się właśnie tutaj: nie jako osoby, która kojarzy strony, lecz jako profesjonalisty, który dobiera odpowiedni instrument do konkretnej sytuacji.

Niezależnie od tego, czy strony ustalą zadatek, czy zaliczkę, warto wpisać do umowy konkretny termin i sposób zwrotu na wypadek rozwiązania umowy. Sformułowanie „bezzwłocznie” jest zbyt ogólne i w razie sporu generuje dodatkowe problemy. Lepiej wpisać precyzyjny termin, na przykład siedem dni od daty rozwiązania oraz numer rachunku bankowego, na który zwrot ma nastąpić. To eliminuje preteksty do zwlekania.

Czy bank wymaga umowy przedwstępnej?

Niewielka część banków na polskim rynku akceptuje tak zwane oświadczenie zbywcy zamiast umowy przedwstępnej. To jednostronny dokument na formularzu bankowym, w którym sprzedający deklaruje zamiar sprzedaży. Nie wywołuje on żadnych skutków cywilnoprawnych. Jeszcze inny bank do decyzji wstępnej nie wymaga nawet tego, a umowy przedwstępnej żąda dopiero na etapie decyzji ostatecznej. Ale większość instytucji wymaga umowy przedwstępnej jako standardowego dokumentu do wniosku.

Skoro większość wymaga, warto ten dokument napisać tak, żeby chronił klienta. Ale nawet gdy bank formalnie akceptuje oświadczenie, rezygnacja z umowy przedwstępnej to ryzyko dla kupującego. Bez niej sprzedający może podwyższyć cenę, sprzedać nieruchomość komuś innemu, a kupujący nie będzie miał narzędzia, żeby temu zapobiec.

Większość banków wymaga umowy przedwstępnej jako standardowego dokumentu do wniosku kredytowego.

Banki żądają czasami także podstaw nabycia, czyli dokumentu, na podstawie którego sprzedający wszedł w posiadanie lokalu. Pośrednik nie może dopuścić do sytuacji, w której kupujący podpisze umowę przedwstępną i wpłaci zadatek, nie mając pewności, że sprzedający dostarczy ten dokument. Brak podstaw nabycia oznacza brak decyzji kredytowej, a brak decyzji to niewykonanie umowy i ryzyko utraty zadatku. Z drugiej strony sprzedający nie może w nieskończoność być przetrzymywany przez kupującego, który nie podejmuje działań. Równowaga interesów to nie abstrakcja prawna, tylko codzienna praca pośrednika.

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej bezwzględnie trzeba zweryfikować dane sprzedającego z danymi w księdze wieczystej albo gdy KW nie istnieje – z dokumentem potwierdzającym tytuł prawny wydanym przez spółdzielnię mieszkaniową.

Rynek pierwotny rządzi się innymi regułami

Na rynku pierwotnym funkcjonują trzy typy umów, każda z inną funkcją prawną i innym statusem wobec banku. Umowa rezerwacyjna, uregulowana od 1 lipca 2022 roku w ustawie deweloperskiej, to najlżejsza forma zobowiązania. Opłata rezerwacyjna nie może przekraczać jednego procenta ceny z prospektu informacyjnego, a przy negatywnej decyzji kredytowej ustawa gwarantuje jej zwrot. Umowa deweloperska wymaga formy aktu notarialnego, koszty dzielone są po połowie. Umowa przeniesienia własności przenosi prawo do lokalu i stanowi podstawę do wpisu hipoteki.

Część banków wymaga umowy deweloperskiej już na etapie wniosku, inne akceptują rezerwacyjną. Najbezpieczniejsza ścieżka: rezerwacyjna, potem decyzja kredytowa, potem deweloperska, na końcu wypłata w transzach.

Odmowa kredytu a utrata zadatku, czyli dlaczego klauzula kredytowa jest obowiązkowa

Największe nieporozumienie na rynku dotyczy właśnie tego, co się dzieje z zadatkiem przy odmowie kredytu. Wielu kupujących i część pośredników zakłada, że art. 394 § 3 KC automatycznie chroni kupującego w razie odmowy kredytu. Przepis ten mówi, że zadatek podlega zwrotowi, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. Teoretycznie odmowa kredytu mogłaby być taką okolicznością. Praktycznie orzecznictwo sądów powszechnych jest rozbieżne i dominująca linia jest niekorzystna dla kupującego.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu stwierdził wprost, że w aktualnym orzecznictwie sądowym przeważa pogląd kwalifikujący niezgromadzenie w stosownym terminie środków na sfinansowanie zakupu jako okoliczność zawinioną przez kupującego. Sądy w Gdańsku, Łodzi, Bydgoszczy, Słupsku podążają tą samą drogą. Logika jest taka: to kupujący zobowiązał się zapłacić cenę i to on ponosi ryzyko zgromadzenia środków, niezależnie od źródła finansowania.

Istnieje też linia liberalna. Sąd Najwyższy w wyroku z 7 kwietnia 2004 roku nakazał zwrot zadatku kupującej, która nie uzyskała kredytu w wystarczającej kwocie, ale obie strony miały świadomość zależności transakcji od kredytu i ta zależność znalazła wyraz w umowie. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga zasądził zwrot stu dwudziestu pięciu tysięcy złotych zadatku, gdy odmowa wynikała z niskiej wyceny nieruchomości w operacie, bo niska wycena dotyczyła właściwości nieruchomości, a nie zachowania kupującego.

Ale w wyroku z 20 stycznia 2016 roku SN ograniczył tę linię: gdy strony nie uzależniły zawarcia umowy przyrzeczonej od kredytu w treści umowy, a kupujący nie wykazał staranności, ponosi wyłączną odpowiedzialność.

Art. 394 § 3 KC nie daje więc automatycznej ochrony. Ochrona zależy od tego, co napisano w umowie, jak sąd oceni staranność kupującego i jakie były przyczyny odmowy. Proces sądowy o zwrot zadatku trwa miesiące albo lata. Dlatego jedynym pewnym zabezpieczeniem jest klauzula kredytowa wpisana do umowy przedwstępnej.

Z praktyki rynku
Para wpłaciła zadatek rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych. W umowie był zapis dający im sześć tygodni na odstąpienie w razie odmowy. Problem w tym, że odmowę dostali wcześniej, ale poinformowali sprzedającego dopiero trzy tygodnie po upływie tego terminu. Sąd nie miał wątpliwości: termin minął, zadatek przepada. W innej sprawie kupująca w ogóle nie zajęła się kredytem przez pierwsze pół roku od podpisania umowy. Sąd uznał to za rażące niedbalstwo.

Z praktyki rynku
Zdarza się, że pośrednik kredytowy wylicza zdolność na kilkaset tysięcy, a klient po weryfikacji bezpośrednio w banku dowiaduje się, że realna kwota jest dwa albo trzy razy niższa. Szczególnie dotyczy to osób na umowach cywilnoprawnych, gdzie różnice między kalkulacją pośrednika a oceną banku bywają przepaścią. Gdyby taki klient zdążył podpisać umowę i wpłacić zadatek, straciłby realne pieniądze z powodu cudzej pomyłki. Albo cudzego optymizmu.

Standardem powinna być klauzula zobowiązująca kupującego do złożenia wniosków kredytowych w co najmniej dwóch bankach niezwłocznie po podpisaniu umowy. Czas analizy bankowej od złożenia wniosku do wydania decyzji z draftem umowy to około dwudziestu jeden dni roboczych, choć na każdym etapie bank może wezwać do uzupełnienia dokumentów, co wydłuża proces o siedem do czternastu dni. Bez reakcji w terminie wniosek jest odrzucany. Dwa, a nie więcej, bo każdy kolejny wniosek to zapytanie w BIK, a zbyt wiele zapytań w krótkim czasie obniża scoring i paradoksalnie zmniejsza szanse na pozytywną decyzję. Dwa banki to rozsądne minimum, które daje porównywalność ofert bez niszczenia profilu kredytowego. Zwrot zadatku przysługuje wyłącznie po udokumentowaniu odmów z obu banków pod warunkiem, że kupujący terminowo dostarczał dokumenty i nie zatajał zobowiązań. Sprzedający rezerwuje nieruchomość i odmawia innym chętnym, więc ma prawo stawiać warunki. Ale warunki muszą być racjonalne.

Bank jako dodatkowy weryfikator stanu prawnego

Bank sprawdza nieruchomość nie z troski o kupującego, lecz dlatego, że lokal stanowi zabezpieczenie kredytu. Niezależnie od motywacji, bank pełni funkcję dodatkowego audytora. Analiza KW odbywa się skrupulatnie. Służebność gruntowa przejazdu czy służebność przesyłu zazwyczaj nie blokują kredytu. Natomiast służebność osobista mieszkania, prawo dożywocia, egzekucja komornicza czy zakaz zbywania blokują bezwzględnie.

Negatywna weryfikacja bankowa nie zwróci jednak kupującemu zadatku automatycznie. Jeśli umowa nie reguluje tej sytuacji, kupujący stoi z odmową banku w jednej ręce i bez pieniędzy w drugiej. Nawet gdy przyczyna odmowy leży po stronie nieruchomości, dochodzenie zwrotu to proces sądowy z niepewnym wynikiem. Stąd w klauzuli kredytowej warto precyzyjnie wskazać, że odmowa wynikająca z wad prawnych nieruchomości lub odmowy sprzedającego w udostępnieniu lokalu rzeczoznawcy stanowi podstawę do zwrotu zadatku.

Z praktyki rynku
Sprzedająca systematycznie odmawiała wpuszczenia rzeczoznawcy bankowego do mieszkania. Raz nie mogła w poniedziałek, raz wyjeżdżała na tydzień, raz zapomniała o umówionym terminie. Bank nie mógł zweryfikować nieruchomości, więc nie wydał decyzji. Kupujący nie przystąpił do aktu w terminie. Sprzedająca zatrzymała zadatek. Umowa nie zawierała zapisu o obowiązku udostępnienia lokalu rzeczoznawcy, więc formalnie sprzedająca niczego nie naruszyła. Dopiero po fakcie okazało się, że robiła to celowo, bo w międzyczasie znalazła kupującego za gotówkę, który oferował więcej. Zadatek od pierwszego kupującego był dla niej bonusem. Dlatego w każdej umowie przedwstępnej powinien znaleźć się zapis zobowiązujący sprzedającego do udostępnienia nieruchomości rzeczoznawcy bankowemu w uzgodnionym terminie w godzinach roboczych, pod rygorem rozwiązania umowy ze zwrotem zadatku. Bez tego zapisu kupujący jest bezbronny.

Z praktyki rynku
Młode małżeństwo chciało kredytować dom, który żona dostała od rodziców. W akcie darowizny była dożywotnia służebność mieszkania na rzecz rodziców. Żaden bank nie chciał tego sfinansować. Rodzice nie zamierzali rezygnować z prawa, bo bali się, że stracą dach nad głową. Dopiero po wielu miesiącach rozmów udało się uzgodnić przeniesienie służebności na inny lokal w rodzinie. Tego typu sytuacje zdarzają się regularnie przy nieruchomościach otrzymanych w darowiźnie, a pośrednik, który nie sprawdzi Działu III KW przed umową, naraża klienta na wielomiesięczną blokadę.

Bank zamyka cenę, a nie ją otwiera

Zasada jest prosta: wkład własny musi być zaangażowany przed wypłatą kredytu, a bank przelewa środki jako ostatni element transakcji. Nie jest tak, że bank przelewa swoją część, a potem kupujący swoją. Bank zamyka cenę. Ta kolejność powinna być wyraźnie zapisana w umowie przedwstępnej i powtórzona w akcie notarialnym. Wkład własny nigdy nie trafia do banku, lecz bezpośrednio do sprzedającego. Bank wymaga jedynie potwierdzenia przelewu jako warunku uruchomienia kredytu.

Terminy wypłaty różnią się między bankami, ale w umowach kredytowych najczęściej zapisywane jest około pięciu dni roboczych. W umowie przedwstępnej warto mimo to zarezerwować bufor siedmiu do czternastu dni roboczych po akcie notarialnym i ten bufor powinien być wprost zapisany, bo bank nie przyspieszy przelewu tylko dlatego, że termin w umowie jest krótki.

Z praktyki rynku
Znam sytuacje, w których bank miał przelać środki w ciągu dziesięciu dni od złożenia dokumentów, a przelew nie pojawił się przez trzy tygodnie. Sprzedający w tym czasie nie miał ani mieszkania, ani pieniędzy, bo zdążył się już wyprowadzić. W innej transakcji z trzech transz dwie przeszły bez problemu, a trzecia utknęła na ponad miesiąc bez wyjaśnienia. Takie opóźnienia nasilają się w okresach, gdy banki obsługują programy dopłat i mają kilkukrotnie więcej wniosków niż zwykle.

Ważność decyzji kredytowej to osobna pułapka. Na rynku rozpiętość sięga zwykle od trzydziestu do sześćdziesięciu dni w zależności od banku i rodzaju oprocentowania. Trzydzieści dni to ciasno, sześćdziesiąt daje oddech. Pośrednik kredytowy powinien poinformować klienta o ważności decyzji w konkretnym banku zanim klient podpisze umowę przedwstępną. Pośrednik nieruchomości powinien te terminy znać i uwzględnić w konstrukcji umowy. Sztywna data kalendarzowa to zaproszenie do kłopotów. Lepszy jest termin powiązany z decyzją: określona liczba dni od jej wydania, z datą graniczną, po której obie strony mogą się wycofać.

Operat szacunkowy i rozbieżność z ceną

Większość banków akceptuje zewnętrzne operaty szacunkowe, co pozwala zaoszczędzić przy równoczesnym składaniu wniosków. Kilka wymaga wyceny przez własnych lub wskazanych rzeczoznawców. Problem pojawia się, gdy operat wyceni nieruchomość poniżej ceny transakcyjnej. Bank bazuje na niższej z dwóch wartości, co pogarsza wskaźnik LTV i może oznaczać odmowę.

Z praktyki rynku
Zdarzało się, że ten sam lokal wyceniony przez jednego rzeczoznawcę na niewiele ponad dwieście tysięcy, drugi wyceniał na blisko trzysta. Przy innej transakcji operat wyszedł ponad sto tysięcy poniżej ceny umownej. Kupujący miał odłożone pieniądze na remont, ale nawet po dorzuceniu ich do wkładu własnego nie wiedział, czy bank w ogóle da kredyt. Rzeczoznawcy pracują na danych historycznych, a w okresach szybkich wzrostów cen bazy transakcyjne nie nadążają za rynkiem.

Warto przyjąć strategię, by zlecić własny operat przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Kosztuje kilkaset złotych, ale pozwala poznać realną wartość i uniknąć ryzyka utraty zadatku.

Co zostaje w mieszkaniu: zabudowa, ruchomości i aneks

Bank kredytuje nieruchomość razem z tym, co jest z nią trwale połączone. Meble w zabudowie, kuchnia wbudowana, AGD w zabudowie, glazura, armatura, instalacje to w oczach banku i prawa część nieruchomości. Wolnostojąca lodówka, pralka czy telewizor to ruchomości i bank ich nie wycenia. Jeżeli cena transakcyjna obejmuje ruchomości, operat wyjdzie niżej niż cena umowna. Rozwiązanie to rozdzielenie ceny za nieruchomość i ruchomości w osobnym dokumencie.

Przy okazji, istnieje zwolnienie z PCC dla ruchomości, gdy wartość pojedynczej rzeczy nie przekracza tysiąca złotych. Zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania na rynku wtórnym obowiązuje od 31 sierpnia 2023 roku.

Z praktyki rynku
Po jednym z aktów notarialnych kupujący przyszedł odebrać mieszkanie i zastał ściany bez kontaktów, łazienkę bez kranów, przedpokój bez włączników światła. Sprzedający zabrał nawet listwy przypodłogowe. W innej transakcji strony umówiły się ustnie, że wyposażenie zostaje, a po podpisaniu aktu okazało się, że zniknęła pralka i połowa mebli kuchennych. Był też przypadek, gdy sprzedający zdemontował muszlę klozetową i gniazdka elektryczne, tłumacząc, że miały kilka lat i chciał je zabrać do nowego mieszkania. Umowa milczała na ten temat, więc formalnie niczego nie naruszył.

Aneks do umowy przedwstępnej z listą wyposażenia i dokumentacją fotograficzną eliminuje te sytuacje. Ważne: aneks musi mieć taką samą formę jak umowa główna. Jeśli umowa była u notariusza, aneks też musi być u notariusza, inaczej jest nieważny.

Protokół zdawczo-odbiorczy przy przekazaniu kluczy powinien obejmować stany liczników, opis stanu technicznego, spis wyposażenia i zdjęcia. Kupujący ma pięć lat od wydania nieruchomości na wykrycie wad fizycznych i dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi, ale uwaga: na rynku wtórnym, gdy sprzedaje osoba fizyczna osobie fizycznej, strony mogą w umowie rękojmię wyłączyć. To częsta praktyka. Wyłączenie nie działa jednak wobec wad, o których sprzedający wiedział i celowo je zataił. Ten protokół może okazać się jedynym dowodem.

Gdy sprzedający chce zostać po sprzedaży

Sytuacja, w której sprzedający potrzebuje dwóch albo trzech miesięcy w nieruchomości po zapłacie, pojawia się często i wymaga szczególnej konstrukcji. Jest kilka wariantów i żaden nie wyklucza finansowania kredytem, bo bank wypłaca środki zgodnie z postanowieniami aktu notarialnego.

Wariant pierwszy – odroczenie wydania z depozytem notarialnym

Kupujący wpłaca większość ceny sprzedającemu, a dziesięć do dwudziestu procent trafia do depozytu u notariusza. Wypłata z depozytu następuje po wydaniu lokalu potwierdzonego protokołem. Akt notarialny powinien zawierać precyzyjny termin wydania, karę umowną za zwłokę oraz tak zwane trzy siódemki, czyli oświadczenie sprzedającego o poddaniu się egzekucji z art. 777 KPC. To oznacza, że jeśli sprzedający nie wyda lokalu w terminie, kupujący nie musi iść do sądu o eksmisję. Wystarczy, że złoży wniosek o nadanie klauzuli wykonalności, co trwa dwa do trzech tygodni, a potem zleca sprawę komornikowi.

Wariant drugi – najem zwrotny

Po przeniesieniu własności sprzedający staje się najemcą, a kupujący wynajmującym. To rozwiązanie jest legalne i żaden przepis nie zabrania wynajmowania mieszkania obciążonego hipoteką. Ale jeśli decydujemy się na tę formę, jedynym bezpiecznym rozwiązaniem jest najem okazjonalny. Wymaga trzech rzeczy: oświadczenia najemcy u notariusza o poddaniu się egzekucji co do opróżnienia lokalu, wskazania lokalu, do którego się wyprowadzi, oraz zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego w ciągu czternastu dni. Bez zgłoszenia umowa traci status okazjonalnej i kupujący traci wszystkie związane z tym uprawnienia. Najem okazjonalny wyłącza większość przepisów ochronnych: nie trzeba zapewniać lokalu socjalnego, nie obowiązuje zakaz eksmisji w okresie zimowym, a procedura przymusowego wydania trwa tygodnie zamiast lat. Bez tych zabezpieczeń eksmisja byłego właściciela z mieszkania, które sam sprzedał, może ciągnąć się latami.

Depozyt notarialny może pełnić w obu wariantach podwójną funkcję: zabezpieczenia wydania lokalu i kaucji. Koszty depozytu to połowa stawki maksymalnej taksy notarialnej plus VAT.

Forma umowy przedwstępnej

Umowa w zwykłej formie pisemnej daje tak zwany skutek słabszy. Jeśli sprzedający się wycofa, kupujący może żądać jedynie zwrotu poniesionych kosztów, na przykład za doradcę, notariusza czy dojazdy. Nie może zmusić sprzedającego do sprzedaży.

Umowa w formie aktu notarialnego daje skutek silniejszy. Kupujący może w sądzie domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej, nawet wbrew woli sprzedającego. Sąd wydaje wtedy wyrok, który zastępuje oświadczenie woli drugiej strony. Dodatkowo umowa notarialna pozwala wpisać roszczenie do Działu III księgi wieczystej, co blokuje sprzedaż nieruchomości komuś innemu. Wpis kosztuje sto pięćdziesiąt złotych opłaty sądowej plus taksa notarialna.

Za umowę przedwstępną u notariusza pobiera się pięćdziesiąt procent taksy, za przyrzeczoną kolejne pięćdziesiąt. Łącznie tyle samo co za jedną umowę. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Wyjątek: roszczenie o zwrot zaliczki przedawnia się w terminach ogólnych, czyli sześć lat.

Z praktyki rynku
Kupujący wpłacił zadatek na podstawie umowy w zwykłej formie pisemnej. Kilka tygodni później sprzedający dostał ofertę znacznie wyższą niż umówiona cena. Policzył: zwrot podwójnego zadatku wciąż mu się opłaca, bo różnica w cenie była większa. Oddał podwójny zadatek i sprzedał innemu. Kupujący mógł dochodzić odszkodowania, ale przy umowie pisemnej sąd przyzna mu co najwyżej zwrot kosztów, które poniósł w związku z przygotowaniem do transakcji. Nie utraconą korzyść, nie różnicę w cenie, tylko rachunki za notariusza, doradcę i dojazdy. Na rynku spółdzielczym, gdzie lokale często nie mają księgi wieczystej i nie ma gdzie wpisać roszczenia, takie sytuacje zdarzają się częściej niż ktokolwiek chciałby przyznać.

Ukryte wady i samowola budowlana

Z praktyki rynku
W jednym ze starszych bloków kupująca po wprowadzeniu zaczęła odczuwać silny chemiczny zapach, którego nie wyczuła podczas oględzin. Remont odsłonił grzyb za szafkami kuchennymi. W ciągu kilku lat pojawiły się poważne problemy zdrowotne, bo jak się okazało, w posadzkach znajdowała się substancja stosowana dawniej do konserwacji drewna. Zarządca budynku przez lata bagatelizował zgłoszenia. Tego rodzaju wady fizyczne nieruchomości, niewidoczne gołym okiem i nieujawnione w żadnym dokumencie, potrafią kosztować zdrowie.

Z praktyki rynku
Trafiają się domy, które w dokumentacji figurują jako parterowe, a w rzeczywistości mają użytkowe poddasze dobudowane bez pozwolenia. Bank odmawia finansowania, bo nieruchomość obarczona samowolą to ryzykowne zabezpieczenie. A samowola budowlana nie ulega przedawnieniu i obowiązek jej likwidacji przechodzi na każdego kolejnego właściciela. Opłata legalizacyjna dla domu jednorodzinnego to rząd kilkudziesięciu tysięcy złotych, a gdy legalizacja nie jest możliwa, pozostaje rozbiórka.

Audyt techniczny przed zakupem kosztuje około tysiąca złotych. Pośrednik nie ma obowiązku go przeprowadzać, ale powinien zadawać pytania i rekomendować audyt, szczególnie przy domach i starszym budownictwie.

Zameldowanie, najemcy i świadectwo energetyczne

Oświadczenie sprzedającego o osobach zameldowanych i zobowiązanie do wymeldowania przed aktem to absolutne minimum. Równie ważne jest sprawdzenie, czy w lokalu nie ma aktywnych umów najmu, bo art. 678 KC mówi wprost: jeśli ktoś kupuje wynajęte mieszkanie, wchodzi w rolę wynajmującego z mocy prawa. Może co prawda wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów, ale jeśli umowa najmu była na czas określony, spisana z datą pewną i lokal został wydany najemcy, to nawet nowy właściciel nie może jej wypowiedzieć. Kupujący zostaje z lokatorem, którego nie chciał.

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest obowiązkowe przy transakcjach od 28 kwietnia 2023 roku. Nabywca nie może się zrzec prawa do jego otrzymania, a notariusz odnotowuje fakt przekazania w akcie. Część banków wymaga dołączenia świadectwa do dokumentacji kredytowej już na etapie wniosku lub przed podpisaniem umowy.

Co powinno znaleźć się w umowie przedwstępnej, a czego zwykle brakuje

• Klauzula kredytowa z obowiązkiem niezwłocznego złożenia wniosków w minimum dwóch bankach, z precyzyjnym opisem okoliczności uprawniających do zwrotu zadatku i okoliczności wyłączających zwrot. Standardowy czas analizy bankowej to ok. 21 dni roboczych, ale uzupełnienia mogą go wydłużyć.
• Zobowiązanie sprzedającego do udostępnienia nieruchomości rzeczoznawcy bankowemu w godzinach roboczych, w terminie uzgodnionym ze stroną kupującą, pod rygorem rozwiązania umowy ze zwrotem zadatku.
• Precyzyjny opis wyposażenia w aneksie z dokumentacją fotograficzną: co zostaje, co zabiera sprzedający. Osobno części składowe, osobno ruchomości z wartościami.
• Termin zawarcia umowy przyrzeczonej powiązany z momentem uzyskania decyzji kredytowej, nie ze sztywną datą kalendarzową.
• Oświadczenie sprzedającego o osobach zameldowanych ze zobowiązaniem do wymeldowania przed aktem.
• Oświadczenie o braku aktywnych umów najmu, użyczenia lub innych umów ograniczających korzystanie z lokalu.
• Zapis o świadectwie charakterystyki energetycznej, które od 28 kwietnia 2023 roku jest obowiązkowe przy transakcji. Część banków wymaga jego dołączenia do dokumentacji kredytowej.
• Klauzula dotycząca wydania nieruchomości z terminem, karą umowną za zwłokę i ewentualnym depozytem notarialnym lub odroczeniem płatności końcowej.
• Zaświadczenie od zarządcy o braku zaległości w opłatach. Prawnie zaległości poprzedniego właściciela nie przechodzą na nowego, bo dług obciąża osobę, nie lokal. Ale w praktyce zarządcy potrafią naliczać opłaty nowemu właścicielowi od daty aktu, a nie od daty wydania, i bez zaświadczenia trudno udowodnić, że zaległość nie jest Twoja.
• Termin i numer rachunku do zwrotu zadatku albo zaliczki na wypadek rozwiązania umowy. Nie „bezzwłocznie”, lecz konkretna liczba dni.
• Dane kontaktowe obu stron i pośredników: numery telefonów, adresy e-mail. Rzeczoznawca bankowy musi mieć do kogo zadzwonić, żeby umówić się na oględziny. Pośrednik kredytowy musi wiedzieć, do kogo wysłać listę dokumentów wymaganych od sprzedającego. Brak danych kontaktowych w umowie to zaproszenie do opóźnień.

Umowa przedwstępna to nie formalność, którą trzeba „jakoś przejść”, żeby złożyć wniosek kredytowy. To fundament transakcji.

Kornelia Szmit - Wykładowczyni, ekspert finansowy w ANG Odpowiedzialne Finanse S.A., pośrednik nieruchomości, popularyzatorka nauki, ekspert grup doradczych dot. polityki mieszkaniowej i REiT przy Ministerstwie Rozwoju i Technologii, prowadząca w social mediach stronę @praktycznieofinansach (IG).