Przed zawarciem umowy kupna-sprzedaży nieruchomości strony często podpisują umowę przedwstępną, która ma niebagatelne znaczenie dla dalszego przebiegu transakcji. Zawiera się ją, gdy zrealizowanie sprzedaży nie jest możliwe od razu – np. gdy kupujący musi dopełnić formalności, by uzyskać kredyt.

Zapisy, które zostaną umieszczone w umowie przedwstępnej, będą istotne w przypadku dochodzenia roszczeń, jeśli jedna ze stron nie wywiąże się z postanowień umowy. Dotyczy to również zapłaty zadatku lub zaliczki. To, jaka forma zostanie wybrana, ma duże znaczenie w przypadku, gdy umowa nie zostanie wykonana. Warto więc przybliżyć, czym jest zaliczka, a czym zadatek.

Zarówno zaliczka, jak i zadatek są formą zabezpieczenia transakcji dla obu stron. Pobiera ją sprzedający. W przypadku, gdy umowa przyrzeczona zostanie zawarta i transakcja dojdzie do skutku, kwota uiszczona tytułem zaliczki lub zadatku zostanie wliczona na poczet ceny sprzedaży. Jeśli jednak nie dojdzie do transakcji, sytuacja wygląda inaczej.

Pobierz wzór przedwstępnej umowy sprzedaży

Zaliczka

Zaliczka to określona przez strony suma pieniędzy, którą kupujący wpłaca na poczet przyszłych należności wynikających z umowy kupna-sprzedaży. Definicja zaliczki nie występuje w kodeksie cywilnym ani nie jest uregulowana innymi przepisami. Z tego powodu stanowi gorsze zabezpieczenie niż zadatek, a jej zwrot odbywa się na zasadach ogólnych. Jeśli więc nie dojdzie do zawarcia umowy głównej, sprzedający ma obowiązek zwrócić zaliczkę kupującemu. Przy tym powód niezawarcia tej umowy nie ma znaczenia.

Jeśli sprzedający znajdzie innego nabywcę, który zaoferuje mu atrakcyjniejsze warunki, może z nim zawrzeć umowę sprzedaży. Nie będzie to rodziło po jego stronie żadnych konsekwencji wobec kupującego, z którym zawarł umowę przedwstępną. Ta forma zabezpieczenia ukształtowała się w praktyce obrotu. Częstym błędem popełnianym przez strony jest używanie tego terminu zamiennie z terminem „zadatek”. Warto więc w umowie przedwstępnej precyzyjnie wskazać formę zabezpieczenia sprzedaży.

Zadatek

Zadatek jest uregulowany w kodeksie cywilnym. Jest to kwota, którą kupujący przekazuje sprzedającemu w celu zabezpieczenia transakcji. Gdy umowa nie zostanie wykonana przez jedną ze stron, druga strona (która zadatek otrzymała) może odstąpić od umowy i zachować zadatek. Nie musi przy tym wyznaczać dodatkowego terminu na wykonanie umowy. Jeśli natomiast umowa nie zostanie wykonana z winy sprzedającego, kupujący może żądać od niego wypłacenia sumy stanowiącej dwukrotność zapłaconego zadatku. Zadatek pełni więc funkcję zabezpieczającą, lecz także odszkodowawczą, gdy do wykonania umowy nie dojdzie z winy jednej ze stron.

Dla swojej ważności zadatek musi zostać zapisany w umowie przedwstępnej. Jeśli umowa ta okaże się nieważna, ponieważ nie będzie zawierała niezbędnych zapisów, np. wysokości ceny sprzedawanej nieruchomości, zapis dotyczący zadatku stanie się również automatycznie nieważny. Jeśli został on wpłacony, sprzedający musi go niezwłocznie zwrócić. Zabezpieczenie to nie może więc zostać ustanowione na podstawie oddzielnej umowy, np. umowy o zapłatę zadatku.

Ważny jest również termin uiszczenia zadatku. Jeśli ma on zostać zapłacony w czasie innym niż zawarcie umowy przedwstępnej, musi to zostać w niej wyraźnie wskazane. Dotyczy to również sytuacji, gdy przelew zostanie wysłany w dniu podpisania umowy, a pieniądze zostaną zaksięgowane na rachunku sprzedającego w dniu następnym. Wtedy w umowie należy zawrzeć zapis, że zapłata zadatku nastąpi w chwili uznania rachunku bankowego sprzedawcy. Jeśli w umowie brak jest zapisu co do terminu zapłaty zadatku, przyjmuje się, że nastąpi to w chwili zawarcia umowy.

Gdy kupujący nie zapłaci zadatku w terminie, uzgodnienie to uznaje się za nieważne. Może to nawet skutkować unieważnieniem całej umowy przedwstępnej, jeśli z jej treści i okoliczności wynikać będzie, że strony nie zawarłyby umowy bez zastrzeżenia zadatku. Na podstawie zgodnego oświadczenia woli stron może nastąpić rozwiązanie umowy przedwstępnej – wtedy rozwiązaniu ulega również zapis o zadatku. Sposób zwrotu w takiej sytuacji może być przez strony ustalony dobrowolnie, gdyż przepisy kodeksu cywilnego nie są bezwzględnie obowiązujące w tym przedmiocie. Jednak w przypadku, gdy strony go nie ustalą, zwrot następuje na zasadach określonych w kodeksie.

Wpłata zadatku, w przypadku gdy dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej i sprzedaży, powoduje zaliczenie go na poczet ceny nieruchomości. Jeśli umowa nie zostanie zrealizowana wskutek okoliczności, za które strony nie ponoszą odpowiedzialności, bądź za które odpowiedzialność ponoszą obie strony, albo na podstawie ich zgodnego oświadczenia woli – zadatek należy zwrócić. Strony w umowie mogą zaznaczyć, że do sprzedaży dojdzie tylko w momencie uzyskania kredytu przez kupującego. Jeśli kredyt nie zostanie udzielony, sprzedający musi zwrócić kupującemu zadatek.

Jeżeli natomiast minął termin zawarcia umowy przyrzeczonej, a jedna ze stron się od tego uchyla, druga strona może odstąpić od umowy i zachować zadatek (osoba, która zadatek przyjęła) lub żądać jego zapłaty w podwójnej wysokości (osoba, która zadatek zapłaciła). Strona może również żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, o ile umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego.

W przypadku żądania przez kupującego zapłaty podwójnego zadatku, nie musi on udowadniać, że poniósł szkodę, a jedynie że sprzedający nie zawarł umowy przyrzeczonej w terminie, czyli nie wykonał umowy. Strona, która chce się uwolnić od obowiązku zapłaty, musi udowodnić, że niewykonanie przez nią umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności.

Dowiedz się więcej: Kiedy warto podpisać umowę przedwstępną? 

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.