Gmina ma ograniczone możliwości w zakresie wyznaczania terenów przeznaczonych pod nową zabudowę mieszkaniową. Dlatego nawet jeśli złożysz wniosek o przekształcenie Twojej działki np. z rolnej na budowlaną – czyli o objęcie jej strefą, w której może być realizowana zabudowa mieszkaniowa – może okazać się, że Twój wniosek nie zostanie uwzględniony.

I to nie dlatego, że wójt, burmistrz czy prezydent tak zdecydował, ale dlatego, że nie pozwalają na to przepisy.

Plan ogólny może przewidywać 3 rodzaje stref, w których możliwa jest zabudowa mieszkaniowa:

• strefa wielofunkcyjna z zabudową wielorodzinną,
• strefy wielofunkcyjna z zabudową jednorodzinną,
• strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową.

Zasady wyznaczania przez gminę terenów pod zabudowę mieszkaniową, określa art. 13d ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i gmina musi ich przestrzegać.

Jak się to odbywa?

1. W pierwszej kolejności gmina musi ustalić, jakie jest zapotrzebowanie na jej terenie na zabudowę mieszkaniową. Ustalenie to następuje zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów (Dz. U. 2023. 2756, ze zm). Gmina musi również ustalić chłonność terenów niezabudowanych i luk w zabudowie. Zarówno zapotrzebowanie na nową zabudowę, jak i chłonność terenów ustalane są według wzorów określonych w tym rozporządzeniu.

2. Jeśli na terenie objętym planem ogólnym obowiązują plany miejscowe – gmina ustala, jakie tereny w tych planach są przeznaczone pod taką zabudowę i te tereny obejmuje w planie ogólnym odpowiednimi strefami z zabudową mieszkaniową.

3. Następnie, gmina wyznacza w planie ogólnym obszary uzupełnienia zabudowy (OUZ), czyli te tereny, które są niezabudowane i nie są objęte planami miejscowymi, ale można je uzupełnić w przyszłości zabudową mieszkaniową. Sposób wyznaczania OUZ jest precyzyjnie określony w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i w rozporządzeniu w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy

Przykład
Niezabudowana działka A, dla której nie obowiązuje plan miejscowy, jest zlokalizowana w odległości 200 m na północ od najbliżej zabudowy na działce B i 100 m na zachód na działce C. Do najbliższej zabudowy w innych kierunkach jest jeszcze dalej. Działka ta nie zostanie objęta obszarem uzupełnienia zabudowy i nie będzie mogła zostać zabudowana.

4. Kolejnym krokiem jest uwzględnienie w planie ogólnym, jako przeznaczonych pod zabudowę mieszkalną, tych terenów, na których nie obowiązuje plan miejscowy, ale na których znajduje się zabudowa mieszkaniowa.

5. Ustalając przeznaczenie w planie ogólnym pod zabudowę mieszkaniową, gmina musi dodatkowo uwzględniać wszystkie uwarunkowania, które mają wpływ na realizację zabudowy, a które wskazane są w ustawie – np. formy ochrony przyrody, obszary szczególnego zagrożenia powodzią, tereny górnicze, tereny zagrożone ruchami masowymi i inne.

6. Objęcie innych terenów niż te opisane powyżej strefą z zabudową mieszkaniową, czyli wyznaczenie nowych terenów pod taką zabudowę, będzie uzależnione od zapotrzebowania w gminie na zabudowę mieszkaniową.

Przykład
Gmina przystąpiła do sporządzenia planu ogólnego. Część jej obszaru była objęta planem miejscowym, w związku z tym gmina wyznaczyła w planie ogólnym strefy z zabudową mieszkaniową na terenach, które dotychczas były przeznaczone w planie miejscowym pod taką zabudowę. Strefy z zabudową mieszkaniową zostały wyznaczone również na obszarach uzupełnienia zabudowy. Gmina ustaliła, że chłonność w tak ustalonych terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wynosi 145%, czyli przekracza dopuszczalny limit zapotrzebowania na zabudowę mieszkaniową. W związku z tym na terenach gminy, na których dotychczas nie obowiązywał plan miejscowy, nie będzie możliwe wyznaczenie dodatkowych stref z zabudową mieszkaniową.

Cykl „Ściąga z przepisów” powstaje we współpracy merytorycznej z Kancelarią Radców Prawnych – Kania Stachura Toś

dr Agnieszka Grabowska-Toś - Radczyni prawna, od 15 lat wspólnik zarządzający Kancelarii Radców Prawnych Kania
Stachura Toś świadczącej kompleksową obsługę prawną inwestycji deweloperskich
oraz podmiotów z branży nieruchomości. Ekspertka z zakresu prawa budowlanego, inwestycji budowlanych i nieruchomości.
Reprezentuje inwestorów w postępowaniach administracyjnych i sądowych związanych
z procesem inwestycyjnym. Prowadzi i koordynuje procesy due diliigence nieruchomości.
Komentatorka zmian legislacyjnych dotyczących nieruchomości i procesu inwestycyjnego.
Od 2023 roku ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej. Autorka licznych materiałów edukacyjnych i publikacji, m.in. na łamach „Rzeczpospolitej”,
„Gazety Prawnej”, prawo.pl, money.pl. Autorka bloga dla deweloperów Jakim-prawem.pl.