Zgodnie z polskim prawem do przeniesienia własności nieruchomości konieczna jest forma aktu notarialnego – a więc umowy sporządzonej przez notariusza według ustalonych zasad. Ponadto do przeniesienia własności nieruchomości dochodzi w momencie podpisania aktu notarialnego, niezależnie od zapłaty ceny. Sytuacja ta rodzi poważne ryzyko zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego. Jakie są opcje zapłaty ceny nieruchomości przy zakupie ze środków własnych i jakie ewentualne ryzyka dla każdej ze stron mogą one generować? Jak bezpiecznie dla obu stron przeprowadzić taką transakcję?

Sposoby zapłaty

• Gotówka

Jednym ze sposobów zapłaty, powszechnie stosowanym w przeszłości, była płatność gotówką. Strony spotykały się w kancelarii notarialnej w celu zawarcia umowy sprzedaży, gotówka była przeliczana na miejscu, a następnie – bezpośrednio po podpisaniu aktu – przekazywana sprzedającemu. Minimalizowało to ryzyko braku zapłaty po stronie sprzedającej, ponieważ przeniesienie własności oraz przekazanie pieniędzy odbywały się niemal jednocześnie. Dodatkowo sprzedający, stając do aktu, miał pewność, że kupujący dysponuje wystarczającymi środkami.

Z drugiej strony rozwiązanie to wiązało się z koniecznością przemieszczania się przez strony ze znaczną ilością gotówki oraz wydłużało czas czynności notarialnej. W dzisiejszych realiach dodatkowo wymagałoby rozszerzenia procedur AML wynikających z przepisów o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy.

Jest to rozwiązanie, które do dziś jest legalne i możliwe od strony prawnej przy transakcjach pomiędzy osobami fizycznymi, jednak bardzo rzadko stosowane. W przypadku transakcji, w których choć jedną ze stron jest przedsiębiorca (np. deweloper), płatność gotówkowa nie jest natomiast możliwa z uwagi na obowiązujący limit płatności gotówkowych w wysokości 15 tys. zł.

• Przelew bankowy

Najbardziej rozpowszechnioną obecnie formą zapłaty ceny sprzedaży nieruchomości jest przelew bankowy. Niezależnie jednak od uzgodnień pomiędzy stronami zawsze niesie on ze sobą ryzyko dla jednej z nich.

Jeżeli strony postanowią, że środki mają zostać zaksięgowane na rachunku sprzedającego przed podpisaniem aktu, ryzyko ponosi kupujący, ponieważ przelewa całość środków na konto de facto obcej osoby. W przypadku gdy do zawarcia umowy nie dojdzie – z jakichkolwiek przyczyn – kupujący pozostaje bez środków oraz bez prawa do nieruchomości. Zwrotu pieniędzy może w takiej sytuacji dochodzić jedynie na drodze sądowej, co wiąże się z kosztami postępowania oraz długotrwałym procesem.

Warto podkreślić, że ryzyko to występuje nie tylko w sytuacji, gdy sprzedający działa w złej wierze, ale może pojawić się również w następstwie zdarzeń losowych. Jeżeli przed zawarciem umowy sprzedaży dojdzie do śmierci sprzedającego, wpłacone środki wchodzą w skład masy spadkowej i pozostają „zablokowane” do czasu zakończenia postępowania spadkowego. Podobnie w przypadku wypadku lub hospitalizacji sprzedającego środki pozostają na jego rachunku bankowym.

W razie ogłoszenia przez sprzedającego upadłości konsumenckiej lub zajęcia jego rachunku bankowego przez komornika środki wpłacone przez kupującego podlegają zajęciu. W takiej sytuacji pieniądze stają się częścią masy upadłości, a kupujący jednym z wierzycieli, co w praktyce może oznaczać odzyskanie jedynie części środków.

Jeżeli strony ustalą, że zapłata nastąpi po zawarciu umowy, ryzyko ponosi sprzedający. Najpoważniejszym zagrożeniem jest utrata nieruchomości bez otrzymania ceny. Ryzyko to minimalizuje się m.in. poprzez poddanie kupującego rygorowi dobrowolnej egzekucji w treści aktu notarialnego (art. 777 k.p.c.). Należy jednak mieć na uwadze, że zabezpieczenie to oznacza jedynie uproszczoną drogę dochodzenia roszczeń, co wiąże się z kosztami oraz ryzykiem wieloletniego postępowania egzekucyjnego. W skrajnym przypadku może dojść do licytacji komorniczej nieruchomości, która nie gwarantuje uzyskania ceny ustalonej pomiędzy stronami.

Jeżeli po zawarciu umowy, a przed zapłatą ceny dojdzie do zdarzeń losowych po stronie kupującego, skutki są analogiczne – sprzedający nie posiada już prawa do nieruchomości, a środki pozostają „zablokowane” lub staje się on jednym z wierzycieli.

• Przelew natychmiastowy – SORBNET

Sposobem na zminimalizowanie powyższego ryzyka jest skorzystanie przez strony z przelewu natychmiastowego. Przelewanie dużych kwot umożliwia obecnie system SORBNET. Przelew powinien zostać wykonany w kancelarii notarialnej w trakcie czynności, po wcześniejszym sprawdzeniu limitów w banku oraz ewentualnym zgłoszeniu planowanej płatności. Nie ma jednak gwarancji, że środki zostaną zaksięgowane na rachunku sprzedającego jeszcze podczas obecności stron w kancelarii. Czas realizacji przelewu jest uzależniony od godzin funkcjonowania systemu i przelew ten jest dodatkowo płatny.

• Depozyt notarialny

Istnieje jednak możliwość zabezpieczenia obu stron i wyeliminowania ryzyka braku zapłaty poprzez skorzystanie przy transakcji z depozytu notarialnego.

Depozyt notarialny – czym jest?

Zgodnie z art. 79 pkt 6 Prawa o notariacie wśród czynności dokonywanych przez notariusza wskazuje się przyjmowanie na przechowanie pieniędzy, papierów wartościowych, dokumentów oraz danych na informatycznym nośniku danych. Jak stanowi art. 108 Prawa o notariacie – „notariusz w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością ma prawo przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu lub jej następcy prawnemu, papiery wartościowe albo pieniądze w walucie polskiej lub obcej. Dla udokumentowania tych czynności notariusz prowadzi specjalne konto bankowe. (…) Z przyjęcia depozytu notariusz spisuje protokół.”

Z powyższego wynikają dwie bardzo istotne kwestie. Po pierwsze, środki mogą zostać złożone do depozytu wyłącznie u notariusza, który przeprowadza daną czynność. Po drugie, środki znajdują się na specjalnym rachunku bankowym wykorzystywanym wyłącznie do celów depozytowych. Notariusz nie ma prawa nimi rozporządzać, a w przypadku wszczęcia wobec niego egzekucji, ogłoszenia upadłości lub jego śmierci środki te nie podlegają zajęciu, nie wchodzą do masy upadłości ani do masy spadkowej.

Środki z depozytu notarialnego mogą zostać wypłacone osobie wskazanej przez składającego depozyt po spełnieniu określonych przy wpłacie warunków albo – w przypadku ich niespełnienia – zwrócone wpłacającemu. Po przyjęciu depozytu nie ma możliwości modyfikacji warunków wypłaty, a składający depozyt nie ma prawa domagać się zwrotu środków w przypadkach innych niż wskazane w protokole przyjęcia.

Jak to wygląda w praktyce?

Strony uzgadniają cenę sprzedaży nieruchomości oraz termin zawarcia umowy. Następnie wybierają kancelarię notarialną, w której będzie przeprowadzana transakcja. Kupujący wpłaca ustaloną kwotę na rachunek depozytowy prowadzony przez notariusza, przy czym całość środków musi zostać zaksięgowana przed terminem zawarcia umowy sprzedaży. Notariusz sporządza protokół przyjęcia depozytu, w którym wskazuje, przez kogo środki zostały wpłacone oraz komu i na jaki rachunek mają zostać wypłacone. Warunkiem wypłaty jest zazwyczaj zawarcie umowy sprzedaży w określonym terminie.

W umówionym dniu strony stawiają się w kancelarii notarialnej i podpisują umowę sprzedaży, a następnie notariusz przelewa środki z rachunku depozytowego na rachunek sprzedającego. Jeżeli umowa nie zostanie zawarta w ustalonym terminie, notariusz zwraca środki kupującemu.

Jednym słowem, to notariusz jako osoba zaufania publicznego jest gwarantem bezpieczeństwa dla każdej ze stron. Sprzedający ma pewność, że kupujący dysponuje środkami na zakup nieruchomości i że zostaną mu one niezwłocznie przekazane po przeniesieniu własności. Kupujący natomiast ma pewność, że własność zostanie na jego rzecz przeniesiona, a w razie niezawarcia umowy środki zostaną mu w całości zwrócone.
W przypadku depozytu notariusz jako osoba zaufania publicznego jest gwarantem bezpieczeństwa dla każdej ze stron.

Koszty

Skorzystanie z depozytu notarialnego jest dodatkowo płatne. Przepisy określają maksymalne wynagrodzenie notariusza za przyjęcie depozytu, które wynosi połowę standardowej taksy notarialnej. Koszt ten może być negocjowany i indywidualnie uzgodniony pomiędzy notariuszem a stronami czynności.

Prawo nie określa, która ze stron ponosi koszty depozytu notarialnego. Zwyczajowo przyjmuje się, że pokrywa je strona kupująca, jednak również ta kwestia może zostać ustalona indywidualnie pomiędzy stronami.

Niezależnie od wynegocjowanej stawki korzyści płynące z zastosowania depozytu notarialnego sprawiają, że jest to najefektywniejszy sposób zabezpieczenia obu stron transakcji, opiewających najczęściej na kilkaset tysięcy lub nawet kilka milionów złotych.

Oliwia Walentynowicz - Prawniczka, pośredniczka nieruchomości, właścicielka biura View Estate. Wiedzę z zakresu prawa pogłębiała podczas studiów w Wielkiej Brytanii oraz Stanach Zjednoczonych. Od 2018 roku zajmuje się prawem nieruchomości, najpierw jako członek działu umów handlowych i nieruchomości w międzynarodowej kancelarii prawnej, następnie jako prawnik w wewnętrznym dziale prawnym jednej z wiodących w Europie spółek z branży restauracyjnej.