Transakcje sprzedaży nieruchomości wiążą się zawsze z pewnym ryzykiem, więc zarówno kupujący, jak i sprzedający starają się zabezpieczyć swoje interesy w sposób jak najbardziej pewny. Katalog zabezpieczeń w obrocie nieruchomościami jest otwarty. W zależności od tego, czy mamy do czynienia z umową przedwstępną, czy też jej brakiem bądź też czy strony od razu zawierają już finalną umowę sprzedaży, ale np. z odroczonym terminem płatności, krąg stosowanych w umowach zabezpieczeń może być różny.

Zabezpieczenie roszczeń z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna może być zawarta zarówno w formie aktu notarialnego, jak i przybrać zwykłą postać pisemną. Oczywiście, wybór formy ma swoje przełożenie na zakres roszczeń stron transakcji. Przede wszystkim jednak zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego pozwala na skuteczne dochodzenie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży na drodze sądowej, na wybór konkretnych zabezpieczeń roszczeń mogących wynikać z jej niewykonania, ale także na ujawnienie roszczenia kupującego o przeniesienie własności w treści księgi wieczystej, w dziale III. Wpis roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej do księgi ma walor informacyjny dla wszystkich osób, które chciałyby tę nieruchomość nabyć w sytuacji, gdyby sprzedający nie był do końca uczciwy. Aczkolwiek także w przypadku umowy przedwstępnej o słabszym skutku jest możliwość dokonania wpisu ostrzeżenia do księgi wieczystej pod warunkiem jednak złożenia odrębnego oświadczenia przez właściciela nieruchomości wyrażającego zgodę na taki wpis. Oświadczenie to musi zostać złożone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym, ewentualnie notarialnej.

Typowym i dobrze znanym zabezpieczeniem stosowanym w umowach przedwstępnych jest zadatek wręczany przez kupującego. Art. 394 § 1 k.c. stanowi, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Przepis ten ma jednakże charakter dyspozytywny, więc od woli stron zależy tak naprawdę, jakie zasady będą nim rządziły. Przepis nie określa wartości zadatku. Zwykle jest to 10–30% ceny sprzedaży, ale w orzecznictwie można także znaleźć pogląd, iż zadatek może być właściwie równy wartości nieruchomości (taki jest np. wyrok SA w Poznaniu z 5.05.2010 r., I ACa 316/10).

Typowym i dobrze znanym zabezpieczeniem stosowanym w umowach przedwstępnych jest zadatek.

Zadatek ma też ten skutek, że powstaje uprawnienie do odstąpienia od umowy bez wyznaczania terminu dodatkowego, jeżeli druga ze stron nie wykona umowy. Zadatek, choć w praktyce rzadziej się to zdarza, może być też wzmocniony zastrzeżeniem kary umownej. Dopuszczalne jest przy tym jednoczesne zastrzeżenie zadatku i kary umownej za nienależyte wykonanie umowy w odniesieniu do tego samego naruszenia umowy (zob. wyrok NSA z dnia 7 marca 2024 r., II CSKP 1246/22). W przypadku niewykonania umowy przedwstępnej dochodzi do zbiegu dwóch uprawnień, tj. wynikającego z wręczonego zadatku oraz z art. 471 k.c.

Nieodwołalne pełnomocnictwo do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości

Artykuł 101 § 1 k.c. zezwala na udzielenie pełnomocnictwa nieodwołalnego. Do ustanowienia takiego pełnomocnictwa konieczne jest zrzeczenie się przez mocodawcę odwołania pełnomocnictwa. W obrocie nieruchomościami pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości na rzecz dowolnych osób, po cenie i na warunkach niejednokrotnie ustalonych według swobodnego uznania pełnomocnika, zdarzają się dość często. Możliwa jest również sytuacja, w której mocodawca wyrazi zgodę, aby pełnomocnik był drugą stroną dokonywanej czynności.

Pełnomocnictwa te najczęściej stosuje się w umowach przedwstępnych po to, aby zagwarantować zawarcie umowy przyrzeczonej. Sam fakt, że umowa przedwstępna została zawarta w formie pisemnej, a nie notarialnej (nie dotyczy to oczywiście formy samego pełnomocnictwa) nie jest tu przeszkodą (zob. wyrok SN z dnia 15 lipca 1998 r., II CKN 832/97). Na marginesie jedynie dodam, że w ostatnim roku jedna tego typu transakcja z wykorzystaniem pełnomocnictwa udzielonego nabywcom nieruchomości była szczególnie głośna.

Depozyt notarialny

Inną formą zabezpieczenia roszczeń jest depozyt notarialny przewidziany w art. 108 ustawy Prawo o notariacie. Przepis ten stanowi, że notariusz w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością ma prawo przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu lub jej następcy prawnemu, papiery wartościowe albo pieniądze w walucie polskiej lub obcej. Jest to bardzo skuteczny sposób zabezpieczenia zapłaty ceny przy umowie sprzedaży z punktu widzenia sprzedającego, który ma wówczas pewność, że kupujący dysponuje kwotą odpowiadającą cenie sprzedaży. Wpłacenie ceny na depozyt notarialny może stanowić warunek zawarcia umowy przyrzeczonej.

Oczywiście, to rozwiązanie nie niweczy wprowadzenia warunków zabezpieczających także interesy kupującego. Przykładowo można zastrzec, iż kwota wpłacona notariuszowi zostanie przelana sprzedającemu dopiero wówczas, gdy wyda on nieruchomość kupującemu w posiadanie.

Wpłacenie ceny na depozyt notarialny może stanowić warunek zawarcia umowy przyrzeczonej.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji

Art. 777 § 1 pkt 4 i 5 k.p.c. przewidują kolejne często stosowane zabezpieczenia w zakresie zapłaty ceny przez kupującego, zwrotu zadatku czy obowiązku wydania nieruchomości przez sprzedającego. Uregulowane tam oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji może być złożone zarówno w akcie notarialnym, jaki kreuje zobowiązanie dłużnika, czyli np. w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości bądź w umowie sprzedaży, ale może być złożone także w odrębnym akcie notarialnym. Pierwszy z wymienionych aktów to akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie (art. 777 § 1 pkt 4) najczęściej spotkamy jako forma zabezpieczenia obowiązku wydania nieruchomości.

Z kolei drugi z aktów to akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy w akcie wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności (art. 777 § 1 pkt 5). Ten rodzaj zabezpieczenia stosuje się jednak wszędzie tam, gdzie – po pierwsze – wypełnienie obowiązku i tylko pieniężnego jest zależne od określonego zdarzenia, a po drugie – w sytuacji gdy chcemy zabezpieczyć np. nie tylko samą należność, ale też odsetki, których wysokości co do zasady nie przewidzimy. W tym przypadku bowiem jest możliwe określenie maksymalnej kwoty zabezpieczenia, a nie konkretnie wskazanie kwoty oznaczonej co do złotówki określonej jak tego wymaga z kolei art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.
Zaletą każdego z tych aktów notarialnych jest szybsze (do wszczęcia egzekucji będzie wymagane jedynie nadanie mu przez sąd klauzuli wykonalności) oraz mniej kosztowne dochodzenie roszczeń. Opłata od wniosku o nadanie klauzuli wykonalności to jedynie 50 zł.

Hipoteka umowna na nieruchomości

Bywa, że w umowach przedwstępnych zwrot wpłaconego przez kupującego zadatku jest zabezpieczony hipoteką umowną na nieruchomości sprzedającego, rzadziej dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży i przeniesienia nieruchomości wraz z odroczeniem zapłaty ceny, który to obowiązek też czasem jest zabezpieczony hipoteką. Jest to oczywiście bardzo pewne zabezpieczenie, nieco kosztowniejsze w ustanowieniu w porównaniu z innymi, ale warto je wdrożyć tam, gdzie jest to możliwe, zwłaszcza jeżeli nieruchomość nie jest obciążona innymi hipotekami z pierwszeństwem. Należy jednak pamiętać zawsze, że hipoteka choć pozwala zabezpieczyć wierzytelności niezależnie od tego, kto jest właścicielem, wymaga jednak od wierzyciela uzyskania tytułu wykonawczego celem wszczęcia z niej egzekucji. Dlatego dobrym rozwiązaniem jest poza hipoteką jednocześnie sięgnięcie do instytucji opisanej wyżej, czyli poddania się egzekucji aktem notarialnym w trybie art. 777 k.p.c.

Inne zabezpieczenia

Rzadziej wykorzystywane, ale jak najbardziej możliwe są także zabezpieczenia w postaci poręczenia osób trzecich, które można łączyć, rzecz jasna, z innymi formami zabezpieczeń. Poręczyć można za dług istniejący, jak i przyszły do wartości z góry określonej. Ma to ten atut, że wierzyciel zyskuje kolejnego dłużnika, co zwiększa szansę na zaspokojenie roszczeń.

Korzystając z poręczenia osób trzecich, wierzyciel zyskuje kolejnego dłużnika, co zwiększa szansę na zaspokojenie roszczeń.

Rzadziej, bo w szczególnych typach transakcji, będą wykorzystywane dla zabezpieczenia zapłaty ceny, takie instytucje jak np. przewidziany w art. 59 Prawa bankowego rachunek powierniczy. Na rachunek ten mogą być wpłacone środki pieniężne, które są wydawane posiadaczowi rachunku dopiero po spełnieniu ustalonych wcześniej umową warunków.

Jeżeli warunki transakcji są takie, że cena będzie płatna dopiero po podpisaniu aktu notarialnego to wówczas rodzajem zabezpieczenia może być po prostu zastrzeżenie wydania nieruchomości dopiero po pełnej zapłacie ceny.

Jak wspomniałam na wstępie, katalog zabezpieczeń nie jest ograniczony. Te wyżej opisane należą do najczęstszych, ale w transakcjach nieruchomościowych można spotkać także weksle, zabezpieczenia na rzeczach ruchomych czy też papierach wartościowych. W zależności od charakteru transakcji i jej wartości liczba zabezpieczeń też może być oczywiście różna.

Katarzyna Siwiec - Radca prawny i doradca podatkowy, właścicielka kancelarii prawnej, pełnomocnik procesowy przed sądami administracyjnymi, powszechnymi i sądem polubownym przy KIG w Warszawie. Autorka kilkudziesięciu publikacji z zakresu nieruchomości, w tym książek dotyczących najmu, przekształcenia spółek, współautorka książek z zakresu podatków, autorka e-booka „Sprawozdawczość ESG”. Ekspert w poradniach prawno-podatkowych Legalis księgowość kadry biznes i Legalis Administracja oraz PortalFK.pl