Obrót nieruchomościami na rynku deweloperskim budzi wiele emocji. Zwykle kojarzony jest z ryzykiem, jakie wiąże się z nabywaniem nieruchomości przed budową inwestycji lub w jej trakcie. Wraz ze wzrostem popularności nieruchomości nabywanych na rynku pierwotnym, widać tendencję ustawodawcy do ochrony nabywców nowych nieruchomości. Jak dotąd ochrona ta obejmowała etap już po zawarciu umowy deweloperskiej. Tym razem ustawodawca zdecydował się nałożyć na deweloperów nowe obowiązki, tak by chronić nabywców jeszcze przed podjęciem decyzji o nabyciu lokalu.

Nowe obowiązki deweloperów – strona internetowa, jawność i aktualizowanie cen

Oczekująca na wejście w życie w dniu 11 lipca 2025 r. ustawa nowelizująca ustawę deweloperską („ustawa o jawności cen”) wprowadza obowiązek ujawniania przez deweloperów cen oferowanych nieruchomości. Do nowych obowiązków dewelopera należy przede wszystkim prowadzenie własnej strony internetowej od dnia rozpoczęcia sprzedaży, a w przypadku zawierania umów rezerwacyjnych – przed zawarciem pierwszej takiej umowy, do dnia przeniesienia praw z ostatniej umowy deweloperskiej lub ostatniej umowy, której przedmiotem jest:

• ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;
• przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu;
• przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, lub przeniesienie ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Z ustawy nowelizującej wynika, że każdy deweloper ma prowadzić własną stronę internetową. Dotyczy to zatem nawet małych deweloperów funkcjonujących w formie jednoosobowej działalności gospodarczej, jak i dużych grup kapitałowych. W tym ostatnim przypadku zarówno spółka centralna, jak i spółki celowe dedykowane poszczególnym inwestycjom muszą posiadać własną stronę internetową i ujawniać ceny nieruchomości w konkretnej inwestycji.

Zakres obowiązków dewelopera wynika z art. 19a ust. 1 ustawy o jawności cen, który mówi, że deweloperzy będą obowiązani publikować na stronie internetowej:

• część ogólną prospektu informacyjnego,
• informację o adresie siedziby dewelopera,
• cenę za mkw. uwzględniającą podatek VAT powierzchni użytkowej każdego z oferowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz całej nieruchomości,
• ceny pomieszczeń przynależnych, jeśli cena nie jest uwzględniona w cenie mieszkania,
• informację o innych – niż cena mkw. powierzchni użytkowej lokalu i domu oraz cena pomieszczeń przynależnych – świadczeniach, które nabywca zobowiązany jest spełnić na rzecz dewelopera w wykonaniu umowy przenoszącej własność.

Dodatkowo w reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży kierowanych do nabywców deweloperzy będą musieli podawać adres strony internetowej, na której znajdują się powyższe informacje.

Wątpliwości przysparza to, co należy rozumieć przez świadczenia, które nabywca zobowiązany będzie spełnić na rzecz dewelopera w wykonaniu umowy przenoszącej własność. Czy będą to wszelkie koszty związane z zawarciem takiej umowy, np. koszty notarialne, opłaty sądowe za wnioski do ksiąg wieczystych? Czy dotyczyć to będzie również ceny miejsca postojowego w sytuacji, gdy jest ono zlokalizowane w garażu będącym odrębnym lokalem?

Oprócz obowiązku ujawniania cen mieszkań na własnej stronie internetowej, ustawa o jawności cen nakłada obowiązek przekazywania tych informacji raz na dobę ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji w celu publikowania na stronie rządowej dane.gov.pl.

Rynek pierwotny to również oferty fliperów

Analiza treści ustawy o jawności cen mieszkań prowadzi do wniosku, że nowe obowiązki informacyjne ustawodawca nakłada również na przedsiębiorców innych niż deweloper, którzy zawierają z nabywcą umowy, których przedmiotem jest przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu albo przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, jeżeli przedmiot umowy powstał w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a przeniesienie praw z tych umów na nabywcę następuje po raz pierwszy.

Z powyższego wynika, że nowe obowiązki spoczywać będą również na fliperach, którzy działają na rynku pierwotnym. Ta grupa podmiotów inwestujących na rynku pierwotnym zazwyczaj nie posiada własnej strony internetowej, posiłkując się portalami ogłoszeniowymi lub stronami internetowymi pośredników nieruchomości. Od 11 lipca 2025 r. nie będzie to wystarczające.

Trzeba podkreślić, że pośredników nieruchomości nie dotyczą obowiązki informacyjne wynikające z ustawy o jawności cen, a więc ceny podane na ich stronach internetowych nie będą wiążące, w przeciwieństwie do cen podanych na stronie internetowej flipera lub dewelopera. Aby uniknąć wątpliwości, warto zadbać o aktualizowanie ceny lokali w każdym możliwym źródle informacji.

Terminy a obowiązek informacyjny

Zgodnie z ustawą o jawności cen mieszkań, deweloper ma udostępniać na stronie internetowej wymagane informacje od dnia rozpoczęcia sprzedaży, do dnia przeniesienia własności ostatniej nieruchomości lub jej części objętej przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym. Przez rozpoczęcie sprzedaży ustawa deweloperska rozumie podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz gotowości do zawierania z nabywcami umów deweloperskich albo umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2.

Niemniej nowelizacja będzie działała z mocą wsteczną wobec tych deweloperów, którzy rozpoczęli sprzedaż przed datą jej wejścia w życie. Mają oni dostosować swoją sprzedaż do przedmiotowych zmian w terminie 2 miesięcy od daty wejścia nowelizacji w życie, a więc do 11 września 2025 r.

Końcowym terminem, do którego na deweloperze spoczywać będzie obowiązek ujawniania cen, będzie dzień sprzedania wszystkich lokali lub domów w danej inwestycji. W praktyce będzie to data przeniesienia na nabywcę własności ostatniej nieruchomości lub jej części objętej przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym.

Ustawodawca nie odniósł się do kwestii usunięcia lub dalszego publikowania informacji o cenach w przypadku sprzedaży konkretnego lokalu przy jednoczesnej dalszej sprzedaży pozostałych lokali w danej inwestycji. Wydaje się jednak racjonalnym prawo dewelopera do usunięcia informacji o cenach lokali sprzedanych zwłaszcza, jeżeli w rzeczywistości lokal lub dom mógł zostać sprzedany po cenie niższej wskutek prowadzonych negocjacji.

Konsekwencje naruszenia nowych obowiązków przez dewelopera

Celem wprowadzenia ustawy o jawności cen ma być wyeliminowanie nieuczciwych praktyk deweloperów. Jak wskazuje się w treści uzasadnienia do projektu ustawy, ustawodawca chciał zapobiec sytuacjom, gdy oferowana cena jest zaniżana wobec ceny rzeczywistej wyłącznie w celu zachęcenia potencjalnego nabywcy do podjęcia wstępnych zobowiązań dotyczących zawarcia umowy. Intencją prawodawcy jest też zapobieganie zawyżaniu cen w sytuacji okresowego załamania podaży albo w związku z trudnościami lub opóźnieniami innych deweloperów w danej okolicy.

Zgodnie z nowelizacją w sytuacji, gdy cena podana na stronie internetowej różni się od tej oferowanej w trakcie zawarcia umowy, nabywca ma prawo żądać zawarcia umowy po cenie najkorzystniejszej. Rozwiązanie to może budzić wątpliwości w sytuacji, gdy po wybudowaniu budynku zwiększy się powierzchnia lokalu. Zgodnie z ustawą deweloperską deweloper może w takich okolicznościach żądać dopłaty do ceny z zachowaniem prawa nabywcy do odstąpienia od umowy. Przepisy te jednak należy interpretować w sposób nieprowadzący do kolizji, a zatem prawo do podwyższenia ceny publikowanej na stronie internetowej w sytuacji rzeczywistej większej niż pierwotnie zakładana powierzchni lokalu powinno być zachowane dla deweloperów w niezmienionej postaci.

Ustawodawca przewidział, że naruszenie obowiązków informacyjnych wynikających z ustawy o jawności cen stanowić będzie praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Kary przewidziane za naruszenie obowiązków mogą być zatem bardzo dotkliwe dla deweloperów. Nawet w przypadku nieumyślnego naruszenia obowiązków Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów może nałożyć na dewelopera karę pieniężną w wysokości do 10% obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami.

dr Małgorzata Szymańska-Pałamarz - Radca prawny, z kancelarią prawną INLEGIS związana od 2024 r. Specjalizuje się w prawie nieruchomości, szczególnie w zakresie analizy stanów prawnych nieruchomości, doradztwa inwestorom oraz osobom prywatnym w zakupie oraz bezpiecznym przeprowadzeniu transakcji na rynku obrotu nieruchomościami. Reprezentuje klientów w sprawach z zakresu prawa prywatnego między innymi o zasiedzenie, zniesienie współwłasności nieruchomości, wydanie nieruchomości, jak z zakresu prawa publicznego (warunki zabudowy, samowole budowlane, ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości). Ukończyła studia na kierunku prawo oraz na kierunku administracja na Uniwersytecie Wrocławskim. W 2020 r. obroniła na Uniwersytecie Wrocławskim pracę doktorską w Katedrze Teorii i Filozofii Prawa. Prowadzi szkolenia z obszaru prawa administracyjnego, w tym z wywłaszczeń nieruchomości na cele publiczne. Jest wykładowcą akademickim i trenerem. Została wpisana na listę radców prawnych przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Wałbrzychu.