W omawianym wzorze mamy do czynienia z lokalem obciążonym hipoteką. Hipoteka ma to znaczenie, że bank, na rzecz którego ją ustanowiono, w razie niewykonania zobowiązania przez kredytobiorcę, może zaspokoić się z tej nieruchomości, niezależnie od tego kto jest jej właścicielem. Innymi słowy, nabywając nieruchomość obciążoną hipoteką, bank może zgłosić swoje roszczenia, mimo iż dłużnik nie jest już właścicielem tej nieruchomości. Ponadto wzór ten dotyczy sytuacji, w której Kupujący nabywa własność lokalu za środki uzyskane z kredytu, którego zabezpieczeniem będzie również hipoteka na przedmiotowym lokalu.

Informacje związane z hipoteką znajdziesz w dziale IV księgi wieczystej lokalu.

Zawarcie umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna jest zawierana w celu ustalenia warunków i zapewnienia zawarcia umowy przyrzeczonej, a więc tej właściwej umowy sprzedaży lokalu. Jest ona zawierana, kiedy strony nie są jeszcze gotowe do zawarcia umowy przyrzeczonej, ale chcą zagwarantować jej zawarcie w przyszłości.

W tym miejscu zaznaczyć należy, że taką umowę można zawrzeć w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Zarówno jedna, jak i druga forma są formami prawidłowymi, jednakże forma aktu notarialnego stanowi większe zabezpieczenie interesów stron. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu w formie aktu notarialnego, w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron (tj. uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej), druga strona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej poprzez prawomocne orzeczenie sądu zastępujące oświadczenie woli. W przypadku zawarcia umowy w formie pisemnej zwykłej, tak jak w omawianym wzorze, w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może żądać naprawienia szkody powstałej wskutek niezawarcia umowy przyrzeczonej, wymaga to jednak udowodnienia rozmiaru poniesionej szkody, co może być trudne, a nadto nie prowadzi do zamierzonego skutku w postaci zawarcia umowy przyrzeczonej.

PRZEDWSTĘPNA UMOWA SPRZEDAŻY MIESZKANIA
Z HIPOTEKĄ NA KREDYT HIPOTECZNY
dnia ………………………r., w …………………………, pomiędzy:

Określenie stron umowy

Bardzo ważnym jest, aby w treści umowy w sposób precyzyjny wskazać strony umowy, podając dokładne dane osobowe, adres zamieszkania, numer PESEL, numer dowodu osobistego, w celu umożliwienia ich identyfikacji.

Panem/Panią
…………………………………………………, zam. w ………………………… (…-……), ul. ……………………………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym wydanym przez ……………………… o numerze ………………………………………………, PESEL: ………………………………………………,
zwanym/ą dalej „Sprzedawcą”
a
Panem/Panią
…………………………………………………, zam. w ………………………… (…-……), ul. ……………………………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym o numerze ………………………………………………, PESEL: ………………………………………………,
Zwanym/ą dalej „Kupującym”,
zwanymi dalej łącznie „Stronami”, a każda z osobna „Stroną”,
zawarta została umowa sprzedaży, zwana dalej „Umową”, o treści następującej:

Oświadczenia stron

W tym miejscu należy dokładnie opisać lokal będący przedmiotem umowy przedwstępnej, poprzez podanie jego numeru porządkowego oraz adresu budynku, w którym się znajduje, numeru księgi wieczystej oraz poprzez wskazanie powierzchni lokalu, kondygnacji, na której się znajduje, i pomieszczeń, które składają się na lokal oraz do niego przynależą (np. komórka, garaż).

§ 1 Oświadczenia
1. Sprzedawca oświadcza, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego , znajdującego się w budynku wielolokalowym w …………………………, przy ul. …………………………………………, o powierzchni użytkowej ……………… m2, dla którego Sąd …………………… w ………………, Wydział ………………………… prowadzi księgę wieczystą pod numerem …………………………………… (dalej: „Mieszkanie”), na dowód czego Sprzedawca przedkłada aktualny odpis z tejże księgi wieczystej, stanowiący załącznik nr 1 do Umowy.

Sprzedawca oświadcza również, że lokal został nabyty ze środków pochodzących z kredytu oraz, że przedmiotowy lokal jest obciążony hipoteką w określonej kwocie. Informacje dotyczące ustanowionej na lokalu hipoteki znajdziesz również w dziale IV księgi wieczystej, której numer został ujęty w § 1 ust. 1 umowy.

2. Sprzedawca ponadto oświadcza, że:
a. jest jedynym właścicielem Mieszkania/Mieszkanie jest objęte małżeńską wspólnością majątkową,*
b. nabył Mieszkanie, którego szczegółowy opis znajduje się w załączniku nr 5 do Umowy stanowiącym rzut Mieszkania, na podstawie umowy sprzedaży z dnia ……………………. roku, ze środków pochodzących z kredytu udzielonego mu przez Bank……………………………. REGON……… (dalej: „Bank”), umową nr …………….. zawartą w dniu ………………….. roku, na dowód czego Sprzedawca przedkłada kserokopię umowy z Bankiem stanowiącą załącznik nr 2 do Umowy oraz kserokopię umowy sprzedaży Mieszkania z dnia……………………….., stanowiącą załącznik nr 3 do Umowy,
c. Mieszkanie obciążone jest hipoteką w kwocie ……………………… (słownie:…………………………………………) na rzecz Banku oraz, że na podstawie zaświadczenia wystawionego przez Bank z dnia …………………… roku, kwota kredytu pozostała do spłaty na dzień ………………………. wynosi …………………. (słownie:……………………………………………..), na dowód czego Sprzedawca przedkłada zaświadczenie z Banku, stanowiące załącznik nr 4 do Umowy,
d. stan prawny Mieszkania jest zgodny z wyżej opisanym i do chwili obecnej nie uległ zmianie, Mieszkanie nie jest obciążone żadnymi prawami osób trzecich - z wyjątkiem ujawnionych w księdze wieczystej hipotek - i nie jest przedmiotem postępowania egzekucyjnego, a zawarcie Umowy nie naruszy praw osób trzecich, w tym wskutek zawarcia Umowy Sprzedawca nie stanie się niewypłacalny wobec swoich wierzycieli,
e. wszelkie opłaty wynikające z eksploatacji Mieszkania, w tym opłaty należne administracji budynku oraz opłaty za energię elektryczną, ciepłą i zimną wodę są uregulowane na dzień sporządzenia Umowy,
f. prowadzi działalność gospodarczą pod firmą……………./nie prowadzi działalności gospodarczej*, nie ciążą na nim zaległości podatkowe ani innego rodzaju należności o charakterze publicznoprawnym, które mogłyby skutkować odpowiedzialnością zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, w tym w szczególności wynikającymi z treści art. 112 ustawy Ordynacja podatkowa,
g. wyraża zgodę na wpis roszczenia Kupującego o przeniesienie własności nieruchomości do księgi wieczystej,
h. wymelduje wszystkie osoby z mieszkania do czasu podpisania Umowy przyrzeczonej/w dniu podpisania Umowy przyrzeczonej/ ……………. dni po podpisaniu Umowy przyrzeczonej*.

Umowa przedwstępna w swej istocie zawiera przyrzeczenie przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę. Roszczenie o zawarcie przyrzeczonej umowy może zostać na wniosek nabywcy wpisane do księgi wieczystej lokalu (w dziale III). Wpis roszczenia do księgi wieczystej wywoła m.in. taki skutek, że jeżeli mimo zawarcia umowy przedwstępnej, właściciel przeniesie własność nieruchomości na inną osobę, nabywca, będący stroną umowy przedwstępnej będzie mógł dochodzić swoich praw także od tego, kto nieruchomość tę nabył.

Kupujący w tym miejscu oświadcza, że znany jest mu stan prawny oraz techniczny lokalu będącego przedmiotem umowy oraz, że lokal nabędzie ze środków uzyskanych z kredytu hipotecznego, o który będzie wnioskował w określonym w umowie terminie, zaś przedmiotowy lokal będzie stanowił zabezpieczenie tego kredytu.

3. Kupujący oświadcza, że
a. obejrzał Mieszkanie, w szczególności zapoznał się z jego stanem faktycznym, prawnym oraz technicznym,
b. w dniu zawarcia Umowy/………… dni od zawarcia Umowy* wystąpi do Banku ……………………………………………………………. REGON …………………, Oddział ……………………………… w ……………………………… (dalej: ”Bank udzielający kredytu”) o udzielenie mu kredytu w wysokości ……………………………… (słownie: ………………………………), przeznaczonego na sfinansowanie nabycia Mieszkania,
c. Kupujący ustanawia na rzecz Banku udzielającego kredytu hipotekę w kwocie ………………………… zł (słownie:………………………….) tytułem zabezpieczenia spłaty kredytu z odsetkami udzielonego mu na mocy umowy kredytu powołanego w § 1 ust. 3 lit. b Umowy, na Mieszkaniu.
4. Bank zobowiązuje się, przy jednorazowej spłacie całej kwoty pozostałego zadłużenia, wydać zaświadczenie o całkowitej spłacie kredytu hipotecznego oraz zgodę (promesę) na wykreślenie hipoteki obciążającej Mieszkanie, na dowód czego do Umowy załącza się oświadczenie Banku z dnia ………. stanowiące załącznik nr 6 do Umowy. *
5. Bank udzielający kredytu zostanie wpisany w dziale IV księgi wieczystej Kw nr …. prowadzonej przez Sąd Rejonowy w …. ……….. Wydział………….., o której mowa w § 1 Umowy, niezwłocznie po otrzymaniu z Banku zaświadczenia o całkowitej spłacie kredytu hipotecznego i wykreśleniu Banku z księgi wieczystej.
6. Strony oświadczają, że kwota zadłużenia nie jest wyższa od kwoty kredytu, o którym mowa w §1 ust. 3 lit. b/ jest wyższa o ………….. (słownie:…………………………..) od kwoty kredytu, o którym mowa w §1 ust. 3 lit. b*.
7. Strony oświadczają, że znany jest im stan prawny, faktyczny i techniczny Mieszkania i nie wnoszą w tym zakresie żadnych zastrzeżeń.

Przedmiot umowy

Kolejnym istotnym elementem jest precyzyjne określenie zobowiązań stron, tak jak to zostało uczynione w § 2 omawianego wzoru umowy, a mianowicie, że strony zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną, tj. umowę sprzedaży opisanego lokalu.

§ 2 Przedmiot Umowy
1. Przedmiotem Umowy jest zobowiązanie Stron do zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży Mieszkania (wcześniej i dalej: „Umowa przyrzeczona”).
2. Sprzedawca oświadcza, że zobowiązuje się sprzedać Kupującemu Mieszkanie za cenę ………………………………… zł (słownie: ………………… złotych) (dalej: „Cena”), a Kupujący oświadcza, że zobowiązuje się kupić od Sprzedawcy Mieszkanie za wskazaną Cenę.

Zawarcie umowy przyrzeczonej

W umowie przedwstępnej należy określić termin, w jakim strony zawrą umowę przyrzeczoną. W tym miejscu strony mogą również ustalić, która ze stron dokona wyboru notariusza oraz kto poniesie koszty czynności notarialnych. Strony mogą również już w umowie przedwstępnej ustalić, kiedy nastąpi przekazanie lokalu nabywcy.

§ 3 Zawarcie Umowy przyrzeczonej
1. Strony postanawiają, że Umowa przyrzeczona zostanie zawarta nie później niż do dnia ……………………… r.
2. Kupujący/Sprzedawca* jest uprawniony do wybrania notariusza, który sporządzi akt notarialny obejmujący Umowę przyrzeczoną.
3. Strony postanawiają, że koszty zawarcia Umowy przyrzeczonej poniesie Kupujący/Sprzedawca* z wyłączeniem podatku od czynności cywilnoprawnych, do zapłaty którego obowiązany jest Kupujący.
4. Wydanie Mieszkania w posiadanie Kupującemu nastąpi z dniem podpisania Umowy przyrzeczonej/nie później niż do dnia …………………… roku*.

Cena

W umowie przedwstępnej strony zobowiązane są ustalić cenę, za jaką zostanie przeniesiona własność lokalu. Doprecyzowanie poprzez wskazanie zarówno kwoty liczbowej, jak i słownej pozwala uniknąć nieporozumień w razie popełnienia omyłki pisarskiej. Należy również precyzyjnie wskazać, w jakim terminie oraz w jaki sposób ma nastąpić zapłata ceny. Strony mogą umówić się, że cześć ceny zostanie wpłacona tytułem zadatku wraz z zawarciem umowy przedwstępnej, zaś pozostała cześć wraz z zawarciem umowy przyrzeczonej. Z uwagi na ustanowioną na nieruchomości hipotekę, strony mogą umówić się, że część ceny Kupujący uiści bezpośrednio na rachunek banku, na rzecz którego ustanowiono zabezpieczenie, celem uwolnienia lokalu spod hipoteki.

§ 4 Cena
1. Strony zgodnie ustalają, że Cena zostanie zapłacona w następujący sposób:
a. kwotę ……………… zł (słownie: …………………… złotych) – tytułem spłaty części zadłużenia, o którym mowa w w §1 ust. 3 lit. b Kupujący zapłaci Sprzedawcy przelewem na rachunek bankowy Sprzedawcy prowadzony przez ……………………… o numerze ………………………………
• w terminie …………… dni od dnia zawarcia Umowy przyrzeczonej, co Sprzedawca pokwituje na piśmie*
• w dniu zawarcia Umowy przyrzeczonej*
ze środków własnych.
b. kwotę ……………… zł (słownie: …………………… złotych) - tytułem zadatku (dalej: „Zadatek”), Kupujący zapłaci przelewem bezpośrednio na rachunek bankowy wierzyciela hipotecznego, to jest Banku, o numerze ………………………..……………………… - celem wykreślenia hipoteki ujawnionej w księdze wieczystej Kw nr …. prowadzonej przez Sąd Rejonowy w …. ……….. Wydział………….., o której mowa w § 1 Umowy.
• w terminie …………… dni od dnia zawarcia Umowy, co Bank pokwituje na piśmie*
• w dniu zawarcia Umowy, co Bank niniejszym potwierdza - na dowód czego do Umowy załącza się oświadczenie Banku stanowiące załącznik nr 7 do Umowy.*
z środków własnych/otrzymanych od Banku udzielającego kredytu*,
c. kwotę ……………………….. zł (słownie: …………………..………………… złotych) – tytułem zapłaty pozostałej części Ceny, Kupujący zapłaci Sprzedawcy przelewem na rachunek bankowy Sprzedawcy prowadzony przez ……………………… o numerze ………………………………
• w terminie …………… dni od dnia zawarcia Umowy przyrzeczonej, co Sprzedawca pokwituje na piśmie*
• w dniu zawarcia Umowy przyrzeczonej*
ze środków otrzymanych od Banku udzielającego kredytu.

Zadatek/kara umowna

W umowie przedwstępnej strony mogą zastrzec, że Kupujący uiści na rzecz Sprzedawcy odpowiednią kwotę tytułem zadatku. Zadatek ten pozwoli zabezpieczyć interesy Stron na wypadek niewykonania umowy przez którąkolwiek z nich. Mianowicie, w razie niewykonania umowy przez Sprzedawcę, tj. przez niezawarcie przez niego umowy przyrzeczonej, Kupujący może od umowy odstąpić i żądać od Sprzedawcy zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. W odwrotnej sytuacji, jeżeli to Kupujący nie wykona umowy, Sprzedawca będzie mógł odstąpić od umowy, a otrzymany zadatek zachować. Owe odstąpienie od umowy spowoduje, że umowa przedwstępna będzie traktowana jako niezawarta. W razie zawarcia umowy przyrzeczonej, uiszczony zadatek zostanie zaliczony na poczet ceny.

W umowie tego rodzaju możliwe jest również wprowadzenie zapisów dotyczących kary umownej na wypadek niewykonania zobowiązania przez którąkolwiek ze stron. Kara umowna ma to znaczenie, że w razie jej wprowadzenia do umowy, jej zapłata jest należna drugiej stronie niezależnie od tego, czy druga strona poniosła jakąkolwiek szkodę spowodowaną niezawarciem umowy przyrzeczonej. Postanowienie dotyczące kary umownej, nie wyłącza możliwości dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych w sytuacji, w której wartość poniesionej szkody przekracza ustaloną w umowie wartość kary umownej, jeżeli tak zastrzeżono w umowie.

§ 5 Zadatek/kara umowna
1. Kupujący oświadcza, że dokonując wpłaty Zadatku dokonuje tym samym spłaty zadłużenia Sprzedawcy z tytułu kredytu, którego zabezpieczeniem jest hipoteka wpisana w dziale IV Księgi wieczystej nr ……………….., a Sprzedawca oświadcza, że na zapłatę zadatku w takiej formie wyraża zgodę.
2. Strony zgodnie ustalają, że w razie wykonania Umowy Zadatek ulegnie zaliczeniu na poczet ceny sprzedaży.
3. W przypadku niezawarcia Umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi jedna ze Stron, druga Strona może bez wyznaczania dodatkowego terminu od Umowy odstąpić i otrzymany Zadatek zatrzymać, a jeżeli sama go dała może żądać sumy dwukrotnie wyższej.*/ W przypadku niezawarcia Umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi jedna ze Stron, jest ona zobowiązana do zapłacenia drugiej Stronie kary umownej w wysokości …………….. (słownie: ……………………….). Kara umowna powinna zostać zapłacona w terminie ……………. dni od dnia, do którego Umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta.*
4. Strony są uprawnione do dochodzenia odszkodowania przenoszącego zastrzeżoną karę umowną na zasadach ogólnych.
5. Uprawnienie do żądania zastrzeżonej kary umownej jest niezależne od uprawnień wynikających z zadatku.

Postanowienia końcowe

Postanowienia końcowe stanowią zbiór ogólnych ustaleń stron mających na celu wskazanie kierunków interpretacyjnych w razie wątpliwości oraz możliwości stosowania przepisów prawa w odniesieniu do kwestii, które nie zostały przewidziane przez strony w umowie. W tej części znajdziemy również postanowienia dotyczące formy w jakiej należy dokonać zmiany umowy. Wskazany w omawianym wzorze rygor nieważności oznacza, że wszelkie zmiany, które strony dokonają w sposób inny niż pisemny (np. ustnie), będą nieważne i strony nie będą nimi związane.

Należy również pamiętać, że umowa dla swej ważności wymaga podpisów każdej ze stron. Do umowy zostaną załączone niezbędne dokumenty, między innymi wydruk z księgi wieczystej lokalu, kserokopia umowy kredytu, zaświadczenie banku dotyczące pozostałej do spłaty kwoty kredytu.

§ 6 Postanowienia końcowe
1. Postanowienia Umowy stanowią całość porozumienia między Stronami i zastępują wszelkie wcześniejsze umowy, porozumienia i uzgodnienia, ustne lub pisemne, pomiędzy jej Stronami w odniesieniu do jej przedmiotu. Wszelkie załączniki wskazane w treści Umowy stanowią jej integralną część.
2. Wszystkie nagłówki Umowy zostały umieszczone wyłącznie w celu ułatwienia orientacji w jej treści i nie mają wpływu na interpretację postanowień Umowy.
3. W sprawach nieuregulowanych w Umowie zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego.
4. Wszelkie zmiany Umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
5. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.

Załączniki:
1. Odpis z Księgi wieczystej nr……………….
2. Kserokopia umowy z dnia ………
3. Umowa sprzedaży mieszkania z dnia …………………..
4. Zaświadczenie z dnia ………………………………..
5. Rzut mieszkania w skali ………………….
6. Oświadczenie Banku o możliwości wcześniejszej spłaty kredytu
7. Oświadczenia Banku stanowiące potwierdzenie otrzymania zadatku

Pobierz darmowy wzór umowy sprzedaży mieszkania z hipoteką na kredyt hipoteczny:

Pobierz DOC

Pobierz PDF

Aneta Frydrych - Aplikant w Lubasz i Wspólnicy - Kancelarii Radców Prawnych sp.k. Praktykę związaną z obsługą prawną rozpoczęła w ramach Kliniki Prawa Wydziału Prawa i Administracji w Łodzi, posiada doświadczenie związane z prawa cywilnym, w szczególności odpowiedzialności odszkodowawczej i ochrony dóbr osobistych. Aplikantka II roku aplikacji radcowskiej w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Łodzi. Absolwentka Wydziału Prawa i Administracji, Uniwersytetu Łódzkiego. Tytuł magistra uzyskała, broniąc pracy dyplomowej z zakresu postępowania karnego.