Kupno garażu lub miejsca postojowego może wydawać się najprostszą formą inwestowania w nieruchomości. Mamy tu niewielką powierzchnię, relatywnie niską cenę i potencjalnie stałe zainteresowanie najemców. W praktyce może to być jednak jeden z bardziej skomplikowanych rodzajów nieruchomości, głównie z uwagi na niejednolity stan prawny i dopuszczalny sposób korzystania.

Czy na pewno wiesz, co kupujesz?

Miejsce do parkowania może mieć różny charakter. Może to być zarówno indywidualny odrębny budynek, miejsce postojowe w hali garażowej lub fragment przestrzeni pod gołym niebem z wyznaczonym miejscem parkingowym. Każde z nich różni się sposobem korzystania z niego, ale również możliwością rozporządzenia nim w przyszłości, np. sprzedaży. W niektórych sytuacjach sprzedaż samego miejsca będzie niemożliwa, w innych zgodę na to musi wyrazić dodatkowo wspólnota mieszkaniowa. Nieprzypadkowo najwyższą cenę na rynku osiągają garaże stanowiące indywidualne odrębne nieruchomości, w odróżnieniu od miejsc postojowych w halach garażowych położonych w budynkach wielorodzinnych.

Garaż jako odrębna nieruchomość gruntowa

Najbezpieczniejszą i dającą najwięcej uprawnień formą prawną garażu jest odrębny budynek z własną działką. W polskim systemie prawnym obowiązuje, pochodząca z prawa rzymskiego, zasada superficies solo cedit (tłum. to, co jest na powierzchni, przypada gruntowi). Trwały garaż stanowi całość razem z gruntem, na którym został postawiony. Taka działka powinna mieć też urządzoną własną księgę wieczystą. Przed jej zakupem konieczne będzie zbadanie dwóch aspektów: legalności zabudowy i wpisów w księdze wieczystej. Sprawdzamy więc przede wszystkim status właścicielski, ewentualne obciążenia, ale również uzyskane zgody administracyjne. Garaż powinien mieć nie tylko połączenie z drogą publiczną, ale również spełniać określone wymogi techniczne i prawne wynikające m.in. z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Prawo budowlane ulegało w tym zakresie wielokrotnym zmianom i obecnie garaż można wybudować w formie uproszczonej, tj. po zgłoszeniu budowy (art. 29 ust. 1 pkt 14 ustawy – Prawo budowlane). Gdy kupujesz działkę zabudowaną przed 2015 r., sprawdź, czy jej właściciel uzyskał wymagane wówczas pozwolenie na budowę.

„Zakup” garażu w formie dzierżawy lub najmu długoterminowego

Moje doświadczenie pokazuje, że jest to najczęściej mylona przez inwestorów forma „zakupu” miejsca dla pojazdu. Widziałem co najmniej kilkanaście umów błędnie nazywanych umowami sprzedaży. Jeśli „nabywasz” garaż lub miejsce postojowe od osoby, która jest dzierżawcą lub najemcą gruntu, to zyskujesz wyłącznie uprawnienia tej osoby. Dotychczasowy dzierżawca na podstawie takiej umowy przekazuje Ci za opłatą uprawnienie do wejścia w jego prawa i obowiązki wynikające z umowy z właścicielem nieruchomości (w tym do zwrotu kosztów poniesionych nakładów na nieruchomość, tj. wybudowania garażu). Taka sytuacja jest często spotykana na gruntach dzierżawionych od gmin lub Skarbu Państwa, gdzie działki są zabudowane indywidualnie postawionymi garażami. Prawo dzierżawy (lub najmu) może być następnie przeniesione na kolejną osobę, przy czym często wymaga to zgody właściciela.

Taką umowę nazywa się umową cesji i na jej podstawie wstępujesz w miejsce dzierżawcy. Stajesz się wtedy stroną umowy z właścicielem nieruchomości, a dotychczasowy dzierżawca lub najemca traci ten status. Twoje uprawnienia do gruntu nie wynikają z ogólnych przepisów, ale z konkretnych ustaleń, określonych we wcześniej zawartej umowie między dotychczasowym dzierżawcą, a właścicielem. Zazwyczaj umowy zawierane są na czas oznaczony, po upływie którego możesz ubiegać się o ich przedłużenie. Umowy mają często klauzule na podstawie art. 674 Kodeksu cywilnego, wyłączające ich automatyczne przedłużenie. To jest podstawowa wada tej formy prawnej, bo nigdy nie masz pewności co do terminu obowiązywania umowy. Zazwyczaj nie masz też skutecznej możliwości wyegzekwowania jej przedłużenia. Podmioty publiczne, takie jak gminy czy jednostki Skarbu Państwa (np. Agencja Mienia Wojskowego) mają jednak wypracowane zasady dzierżaw w formie regulaminów czy zarządzeń, które muszą być przez te podmioty przestrzegane.

Nabycie prawa do miejsca przechowania pojazdu w formie dzierżawy może być bezpieczną formą, jednak wymaga weryfikacji zarówno postanowień dotychczasowej dzierżawy, jak i ustalenia z właścicielem zasad jej przedłużenia na przyszłość.

W wielu przypadkach nie kupujesz nieruchomości, lecz jedynie prawo do korzystania z miejsca – i to na czas, którego nie masz gwarancji.

Garaż lub miejsce postojowe przy budynku zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową

Najczęściej spotykana forma miejsca dla pojazdu znajduje się pod budynkami lub przy budynkach wielorodzinnych. Tego typu miejsca nie są jednak jednolite i mogą mieć różną formę prawą:

1. indywidualnego garażu w formie lokalu użytkowego,
2. odrębnych pomieszczeń jako miejsc pomocniczych lokalu mieszkalnego,
3. hali garażowej lub placu z wyznaczonymi miejscami postojowymi stanowiących część wspólną zarządzaną przez wspólnotę mieszkaniową,
4. hali garażowej z miejscami postojowymi w formie odrębnego lokalu użytkowego.

Właściwą dla danego miejsca formę, ustalisz na podstawie weryfikacji wpisów w Dziale II księgi wieczystej ustanowionej dla gruntu, na którym stoi budynek. Wygląd lub kształt garażu nie daje Ci takiej możliwości, ponieważ nie jest to czynnik decydujący o statusie prawnym konkretnego pomieszczenia lub wyznaczonego miejsca postojowego.

Wygląd lub kształt garażu nie daje odpowiedzi na pytanie, co faktycznie kupujesz – o statusie miejsca decydują wyłącznie zapisy w księdze wieczystej.

Garaż jako lokal użytkowy w budynku

Ta forma nie różni się specjalnie od zwykłego lokalu mieszkalnego czy użytkowego w budynku. Jest ona najczęściej spotykana w nieco starszych budynkach, gdzie na pierwszej kondygnacji znajdują się indywidualne pomieszczenia zamykane oddzielnymi bramami z dostępem bezpośrednio z ulicy. Tego typu nieruchomość daje Ci więcej uprawnień, ponieważ wspólnota mieszkaniowa nie może skutecznie narzucić Ci sposobu korzystania z niej, np. w formie regulaminu. Takie pomieszczenie możesz również swobodnie sprzedać lub wynająć bez zgody innych lokatorów. Przed zakupem należy sprawdzić, czy pomieszczenie, które kupujesz, ma faktycznie właściwe przeznaczenie. Pomocna będzie tutaj księga wieczysta, w której ta informacja powinna być zawarta (Dział I).

Garaż jako pomieszczenie pomocnicze do lokalu mieszkalnego

Zdarza się, że miejsce dla samochodu jest przypisane do lokalu mieszkalnego jako tzw. pomieszczenie przynależne, analogicznie jak piwnica. Lokal mieszkalny wraz z takim pomieszczeniem stanowią prawnie jedną nieruchomość. Sprzedaż mieszkania pociąga za sobą jednoczesną sprzedaż pomieszczenia garażowego. Zasadniczo nie jest możliwe zbycie odrębnie lokalu mieszkalnego bez garażu. W rzadkich przypadkach, gdy istnieją techniczne możliwości wydzielenia takiego pomieszczenia jako odrębnego lokalu użytkowego, można za zgodą wspólnoty sprzedać sam garaż. Jest to jednak skomplikowane nie tylko ze względu na kwestie techniczne (lokal użytkowy musi spełniać konkretne wymogi), ale również prawne, gdyż nie każdy notariusz przeprowadzi taką transakcję. Na przeszkodzie stoi niejednolita interpretacja przepisów, która może uniemożliwić takie działanie. Przykładem jest Wyrok Sądu Najwyższego z 22 marca 2001 r., sygn. akt V CKN 277/00 w którym uznano je za niedopuszczalne.

Miejsce postojowe w hali garażowej

W budynkach wielorodzinnych hale garażowe mogą stanowić część wspólną zarządzaną przez wspólnotę mieszkaniową lub odrębny lokal użytkowy ze wskazanym miejscem do korzystania. W praktyce obie hale mogą wyglądać identycznie, ale różnią się istotnie pod względem stanu prawnego, korzystania i możliwości ich dalszej sprzedaży.

Miejsce postojowe w hali garażowej, która jest odrębnym lokalem z własną księgą wieczystą daje właścicielowi więcej możliwości. Nabywając takie miejsce stajesz się współwłaścicielem tego lokalu (masz określony udział w nieruchomości). Posiadanie samego udziału nie oznacza prawa do konkretnej części nieruchomości. Ten problem rozwiązano tak, że razem z udziałem otrzymujesz prawo do wyłącznego korzystania z części nieruchomości. Możesz spotkać się też z nazwą podział quoad usum, dzięki czemu zyskujesz prawo do korzystania z konkretnego miejsca postojowego. Podział quoad usum jest po prostu dodatkową umową między współwłaścicielami, w której regulują oni zasady korzystania oraz ponoszenia kosztów utrzymania czy zarządzania. Ten sposób podziału jest również ujawniony w Dziale III księgi wieczystej. Podobny sposób podziału stosuje się w przypadku hali garażowych zarządzanych bezpośrednio przez wspólnotę mieszkaniową, gdy nie stanowią one odrębnej nieruchomości. Praktyczna różnica między w/w typami miejsc postojowych polega na swobodzie dysponowania miejscem.

Gdy jesteś współwłaścicielem odrębnego lokalu garażowego możesz miejsce sprzedać lub wynająć, nie pytając nikogo o zgodę. Nabywca miejsca wstępuje też w Twoje uprawnienia wynikające z podziału quoad usum.

Gdy lokalem zarządza wspólnota, decyzje są podejmowane wspólnie przez wszystkich mieszkańców, nawet tych którzy nie mają wyznaczonego miejsca w hali garażowej. Uprawnienie do korzystania z takiego miejsca możesz przenieść na kolejną osobę wyłącznie razem ze sprzedażą lokalu mieszkalnego. Samego miejsca nie możesz sprzedać innej osobie. Ewentualne zmiany miejsc są dopuszczalne wyłącznie między właścicielami lokali mieszkalnych, na co musi wyrazić dodatkową zgodę wspólnota w formie uchwały. Posiadaczom takich miejsc utrudnił też życie Sąd Najwyższy, wskazując w wyroku z 2025 r., że to nie wspólnota decyduje o takich zmianach, ale osoby, które zawarły umowę o podział quoad usum. Ma to o tyle istotne znaczenie, że o uchwałę jest łatwiej, gdyż wystarczy uzyskać większość głosów. Zmiana podziału bez uchwały wymaga zgody wszystkich dokonujących podziału. W praktyce jest to bardzo utrudnione, więc liczę, że dotychczasowa interpretacja przepisów oparta o starszy wyrok Sądu Najwyższego będzie nadal stosowana i pozwoli decydować wspólnocie.

To co ważne, zakup prawa do miejsca postojowego w budynku wielorodzinnym w obu przypadkach wiąże się z byciem członkiem wspólnoty mieszkaniowej, a tym samym ponoszeniem opłat na utrzymanie budynku. Nawet jeśli garaż mieści się na podziemnej kondygnacji, korzystający z miejsca postojowego poniesie koszty utrzymania całego budynku, w tym remontów dachu czy elewacji, przeglądów budowlanych, ale również sprzątania klatek schodowych, wynagrodzenia zarządcy czy ochrony.

Na co należy zwrócić uwagę przed zakupem miejsca postojowego lub garażu?

• sprawdź księgę wieczystą – to głównie ona pokazuje, jakie prawo kupujesz: własność, udział czy jedynie prawo do korzystania;
• ustal czy garaż to odrębna nieruchomość – najlepsza forma to samodzielny lokal lub działka z własną księgą;
• sprawdź możliwość przyszłej sprzedaży – w wielu budynkach miejsce postojowe jest na stałe powiązane z mieszkaniem;
• zweryfikuj umowę quoad usum – to ona daje Ci prawo do korzystania z konkretnego miejsca postojowego;
• uważaj na dzierżawę i najem – możesz nie kupować nieruchomości, tylko czasowe prawo do korzystania;
• zbadaj ograniczenia wspólnoty – regulaminy i uchwały mogą regulować zasady korzystania z miejsc postojowych;
• sprawdź legalność budowy – zwłaszcza przy wolnostojących obiektach.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Dawid Kowalik - Radca prawny, specjalista z zakresu nieruchomości i sporów budowlanych. Prowadzi kancelarię radcy prawnego, w której doradza przy zakupie, najmie i zarządzaniu nieruchomościami. Wspiera wspólnoty mieszkaniowe i zarządców nieruchomości. Prowadzi blog prawniczy nieruchomosclokalowa.pl.