W pierwszej części artykułu analizowałam ustawę o własności lokali pod kątem wyodrębniania samodzielnych lokali mieszkalnych oraz kłopotliwych części wspólnych. W tym artykule zajmę się zasadami zarządzania częściami wspólnymi, czyli odpowiedzią na jedno z najczęściej zadawanych przez klientów kupujących pytań: kto tu zarządza i ile to kosztuje? Na co powinien zwrócić uwagę pośrednik? Jakie informacje są ważne dla nabywców lokali?

Obecnie czekamy na rozległą nowelizację ustawy o własności lokali (w toku prac legislacyjnych są dwa projekty). Co wkrótce się zmieni w przepisach i w jakim zakresie te zmiany wpłyną na codzienną pracę pośredników?

Wspólnota mieszkaniowa – co to takiego?

Przypomnijmy – oprócz lokalu właściciel posiada również udział we współwłasności nieruchomości wspólnej, którą stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

O ile każdy właściciel jest w stanie zarządzać własnym lokalem pod kątem jego utrzymania i remontów, o tyle dbałość o części wspólne jest dużo większym wyzwaniem. Utrzymanie czystości na klatkach schodowych, dbałość o teren zewnętrzny oraz o stan techniczny budynku, zapłata za bieżące rachunki, np. za prąd zasilający części wspólne, to zadania obciążające wszystkich właścicieli lokali. Aby ich realizacja była możliwa, ustawodawca powołał do życia wspólnoty mieszkaniowe, utworzone przez ogół właścicieli lokali wyodrębnionych w ramach nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczystą, nazywaną macierzystą.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu. Nie jest do tego potrzebna żadna dodatkowa czynność, jak rejestracja wspólnoty czy nadanie jej numeru NIP. Błędem jest zatem dość częste twierdzenie, że „wspólnota mieszkaniowa jeszcze nie powstała”, mimo iż w księdze wieczystej macierzystej figurują już pierwsze lokale. Niektórzy deweloperzy stosują ten manewr, aby opóźnić zwołanie pierwszego zebrania wspólnoty i pozostawić jak najdłużej decyzyjność co do części wspólnych w swoich rękach.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa już z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu.

Wspólnota mieszkaniowa nie jest osobą prawną. Nie rejestruje się jej w KRS ani w żadnym innym rejestrze. Ma status jednostki organizacyjnej, która może zaciągać zobowiązania (np. podpisywać umowy o dostawę prądu do części wspólnych), stawać się podmiotem praw (np. dokonać zakupu kosiarki czy pługu śnieżnego), a także może występować przed sądem. Status ten (przez wiele lat poddawany licznym dyskusjom i sporom) zostanie potwierdzony przez nowe przepisy, przy czym nastąpi uściślenie, że odrębny majątek wspólnot mieszkaniowych będzie musiał być związany wyłącznie z zarządzaniem nieruchomością wspólną.

Wspólnoty małe i duże

To bardzo ważne rozróżnienie w aspekcie zasad zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi. Wspólnoty małe to takie, które obejmują nie więcej niż trzy lokale. Zarządzanie nimi podlega przepisom kodeksu cywilnego dotyczącym współwłasności. Oznacza to konieczność uzyskiwania zgody wszystkich właścicieli lokali w sprawach, które przekroczą zakres zwykłego zarządu. A zatem jeśli w budynku, gdzie funkcjonuje mała wspólnota, będzie przeciekał dach, na remont muszą wyrazić zgodę właściciele wszystkich lokali, niezależnie od wielkości ich udziałów w nieruchomości wspólnej. W razie sporów rozstrzygnięcie będzie należeć do sądu (ale i to w konkretnie wskazanych przypadkach).

Duże wspólnoty obejmują cztery i więcej lokali, a w kwestii zarządzania w całości są podporządkowane ustawie o własności lokali. W tym zakresie o sprawach ważnych dla wspólnoty decyduje większość właścicieli (większość liczy się stosownie do udziałów we współwłasności). Nie ma tutaj zatem zasady weta, jak w małych wspólnotach.

Dla zobrazowania – mieszkaniec małej wspólnoty, który jest właścicielem niewielkiej kawalerki na parterze, może skutecznie zablokować remont dachu (ponieważ jemu woda przecież nie kapie na głowę), a w dużej wspólnocie zostanie on po prostu przegłosowany.
Jak zarządza się takimi wspólnotami?

Małe wspólnoty najczęściej nie mają zarządcy, ponieważ kodeks cywilny nie stawia takich wymogów. Zazwyczaj zarządzanie nieruchomością wspólną ma charakter doraźny, na rachunki składają się właściciele wtedy, gdy trzeba je uregulować, za sprzątanie płaci się pod koniec miesiąca, a trawę koszą mieszkańcy w ustalonej kolejności (to tylko przykładowe rozwiązania). Jeśli nastąpi potrzeba remontów, zawsze znajduje się „aktywista”, który próbuje uzyskać zgodę na ich przeprowadzenie, „chodząc po mieszkaniach”. Nietrudno wywnioskować, że w takich wspólnotach często dochodzi do sporów, a ich mieszkańcy nierzadko są ze sobą skłóceni.

Mieszkania bezczynszowe – okazja czy przekleństwo?

Z powodów wskazanych w poprzednim punkcie w małych wspólnotach najczęściej nie ma obowiązku zapłaty comiesięcznych opłat na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej, dlatego mówi się o nich jako o tzw. mieszkaniach bezczynszowych. Zachwalanie tego typu rozwiązań podczas sprzedaży lokalu może stanowić swoistą pułapkę dla kupujących. Sugestia pośrednika, że nie trzeba płacić czynszu jest myląca, ponieważ nie oznacza to, że kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w ogóle nie ma, oznacza tylko brak zarządcy i jasnych uregulowań dotyczących pokrywania wspólnych wydatków. Z czasem może okazać się, że to żadne dobrodziejstwo, a zarzewie sąsiedzkich konfliktów.
W małych wspólnotach nie można zapewniać kupujących, że mogą spodziewać się remontu np. elewacji, jeśli nie ma w tym względzie podjętej jednomyślnej uchwały. Posiadanie nawet ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest gwarancją prostej drogi do przeprowadzenia takich inicjatyw.

Podsumowując – uważajcie na małe wspólnoty, to tykające bomby i nic w tym zakresie się nie zmieni, jeśli chodzi o przepisy.

Duże wspólnoty – kto tu zarządza?

Duże wspólnoty są zarządzane albo przez tzw. zarząd właścicielski (wybrany najczęściej spośród właścicieli lokali), albo przez profesjonalnego zarządcę. Czasami obydwie te formy funkcjonują obok siebie, co powoduje zwiększoną kontrolę nad działaniami zarządcy. Dla pośrednika ma znaczenie, kto zarządza wspólnotą, albowiem zazwyczaj zarządcy zewnętrzni mają bardziej sformalizowane i uporządkowane zasady działania, łatwej się z nimi skontaktować i uzyskać pożądane informacje. Zarząd właścicielski jest może mniej zorganizowany pod względem funkcjonowania, ale niewątpliwie często bardziej zaangażowany w sprawy wspólnoty.

Zarząd (lub zarządca) kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Czynności zwykłego zarządu podejmuje samodzielnie. Do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. Nowelizacja ma doprecyzować, co rozumiemy przez czynności zwykłego zarządu.

Jeśli sposób zarządzania lub sam zarządca nie sprawdza się w danej wspólnocie, właściciele mogą podjąć uchwałę o jego zmianie (decyduje większość głosów). Według planowanych zmian nie będzie do tego potrzeba protokołu sporządzonego przez notariusza (obecnie jest to spore utrudnienie).

W dużych wspólnotach właściciele lokali obligatoryjnie odprowadzają zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej. Obejmują one zazwyczaj fundusz remontowy i ten wydatek często zawyża wysokość czynszu.

Jakie informacje można uzyskać u zarządcy nieruchomości?

Wizyta u zarządcy nieruchomości (lub spotkanie z członkiem zarządu właścicielskiego) mogą być źródłem nieocenionych informacji na temat kupowanego lokalu.

Po pierwsze – dowiemy się u źródła, jaka jest wysokość comiesięcznego czynszu płaconego do zarządcy oraz jakie są jego składniki (w tym składki na fundusz remontowy). Jeśli już badamy kwestie opłat, sprawdzimy, czy właściciel lokalu przypadkiem nie zalega z płatnościami. Długotrwałe zaleganie z opłatami może bowiem stać się powodem wszczęcia przez wspólnotę mieszkaniową procesu przymusowej sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Taka sytuacja może skutecznie uniemożliwić planowaną transakcję. Wymagane informacje uzyskamy w zaświadczeniu o niezaleganiu z czynszem.

Po drugie – zarządca posiada rzetelne informacje na temat stanu technicznego nieruchomości wspólnej oraz planowanych remontów. Są to kluczowe informacje dla kupujących mieszkanie zwłaszcza, jeśli mieści się ono w starszym budynku. Im bardziej wiekowy budynek, tym większe ryzyko, że został on poddany kontroli nadzoru budowlanego. Często właściciele nie zdają sobie sprawy (lub „zapominają”), że wspólnota mieszkaniowa została zobligowana do remontu elewacji, balkonów lub dachu.

Planowane remonty, w tym już podjęte uchwały, mogą znacząco wpłynąć na wysokość opłat na fundusz remontowy. Może okazać się, że piękne, nowo wyremontowane mieszkanie w kamienicy będzie cieszyć tylko przez chwilę, do czasu wzrostu czynszu i konieczności partycypacji w kosztownych remontach części wspólnych.

Podejmowanie uchwał w dużej wspólnocie – po co pośrednikowi ta wiedza?

W dużych wspólnotach uchwały podejmuje się na zebraniach wspólnoty, w trybie indywidualnego zbierania głosów lub w trybie mieszanym, bezwzględną większością głosów (powyżej 50% sumy wszystkich udziałów). Taka uchwała może być pomocna w sytuacjach, gdy na przykład wynajem lokalu użytkowego jest zależny od zgody wspólnoty na sprzedaż alkoholu lub zakup mieszkania jest uzależniony od zgody wspólnoty na adaptację strychu albo od podjęcia uchwały w sprawie remontu klatki schodowej. Warto pamiętać, że formalny podział lokalu na dwa lub więcej lub połączenie lokali również wymaga takiej uchwały. Wówczas warto, aby pośrednik był świadomy, z jaką wspólnotą ma do czynienia (duża czy mała), kto zarządza taką wspólnotą i jaki jest tryb podejmowania uchwał. Być może będzie konieczne zaangażowanie się w proces uzyskiwania poparcia mieszkańców w kwestii konkretnej uchwały. Ale to już kwestia indywidualnych uzgodnień z klientami.

Co ma się zmienić w ustawie o własności lokali?

Najważniejsze planowane zmiany, o których jeszcze nie wspominałam, a które są istotne dla pośredników, mają dotyczyć kwestii sposobu podejmowania uchwał. Wprowadzony zostanie wymóg uzyskania względnej większości głosów w trybie indywidualnego lub mieszanego sposobu zbierania głosów (zadecyduje większość głosujących). Ponadto ustawodawca wprowadzi elektroniczny obieg informacji we wspólnotach, sankcjonując możliwość oddawania głosów przez właścicieli drogą mailową. Zmiana sposobu głosowania otworzy drogę do łatwiejszego podejmowania uchwał.

Jeśli użytkowanie lokalu mieszkalnego lub użytkowego będzie generowało po stronie wspólnoty dodatkowe koszty (np. związane z wywozem śmieci), wspólnota będzie mogła podwyższyć opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Nowelizacja umożliwi dochodzenie przez wspólnotę roszczeń z tytułu rękojmi w związku z wadami nieruchomości wspólnej poprzez wytoczenie powództwa na rzecz właścicieli lokali, bez dodatkowych upoważnień.

Zgodnie z zamierzeniem ustawodawcy zarówno zarząd, jak zebranie właścicieli lokali, będą uznawane za organy wspólnoty mieszkaniowej (obecnie nie mają one żadnego statusu w świetle prawa).

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Ewa Klos-Rychter - Radca prawny, licencjonowany pośrednik, specjalistka w zakresie prawa cywilnego, ze szczególnym uwzględnieniem prawa nieruchomości. Właścicielka Kancelarii Prawnej oraz Biura Obrotu Nieruchomościami KLOS we Wrocławiu. Doświadczony praktyk w zakresie procesów cywilnych. Uznany wykładowca na uczelniach wyższych, szkoleniach zawodowych, konferencjach branżowych. Od 20 lat zaangażowana w rozwój zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami.